Les nouveautés en matière de comptes économiques canadiens
Mesure de l’hébergement privé à court terme au Canada

Passer au texte

Début du texte

Remerciements

Le présent rapport a été préparé par Catherine Ayotte, Andrew Barclay et Amanda Sinclair, de la Division des comptes économiques nationaux (DCEN) de Statistique Canada.

Il aurait été impossible de rédiger ce rapport sans l’aide du personnel de la DCEN, sous la direction de Catherine Van Rompaey (directrice, DCEN) et de James Tebrake (directeur général, Direction des comptes macroéconomiques). Un grand nombre d’employés de la DCEN et d’autres divisions des comptes macroéconomiques sont intervenus à différentes étapes de ce rapport. Nous tenons à remercier spécialement Shane Bahmann, Robert Campbell, Monique Deschambault, Luc Dubois, Ryan Iversen, Louise Jones, Demi Kotsovos, Matthew MacDonald, Emmanuel Manolikakis et Julie Smith.

Note aux lecteurs

Afin de calculer des estimations pour le marché du logement privé à court terme, Statistique Canada a acquis des données auprès d’une firme tierce spécialisée dans l’étude de marché et l’analyse de données. Les données obtenues comprennent des renseignements publics, comme le type d’inscription et le prix de location, que la firme recueille par le biais du moissonnage du Web, auprès de diverses plateformes de location à court terme. La firme tierce fournit également de l’information supplémentaire sur le marché, comme les taux d’occupation estimé et les revenus gagnés estimés, qu’elle calcule au moyen de ses propres méthodes propriétaires.

Introduction

Les nouvelles technologies et les plateformes novatrices changent rapidement notre manière d’interagir avec autrui et d’acheter des produits, de même que celle dont ces biens et services nous sont livrés. La numérisation s’accompagne de l’émergence de modèles opérationnels et transformationnels, comme les plateformes intermédiaires numériques, qui mettent les acheteurs et les vendeurs en contact dans divers types de marchés. Certaines de ces plateformes permettent aux particuliers de tirer parti d’actifs sous-utilisés, comme une maison ou une automobile, pour les transformer en production marchande. Bien que ces types de services entre pairs aient toujours existé, l’ampleur et le rythme de leur occurrence se sont accrus depuis l’émergence de plateformes intermédiaires comme Airbnb et VRBO, entre autres.

Le marché de l’hébergement privé à court terme a connu dernièrement une croissance fulgurante. Selon un rapport publié par l’entreprise de services immobiliers commerciaux CBRENote 1 (2017), Airbnb a progressé à l’échelle mondiale, passant de 21 000 voyageurs en 2009 à plus de 80 millions en 2016. Au Canada, un jumelage des inscriptions à Airbnb et des réservations de chambres d’hôtel permet d’établir qu’Airbnb a représenté environ 18 % de tout l’hébergement pour voyageurs en 2016 (CBRE, 2017). Cette part de marché correspond à près du double de la part observée en 2015 (CBRE, 2017; HLT Advisory, 2016)Note 2. Les activités d’hébergement privé à court terme sont concentrées largement autour de la location de maisons, d’appartements ou de chambres dans des propriétés résidentielles. Cette croissance des services d’hébergement privé à court terme observée au cours des dernières années a soulevé de nombreuses questions d’intérêt public. Quelles sont les répercussions de ces activités sur les marchés de l’habitation et de la location? Comment ces marchés devraient-ils être réglementés et imposés? Constituent-ils des menaces à la sécurité publique?

Outre les questions politiques soulevées, ces nouveaux marchés que permettent les plateformes numériques comportent des difficultés de mesure importantes d’un point de vue statistique. Les données fiscales et d’enquête auprès des entreprises et auprès des ménages, qui constituent les principales sources de données utilisées par les comptes macroéconomiques du Canada (CMC), ne sont pas conçues pour rendre compte de ces types d’activités. Un manque de renseignements détaillés, des difficultés de classification et la possibilité d’une sous-déclaration des revenus font en sorte que les CMC ne sont pas en mesure de cerner ce type d’activité avec précision à partir des sources traditionnelles.

Dans le but d’évaluer de façon adéquate les nouvelles activités des ménages que permettent les plateformes numériques, Statistique Canada a cherché d’autres méthodes de mesure pour mieux comprendre les répercussions globales de ce marché sur l’économie canadienne. Le présent article fournit un aperçu des sources de données et des méthodes utilisées pour estimer la taille du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada. La première section porte sur le mode de fonctionnement du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada et comprend une répartition des divers acteurs. La deuxième section traite de la méthodologie utilisée. La troisième section rend compte des résultats, notamment des comparaisons avec d’autres industries. Enfin, la dernière section de l’article porte sur la façon dont ces données seront intégrées aux CMC de base afin d’accroître la précision des indicateurs économiques, comme le produit intérieur brut.

