Analyse en bref
Tendances du marché hypothécaire canadien: avant et pendant la COVID-19
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Remerciements
Ce travail n’aurait pas été possible sans les contributions précieuses et l’expertise des innombrables employés de Statistique Canada comprenant Carolina Cabañas-Leòn, Gilbert Côté, Lydia Couture, Yves Gauthier, Lei He, Dragos Ifrim, Matthew Kelly, Dave Krochmalnek, Denise Lafleur, Alexander Li, Alexander McGuire, Daniela Ravindra, Étienne Saint-Pierre, Akram Sirag, and Jennifer Withington.
Introduction
Le présent article est le premier d’une série de documents étudiant les tendances de l’activité d’emprunt observées chez les ménages et les entreprises du Canada avant et pendant l’année 2020. Il s’appuie sur des analyses provenant d’un large éventail de sources, tels que les comptes du bilan national et les agrégats mensuels du crédit de Statistique Canada, ainsi que sur des renseignements tirés du relevé des prêts hypothécaires de Statistique Canada et du Relevé des prêts (nouveaux et existants) de la Banque du Canada. Cet article porte sur les emprunts hypothécaires des ménages, c’est-à-dire la dette contractée pour financer l’achat d’une propriété.
Dette hypothécaire des ménages avant et pendant la pandémie
Après la crise financière de 2008, une attention particulière a été accordée à la stabilité des marchés financiers dans le monde et à l’évitement du type de prêts risqués qui pourraient entraîner une nouvelle contagion dans le système financier. À la fin de 2015, l’inquiétude au sujet de la vigueur du marché du logement au Canada commençait à grandir, sous l’effet des craintes d’une surchauffe du marché dans plusieurs villes canadiennes. En janvier 2017, en vue d’atténuer ces risques, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a mis en œuvre plusieurs nouvelles restrictions. Celles-ci comprenaient une simulation de crise pour évaluer le risque relatif aux taux d’intérêt pour tous les prêts hypothécaires et, afin de freiner la spéculation immobilière, de nouvelles règles empêchant les acheteurs étrangers de profiter de l’exemption d’impôt des gains en capital réalisés sur la vente d’une propriété résidentielleNote . Alors que les prix des propriétés et les niveaux d’endettement continuaient d’augmenter dans de nombreuses régions du pays, d’autres préoccupations se sont fait jour au sujet de l’exposition du marché hypothécaire aux risques associés aux taux d’intérêt historiquement bas et aux ratios prêt-valeur plus élevés que jamaisNote . Pour aider à limiter le risque associé à ce type de prêt, en janvier 2018, le BSIF a mis à jour sa ligne directrice en matière de souscription de prêts hypothécaires (la ligne directrice B-20) afin d’exiger des simulations de crise plus rigoureuses pour tous les prêts hypothécaires non assurésNote .
Tableau de données du graphique 1
| Période de référence | Croissance annuelle |
|---|---|
| pourcentage | |
| févr.-00 | 5,4 |
| mars-00 | 4,8 |
| avr.-00 | 4,8 |
| mai-00 | 4,3 |
| juin-00 | 4,0 |
| juil.-00 | 3,7 |
| août-00 | 3,8 |
| sept.-00 | 4,1 |
| oct.-00 | 4,6 |
| nov.-00 | 4,5 |
| déc.-00 | 4,0 |
| janv.-01 | 4,9 |
| févr.-01 | 2,7 |
| mars-01 | 3,2 |
| avr.-01 | 3,0 |
| mai-01 | 3,4 |
| juin-01 | 3,8 |
| juil.-01 | 4,3 |
| août-01 | 4,5 |
| sept.-01 | 4,6 |
| oct.-01 | 4,6 |
| nov.-01 | 5,0 |
| déc.-01 | 5,8 |
| janv.-02 | 5,9 |
| févr.-02 | 5,8 |
| mars-02 | 6,4 |
| avr.-02 | 7,0 |
| mai-02 | 7,5 |
| juin-02 | 7,8 |
| juil.-02 | 8,0 |
| août-02 | 8,0 |
| sept.-02 | 7,7 |
| oct.-02 | 8,4 |
| nov.-02 | 8,2 |
| déc.-02 | 7,8 |
| janv.-03 | 8,1 |
| févr.-03 | 8,4 |
| mars-03 | 7,7 |
| avr.-03 | 7,3 |
| mai-03 | 6,9 |
| juin-03 | 6,3 |
| juil.-03 | 6,6 |
| août-03 | 6,9 |
| sept.-03 | 7,5 |
| oct.-03 | 7,3 |
| nov.-03 | 7,8 |
| déc.-03 | 7,8 |
| janv.-04 | 8,0 |
| févr.-04 | 8,1 |
| mars-04 | 8,4 |
| avr.-04 | 9,0 |
| mai-04 | 9,4 |
| juin-04 | 10,3 |
| juil.-04 | 10,3 |
| août-04 | 10,5 |
| sept.-04 | 10,3 |
| oct.-04 | 10,5 |
| nov.-04 | 10,5 |
| déc.-04 | 10,6 |
| janv.-05 | 10,3 |
| févr.-05 | 10,1 |
| mars-05 | 10,0 |
| avr.-05 | 9,8 |
| mai-05 | 9,7 |
| juin-05 | 9,6 |
| juil.-05 | 9,6 |
| août-05 | 9,6 |
| sept.-05 | 9,9 |
| oct.-05 | 9,8 |
| nov.-05 | 9,7 |
| déc.-05 | 9,9 |
| janv.-06 | 10,0 |
| févr.-06 | 10,3 |
| mars-06 | 10,5 |
| avr.-06 | 10,8 |
| mai-06 | 10,3 |
| juin-06 | 9,9 |
| juil.-06 | 9,9 |
| août-06 | 9,5 |
| sept.-06 | 9,4 |
| oct.-06 | 9,6 |
| nov.-06 | 9,8 |
| déc.-06 | 10,2 |
| janv.-07 | 10,5 |
| févr.-07 | 10,8 |
| mars-07 | 11,1 |
| avr.-07 | 11,4 |
| mai-07 | 11,9 |
| juin-07 | 12,6 |
| juil.-07 | 13,0 |
| août-07 | 13,6 |
| sept.-07 | 13,7 |
| oct.-07 | 14,0 |
| nov.-07 | 13,8 |
| déc.-07 | 13,6 |
| janv.-08 | 13,3 |
| févr.-08 | 12,7 |
| mars-08 | 12,2 |
| avr.-08 | 11,7 |
| mai-08 | 11,8 |
| juin-08 | 11,2 |
| juil.-08 | 11,0 |
| août-08 | 10,6 |
| sept.-08 | 10,2 |
| oct.-08 | 9,3 |
| nov.-08 | 8,5 |
| déc.-08 | 8,9 |
| janv.-09 | 8,9 |
