Études analytiques : méthodes et références
Cadre de projection de l’utilisation des logements par les immigrants et les résidents non permanents
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Remerciements
La présente étude est le fruit d’une collaboration entre Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada et Statistique Canada. Les auteurs aimeraient remercier Chantal Goyette et Radu Pârvulescu pour leurs conseils et leurs commentaires sur une version antérieure de cet article.
Résumé
Les récentes variations des niveaux d’immigration au Canada ont suscité un intérêt accru à l’égard des effets de l’immigration sur la demande de logements. Le présent article propose un cadre méthodologique permettant de projeter l’utilisation des logements par les résidents permanents (RP) et les résidents non permanents (RNP) selon différents scénarios d’immigration. Ce cadre utilise les taux d’utilisation des logements par habitant observés (calculés à l’aide des données du Recensement de la population), pour estimer l’utilisation de logements supplémentaires selon le mode d’occupation au fil du temps. Cette approche établit une distinction entre les RP en une étape, qui sont admis directement de l’étranger et utilisent un logement immédiatement après leur admission, et les RP en deux étapes, qui passent d’abord par le statut de RNP et occupent généralement déjà un logement. Elle tient également compte de la résidence effective au Canada, en utilisant la production de déclarations de revenus comme indicateur, ainsi que des changements dans l’utilisation des logements au fil des années suivant l’admission, à mesure que les immigrants passent de la location à l’accession à la propriété. L’utilisation des logements par les RNP est modélisée à l’aide d’une approche fondée sur l’effectif qui reflète les variations d’une année à l’autre de la population de RNP, en tenant compte de la transition vers le statut de RP.
En intégrant les tendances en matière d’utilisation des logements propres aux immigrants, l’immigration en deux étapes, la non-résidence et la contribution des cohortes d’admission antérieures, le cadre permet de produire des estimations de l’utilisation des logements qui diffèrent sensiblement de celles obtenues au moyen d’approches par habitant plus simples, fondées sur la taille moyenne des ménages. Ce modèle constitue un outil souple permettant d’évaluer les pressions sur l’utilisation des logements associées à l’immigration, compte tenu des tendances récentes en matière d’occupation, et de réaliser des analyses de scénarios utiles à l’élaboration de politiques.
Introduction
Les récents changements des niveaux d’immigration et de la composition de l’immigration au Canada ont accru l’attention portée à la relation entre la croissance démographique et la demande de logements. En 2023, la population du Canada a augmenté de 3,2 %, ce qui représente le taux de croissance annuel le plus élevé depuis 1957. Cela s’explique principalement par l’ajout de 805 000 résidents non permanents (RNP) et de 472 000 nouveaux résidents permanents (RP) (Statistique Canada, 2024). Cette croissance démographique rapide a accentué les préoccupations quant à la pression accrue exercée sur les marchés du logement, notamment dans les grands centres urbains. À l’inverse, au cours de la deuxième moitié de 2025, la population canadienne a diminué à mesure que les mesures gouvernementales visant à réduire le nombre de RNP entraient en vigueur (Statistique Canada, 2025). Ce déclin démographique a coïncidé avec un assouplissement des conditions sur certains grands marchés du logement. Les changements observés au chapitre des niveaux d’immigration et de RNP devraient influencer l’utilisation des logements sur les marchés de la location et de la propriété; toutefois, les études qui quantifient la manière dont les changements apportés à la politique d’immigration se traduisent par des besoins en logements liés aux mouvements de population demeurent limitées.
En réponse aux préoccupations croissantes concernant le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, le gouvernement du Canada a, dans le Plan des niveaux d’immigration 2025-2027, explicitement lié les cibles d’immigration à la demande de logements, soulignant que les réductions des niveaux d’immigration visaient à « réduire les pressions sur les services et le logement » (Gouvernement du Canada, 2025a). Dans le Budget de 2025, le gouvernement a, là encore, mis en évidence le rythme sans précédent de la croissance récente de l’immigration et les répercussions sur l’offre de logements, les soins de santé et les systèmes d’éducation. Il a souligné l’importance d’un « taux d’immigration durable » et a annoncé de nouvelles réductions du nombre d’arrivées de résidents temporaires dans le cadre du Plan des niveaux d’immigration 2026-2028 (Gouvernement du Canada, 2025b). Ces changements de politique font encore plus ressortir la nécessité de disposer de cadres analytiques capables de traduire les changements dans les niveaux d’immigration en projections de l’utilisation des logements en fonction de l’immigration.
