Tendances des prix dans les principaux marchés canadiens du logement, quatrième trimestre de 2020
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Diffusion : 2021-02-08
Les prix des propriétés résidentielles ont augmenté de 2,5 % du troisième au quatrième trimestre, et ils ont affiché leur croissance la plus rapide depuis le deuxième trimestre de 2017.
La presque totalité de la croissance observée au quatrième trimestre est attribuable aux maisons unifamiliales (+3,5 %), qui comprennent les maisons individuelles, les maisons jumelées et les maisons en rangée. Les prix des appartements en copropriété ont quant à eux ont légèrement progressé de 0,2 %. La différence dans l'ampleur des augmentations de prix s'explique principalement par le transfert de la demande vers les maisons unifamiliales, les acheteurs étant à la recherche de plus d'espace pour s'adapter à la nouvelle réalité du travail à domicile.
Les prix des propriétés ont augmenté dans les six principaux marchés du logement au quatrième trimestre, et Ottawa (+4,7 %), Montréal (+4,0 %) et Victoria (+3,9 %) sont arrivés en tête à ce chapitre.
Indice des prix des propriétés résidentielles : revue de l'année 2020
Malgré la crise sanitaire mondiale, la hausse des prix des propriétés résidentielles (+6,3 %) s'est accélérée en 2020, et elle a été de loin supérieure à celle de 0,7 % enregistrée en 2019.
Répercussions de la pandémie de COVID-19 — Transfert de la demande des acheteurs vers les maisons unifamiliales durant le deuxième semestre de l'année
Au cours du premier semestre de 2020, les prix des appartements en copropriété (+6,6 %) ont augmenté à un rythme plus rapide que ceux des maisons (+2,6 %), les tours d'habitation représentant une option abordable pour les acheteurs et les investisseurs.
Toutefois, après le début de la pandémie de COVID-19, la tendance s'est inversée et la croissance des prix des maisons (+4,5 %) a représenté le double de celle des prix des appartements en copropriété (+2,2 %).
Ce revirement s'est produit au cours de la deuxième moitié de 2020, alors que de nombreux Canadiens travaillaient, étudiaient et magasinaient à partir de leur domicile et y passaient plus de temps de loisirs, alors que, parallèlement, les centres-villes se vidaient et l'immigration s'est interrompue.
Les coûts d'emprunt moins élevés — Un catalyseur de la demande de logements
Au début de la pandémie, lorsque l'économie a ralenti, la Banque du Canada a réduit son taux directeur pour le faire passer de 1,75 % en janvier à 0,25 % en mars 2020, et a indiqué que le taux directeur demeurerait probablement bas jusqu'en 2023.
Les augmentations des prix des propriétés ont été atténuées par la baisse des coûts d'emprunt. Ces coûts d'emprunt plus faibles ont également fait augmenter le nombre d'acheteurs de biens immobiliers potentiels et ont aidé les acheteurs à la recherche de maisons plus grandes. Selon les plus récentes données disponibles, la dette hypothécaire a progressé de 7,4 % d'une année à l'autre, stimulée par la demande de logements.
Graphique 1
Indices des prix des propriétés résidentielles, agrégat de six régions métropolitaines de recensement1
Faits saillants régionaux : La pandémie stimule la croissance du logement
Ottawa — Forte demande pour tous les types de propriété
Les prix des propriétés ont fortement augmenté à Ottawa (+14,8 %) en 2020, et la région métropolitaine de recensement (RMR) a affiché la croissance la plus rapide parmi les six principales RMR. La présence importante d'employés en mesure de travailler à partir de leur domicile, comme ceux du gouvernement fédéral et des technologies de l'information et des communications, et la croissance de la population ont stimulé le marché du logement dans la RMR.
Une grande effervescence a été observée dans chaque segment du marché du logement : les prix de la revente d'appartements en copropriété ont augmenté de 16,6 % en 2020, suivie de près des prix de la revente de maisons (+15,8 %).
Tout au long de l'année, le resserrement du marché a exercé une pression à la hausse sur les prix des logements, étant donné le moins grand nombre de propriétés nouvellement construites (-24,7 %) mises en vente en 2020, selon les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Parallèlement, l'Association canadienne de l'immeuble a indiqué un moins grand nombre d'inscriptions de propriétés existantes (-4,1 %) au cours de l'année.
Graphique 2
Indices des prix des propriétés résidentielles, Ottawa
Montréal — Forte croissance en 2020
Les prix des propriétés résidentielles à Montréal ont augmenté de 10,2 % en 2020.
Le marché a continué d'être favorable aux vendeurs à Montréal, puisque le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est passé de 78,4 en 2019 à 82,5 en 2020 (un ratio supérieur à 60 est indicatif d'un marché favorable aux vendeurs).