| févr.-09 | 9,0 |
| mars-09 | 8,9 |
| avr.-09 | 8,9 |
| mai-09 | 8,2 |
| juin-09 | 8,1 |
| juil.-09 | 7,9 |
| août-09 | 7,5 |
| sept.-09 | 7,7 |
| oct.-09 | 8,0 |
| nov.-09 | 8,4 |
| déc.-09 | 7,9 |
| janv.-10 | 7,8 |
| févr.-10 | 7,8 |
| mars-10 | 7,9 |
| avr.-10 | 7,7 |
| mai-10 | 8,4 |
| juin-10 | 8,7 |
| juil.-10 | 8,2 |
| août-10 | 8,2 |
| sept.-10 | 8,0 |
| oct.-10 | 7,6 |
| nov.-10 | 7,7 |
| déc.-10 | 7,5 |
| janv.-11 | 7,5 |
| févr.-11 | 7,0 |
| mars-11 | 7,4 |
| avr.-11 | 7,2 |
| mai-11 | 7,0 |
| juin-11 | 6,9 |
| juil.-11 | 7,2 |
| août-11 | 7,5 |
| sept.-11 | 7,4 |
| oct.-11 | 7,4 |
| nov.-11 | 6,9 |
| déc.-11 | 6,7 |
| janv.-12 | 6,6 |
| févr.-12 | 6,9 |
| mars-12 | 6,7 |
| avr.-12 | 6,7 |
| mai-12 | 6,2 |
| juin-12 | 5,8 |
| juil.-12 | 5,4 |
| août-12 | 5,2 |
| sept.-12 | 5,2 |
| oct.-12 | 5,1 |
| nov.-12 | 5,2 |
| déc.-12 | 5,3 |
| janv.-13 | 5,1 |
| févr.-13 | 4,9 |
| mars-13 | 4,7 |
| avr.-13 | 4,6 |
| mai-13 | 4,6 |
| juin-13 | 4,8 |
| juil.-13 | 5,1 |
| août-13 | 4,8 |
| sept.-13 | 4,8 |
| oct.-13 | 4,6 |
| nov.-13 | 4,9 |
| déc.-13 | 4,7 |
| janv.-14 | 4,7 |
| févr.-14 | 4,8 |
| mars-14 | 4,9 |
| avr.-14 | 4,8 |
| mai-14 | 4,8 |
| juin-14 | 4,7 |
| juil.-14 | 4,5 |
| août-14 | 4,8 |
| sept.-14 | 4,9 |
| oct.-14 | 5,2 |
| nov.-14 | 5,1 |
| déc.-14 | 5,1 |
| janv.-15 | 5,4 |
| févr.-15 | 5,4 |
| mars-15 | 5,4 |
| avr.-15 | 5,3 |
| mai-15 | 5,5 |
| juin-15 | 5,8 |
| juil.-15 | 5,9 |
| août-15 | 6,1 |
| sept.-15 | 6,1 |
| oct.-15 | 6,2 |
| nov.-15 | 6,4 |
| déc.-15 | 6,6 |
| janv.-16 | 6,5 |
| févr.-16 | 6,5 |
| mars-16 | 6,4 |
| avr.-16 | 6,7 |
| mai-16 | 6,6 |
| juin-16 | 6,6 |
| juil.-16 | 6,3 |
| août-16 | 6,3 |
| sept.-16 | 6,3 |
| oct.-16 | 6,0 |
| nov.-16 | 6,1 |
| déc.-16 | 6,0 |
| janv.-17 | 6,2 |
| févr.-17 | 6,1 |
| mars-17 | 6,0 |
| avr.-17 | 5,9 |
| mai-17 | 5,9 |
| juin-17 | 5,7 |
| juil.-17 | 5,7 |
| août-17 | 5,4 |
| sept.-17 | 5,1 |
| oct.-17 | 5,3 |
| nov.-17 | 5,0 |
| déc.-17 | 4,9 |
| janv.-18 | 4,6 |
| févr.-18 | 4,7 |
| mars-18 | 4,7 |
| avr.-18 | 4,4 |
| mai-18 | 4,1 |
| juin-18 | 3,8 |
| juil.-18 | 3,7 |
| août-18 | 3,6 |
| sept.-18 | 3,5 |
| oct.-18 | 3,3 |
| nov.-18 | 3,3 |
| déc.-18 | 3,2 |
| janv.-19 | 3,1 |
| févr.-19 | 3,0 |
| mars-19 | 3,2 |
| avr.-19 | 3,3 |
| mai-19 | 3,5 |
| juin-19 | 3,6 |
| juil.-19 | 3,6 |
| août-19 | 3,9 |
| sept.-19 | 4,0 |
| oct.-19 | 4,3 |
| nov.-19 | 4,3 |
| déc.-19 | 4,5 |
| janv.-20 | 4,9 |
| févr.-20 | 5,2 |
| mars-20 | 5,2 |
| avr.-20 | 5,7 |
| mai-20 | 5,8 |
| juin-20 | 5,8 |
| juil.-20 | 5,9 |
| août-20 | 6,1 |
| sept.-20 | 6,5 |
| oct.-20 | 6,9 |
| nov.-20 | 7,5 |
| Date de l'événement | Événement |
| Juillet 2008 | Réduction de la période d’amortissement maximale à 35 ans; établissement de la mise de fonds minimale à 5 % |
| Avril 2010 | Imposition d’une mise de fonds de 20 % pour les propriétés locatives |
| Janvier 2011 | Réduction de la période d’amortissement maximale à 30 ans |
| Juin 2012 | Réduction de la période d’amortissement maximale à 25 ans |
| Octobre 2016 | Mise en oeuvre de la simulation de crise pour les taux d’intérêt |
| Janvier 2018 | Mise à jour des lignes directrices B-20 mises œuvre |
| Source : Statistique Canada, tableau 36-10-0639-01, Passifs de crédit des ménages; Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Rapport sur l’industrie hypothécaire résidentielle, septembre 2020. | |
Dans les années qui ont précédé la crise financière de 2008, l'encours de la dette hypothécaire résidentielle des ménages a maintenu une croissance annuelle à deux chiffres ou proche de deux chiffres. Après la crise, la croissance annuelle est demeurée supérieure à 4,5 %. Cette tendance s’est poursuivie jusqu’en 2018, année où, alors que les normes de souscription de prêts hypothécaires commençaient à se resserrer, la Banque du Canada a procédé à une série d’augmentations de son taux directeur. A suivi une période de croissance relativement timide de l’encours de la dette hypothécaire, qui a ralenti à un peu plus de 3 % en 2019, marquant un écart modéré par rapport aux tendances antérieures. La croissance annuelle de la dette hypothécaire s’est établie à 3.0 % en février 2019, son point le plus bas en près de deux décennies, pour ensuite reprendre et s’accélérer pendant le reste de 2019.
Tout au long de 2020, les emprunts hypothécaires sont demeurés relativement solides, les ménages ayant ajouté près de 108 milliards de dollars à la dette hypothécaire par novembre comparativement à moins des deux tiers de ce montant en 2019 et à un peu moins de 46 milliards de dollars en 2018Note . Les mesures mises en place par le gouvernement, telles que la Prestation canadienne de la relance économique, l’option de report des paiements hypothécaires de six mois offerte par les institutions financières et les réductions du taux directeur de la Banque du Canada à son taux le plus bas depuis la crise financière de 2009 ont soutenu le marché du logement tandis que les emprunts hypothécaires sont demeurés résilients.