Des recherches antérieures ont mis en évidence des différences importantes dans l’utilisation des logements entre les RP, les RNP et les personnes nées au Canada. À l’aide des données du Recensement de la population de 2021, Zhang et Hou (2025) ont estimé l’utilisation des logements possédés et des logements loués pour 1 000 RP et RNP. Leur étude a montré que l’utilisation des logements par les RP évolue au fil des années suivant l’admission et varie selon le type de logement et la taille de la collectivité, tant sur le marché de la location que sur celui de la propriété. Si ces estimations fournissent un instantané de l’utilisation des logements à un moment donné, elles ne permettent pas d’évaluer directement comment celle-ci pourrait évoluer selon différents scénarios d’immigration.
La projection de l’utilisation des logements en fonction de l’immigration nécessite de tenir compte de plusieurs facteurs dynamiques. L’immigration a une incidence sur l’utilisation des logements en raison non seulement des nouveaux arrivants, mais aussi de la présence continue et des trajectoires de logement des cohortes d’admission antérieures. De plus, une part importante des nouveaux RP ont suivi des trajectoires d’immigration en deux étapes, ayant résidé au Canada auparavant en tant que RNP, ce qui réduit leur besoin d’utiliser immédiatement un logement une fois qu’ils deviennent RP. En outre, tous les RP admis n’ont pas nécessairement besoin d’un logement à long terme au Canada, puisque certains ne résident pas activement dans le pays. L’utilisation des logements diffère également de manière systématique selon le statut des immigrants et évolue à mesure que ceux-ci passent plus de temps au Canada (Pârvulescu, 2025; Zhang et Hou, 2025).
Le présent article propose un cadre méthodologique permettant de projeter l’utilisation des logements par les RP et les RNP selon différents scénarios d’immigration. À l’instar des cadres de modélisation élaborés pour évaluer les effets de l’immigration sur les systèmes d’éducation (Bonikowska et coll., 2025), la méthode repose sur taux d’utilisation des logements par habitant observés (calculés à l’aide des données du recensement), établit une distinction entre les cohortes d’admission récentes et antérieures, intègre l’immigration en deux étapes ainsi que la rétention des RP, et permet de transposer les effets des changements des niveaux d’immigration à différents scénarios de politique. En modélisant explicitement les RP et les RNP, ce cadre permet de rendre compte des différences d’utilisation des logements entre les marchés de la propriété et de la location.
Les auteurs décrivent les hypothèses, les sources de données et les étapes analytiques utilisées pour projeter l’utilisation des logements découlant des tendances en matière d’immigration. Ce cadre est conçu comme un outil souple permettant de réaliser des analyses de scénarios utiles à l’élaboration de politiques, comme celles portant sur les variations des admissions de RP ou des populations de RNP. En établissant un lien entre les dynamiques d’immigration et les tendances en matière d’utilisation des logements, cette approche offre une base permettant d’évaluer les répercussions potentielles à court et à moyen terme des changements apportés à la politique d’immigration sur l’utilisation des logements, à l’échelon national et des collectivités.
Cadre analytique pour la projection de l’utilisation des logements en fonction de l’immigration
Aperçu
L’objectif du cadre de modélisation est d’estimer comment les changements des niveaux d’immigration, chez les RP et les RNP, se traduisent en variations de l’utilisation des logements au fil du temps. L’utilisation des logements est exprimée en nombre de logements nécessaires pour maintenir les niveaux d’occupation récemment observés selon le statut d’immigrant. Cette approche isole l’effet marginal de l’immigration sur l’utilisation des logements, en faisant abstraction des variations de l’offre de logements, des prix ou de l’abordabilité des logements, ainsi que des comportements liés au logement.