La vigueur du marché locatif a également suscité un intérêt accru pour les appartements en copropriété, ce qui a fait grimper les prix pour tous les segments du marché du logement. Les prix ont augmenté pour tous les types de propriété en 2020 (les hausses variant entre 7,8 % et 11,1 %).
Graphique 3
Indices des prix des propriétés résidentielles, Montréal
Toronto — Écart entre la croissance des prix des appartements en copropriété et celle des prix des maisons unifamiliales
À Toronto, la croissance des prix des propriétés résidentielles observée en 2020 (+8,4 %) a été plus de deux fois supérieure à celle enregistrée en 2019 (+2,9 %). Au premier semestre de 2020, les prix des appartements en copropriété ont progressé de 9,1 %, tandis que les prix des maisons ont augmenté de 3,4 %. Les appartements en copropriété sont une option intéressante pour les investisseurs qui les achètent comme logements locatifs, surtout dans les grands centres urbains comme Toronto.
Toutefois, la demande d'appartements en copropriété a ralenti lorsque la pandémie a sévi et que les gens ont commencé à travailler à partir de leur domicile et qu'ils n'avaient plus besoin d'avoir un logement situé à proximité de leur lieu de travail. Le marché des appartements en copropriété a aussi été touché par d'autres facteurs, dont le resserrement de la réglementation sur les locations à court terme, parallèlement à une interruption des activités touristiques. La fermeture des frontières a également restreint l'arrivée de personnes immigrantes dans le plus grand centre au Canada. La majorité des personnes immigrantes sont locataires pendant leurs premières années au pays.
Comme on pouvait s'y attendre, cela a entraîné une baisse des prix moyens des logements locatifs, qui ont diminué d'environ le cinquième (-19,4 %) (lien disponible en anglais seulement) d'une année à l'autre en décembre 2020.
De juillet 2019 à juillet 2020, la population de Toronto s'est accrue; toutefois, 50 375 personnes ont quitté la ville pour s'établir dans d'autres régions pendant cette période.
Tous ces facteurs ont entraîné un ralentissement de la croissance des prix des appartements en copropriété (+1,8 %) au deuxième semestre de l'année. Les prix des appartements en copropriété neufs ont diminué au troisième trimestre (-0,2 %) et au quatrième trimestre (-0,4 %).
En revanche, la demande d'espace a fait grimper les prix des maisons unifamiliales de 4,5 % au deuxième semestre de 2020.
Graphique 4
Indices des prix des propriétés résidentielles, Toronto
Calgary — Baisse du marché du logement en parallèle avec la diminution des prix du pétrole
Calgary (-1,8 %) a affiché la seule baisse de prix parmi tous les principaux marchés du logement en 2020.
Dans cette ville où l'économie est axée sur les ressources, les prix du pétrole ont diminué de façon prononcée pour passer de 57,52 $ US en janvier 2020 à 16,55 $ US en avril de la même année. La construction excessive de logements ces dernières années, de même que la pandémie, ont contribué à faire baisser les prix de tous les types de propriété au cours du premier semestre de 2020.
À mesure que les prix du pétrole se sont stabilisés au deuxième semestre de 2020 et que les taux hypothécaires se sont situés à des niveaux historiquement bas, les prix ont légèrement augmenté pour les maisons (+0,3 %) et les appartements en copropriété (+0,2 %).
Graphique 5
Indices des prix des propriétés résidentielles, Calgary
Vancouver — Prix élevé des maisons unifamiliales neuves
Les prix des propriétés résidentielles à Vancouver (+3,1 %) ont remonté en 2020, après avoir affiché une baisse de 3,7 % en 2019. À Vancouver, la ville la plus coûteuse au Canada, la demande de logements a crû principalement en raison de la diminution des coûts d'emprunt en 2020.
Tout comme à Toronto, les prix des appartements en copropriété (+1,2 %) ont augmenté à un rythme plus lent que ceux des maisons au deuxième semestre de 2020, en raison de l'absence d'immigration et de la baisse des prix de location.
En revanche, les prix des maisons ont augmenté de 3,6 %, surtout en raison de la vigueur des prix des maisons unifamiliales neuves (+4,0 %), principalement situées à l'extérieur du centre-ville.
Graphique 6
Indices des prix des propriétés résidentielles, Vancouver
Victoria — Les prix des appartements en copropriété diminuent légèrement au deuxième semestre de l'année
Les prix des propriétés résidentielles à Victoria ont progressé de 4,7 % en 2020. Tant les prix des maisons (+1,4 %) que ceux des appartements en copropriété (+2,8 %) ont augmenté au premier semestre de 2020.