Tableau de données du graphique 2
| Période de référence | Household mortgage debt as a proportion of household disposable income |
|---|---|
| pourcentage | |
| 2000T1 | 72,0 |
| 2000T2 | 71,3 |
| 2000T3 | 70,3 |
| 2000T4 | 69,7 |
| 2001T1 | 68,3 |
| 2001T2 | 70,4 |
| 2001T3 | 69,7 |
| 2001T4 | 70,2 |
| 2002T1 | 70,4 |
| 2002T2 | 72,0 |
| 2002T3 | 71,7 |
| 2002T4 | 72,4 |
| 2003T1 | 72,6 |
| 2003T2 | 73,8 |
| 2003T3 | 75,4 |
| 2003T4 | 76,2 |
| 2004T1 | 77,0 |
| 2004T2 | 77,3 |
| 2004T3 | 78,3 |
| 2004T4 | 79,8 |
| 2005T1 | 81,6 |
| 2005T2 | 81,8 |
| 2005T3 | 83,4 |
| 2005T4 | 83,9 |
| 2006T1 | 83,5 |
| 2006T2 | 85,0 |
| 2006T3 | 84,6 |
| 2006T4 | 85,7 |
| 2007T1 | 86,8 |
| 2007T2 | 89,8 |
| 2007T3 | 92,3 |
| 2007T4 | 93,6 |
| 2008T1 | 93,7 |
| 2008T2 | 94,4 |
| 2008T3 | 94,7 |
| 2008T4 | 96,7 |
| 2009T1 | 98,8 |
| 2009T2 | 100,1 |
| 2009T3 | 100,1 |
| 2009T4 | 100,8 |
| 2010T1 | 100,2 |
| 2010T2 | 104,0 |
| 2010T3 | 103,7 |
| 2010T4 | 103,7 |
| 2011T1 | 104,7 |
| 2011T2 | 106,5 |
| 2011T3 | 107,3 |
| 2011T4 | 106,5 |
| 2012T1 | 107,3 |
| 2012T2 | 108,1 |
| 2012T3 | 108,0 |
| 2012T4 | 108,5 |
| 2013T1 | 107,3 |
| 2013T2 | 108,1 |
| 2013T3 | 108,7 |
| 2013T4 | 108,7 |
| 2014T1 | 109,3 |
| 2014T2 | 109,9 |
| 2014T3 | 109,6 |
| 2014T4 | 110,7 |
| 2015T1 | 110,0 |
| 2015T2 | 110,7 |
| 2015T3 | 111,7 |
| 2015T4 | 113,5 |
| 2016T1 | 118,1 |
| 2016T2 | 117,9 |
| 2016T3 | 118,3 |
| 2016T4 | 118,5 |
| 2017T1 | 119,6 |
| 2017T2 | 119,2 |
| 2017T3 | 117,9 |
| 2017T4 | 118,1 |
| 2018T1 | 119,3 |
| 2018T2 | 119,7 |
| 2018T3 | 120,0 |
| 2018T4 | 119,0 |
| 2019T1 | 120,1 |
| 2019T2 | 119,2 |
| 2019T3 | 119,4 |
| 2019T4 | 119,4 |
| 2020T1 | 119,5 |
| 2020T2 | 109,4 |
| 2020T3 | 114,9 |
| Source : Statistique Canada, tableau 38-10-0238-01, Sommaire du marché du crédit pour les ménages, données désaisonnalisées; tableau 36-10-0112-01, Comptes courants et compte du capital - Ménages, Canada, trimestriel. | |
La dette hypothécaire des ménages en proportion de leur revenu disponible a augmenté depuis le début de 2001. Ce ratio est un indicateur de la façon dont les ménages arrivent à régler leur dette au moyen de leur revenu actuel. Le choc économique induit par la baisse des prix du pétrole au début de 2015 a fait croître le ratio de façon marquée, alors que les revenus des ménages ont subi le contrecoup d’une diminution de la rémunération. Le ratio a par la suite plafonné pour demeurer relativement stable au cours de la période de 2016 à 2019, durant laquelle les lignes directrices sur les emprunts hypothécaires ont été resserrées. Cette tendance s’est maintenue jusqu’au deuxième trimestre de 2020, lorsque le ratio a connu une contraction importante, non pas en raison de la réduction des emprunts, mais plutôt d’une croissance prononcée du revenu disponible. Cette hausse du revenu disponible est attribuable au soutien financier offert par tous les ordres de gouvernement pour atténuer les répercussions économiques de la pandémie de COVID-19. Le revenu disponible s’est accru de 12,7 % sur une base désaisonnalisée au deuxième trimestre de 2020 par rapport au quatrième trimestre de 2019, les transferts gouvernementaux ayant augmenté de 103,4 % au cours de la même période; le crédit hypothécaire a affiché une croissance plus modeste de 3,3 %Note Note . Si les emprunts hypothécaires demeurent robustes et que le revenu diminue pour revenir aux niveaux prépandémiques, les ménages pourraient se retrouver avec une dette hypothécaire sans précédent par rapport à leur revenu disponible au cours des trimestres suivants.
Les nouveaux prêts hypothécaires atteignent un sommet tandis que les ventes de maisons affichent une baisse marquée mais de courte durée
Le nombre de nouveaux prêts consentis par les banques à charte a atteint un sommet au premier semestre de 2020, en partie en raison de la baisse importante des coûts d’emprunt et de la résilience de la demande de logements. La valeur de ces prêts, à savoir de nouveaux prêts hypothécaires pour l’achat de propriétés résidentielles et le refinancement et le renouvellement de prêts hypothécaires existants, a dépassé 42 milliards de dollars sur une base désaisonnalisée pour la première fois en mars. La variation de l’encours de la dette hypothécaire découle d’une combinaison de ces nouveaux prêts et du remboursement de la dette existante, l’augmentation des nouveaux prêts s’étant persistant au second semestre de l’année.
Tableau de données du graphique 3
| Période de référence | Nouveaux prêts hypothécaires résidentiels mensuels aux particuliers, désaisonnalisés (axe de gauche) | Croissance mensuelle de la dette hypothécaire résidentielle des ménages, désaisonnalisée (axe de droite) |
|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | pourcentage | |
| janv.-17 | 30 427 | 0,6 |
| févr.-17 | 28 592 | 0,3 |
| mars-17 | 29 732 | 0,3 |
| avr.-17 | 30 797 | 0,5 |
| mai-17 | 30 672 | 0,5 |
| juin-17 | 33 000 | 0,4 |
| juil.-17 | 40 082 | 0,4 |
| août-17 | 35 518 | 0,3 |
| sept.-17 | 32 635 | 0,3 |
| oct.-17 | 31 619 | 0,4 |
| nov.-17 | 28 485 | 0,3 |
| déc.-17 | 30 229 | 0,4 |
| janv.-18 | 35 143 | 0,3 |
| févr.-18 | 35 391 | 0,4 |
| mars-18 | 30 919 | 0,3 |
| avr.-18 | 30 834 | 0,2 |
| mai-18 | 32 818 | 0,2 |
| juin-18 | 34 505 | 0,2 |
| juil.-18 | 31 351 | 0,3 |
| août-18 | 29 864 | 0,2 |
| sept.-18 | 30 495 | 0,2 |
| oct.-18 | 31 165 | 0,2 |
| nov.-18 | 32 195 | 0,3 |
| déc.-18 | 31 296 | 0,2 |
| janv.-19 | 29 792 | 0,2 |
| févr.-19 | 28 751 | 0,3 |
| mars-19 | 29 039 | 0,4 |
| avr.-19 | 30 538 | 0,3 |
| mai-19 | 32 657 | 0,4 |
| juin-19 | 40 479 | 0,4 |
| juil.-19 | 41 760 | 0,4 |
| août-19 | 39 591 | 0,5 |
| sept.-19 | 40 199 | 0,4 |
| oct.-19 | 38 462 | 0,4 |
| nov.-19 | 39 409 | 0,3 |
| déc.-19 | 37 951 | 0,4 |
| janv.-20 | 38 778 | 0,6 |
| févr.-20 | 41 076 | 0,6 |
| mars-20 | 42 410 | 0,4 |
| avr.-20 | 43 705 | 0,8 |
| mai-20 | 38 862 | 0,4 |
| juin-20 | 37 932 | 0,5 |
| juil.-20 | 38 951 | 0,5 |
| août-20 | 44 499 | 0,7 |
| sept.-20 | 50 319 | 0,7 |
| oct.-20 | 50 742 | 0,8 |
| nov.-20 | 52 056 | 0,9 |
| déc.-20 | 51 203 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer |
|
... n'ayant pas lieu de figurer Source : Banque du Canada, Relevé des prêts (nouveaux et existants) (A4). Statistique Canada, tableau 36-10-0639-01, Passifs de crédit des ménages. |
||
Comme seuls les services essentiels pouvaient fonctionner à la fin de mars, de nombreux secteurs de l’économie ont été paralysés. Les décrets sur le confinement ont considérablement restreint la capacité des vendeurs de maisons de tenir des journées portes ouvertes, ce qui a empêché les acheteurs intéressés de visiter les propriétés. Alors que les acheteurs et les vendeurs ont réussi à faire face à ces limitations, la montée du chômage et l'incertitude accrue quant à l'avenir ont exercé une pression à la baisse considérable sur le marché du logement, le chiffre des ventes pour le mois d’avril ayant été le plus bas depuis la fin des années 80Note . Toutefois cette baisse a été de courte durée et à mesure que les restrictions se sont atténuées, le nombre de maisons vendues a rapidement augmenté en mai, juin et juilletNote Note . Ainsi, malgré le ralentissement initial attribuable aux restrictions mises en place en réponse à la pandémie de COVID-19, de janvier à décembre 2020, l’activité de revente a augmenté de 12,6 % par rapport à la même période un an plus tôt.