Le cadre de modélisation tient compte des différences d’utilisation des logements selon les groupes d’immigrants et de la contribution des cohortes d’admission antérieures à l’utilisation actuelle et future des logements. Même si les nouveaux arrivants utilisent immédiatement un logement, les cohortes d’immigrants antérieures continuent de contribuer à l’utilisation des logements, leur utilisation évoluant au fil du temps. Par conséquent, l’utilisation des logements au cours d’une année donnée reflète la contribution cumulative de plusieurs cohortes d’admission. Le modèle produit des estimations de l’utilisation des logements selon le mode d’occupation (propriétaire ou locataire) et peut être élargi pour examiner les différences selon le type de logement et la taille de la collectivité.
Le cadre intègre deux considérations analytiques essentielles : les immigrants ayant besoin d’un nouveau logement et les taux d’utilisation des logements à l’admission et au fil du temps.
Immigrants ayant besoin d’un nouveau logement
Les changements observés dans l’utilisation des logements par les immigrants dépendent des changements dans la population des immigrants ayant besoin d’un nouveau logement. Ce besoin peut varier en fonction du nombre de nouveaux RP qui étaient auparavant des RNP et de la proportion de ceux qui résident activement au Canada.
Les RP en une étape (ceux admis directement de l’étranger) utilisent un nouveau logement immédiatement après leur admission, tandis que les RP en deux étapes (ceux qui sont d’abord passés par le statut de RNP) occupent généralement déjà un logement, ayant vécu au Canada avant d’obtenir le statut de RP. Leur utilisation des logements peut également évoluer différemment après leur admission. Il est donc important de faire une distinction entre les RP en une étape et les RP en deux étapes.
Selon le Plan des niveaux d’immigration 2025-2027, plus de 40 % des admissions de RP prévues en 2025 seraient le fait de personnes résidant déjà au Canada en tant que résidents temporaires (Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada, 2024). Cette projection concorde avec les tendances récemment observées. En effet, la proportion de nouveaux RP qui étaient auparavant des résidents temporaires est passée de 23 % en 2010 à 37 % en 2019, puis a fortement augmenté pour atteindre 69 % en 2021, pendant la pandémie de COVID-19. Elle s’est ensuite maintenue à 46 % en 2023 et 2024. Cette proportion devrait encore croître en 2026 et 2027, compte tenu des initiatives ponctuelles prévues visant à accorder la résidence permanente à environ 115 000 personnes admissibles protégées au Canada et à accélérer la transition vers la résidence permanente d’au plus 33 000 titulaires d’un permis de travail (Gouvernement du Canada, 2025c).
Tableau de données du graphique 1
| Année d’admission | Pourcentage |
|---|---|
| Source : Statistique Canada, Base de données longitudinales sur l’immigration. | |
| 2000 | 18,2 |
| 2001 | 16,3 |
| 2002 | 15,1 |
| 2003 | 15,7 |
| 2004 | 19,1 |
| 2005 | 20,0 |
| 2006 | 22,7 |
| 2007 | 23,3 |
| 2008 | 23,2 |
| 2009 | 24,2 |
| 2010 | 23,0 |
| 2011 | 23,6 |
| 2012 | 25,4 |
| 2013 | 26,9 |
| 2014 | 34,1 |
| 2015 | 33,2 |
| 2016 | 30,0 |
| 2017 | 37,9 |
| 2018 | 37,3 |
| 2019 | 36,9 |
| 2020 | 47,4 |
| 2021 | 69,2 |
| 2022 | 41,5 |
| 2023 | 45,6 |
| 2024 | 45,6 |
Tous les RP admis ne résident pas activement au Canada, et la probabilité de présence active diminue au fil des années suivant l’admission. Les personnes qui ne sont pas activement présentes au Canada devraient être exclues de la population contribuant à l’utilisation des logements. Dans la présente étude, la production de déclarations de revenus des particuliers chez les immigrants dans la force de l’âge actif est utilisée comme indicateur de la résidence active au Canada (Hou, 2024). Comme le montre le graphique 2, parmi les immigrants admis entre 2000 et 2019 qui étaient âgés de 25 à 54 ans au moment de leur admission, une moyenne de 92 % des immigrants en deux étapes ont produit une déclaration de revenus au cours de la première année complète suivant l’admission, une proportion qui se situe à 82 % 10 ans après l’admission. Le taux de déclaration estimé chez les immigrants en une étape s’établissait à 88 % la première année complète et à 80 % 10 ans après l’admissionNote . À partir de ces tendances, le cadre de modélisation suppose que jusqu’à 12 % des immigrants en une étape et 8 % des immigrants en deux étapes ne contribuent pas à l’utilisation des logements au cours de la première année suivant l’admission.