Mode de fonctionnement de l’hébergement privé à court terme

Pour les besoins du présent article, l’hébergement privé à court terme s’entend de l’inscription et de la location de courte durée de logements privés au moyen d’une plateforme numérique intermédiaire. Cette définition permet de cerner trois grands agents économiques qui interviennent dans ce marché : les plateformes intermédiaires, les hôtes et les voyageurs.

Les hôtes sont les fournisseurs de services d’hébergement à court terme. Il peut s’agir de particuliers ou d’entreprises qui proposent de louer à court terme des propriétés qui leur appartiennentNote 3. Ils sont chargés d’inscrire leur propriété, ce qui comprend l’établissement du prix, de la disponibilité et d’autres modalités. Les hôtes doivent également approuver chaque location de leur propriété. Toutes ces opérations se font par l’entremise d’une plateforme intermédiaire, en échange d’une part du revenu de la location (frais d’hôtes).

Les consommateurs d’un service d’hébergement à court terme (voyageurs) utilisent les plateformes pour chercher une propriété à louer, la réserver et payerNote 4 pour la location. En plus du prix de la location de l’hébergement, les voyageurs devront peut-être payer d’autres frais imposés par les hôtes pour des services comme le nettoyage ou l’hébergement de personnes supplémentaires. Une fois tous ces frais calculés, la plateforme intermédiaire impose des frais au voyageur pour l’utilisation de ses services.

Les plateformes intermédiaires numériques, dont les plus importantes au Canada comprennent Airbnb, VRBO, HomeAway et FlipKey, fonctionnent sous forme d’unité en ligne d’appariement et de traitement des paiements entre les hôtes et les voyageurs. Elles tiennent à jour leurs sites Web et leurs applications numériques qui facilitent la recherche, l’inscription et la réservation du service. Dans certains cas, elles vérifient également les renseignements personnels au moyen de contrôles de sécurité et de systèmes de protection des transactions et traitent les paiements pour les transactions en percevant les frais auprès des voyageurs et en remettant les revenus dus aux hôtes. Pour tous ces services, elles perçoivent des frais auprès des hôtes et des voyageurs. À l’heure actuelle, toutes les grandes plateformes intermédiaires du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada sont des entreprises étrangères, ce qui signifie que leurs services sont importés au Canada par les hôtes et les voyageurs.

La figure 1 ci-dessous montre la relation et la circulation des fonds entre les trois agents économiques engagés dans une transaction de location d’hébergement privé à court terme.

Figure 1 Relation entre les acteurs engagés dans une transaction de location d’hébergement privé à court terme

Description de la figure 1

Cette figure démontre le flux des paiements et des services entre les voyageurs, les plateformes et les hôtes. Les voyageurs paient les plateformes intermédiaires pour les services d'hébergement (c'est-à-dire les frais d'hébergement) et pour les services de réservations (c'est-à-dire les frais de voyageurs). Les hôtes inscrivent leur unité de location sur les plateformes intermédiaires. Les plateformes intermédiaires paient les hôtes pour les services d'hébergement qu'ils fournissent aux voyageurs. Pour leurs services de gestion des transactions et de forum, les hôtes paient les plateformes numériques (c'est-à-dire que les hôtes paient les frais d'hôtes aux plateformes).

Méthodologie

En vue de combler des lacunes statistiques dans les CMC, Statistique Canada a utilisé des sources de données alternatives pour estimer la taille du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada. La présente section donne un aperçu de la source de données et de la méthodologie qui ont servi à calculer les estimations provisoires de ce marché et à formuler les hypothèses. Statistique Canada a fait l’acquisition de données auprès d’une firme tierce spécialisée dans les études de marché, et plus précisément dans les analyses de données portant sur les plateformes d’hébergement privé à court termeNote 5. Les données acquises comprennent des renseignements sur les inscriptions provenant directement d’Internet et obtenus via le moissonnage du web, en plus de données dérivées ou modélisées sur les revenus pour toutes les propriétés comprises dans les limites géographiques du Canada.

Les étapes suivantes ont été suivies afin de calculer des estimations provisoires du marché de l’hébergement privé à court terme.