Tableau de données du graphique 4
| Période de référence | Nouveaux prêts hypothécaires, données désaisonnalisées (axe de gauche) | Unités vendues par le Service Inter-Agences, données désaisonnalisées (axe de droite) |
|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | unités vendues | |
| janv.-10 | 21 177 294 | 41 096 |
| févr.-10 | 20 452 904 | 40 586 |
| mars-10 | 24 089 544 | 42 459 |
| avr.-10 | 27 373 693 | 42 377 |
| mai-10 | 24 718 321 | 36 309 |
| juin-10 | 23 572 676 | 32 790 |
| juil.-10 | 19 672 983 | 30 958 |
| août-10 | 18 468 861 | 33 961 |
| sept.-10 | 20 441 812 | 34 587 |
| oct.-10 | 21 024 074 | 35 883 |
| nov.-10 | 22 811 168 | 37 368 |
| déc.-10 | 21 986 834 | 37 349 |
| janv.-11 | 21 779 342 | 39 431 |
| févr.-11 | 21 834 329 | 38 654 |
| mars-11 | 21 623 690 | 38 257 |
| avr.-11 | 20 407 138 | 36 802 |
| mai-11 | 20 104 901 | 36 264 |
| juin-11 | 20 625 546 | 37 495 |
| juil.-11 | 20 580 705 | 36 893 |
| août-11 | 20 741 571 | 37 745 |
| sept.-11 | 22 152 899 | 38 347 |
| oct.-11 | 22 552 712 | 38 594 |
| nov.-11 | 21 953 307 | 39 230 |
| déc.-11 | 21 522 407 | 39 623 |
| janv.-12 | 20 976 890 | 39 607 |
| févr.-12 | 26 540 843 | 41 085 |
| mars-12 | 23 465 362 | 40 635 |
| avr.-12 | 24 150 118 | 41 875 |
| mai-12 | 20 316 340 | 38 849 |
| juin-12 | 19 478 531 | 36 709 |
| juil.-12 | 19 359 444 | 36 370 |
| août-12 | 18 908 867 | 34 370 |
| sept.-12 | 18 691 834 | 35 246 |
| oct.-12 | 18 190 437 | 35 471 |
| nov.-12 | 18 664 317 | 35 312 |
| déc.-12 | 18 519 023 | 36 940 |
| janv.-13 | 20 239 119 | 37 368 |
| févr.-13 | 20 979 661 | 36 587 |
| mars-13 | 21 985 346 | 37 058 |
| avr.-13 | 22 980 301 | 36 637 |
| mai-13 | 23 173 128 | 36 753 |
| juin-13 | 24 657 793 | 37 666 |
| juil.-13 | 24 085 461 | 38 331 |
| août-13 | 23 513 975 | 39 493 |
| sept.-13 | 22 886 219 | 39 556 |
| oct.-13 | 21 440 872 | 38 484 |
| nov.-13 | 21 299 648 | 38 583 |
| déc.-13 | 20 679 899 | 38 452 |
| janv.-14 | 21 810 328 | 38 349 |
| févr.-14 | 23 065 956 | 38 183 |
| mars-14 | 23 359 281 | 37 425 |
| avr.-14 | 23 501 384 | 38 350 |
| mai-14 | 24 712 294 | 40 194 |
| juin-14 | 23 933 011 | 41 374 |
| juil.-14 | 24 662 576 | 42 053 |
| août-14 | 25 266 440 | 41 843 |
| sept.-14 | 24 670 191 | 42 029 |
| oct.-14 | 26 188 214 | 41 397 |
| nov.-14 | 25 453 100 | 41 269 |
| déc.-14 | 26 352 855 | 38 708 |
| janv.-15 | 25 886 403 | 39 821 |
| févr.-15 | 28 038 351 | 39 520 |
| mars-15 | 31 392 703 | 41 105 |
| avr.-15 | 30 680 763 | 41 923 |
| mai-15 | 30 409 113 | 43 110 |
| juin-15 | 30 217 499 | 45 039 |
| juil.-15 | 29 608 933 | 43 667 |
| août-15 | 31 825 287 | 43 243 |
| sept.-15 | 33 251 737 | 42 135 |
| oct.-15 | 34 474 354 | 42 354 |
| nov.-15 | 34 989 756 | 43 356 |
| déc.-15 | 36 842 965 | 41 472 |
| janv.-16 | 36 571 639 | 43 811 |
| févr.-16 | 34 254 822 | 44 929 |
| mars-16 | 33 696 037 | 46 081 |
| avr.-16 | 32 736 470 | 47 559 |
| mai-16 | 32 300 211 | 46 863 |
| juin-16 | 32 619 101 | 48 266 |
| juil.-16 | 34 643 383 | 45 409 |
| août-16 | 34 104 511 | 44 690 |
| sept.-16 | 34 292 511 | 44 135 |
| oct.-16 | 32 918 431 | 44 515 |
| nov.-16 | 34 250 006 | 41 757 |
| déc.-16 | 35 640 713 | 41 108 |
| janv.-17 | 31 299 846 | 42 481 |
| févr.-17 | 28 852 298 | 45 036 |
| mars-17 | 30 271 553 | 47 853 |
| avr.-17 | 31 540 482 | 46 560 |
| mai-17 | 31 357 252 | 44 351 |
| juin-17 | 31 281 918 | 41 386 |
| juil.-17 | 39 271 425 | 39 300 |
| août-17 | 35 638 191 | 39 781 |
| sept.-17 | 32 479 476 | 40 243 |
| oct.-17 | 31 322 191 | 40 778 |
| nov.-17 | 28 171 095 | 42 485 |
| déc.-17 | 30 301 153 | 43 655 |
| janv.-18 | 36 405 613 | 40 252 |
| févr.-18 | 36 209 458 | 39 206 |
| mars-18 | 32 592 020 | 39 525 |
| avr.-18 | 30 689 454 | 37 167 |
| mai-18 | 33 721 505 | 36 121 |
| juin-18 | 32 565 313 | 37 915 |
| juil.-18 | 30 106 979 | 38 294 |
| août-18 | 29 838 861 | 38 678 |
| sept.-18 | 30 422 968 | 38 696 |
| oct.-18 | 30 790 759 | 37 701 |
| nov.-18 | 30 747 357 | 37 766 |
| déc.-18 | 31 885 864 | 38 282 |
| janv.-19 | 30 524 436 | 39 459 |
| févr.-19 | 29 546 030 | 38 149 |
| mars-19 | 30 193 272 | 38 004 |
| avr.-19 | 31 592 785 | 39 893 |
| mai-19 | 33 695 906 | 40 138 |
| juin-19 | 36 051 656 | 40 087 |
| juil.-19 | 38 948 895 | 42 057 |
| août-19 | 39 168 540 | 41 919 |
| sept.-19 | 40 551 697 | 42 691 |
| oct.-19 | 39 363 057 | 42 818 |
| nov.-19 | 39 481 102 | 42 600 |
| déc.-19 | 39 509 353 | 42 064 |
| janv.-20 | 40 396 147 | 42 227 |
| févr.-20 | 43 426 665 | 46 858 |
| mars-20 | 44 139 064 | 39 980 |
| avr.-20 | 44 459 548 | 12 729 |
| mai-20 | 39 148 339 | 21 849 |
| juin-20 | 33 612 196 | 44 765 |
| juil.-20 | 36 181 147 | 57 642 |
| août-20 | 44 649 633 | 58 373 |
| sept.-20 | 50 274 761 | 60 219 |
| oct.-20 | 51 362 984 | 58 485 |
| nov.-20 | 51 044 302 | 54 855 |
| déc.-20 | 51 838 148 | 53 411 |
| Source : L'association Canadienne de l'immeuble (ACI), Haver Analytics, calculs de Statistique Canada. Banque du Canada, Relevé des prêts (nouveaux et existants) (A4). | ||
| Période de référence | janv.-20 | févr.-20 | mars-20 | avr.-20 | mai-20 | juin-20 | juil.-20 | août-20 | sept.-20 | oct.-20 | nov.-20 | déc.-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| pourcentage | ||||||||||||
| Nouveaux prêts hypothécaires, données désaisonnalisées | 2,2 | 7,5 | 1,6 | 0,7 | -11,9 | -14,1 | 7,6 | 23,4 | 12,6 | 2,2 | -0,6 | 1,6 |
| Ventes du Service Inter-Agences, données désaisonnalisées | 0,4 | 11,0 | -14,7 | -68,2 | 71,6 | 104,9 | 28,8 | 1,3 | 3,2 | -2,9 | -6,2 | -2,6 |
| Source : L'association Canadienne de l'immeuble (ACI), Haver Analytics, calculs de Statistique Canada. Banque du Canada, Relevé des prêts (nouveaux et existants) (A4). | ||||||||||||
Bien que l’activité de revente ait connu un recul considérable en mars, suivi d’une baisse mensuelle sans précédent en avril, l’incidence sur les nouveaux prêts ne s’est fait sentir qu’en mai, lorsque la demande de fonds a diminué en réponse à la baisse précédente des ventes. Habituellement, il peut y avoir un délai allant jusqu’à trois mois entre la signature d’un accord de vente et le transfert des fonds. Malgré la diminution des ventes qui s’est poursuivie jusqu’en avril, les nouveaux prêts n’ont diminué que modestement en mai et en juin, car le refinancement et les renouvellements de prêts hypothécaires ont aidé pour atténuer l’incidence de la baisse des ventes. De même, la reprise vigoureuse de la demande de logements s’est accompagnée d’une croissance des nouveaux prêts plus tard dans l’année.