Tableau de données du graphique 2
| Années écoulées depuis l’admission | Résidents permanents en une étape | Résidents permanents en deux étapes |
|---|---|---|
| pourcentage | ||
| Source : Statistique Canada, Base de données longitudinales sur l’immigration. | ||
| 1 | 88,0 | 91,7 |
| 2 | 88,0 | 91,0 |
| 3 | 88,0 | 90,4 |
| 4 | 87,9 | 89,6 |
| 5 | 85,5 | 87,6 |
| 6 | 84,5 | 86,5 |
| 7 | 83,3 | 85,4 |
| 8 | 82,1 | 84,3 |
| 9 | 80,8 | 83,2 |
| 10 | 79,6 | 82,1 |
Pour ce qui est des RNP, le cadre de modélisation suppose que les changements dans l’utilisation des logements sont attribuables aux variations de l’effectif prévu de RNP, en tenant compte des baisses résultant de la transition vers le statut de RP. Cette hypothèse repose sur le constat selon lequel la plupart des RNP ne conservent pas leur statut de résident temporaire au-delà des trois ans suivant leur arrivée initiale, certains accédant à la résidence permanente et d’autres ne renouvelant pas leur permis de résidence temporaire (Lu et Hou, 2025). Par exemple, si l’on projette que l’effectif prévu de RNP diminue de 450 000 personnes d’une année à l’autre et que 150 000 de ces personnes correspondent à des RNP passant au statut de RP, alors la réduction nette du nombre de RNP contribuant à l’utilisation des logements est censée être de 300 000. Pour les 150 000 personnes restantes qui passent au statut de résident permanent, le modèle rend compte séparément de leurs besoins en logements supplémentaires associés à la transition du statut de résident temporaire à celui de résident permanent, selon le nombre d’années écoulées depuis l’admission.
Taux d’utilisation des logements à l’admission et au fil du temps
L’utilisation des logements est mesurée à l’aide des taux d’occupation des logements par habitant, calculés à partir des données du Recensement de la population. Suivant l’étude de Zhang et Hou (2025), l’utilisation des logements est définie comme le nombre de logements occupés pour 1 000 habitants, calculé séparément pour les logements possédés et les logements loués. Ces taux reflètent les niveaux d’occupation des logements observés dans les conditions de marché en vigueur au moment du recensement et sont maintenus constants dans les projections.
Étant donné que l’occupation des logements est mesurée à l’échelon des ménages et qu’un ménage est défini comme étant une personne seule ou un groupe de personnes vivant dans le même logement, le nombre de logements occupés par un groupe particulier, comme les RP, équivaut au nombre de ménages au sein de ce groupe. Dans le recensement, chaque ménage se voit attribuer un soutien principal, dont le statut d’immigrant est utilisé pour définir le statut d’immigrant du ménage. Par conséquent, l’utilisation des logements pour un groupe donné est définie comme le nombre de logements occupés par le propriétaire et de logements loués dont le principal soutien est une personne du groupe en question. Le taux d’utilisation des logements est exprimé en nombre de logements pour 1 000 habitants au sein d’un groupe de population (Zhang et Hou, 2025)Note .
Les taux d’utilisation des logements sont estimés séparément pour les RP en une étape et les RP en deux étapes, selon le nombre d’années écoulées depuis l’admission et le mode d’occupation (propriétaire ou locataire), et sont fondés sur la moyenne des estimations tirées des recensements de la population de 2016 et de 2021. Ces taux sont également estimés pour les RNP selon le type de permis (permis de travail, permis d’études et demande d’asile)Note .