Cependant, lorsque le travail à domicile est devenu la nouvelle norme, les prix des maisons (+5,7 %) ont augmenté de façon marquée au deuxième semestre de 2020, tandis que les prix des appartements en copropriété (-0,3 %) ont fléchi.
Graphique 7
Indices des prix des propriétés résidentielles, Victoria
Prix des propriétés résidentielles en 2021 — La hausse des prix des logements se poursuit
Les prix des propriétés résidentielles devraient augmenter en 2021, puisque l'on s'attend à ce que le produit intérieur brut du Canada affiche une hausse de 3,6 % au cours de l'année. La confiance des consommateurs à l'égard de l'immobilier demeure forte, et l'importance d'une maison comportant de plus grands espaces de vie (à l'intérieur et à l'extérieur) devrait se maintenir, étant donné que les mesures de confinement se poursuivent dans de nombreuses régions.
Selon les projections actuelles de la Banque du Canada, les taux d'intérêt demeureront bas jusqu'en 2023. Les acheteurs potentiels, qui sont restés à l'écart du marché en 2020 en raison de la pandémie ou qui n'ont pas pu trouver de propriétés mises en vente, pourraient être de retour en 2021. De plus, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a augmenté dans tous les marchés en 2020 (se dirigeant vers un resserrement du marché du logement), ce qui pourrait contribuer davantage à la hausse des prix des logements en 2021.
Les villes relativement abordables que sont Montréal, Ottawa et Victoria pourraient aussi voir leurs prix des logements augmenter plus rapidement qu'à Toronto, Calgary et Vancouver, compte tenu du faible inventaire actuel de logements qui y sont disponibles. La croissance des prix des maisons unifamiliales devrait continuer d'être supérieure à celle des prix des appartements en copropriété.
Un autre indicateur important à surveiller sera l'écart de prix croissant entre les appartements en copropriété et les maisons unifamiliales. Comme l'immigration devrait reprendre vers la fin de 2021, la demande d'appartements en copropriété (en particulier les plus grands logements) pourrait augmenter.
Note aux lecteurs
L'Indice des prix des propriétés résidentielles (IPPR) permet de mesurer les variations au fil du temps des prix de vente des propriétés résidentielles. Il fournit un aperçu exhaustif du marché immobilier résidentiel, étant donné qu'il englobe à la fois le marché des maisons et appartements en copropriété neufs et le marché de la revente pour les régions métropolitaines de recensement (RMR) de Montréal, d'Ottawa, de Toronto, de Calgary, de Vancouver et de Victoria ainsi que pour l'ensemble de ces six RMR. L'IPPR est un indice trimestriel, établi à partir du premier trimestre de 2017.
L'IPPR est soumis à une période de révision d'un trimestre et est non désaisonnalisé.
Produits
L'article « La résilience et la vigueur du marché des logements neufs pendant la pandémie » porte sur les variations du prix des maisons neuves au Canada dans les 27 régions métropolitaines de recensement visées par l'Indice des prix des logements neufs. En outre, il permet de comparer le classement des villes en fonction du prix des logements, six mois après le début de la pandémie (août par rapport à février).
Une étude, intitulée Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement, se penche sur la situation du marché du logement au début de la pandémie de COVID-19, met en lumière ce qui est survenu depuis et traite des défis qui attendent le marché du logement canadien à l'avenir.
L'infographie, intitulée Les répercussions de la COVID-19 sur les principaux marchés du logement, qui fait partie de la série Statistique Canada – Infographies (11-627-M), est accessible. Elle donne un aperçu des perspectives du marché du logement avant, pendant et après la pandémie de COVID-19.
Statistique Canada offre un Outil de visualisation des données de l'Indice des prix des propriétés résidentielles. Ce tableau de bord interactif permet d'accéder aux données actuelles et historiques de l'IPPR et à ses sous-composantes (maisons et appartements en copropriétés neufs et en revente) pour les RMR de Montréal, d'Ottawa, de Toronto, de Calgary, de Vancouver et de Victoria ainsi que pour l'ensemble de ces six RMR. Les données sont présentées dans un format dynamique et personnalisable.
Il est possible de consulter la Méthodologie de l'Indice des prix des propriétés résidentielles (IPPR). Le document fournit des précisions sur la méthodologie utilisée pour calculer l'Indice des prix des logements neufs, l'Indice des prix des appartements en copropriété neufs et l'Indice des prix de revente des propriétés résidentielles. Il donne aussi des renseignements sur la façon de compiler ces indices pour créer l'IPPR.
Prochaine diffusion de l'Indice des prix des propriétés résidentielles
Les données de l'IPPR du premier trimestre de 2021 seront diffusées le 7 mai.
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