Comme les Canadiens ont passé plus de temps à la maison pendant la pandémie, leurs préférences changeantes en matière de logement, conjuguées à la demande refoulée, ont propulsé les ventes de maisons vers de nouveaux sommets tout au long de l’été. En octobre, plus du quart des Canadiens (2,4 millions de personnes) qui n’auraient normalement pas travaillé à domicile le faisaient, tandis que le nombre de Canadiens travaillant ailleurs que chez eux était pratiquement inchangéNote . Le travail à domicile demeure une adaptation importante pour atténuer les risques pour la santé associés à la COVID-19, et cette nouvelle réalité a probablement accru l’importance de trouver des options de logement convenables. Selon le Rapport sur la politique monétaire de la Banque du Canada, plus du quart des répondants à l’Enquête sur les attentes des consommateurs du Canada menée au troisième trimestre de 2020 ont déclaré qu’ils aimeraient déménager dans une maison plus grande ou dans une maison unifamiliale en raison de la pandémieNote .
Surtout sous l’effet des taux d’intérêt historiquement bas et de ces exigences changeantes en matière de logement, les prix des logements au Canada ont continué de croître en 2020, dépassant les niveaux préalables à la pandémie. L’Indice des prix des propriétés résidentielles (IPPR) de Statistique Canada, qui tient compte tant des prix de revente des propriétés résidentielles que des prix des nouvelles propriétés résidentielles dans les grandes villes du Canada, a terminé le quatrième trimestre de 2020 en hausse de 8,5 % par rapport au quatrième trimestre de 2019. Les prix de revente des propriétés résidentielles ont augmenté de 9,4 % par rapport au quatrième trimestre de l’année précédente, dépassant la croissance de 6,4 % des prix des nouvelles propriétés résidentielles au cours de la même périodeNote .
Tableau de données du graphique 5
| Période de référence | Total | Nouvelles constructions | Reventes | |
|---|---|---|---|---|
| valeur d'index | ||||
| 2017 | T1 | 95,4 | 96,7 | 94,8 |
| T2 | 100,8 | 99,1 | 101,4 | |
| T3 | 102,1 | 101,5 | 102,3 | |
| T4 | 101,8 | 102,6 | 101,4 | |
| 2018 | T1 | 102,5 | 102,3 | 102,6 |
| T2 | 103,8 | 102 | 104,5 | |
| T3 | 104 | 102,6 | 104,6 | |
| T4 | 103,6 | 103,4 | 103,7 | |
| 2019 | T1 | 103,1 | 103,7 | 102,9 |
| T2 | 104 | 103,5 | 104,3 | |
| T3 | 104,2 | 102,8 | 104,9 | |
| T4 | 105,3 | 104,5 | 105,7 | |
| 2020 | T1 | 107,5 | 107 | 107,8 |
| T2 | 109,9 | 108,5 | 110,7 | |
| T3 | 111,4 | 109,5 | 112,4 | |
| T4 | 114,2 | 111,2 | 115,6 | |
| Source : Statistique Canada, tableau 18-10-0169-01, Indice des prix de l'immobilier résidentiel, trimestriel. | ||||
L’activité de nouveaux prêts affiche une vigueur sous l’effet des nouveaux prêts initiés et des renouvellements
Les nouveaux prêts consentis par les banques à charte peuvent être classés en deux catégories : d’une part, les fonds accordés pour l’achat d’une nouvelle maison et, d’autre part, les fonds accordés pour les renouvellements et les refinancements auprès du même prêteur ou d’un prêteur différent. Comme le volume des reventes a diminué en 2018 et n’a augmenté que modestement en 2019, les renouvellements ont commencé à représenter une part plus importante des nouveaux prêts. Étant donné que moins d’emprunteurs demandaient des fonds pour acheter de nouvelles maisons, la part des prêts hypothécaires existants devant être renouvelés à mesure qu’ils arrivaient à échéance a relativement augmenté.
Alors que les taux d’intérêt ont atteint des creux historiques au premier trimestre de 2020, les refinancements et les renouvellements de prêts hypothécaires ont augmenté, ce qui a fait grimper la valeur totale des renouvellements de prêts hypothécaires (même préteur) de 13,3 % sur une base désaisonnalisée. Puisque de nombreuses institutions financières permettaient aux emprunteurs de renouveler un prêt plusieurs mois avant son échéance, il est possible que cette augmentation ait découlé non seulement des renouvellements de prêts arrivant à échéance au cours du trimestre, mais aussi des renouvellements précoces de prêts n’étant pas encore arrivés à échéance.
Tableau de données du graphique 6
| Période de référence | Nouvel achat | Refinancement, même prêteur | Renouvellement, même prêteur | Refinancement ou renouvellement, autre prêteur | |
|---|---|---|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | |||||
| 2018 | T1 | 33 312 | 18 995 | 41 303 | 4 785 |
| T2 | 31 833 | 17 226 | 43 612 | 5 105 | |
| T3 | 27 874 | 16 035 | 37 104 | 5 644 | |
| T4 | 33 484 | 15 484 | 38 265 | 5 860 | |
| 2019 | T1 | 29 396 | 15 136 | 35 912 | 6 213 |
| T2 | 30 503 | 16 321 | 44 172 | 6 819 | |
| T3 | 34 836 | 19 784 | 52 128 | 8 095 | |
| T4 | 37 473 | 20 243 | 50 917 | 8 123 | |
| 2020 | T1 | 39 306 | 21 104 | 57 682 | 9 326 |
| T2 | 35 306 | 20 290 | 52 032 | 9 041 | |
| T3 | 40 790 | 19 425 | 53 939 | 7 841 | |
| Source : Statistique Canada, Rapport sur les prêts hypothécaires (ES). | |||||
Les ménages emprunteurs s’adaptent au contexte des taux d’intérêt et modifient leurs préférences en matière de durée
Les données sur les prêts hypothécaires des banques à charte montrent que les Canadiens préfèrent généralement les prêts hypothécaires à taux fixe de cinq ans, ce type de prêt représentant 49 % de l’encours total des prêts hypothécaires existants à la fin de 2020, comparativement à un peu moins de 42 % au début de 2019Note . Les préférences en matière de nouveaux prêts hypothécaires varient selon le contexte des taux d’intérêt. Par exemple, la popularité des prêts hypothécaires à taux fixe de cinq ans a augmenté considérablement depuis le début de 2019, à mesure que les prêts hypothécaires à taux fixes sont devenus disponibles à des taux semblables ou même inférieurs à ceux des prêts hypothécaires à taux variables. Lorsque les taux d’intérêt ont diminué en mars 2020, la demande de prêts hypothécaires à taux variables a augmenté, tandis que les taux fixes, de plus longue durée, ont pris plus de temps à s’ajuster. À mesure que ceux-ci ont commencé à diminuer, reflétant la baisse des taux variables, la demande de prêts hypothécaires à taux fixe de cinq ans s’est accrue au cours de l’été.