Parmi les RP en une étape et les RP en deux étapes, l’utilisation des logements varie en fonction du nombre d’années écoulées depuis l’admission, ce qui reflète le passage de la location à l’accession à la propriété, de même que les changements dans la composition des ménages. À mesure que la durée de résidence augmente, le taux d’accession à la propriété progresse, tandis que le recours au logement locatif diminue. Au fil du temps, l’utilisation croissante des logements possédés entraîne une hausse globale de l’utilisation totale des logements. Par exemple, parmi les RP en une étape, l’utilisation des logements loués a reculé, passant de 189 logements pour 1 000 habitants l’année de l’admission à 118 logements après 20 ans (graphique 3). Au cours de la même période, l’utilisation des logements possédés est passée de 14 logements pour 1 000 habitants à 308 logements, ce qui a fait passer l’utilisation totale des logements de 203 logements l’année de l’admission à 426 logements après 20 ans.
Tableau de données du graphique 3
| Années écoulées depuis l’admission | Résidents permanents en une étape, logements possédés | Résidents permanents en une étape, logements loués | Résidents permanents en une étape, total des logements | Résidents permanents en deux étapes, logements possédés | Résidents permanents en deux étapes, logements loués | Résidents permanents en deux étapes, total des logements |
|---|---|---|---|---|---|---|
| logements | ||||||
| Source : Statistique Canada, recensements de la population de 2016 et de 2021. | ||||||
| 0 | 14 | 189 | 203 | 72 | 321 | 393 |
| 1 | 27 | 182 | 209 | 111 | 320 | 431 |
| 2 | 53 | 166 | 219 | 157 | 289 | 447 |
| 3 | 82 | 156 | 238 | 194 | 274 | 468 |
| 4 | 99 | 151 | 250 | 227 | 259 | 486 |
| 5 | 112 | 146 | 258 | 238 | 246 | 484 |
| 6 | 138 | 139 | 277 | 253 | 234 | 487 |
| 7 | 151 | 138 | 289 | 273 | 219 | 492 |
| 8 | 165 | 132 | 297 | 278 | 212 | 490 |
| 9 | 181 | 128 | 309 | 287 | 213 | 499 |
| 10 | 197 | 127 | 324 | 283 | 213 | 496 |
| 11 | 215 | 124 | 338 | 296 | 200 | 497 |
| 12 | 222 | 123 | 345 | 308 | 199 | 507 |
| 13 | 233 | 122 | 356 | 306 | 199 | 505 |
| 14 | 243 | 120 | 362 | 312 | 202 | 514 |
| 15 | 258 | 119 | 377 | 313 | 212 | 525 |
| 16 | 274 | 115 | 388 | 313 | 209 | 522 |
| 17 | 282 | 120 | 402 | 330 | 202 | 532 |
| 18 | 289 | 125 | 414 | 336 | 207 | 543 |
| 19 | 300 | 120 | 419 | 346 | 202 | 548 |
| 20 | 308 | 118 | 426 | 349 | 199 | 548 |
Les RP en deux étapes ont systématiquement utilisé plus de logements que les RP en une étape, de l’année de l’admission jusqu’à au moins 20 ans après celle-ci. La différence s’établissait à environ 190 logements pour 1 000 habitants l’année de l’admission et se réduisait pour se situer à environ 120 logements après 20 ans (graphique 3). Cet écart s’explique en grande partie par la proportion plus élevée de propriétaires chez les RP en deux étapes, probablement en raison de leur durée de résidence plus longue au Canada et de leur revenu d’emploi plus élevé (Hou et Picot, 2024).
À l’instar des RP en une étape nouvellement admis, les RNP ont principalement recours au logement locatif (graphique 4). Leur taux d’utilisation des logements par habitant varie également selon le type de permis : selon les données du Recensement de la population de 2021, les titulaires d’un permis de travail utilisaient 422 logements pour 1 000 habitants, comparativement à 313 logements chez les titulaires d’un permis d’études. Ces différences reflètent les variations de la taille moyenne des ménages, estimée à 2,4 personnes pour les ménages dont le soutien principal était titulaire d’un permis de travail et à 3,4 personnes pour les ménages dont le soutien principal était titulaire d’un permis d’études.