Tableau de données du graphique 7
| Période de référence | Prêt hypothécaire à taux variable de cinq ans | Prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans |
|---|---|---|
| pourcentage | ||
| janv.-16 | 2,04 | 2,44 |
| févr.-16 | 2,04 | 2,34 |
| mars-16 | 2,07 | 2,34 |
| avr.-16 | 2,04 | 2,36 |
| mai-16 | 2,03 | 2,33 |
| juin-16 | 1,97 | 2,29 |
| juil.-16 | 1,94 | 2,28 |
| août-16 | 1,92 | 2,23 |
| sept.-16 | 1,92 | 2,17 |
| oct.-16 | 1,92 | 2,12 |
| nov.-16 | 1,99 | 2,09 |
| déc.-16 | 1,97 | 2,29 |
| janv.-17 | 1,87 | 2,29 |
| févr.-17 | 1,85 | 2,42 |
| mars-17 | 1,74 | 2,35 |
| avr.-17 | 1,74 | 2,29 |
| mai-17 | 1,69 | 2,24 |
| juin-17 | 1,75 | 2,24 |
| juil.-17 | 1,75 | 2,24 |
| août-17 | 1,94 | 2,64 |
| sept.-17 | 1,95 | 2,64 |
| oct.-17 | 2,05 | 2,83 |
| nov.-17 | 1,85 | 2,69 |
| déc.-17 | 1,95 | 2,69 |
| janv.-18 | 1,95 | 2,79 |
| févr.-18 | 2,21 | 2,94 |
| mars-18 | 2,21 | 2,99 |
| avr.-18 | 2,2 | 2,99 |
| mai-18 | 1,85 | 3,09 |
| juin-18 | 1,85 | 3,04 |
| juil.-18 | 1,85 | 3,04 |
| août-18 | 1,85 | 3,04 |
| sept.-18 | 2,45 | 3,09 |
| oct.-18 | 2,45 | 3,13 |
| nov.-18 | 2,36 | 3,19 |
| déc.-18 | 2,36 | 3,19 |
| janv.-19 | 2,36 | 3,19 |
| févr.-19 | 2,7 | 3,24 |
| mars-19 | 2,7 | 2,89 |
| avr.-19 | 2,66 | 2,74 |
| mai-19 | 2,61 | 2,74 |
| juin-19 | 2,65 | 2,54 |
| juil.-19 | 2,61 | 2,49 |
| août-19 | 2,61 | 2,37 |
| sept.-19 | 2,65 | 2,37 |
| oct.-19 | 2,65 | 2,39 |
| nov.-19 | 2,48 | 2,29 |
| déc.-19 | 2,5 | 2,29 |
| janv.-20 | 2,65 | 2,49 |
| févr.-20 | 2,54 | 2,44 |
| mars-20 | 1,84 | 2,24 |
| avr.-20 | 1,95 | 2,14 |
| mai-20 | 1,95 | 2,14 |
| juin-20 | 1,75 | 1,99 |
| juil.-20 | 1,7 | 1,89 |
| août-20 | 1,6 | 1,74 |
| sept.-20 | 1,54 | 1,64 |
| oct.-20 | 1,35 | 1,54 |
| nov.-20 | 1,35 | 1,49 |
| déc.-20 | 0,99 | 1,39 |
| Source : RateHub – Historique des taux hypothécaires au Canada. | ||
Tableau de données du graphique 8
| Période de référence | Moins de trois ans | De trois ans à moins de cinq ans | Cinq ans et plus | Variable |
|---|---|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | ||||
| janv.-16 | 10 961 804 | 5 117 450 | 11 144 794 | 9 132 788 |
| févr.-16 | 10 867 416 | 5 068 332 | 10 482 164 | 7 686 819 |
| mars-16 | 11 097 376 | 5 391 759 | 9 771 478 | 6 269 676 |
| avr.-16 | 12 516 323 | 5 556 651 | 9 122 824 | 5 917 949 |
| mai-16 | 12 124 863 | 4 861 652 | 10 166 965 | 5 153 699 |
| juin-16 | 12 178 454 | 5 275 834 | 10 971 313 | 5 261 813 |
| juil.-16 | 12 825 703 | 4 986 340 | 11 667 711 | 5 982 592 |
| août-16 | 12 293 333 | 4 907 053 | 11 268 109 | 5 575 251 |
| sept.-16 | 11 990 808 | 5 283 906 | 11 735 316 | 5 430 025 |
| oct.-16 | 10 798 247 | 4 972 087 | 11 553 738 | 5 191 082 |
| nov.-16 | 11 363 512 | 5 898 239 | 12 500 627 | 5 045 840 |
| déc.-16 | 10 617 896 | 6 589 100 | 12 921 059 | 4 530 069 |
| janv.-17 | 9 857 857 | 5 403 347 | 10 629 609 | 4 535 778 |
| févr.-17 | 9 243 543 | 4 901 317 | 9 203 665 | 5 243 040 |
| mars-17 | 9 292 900 | 5 094 698 | 9 509 074 | 5 835 324 |
| avr.-17 | 9 085 574 | 4 732 618 | 10 253 235 | 6 725 959 |
| mai-17 | 9 104 199 | 4 320 402 | 10 186 715 | 7 061 064 |
| juin-17 | 9 517 652 | 5 207 047 | 11 459 589 | 6 815 884 |
| juil.-17 | 10 888 911 | 8 223 853 | 15 111 754 | 5 857 283 |
| août-17 | 9 666 695 | 7 067 232 | 13 547 573 | 5 236 142 |
| sept.-17 | 9 044 094 | 6 470 682 | 12 334 625 | 4 785 426 |
| oct.-17 | 9 396 966 | 6 421 607 | 11 521 954 | 4 278 369 |
| nov.-17 | 8 775 631 | 4 872 292 | 9 499 933 | 5 336 733 |
| déc.-17 | 8 648 728 | 4 308 555 | 10 654 550 | 6 617 201 |
| janv.-18 | 10 428 612 | 5 594 134 | 12 226 506 | 6 893 917 |
| févr.-18 | 10 542 225 | 6 106 485 | 12 528 654 | 6 213 389 |
| mars-18 | 8 920 488 | 5 547 963 | 10 917 445 | 5 532 784 |
| avr.-18 | 8 861 416 | 5 254 246 | 10 079 161 | 6 638 926 |
| mai-18 | 9 654 132 | 4 882 176 | 9 976 761 | 8 305 354 |
| juin-18 | 8 424 094 | 3 958 226 | 8 238 456 | 13 884 045 |
| juil.-18 | 8 329 648 | 3 597 379 | 7 031 777 | 12 392 024 |
| août-18 | 8 763 799 | 3 675 242 | 6 446 782 | 10 978 438 |
| sept.-18 | 9 511 194 | 4 187 698 | 6 580 085 | 10 215 850 |
| oct.-18 | 9 180 883 | 4 843 833 | 7 411 958 | 9 728 677 |
| nov.-18 | 9 040 296 | 6 107 137 | 8 419 308 | 8 628 132 |
| déc.-18 | 9 512 627 | 5 590 923 | 8 598 281 | 7 594 587 |
| janv.-19 | 9 550 755 | 5 064 913 | 7 990 323 | 7 185 612 |
| févr.-19 | 9 779 737 | 4 064 709 | 8 602 156 | 6 304 367 |
| mars-19 | 9 499 343 | 4 980 965 | 9 439 420 | 5 118 933 |
| avr.-19 | 9 868 458 | 6 490 733 | 10 196 649 | 3 981 881 |
| mai-19 | 10 183 416 | 7 949 999 | 11 676 023 | 2 847 202 |
| juin-19 | 9 971 171 | 15 095 979 | 13 084 861 | 2 327 101 |
| juil.-19 | 9 324 352 | 15 230 350 | 15 083 073 | 2 122 546 |
| août-19 | 8 843 357 | 13 356 307 | 15 484 709 | 1 906 131 |
| sept.-19 | 8 886 217 | 12 092 602 | 17 370 597 | 1 849 914 |
| oct.-19 | 8 760 966 | 11 028 200 | 16 868 702 | 1 803 892 |
| nov.-19 | 9 067 135 | 10 761 792 | 17 318 555 | 2 261 149 |
| déc.-19 | 8 713 994 | 9 249 077 | 17 469 852 | 2 518 552 |
| janv.-20 | 8 551 231 | 9 633 774 | 17 878 612 | 2 713 935 |
| févr.-20 | 9 528 612 | 9 678 184 | 18 484 464 | 3 384 638 |
| mars-20 | 7 764 820 | 9 360 287 | 19 368 344 | 5 916 518 |
| avr.-20 | 6 815 310 | 7 877 070 | 19 541 403 | 9 470 998 |
| mai-20 | 6 412 520 | 6 332 972 | 17 741 380 | 8 375 513 |
| juin-20 | 6 294 295 | 6 104 670 | 18 179 624 | 7 353 467 |
| juil.-20 | 6 320 396 | 6 002 903 | 17 914 209 | 8 713 229 |
| août-20 | 6 599 363 | 6 614 448 | 20 481 387 | 10 804 128 |
| sept.-20 | 6 499 176 | 8 024 768 | 23 587 296 | 12 207 700 |
| oct.-20 | 6 609 970 | 8 908 233 | 22 251 717 | 12 972 165 |
| nov.-20 | 6 894 932 | 10 033 299 | 21 516 421 | 13 611 106 |
| déc.-20 | 5 315 228 | 10 314 449 | 20 867 985 | 14 705 786 |
| Source : Banque du Canada, Relevé des prêts (nouveaux et existants) (A4). | ||||
Les banques à charte financent la majeure partie des prêts hypothécaires et des reports de paiements hypothécaires
Par le passé, les prêteurs non bancaires détenaient environ le quart de l’encours total de la dette des ménages sur le marché hypothécaire résidentiel. Lorsque le confinement est entré en vigueur en mars 2020, la croissance de l’encours de la dette hypothécaire des ménages détenu par les prêteurs non bancaires a ralenti, et les banques à charte se sont mises à fournir la majeure partie des fonds. Avec la réouverture des entreprises en avril, le montant des prêts hypothécaires administrés par les banques à charte et les prêteurs non bancaires a atteint des sommets. En raison de l’accélération de la croissance des ventes de maisons pendant l’été, les prêts hypothécaires bancaires ont dépassé les prêts hypothécaires non bancaires, qui représentaient chaque mois une plus petite part des prêts hypothécaires jusqu’à la fin de novembre, bien qu’ils aient affiché une hausse considérable ce dernier mois.
Tableau de données du graphique 9
| Période de référence | Banques à charte | Administrations publiques | Institutions financières non bancaires | Autres prêteurs |
|---|---|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | ||||
| janv.-18 | 2 424 | 4 | 1 985 | 82 |
| févr.-18 | 3 258 | 7 | 1 700 | 67 |
| mars-18 | 3 016 | 6 | 929 | 166 |
| avr.-18 | 2 478 | 0 | 655 | -95 |
| mai-18 | 1 677 | -2 | 941 | -2 |
| juin-18 | 3 458 | -3 | -152 | -38 |
| juil.-18 | 1 501 | 1 | 2 786 | 109 |
| août-18 | 1 613 | 2 | 1 874 | 75 |
| sept.-18 | 2 171 | 1 | 1 343 | 79 |
| oct.-18 | 2 598 | 3 | 365 | 64 |
| nov.-18 | 3 719 | 2 | 816 | 63 |
| déc.-18 | 2 941 | 1 | 561 | 49 |
| janv.-19 | 2 646 | 2 | 1 017 | -5 |
| févr.-19 | 2 263 | 2 | 1 475 | -19 |
| mars-19 | 4 721 | 1 | 1 690 | 93 |
| avr.-19 | 3 610 | 1 | 754 | -197 |
| mai-19 | 6 409 | 2 | -301 | -83 |
| juin-19 | 4 930 | 3 | 787 | -124 |
| juil.-19 | 4 759 | 3 | 522 | 16 |
| août-19 | 6 245 | 3 | 740 | -19 |
| sept.-19 | 5 035 | 3 | 1 110 | -13 |
| oct.-19 | 5 317 | 4 | 1 066 | 14 |
| nov.-19 | 4 301 | 3 | 469 | 18 |
| déc.-19 | 5 675 | 3 | 1 118 | -4 |
| janv.-20 | 7 835 | 7 | 1 346 | 159 |
| févr.-20 | 6 707 | 2 | 1 829 | 129 |
| mars-20 | 5 935 | 2 | 468 | 244 |
| avr.-20 | 10 356 | 3 | 1 889 | -15 |
| mai-20 | 4 871 | 1 | 2 062 | 96 |
| juin-20 | 5 644 | 3 | 1 641 | 65 |
| juil.-20 | 6 311 | 2 | 1 117 | 65 |
| août-20 | 9 490 | 3 | 942 | 42 |
| sept.-20 | 10 644 | 4 | 1 092 | 38 |
| oct.-20 | 11 704 | 2 | 939 | 17 |
| nov.-20 | 11 241 | 1 | 2752 | 16 |
| Source : Statistique Canada, tableau 36-10-0639-01, Passifs de crédit des ménages. | ||||
Alors que le taux d’emploi diminuait et que les entreprises fermaient pour la première fois en mars, de nombreux Canadiens se sont retrouvés sans travail ou ont dû composer avec une réduction de leurs heures de travail. Pour soutenir les emprunteurs et réduire le risque de défaut de paiement hypothécaire à court terme, BSIF a annoncé un régime spécial pour les institutions de dépôt fédérales accordant des reports de paiement à des emprunteurs. Cela a permis à de nombreux prêteurs d’accorder un allègement sans avoir à reclasser les prêts pour lesquels ils accordent un report de paiement comme des prêts non productifs. Au 30 novembre 2020, les banques à charte avaient accordé des reports de paiements hypothécaires à plus de 797 900 CanadiensNote . En comparaison, les prêteurs non bancaires, bien qu’ils ne soient pas assujettis aux lignes directrices du BSIF, ont également accordé des reports de paiements pour 100 372 autres prêts hypothécaires la plupart non assurés au cours du deuxième trimestreNote .
Le ratio du service de la dette des ménages diminue sous l’effet du report des paiements hypothécaires
Le ratio du service de la dette des ménages est une mesure du total des paiements obligatoires du capital et des intérêts en proportion du revenu disponible des ménages, et exclut les paiements reportés du capital, ce qui fait en sorte qu’il est plus faible que si les emprunteurs avaient dû effectuer ces paiements. Entre le premier et le troisième trimestre de 2020, la proportion de ces paiements reportés par rapport au total des paiements obligatoires du capital est passée de moins de 1 % à un sommet de plus de 18 % au deuxième trimestre. Au troisième trimestre, la proportion avait considérablement diminué alors que le traitement spécial accordé par BSIF pour les nouvelles approbations a pris fin le 1er octobre 2020.