Tableau de données du graphique 4
| Total des logements | Logements loués | Logements possédés | |
|---|---|---|---|
| logements | |||
| Source : Statistique Canada, Recensement de la population de 2021. | |||
| Demandeurs d’asile | 326 | 301 | 25 |
| Titulaires d’un permis d’études | 313 | 280 | 33 |
| Titulaires d’un permis de travail et d’études |
363 | 328 | 35 |
| Titulaires d’un permis de travail | 422 | 371 | 51 |
Application des taux d’utilisation des logements aux projections de l’utilisation des logements
Les taux d’utilisation des logements estimés sont appliqués aux populations ayant besoin d’un logement afin de projeter les changements dans l’utilisation des logements associés à une variation hypothétique de 100 000 personnes dans le nombre de nouvelles admissions de RP et dans l’effectif de RNP.
Pour les RP, la projection comporte trois phases. Au cours de la première phase, la cohorte de 100 000 nouvelles admissions de RP est divisée en RP en une étape et RP en deux étapes. Pour chaque groupe, les taux de présence active estimés sont appliqués afin de déterminer le nombre de RP susceptibles de résider activement au Canada et donc d’avoir besoin d’un logement. Ces chiffres de population sont ensuite multipliés par le taux d’utilisation des logements par habitant correspondant afin d’estimer le nombre de logements requis selon le mode d’occupation et le nombre d’années écoulées depuis l’admission.
La deuxième phase consiste à estimer les besoins en logements supplémentaires selon le mode d’occupation et le nombre d’années écoulées depuis l’admission. Pour les RP en une étape, les besoins en logements l’année de l’admission sont calculés en appliquant le taux d’utilisation des logements par habitant au nombre de nouvelles admissions présentes activement au Canada. Au cours de la première année suivant l’admission, le besoin en logements supplémentaires est estimé en calculant la différence entre l’utilisation projetée des logements au cours de cette année et au cours de l’année de l’admission. Pour les années suivantes, les besoins en logements supplémentaires sont calculés en établissant la variation d’une année à l’autre de l’utilisation projetée des logements.
Pour les RP en deux étapes, les besoins en logements supplémentaires l’année de l’admission sont supposés nuls, car ces personnes occupent déjà un logement avant leur admission en tant que RP. Au cours de la première année suivant l’admission, les besoins en logements supplémentaires sont estimés en calculant la différence entre l’utilisation projetée des logements au cours de cette année et l’utilisation estimée des logements l’année de l’admission. Pour les années suivantes, les besoins en logements supplémentaires sont calculés de la même manière que pour les RP en une étape.
Les résultats de la deuxième phase sont illustrés dans le graphique 5. Pour une cohorte de 100 000 nouvelles admissions de RP, en supposant que 60 % sont des RP en une étape, les besoins estimés en logements l’année de l’admission se situent à environ 10 780 logements pour les RP en une étape et à 0 pour les RP en deux étapes. Au cours des trois premières années suivant l’admission, les besoins annuels en logements supplémentaires varient d’environ 280 à 1 300 logements, selon le groupe. Après la quatrième année, les besoins annuels en logements supplémentaires diminuent et sont généralement plus élevés chez les RP en une étape que chez les RP en deux étapes. Les besoins totaux en logements supplémentaires selon le nombre d’années écoulées depuis l’admission sont calculés en additionnant les contributions des RP en une étape et des RP en deux étapes.