Tableau de données du graphique 10
| Période de référence | Total des paiements d’intérêts (axe de gauche) | Total des paiements de capital (axe de gauche) | Total du capital reporté (axe de gauche) | Ratio du service de la dette (axe de droite) |
|---|---|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | pourcentage | |||
| 2018T2 | 47064 | 39552 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,6 |
| 2018T3 | 48624 | 39260 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,7 |
| 2018T4 | 52472 | 37396 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,7 |
| 2019T1 | 52904 | 38652 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,8 |
| 2019T2 | 53756 | 39432 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,8 |
| 2019T3 | 54528 | 40140 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,8 |
| 2019T4 | 54040 | 41920 | Note ...: n'ayant pas lieu de figurer | 6,9 |
| 2020T1 | 53532 | 43060 | 400 | 6,8 |
| 2020T2 | 53140 | 38060 | 7108 | 5,9 |
| 2020T3 | 52524 | 43516 | 3056 | 6,4 |
|
... n'ayant pas lieu de figurer Source : Statistique Canada, tableau 11-10-0065-01, Indicateurs de service de la dette des ménages, comptes du bilan national. Calculs de Statistique Canada. |
||||
Les pertes de crédit attendues augmentent, mais ne représentent qu’une faible proportion de la dette hypothécaire globale
Dans le cadre de leurs activités de gestion du risque, les institutions financières estiment la proportion de leurs portefeuilles de prêts dont le recouvrement est incertain à chaque période. Ces pertes de crédit attendues (PCA) sont basées sur des hypothèses actuarielles qui tentent d’anticiper les taux de défaut de paiement sur les prêts et, par la suite, le montant des créances douteuses qui peuvent devoir être radiées au cours d’une période donnée. Bien que PCA sur les prêts hypothécaires aient augmenté lentement de 2017 à la fin de 2019, ils ont connu une forte hausse avec l’avènement de la pandémie. Comme les entreprises non essentielles n’étaient pas en mesure d’exercer leurs activités, la croissance des PCA visait principalement les prêts non hypothécaires. Malgré cette augmentation des PCA en 2020, les risques sur le marché hypothécaire étaient considérés comme très mineurs, le total des PCA sur les prêts hypothécaire ne représentant que 0,1 % du total des prêts hypothécaires contractés par les ménages au troisième trimestre de 2020.
Tableau de données du graphique 11
| Période de référence | Pertes de crédit attendues liées aux prêts hypothécaires (axe de gauche) | Pertes de crédit attendues en proportion de la dette hypothécaire totale des ménages (axe de droite) | |
|---|---|---|---|
| milliards de dollars canadiens | pourcentage | ||
| 2009 | T1 | 361 | 0,04 |
| T2 | 379 | 0,04 | |
| T3 | 350 | 0,04 | |
| T4 | 344 | 0,04 | |
| 2010 | T1 | 353 | 0,04 |
| T2 | 366 | 0,04 | |
| T3 | 371 | 0,04 | |
| T4 | 422 | 0,04 | |
| 2011 | T1 | 408 | 0,04 |
| T2 | 443 | 0,04 | |
| T3 | 437 | 0,04 | |
| T4 | 431 | 0,04 | |
| 2012 | T1 | 491 | 0,05 |
| T2 | 534 | 0,05 | |
| T3 | 545 | 0,05 | |
| T4 | 529 | 0,05 | |
| 2013 | T1 | 527 | 0,05 |
| T2 | 517 | 0,05 | |
| T3 | 628 | 0,05 | |
| T4 | 596 | 0,05 | |
| 2014 | T1 | 605 | 0,05 |
| T2 | 718 | 0,06 | |
| T3 | 575 | 0,05 | |
| T4 | 612 | 0,05 | |
| 2015 | T1 | 488 | 0,04 |
| T2 | 582 | 0,05 | |
| T3 | 661 | 0,05 | |
| T4 | 507 | 0,04 | |
| 2016 | T1 | 559 | 0,04 |
| T2 | 600 | 0,05 | |
| T3 | 552 | 0,04 | |
| T4 | 574 | 0,04 | |
| 2017 | T1 | 619 | 0,04 |
| T2 | 627 | 0,04 | |
| T3 | 577 | 0,04 | |
| T4 | 579 | 0,04 | |
| 2018 | T1 | 621 | 0,04 |
| T2 | 625 | 0,04 | |
| T3 | 668 | 0,05 | |
| T4 | 662 | 0,04 | |
| 2019 | T1 | 735 | 0,05 |
| T2 | 746 | 0,05 | |
| T3 | 790 | 0,05 | |
| T4 | 797 | 0,05 | |
| 2020 | T1 | 853 | 0,05 |
| T2 | 1 205 | 0,08 | |
| T3 | 1 482 | 0,09 | |
| Source : Statistique Canada, Rapport sur les prêts hypothécaires (ES); Statistique Canada, tableau 36-10-0508-01, Comptes du bilan national. | |||
L’augmentation de la dette globale des ménages pendant la pandémie de COVID-19 est attribuable aux emprunts hypothécaires
La croissance de l’encours des prêts hypothécaires a diminué depuis la crise financière : après avoir atteint un sommet en octobre 2007, elle s’est chiffrée à un creux de 3,0 % en février 2019. À mesure que les taux hypothécaires ont commencé à baisser en 2019, les ventes de maisons ont commencé à s’accélérer et l’encours des prêts hypothécaires a recommencé à augmenter. Les restrictions liées à la pandémie de COVID-19 ont forcé des entreprises non essentielles à fermer leurs portes en mars 2020, et l’on croyait que le marché de l’habitation serait particulièrement touché. Au lieu de cela, les mesures d’aide du gouvernement, associées à des taux d'intérêt historiquement bas, ont contribué à soutenir le marché de l'habitation en 2020, comme en témoignent les ventes cumulatives de logements supérieures à celles de 2019 et la croissance annuelle de l’encours des soldes hypothécaires, qui a atteint 7,5 % en novembre 2020.Malgré la croissance du solde des prêts hypothécaires, les taux d’intérêt historiquement bas et les revenus robustes ont fait en sorte que le revenu disponible des ménages empêche le fardeau de la dette hypothécaire de dépasser son niveau prépandémique.
Il convient de souligner que le présent article est axé sur les tendances des emprunts hypothécaires et ne dresse pas un portrait complet de la dette des ménages au cours des 12 derniers mois. Les diverses mesures de distanciation sociale qui ont été mises en œuvre ont eu une incidence importante sur les prêts non hypothécaire, principalement associée à la consommation. L’encours de la dette non hypothécaire a connu une forte contraction au premier semestre de 2020, sous l’effet d’un recul sans précédent de la consommation des ménagesNote . À la fin de novembre, les ménages avaient ajouté 108,0 milliards de dollars à leur dette hypothécaire, tout en s’étant débarrassés simultanément de près de 8 milliards de dollars de dette non hypothécaire depuis décembre 2019.
Cette question sera examinée plus en détail dans un prochain article de cette série sur la dette.
Tableau de données du graphique 12
| Période de référence | Prêts non hypothécaires | Prêts hypothécaires |
|---|---|---|
| pourcentage | ||
| janv.-18 | 4,8 | 4,7 |
| févr.-18 | 4,7 | 4,7 |
| mars-18 | 4,4 | 4,7 |
| avr.-18 | 4,4 | 4,4 |
| mai-18 | 4,7 | 4,1 |
| juin-18 | 4,7 | 3,8 |
| juil.-18 | 4,7 | 3,7 |
| août-18 | 4,9 | 3,6 |
| sept.-18 | 5,2 | 3,5 |
| oct.-18 | 5,2 | 3,3 |
| nov.-18 | 5,4 | 3,3 |
| déc.-18 | 5,1 | 3,2 |
| janv.-19 | 4,7 | 3,1 |
| févr.-19 | 4,5 | 3,0 |
| mars-19 | 4,2 | 3,2 |
| avr.-19 | 4,2 | 3,3 |
| mai-19 | 4,0 | 3,5 |
| juin-19 | 3,9 | 3,6 |
| juil.-19 | 3,7 | 3,6 |
| août-19 | 3,6 | 3,8 |
| sept.-19 | 3,3 | 4,0 |
| oct.-19 | 3,2 | 4,2 |
| nov.-19 | 2,9 | 4,3 |
| déc.-19 | 3,1 | 4,5 |
| janv.-20 | 3,4 | 4,9 |
| févr.-20 | 3,7 | 5,2 |
| mars-20 | 2,7 | 5,2 |
| avr.-20 | 0,7 | 5,7 |
| mai-20 | -0,7 | 5,8 |
| juin-20 | -1,1 | 5,8 |
| juil.-20 | -1,1 | 5,9 |
| août-20 | -0,8 | 6,1 |
| sept.-20 | -0,8 | 6,5 |
| oct.-20 | -0,8 | 6,9 |
| nov.-20 | -0,6 | 7,4 |
| Source : Statistique Canada, tableau 36-10-0639-01, Passifs de crédit des ménages. | ||
Références
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