Tableau de données du graphique 5
| Années écoulées depuis l’admission | Résidents permanents en une étape | Résidents permanents en deux étapes | Besoins totaux en logements supplémentaires |
|---|---|---|---|
| logements | |||
| Source : Statistique Canada, recensements de la population de 2016 et de 2021 et Base de données longitudinale sur l’immigration. | |||
| 0 | 10 780 | 0 | 10 780 |
| 1 | 277 | 1 295 | 1 572 |
| 2 | 505 | 474 | 979 |
| 3 | 1 000 | 642 | 1 642 |
| 4 | 600 | 511 | 1 110 |
| 5 | 56 | -446 | -390 |
| 6 | 813 | -107 | 707 |
| 7 | 403 | -66 | 337 |
| 8 | 178 | -290 | -112 |
| 9 | 387 | 109 | 497 |
| 10 | 458 | -328 | 129 |
| 11 | 597 | -84 | 513 |
| 12 | 212 | 236 | 448 |
| 13 | 395 | -172 | 222 |
| 14 | 216 | 201 | 417 |
| 15 | 556 | 233 | 789 |
| 16 | 423 | -187 | 237 |
| 17 | 500 | 215 | 715 |
| 18 | 440 | 230 | 670 |
| 19 | 108 | 42 | 151 |
| 20 | 187 | -122 | 64 |
La troisième phase consiste à estimer l’utilisation totale projetée des logements associée aux nouvelles admissions de RP et aux RP admis au cours des 20 années précédentes. Étant donné que chaque cohorte d’admission contribue à l’utilisation des logements au cours de l’année de l’admission et des années suivantes, sous réserve du maintien de la résidence au Canada et de l’évolution des tendances en matière d’utilisation des logements, l’utilisation projetée de logements supplémentaires au cours d’une année donnée est calculée en additionnant les besoins en logements liés aux nouvelles admissions pendant l’année d’admission et les besoins en logements supplémentaires liés aux cohortes de RP antérieures. L’utilisation des logements par les cohortes antérieures est calculée à partir du nombre d’admissions de RP au cours des années précédentes, des taux de présence active estimés et des taux d’utilisation des logements selon le nombre d’années écoulées depuis l’admission.
Le graphique 6 illustre les contributions des nouvelles admissions de RP et des admissions antérieures aux besoins projetés en logements en 2025. Selon la projection, il y a 395 000 admissions de RP en 2025, dont 60 % sont des immigrants en une étape, et les taux d’utilisation des logements et de rétention demeurent conformes à ceux décrits ci-dessus. Les résultats indiquent que l’utilisation des logements associée aux RP comprend environ 78 670 logements possédés, ce qui est largement attribuable à l’utilisation accrue des logements par les RP admis au cours des 20 années précédentes. Elle comprend également 2 890 logements loués, la forte utilisation des logements locatifs générée par les nouvelles admissions de RP étant en grande partie contrebalancée par la diminution de l’utilisation de ce type de logement parmi les cohortes de RP antérieures. L’utilisation totale projetée de logements supplémentaires s’établit à 81 560, et les cohortes de RP antérieures contribuent à une utilisation des logements d’une ampleur comparable à celle des RP nouvellement admis.
Même si l’on tient compte des besoins en logements découlant des admissions de RP au cours des 20 années précédentes, l’utilisation totale estimée des logements associée aux admissions de RP en 2025 est nettement inférieure aux estimations obtenues en divisant le nombre total d’admissions par la taille moyenne des ménages au Canada (164 600 logements, sur la base de 395 000 admissions divisées par une taille moyenne des ménages de 2,4 personnes). Cette dernière approche, utilisée par certains analystes pour estimer de façon approximative l’utilisation des logements associée aux niveaux d’immigration (p. ex. Zimonjic, 2024), ne tient pas compte de l’immigration en deux étapes, des taux d’utilisation des logements propres aux immigrants, de la non-résidence ou de l’évolution de l’utilisation des logements au fil du temps.
Tableau de données du graphique 6
| Nouveaux résidents permanents | Résidents permanents des cohortes antérieures | |
|---|---|---|
| logements | ||
| Sources : Statistique Canada, recensements de la population de 2016 et de 2021 et Base de données longitudinale sur l’immigration. | ||
| Logements possédés | 2 940 | 75 740 |
| Logements loués | 39 640 | -36 750 |
| Total des logements | 42 580 | 38 980 |
L’utilisation des logements par les RNP est modélisée à l’aide d’une approche fondée sur l’effectif. Les projections annuelles de la population de RNP, désagrégées selon le type de permis, constituent le point de départ. Les variations de l’utilisation des logements sont estimées à partir des variations d’une année à l’autre de l’effectif de RNP, en tenant compte des réductions résultant de la transition du statut de RNP à celui de RP.
Les taux d’utilisation des logements par habitant pour les RNP, estimés à partir des données du recensement, sont appliqués aux niveaux projetés de RNP afin d’estimer l’utilisation des logements. Étant donné que l’utilisation des logements par les RNP est concentrée sur le marché de la location, l’utilisation des logements qui en résulte est en grande partie attribuable aux logements locatifs. L’effet marginal des variations des niveaux de RNP sur l’utilisation des logements correspond à la différence de l’utilisation estimée des logements entre deux années consécutives.
L’utilisation totale des logements associée à l’immigration au cours d’une année donnée est ensuite calculée en additionnant l’utilisation des logements par les RP (agrégée pour l’ensemble des cohortes d’admission) et l’utilisation des logements par les RNP (en fonction des variations projetées de l’effectif de RNP), en tenant compte de la transition vers le statut de RP.
Dans l’ensemble, le cadre de modélisation permet d’examiner séparément ou conjointement les effets des variations du nombre d’admissions de RP et des populations de RNP. Les résultats peuvent être adaptés à d’autres scénarios d’immigration en ajustant la taille des cohortes d’admission de RP ou les trajectoires de la population de RNP.
Prolongements et limites
Le cadre de modélisation peut être élargi pour examiner l’utilisation des logements selon le type de logement et la taille de la collectivité en appliquant les taux d’utilisation des logements estimés pour des catégories de logements ou des groupes de tailles de municipalités particuliers. Les taux d’utilisation des logements sont censés demeurer constants au cours de la période de projection. Les projections de l’utilisation des logements par les RP peuvent être affinées davantage en tenant compte des différences selon la catégorie d’immigration (catégorie économique, catégorie du regroupement familial et réfugiés) et les étapes de la vie (c.-à-d. les changements possibles de la structure par âge).
Le cadre ne tient pas compte des variations de l’offre de logements, des prix des logements ou des comportements adoptés en réponse aux conditions du marché. Bien que ces facteurs puissent avoir une incidence significative sur la dynamique du marché du logement, leurs effets sont difficiles à prévoir, car ils sont très sensibles à de nombreuses influences, notamment les fluctuations des taux d’intérêt et les modifications apportées aux politiques monétaires, budgétaires et d’aménagement du territoire. De plus, les variations de l’offre de logements et des prix des logements peuvent également avoir des répercussions sur les niveaux de RP et de RNP et le choix du lieu d’établissement.
Par conséquent, les estimations de l’utilisation des logements doivent être interprétées comme des projections de l’utilisation des logements associée aux tendances récentes en matière d’occupation des RP et des RNP selon des scénarios précis de politique d’immigration (p. ex. les plans des niveaux d’immigration), plutôt que comme des prévisions des résultats futurs sur le marché du logement.
Conclusion
Le présent article propose un cadre méthodologique permettant de projeter l’utilisation des logements associée aux changements des niveaux d’immigration, en tenant compte des différences entre les RP et les RNP, des trajectoires d’immigration en deux étapes, de la résidence active au Canada et de l’évolution de l’utilisation des logements au fil du temps. En combinant les taux d’utilisation des logements par habitant observés (calculés à l’aide des données du recensement) avec les projections des admissions de RP et les changements de l’effectif de RNP, ce cadre offre une approche structurée pour estimer l’utilisation de logements supplémentaires sur les marchés de la location et de la propriété. Les résultats mettent en évidence l’importance de prendre en compte les cohortes d’admission antérieures, en plus des nouveaux arrivants, car l’utilisation des logements au cours d’une année donnée reflète la contribution cumulative des immigrants admis sur plusieurs années plutôt que les admissions d’une seule année.
Ce cadre permet de réaliser des analyses de scénarios utiles à l’élaboration de politiques, en permettant d’adapter les projections à différents scénarios d’immigration et ensembles d’hypothèses. Par rapport aux approches plus simples utilisées dans certaines études, qui consistent à diviser le nombre total d’admissions par la taille moyenne des ménages, ce cadre intègre les tendances en matière d’utilisation des logements propres aux immigrants, l’immigration en deux étapes, la non-résidence et l’évolution de l’utilisation des logements au fil des années suivant l’admission, ce qui donne lieu à des estimations plus nuancées et soigneusement définies de l’utilisation des logements. Dans l’ensemble, ce cadre constitue un outil cohérent permettant d’évaluer les pressions sur l’utilisation des logements associées à l’immigration, compte tenu des tendances récentes en matière d’occupation. Ainsi, il peut orienter les analyses futures des besoins en logements liés à la politique d’immigration, à l’échelon national et des collectivités.
Références
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