Les données ont d’abord été vérifiées afin de s’assurer de leur cohérenceNote 6. Cette procédure comprend la suppression des enregistrements en double et l’insertion de données manquantes, comme l’identifiant d’un hôte temporairement absent ou un classement provincial inexact. Une fois complètes et cohérentes, les données ont été agrégées selon la province et le territoire, puis comparées à celles d’autres sources d’information disponibles. Par exemple, le nombre d’inscriptions obtenues grâce à ces données a été comparé aux estimations publiées par des chercheurs ou des universitaires qui ont recueilli eux-mêmes les données sur les inscriptions directement sur Internet. L’analyse comparative a révélé des résultats et des tendances semblables qui corroborent les données utilisées.

Après l’étape du nettoyage et de la confrontation des données, les estimations provisoires ont été calculées pour l’entreprise la plus importante sur le marché. Les revenus ont été agrégés afin d’inclure les frais perçus par la plateforme intermédiaire auprès des hôtes et des voyageurs. Des hypothèses relatives aux frais perçus auprès des voyageurs ont été avancées puisque la source de données ne fournissant pas cette information.

Après avoir compilé les données pour la plateforme représentée dans les données sources, les estimations ont été augmentées afin de rendre compte de la totalité du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada. Il fallait donc chercher les parts de marché et les frais exigés par les autres plateformes intermédiaires qui mènent des activités au sein de cette industrie au Canada. Les renseignements pour ces plateformes ont été recueillis manuellement sur Internet, y compris ceux sur les frais. Toutefois, des hypothèses ont été avancées puisqu’il n’existe pas de renseignements sur les frais exacts versés.

Les estimations pour les autres plateformes intermédiaires ont été combinées à celles de la plateforme représentée dans les données sources. Des estimations des revenus totaux ainsi que des ventilations des revenus des hôtes au Canada et de ceux des plateformes intermédiaires ont été compilées. Avant d’aborder les résultats, l’article traitera de quelques-unes des principales difficultés et limites inhérentes à la méthode utilisée.

Estimations expérimentales de l’hébergement privé à court terme

La méthodologie susmentionnée a permis d’estimer les revenus du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada à 2,8 milliard de dollars en 2018. Cette estimation comprend les revenus des hôtes et les frais perçus par les entreprises exploitant des plateformes numériques. Les marchés les plus importants sont l’Ontario, la Colombie-Britannique et le Québec, qui représentaient près de 90 % des revenus totaux en 2018. Le tableau 1 fournit des estimations des revenus totaux, selon la province et le territoire, de 2015 à 2018.


Tableau 1
Revenus totaux du marché de l’hébergement privé à court terme, selon la province ou le territoire, 2015 à 2018
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Revenus totaux du marché de l’hébergement privé à court terme au Canada 2015, 2016, 2017 et 2018, calculées selon millions de dollars courrants unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
2015 2016 2017 2018
milliers de dollars
Canada 265 190 814 164 1 930 292 2 760 023
Terre-Neuve et Labrador 435 3 430 18 239 29 406
Île-du-Prince-Édouard 451 6 928 19 264 29 768
Nouvelle-Écosse 1 115 18 599 44 778 70 870
Nouveau-Brunswick 421 4 127 12 287 20 510
Québec 65 192 215 569 467 938 634 588
Ontario 93 967 257 200 628 405 909 421
Manitoba 1 538 4 376 9 784 16 052
Saskatchewan 836 2 508 6 465 11 208
Alberta 8 818 30 916 96 974 151 929
Colombie-Britannique 92 020 268 692 620 590 876 080
Yukon 308 1 071 2 777 4 678
Territoires du Nord-Ouest 77 699 2 556 4 797
Nunavut 10 48 234 715

La croissance de l’hébergement privé à court terme en Canada a été rapide, alors que les revenus totaux ont presque décuplé (940 %) de 2015 à 2018. Malgré cette croissance significative sur toute la période, les augmentations ont ralenti année après année.

Dans l’ensemble des provinces et des territoires, Nunavut est le territoire qui a enregistré la plus forte croissance de l’hébergement privé à court terme, ses revenus étant passés de 10 000 dollars en 2015 à près de 715 000 dollars en 2018. Après le Nunavut, les Territoires du Nord-Ouest et les provinces de l’Atlantique ont enregistré les plus forts taux de croissance de leurs revenu d’hébergement privé à court terme de 2015 à 2018.

De tous les revenus enregistrés en 2018, 2,6 milliard de dollars, (ou 93 %) sont allés aux hôtes, alors que les entreprises exploitant des plateformes intermédiaires ont obtenu 0,2 milliard de dollars. Fait intéressant, l’augmentation observée des frais perçus auprès des voyageurs de 2015 à 2018 a été supérieure à l’augmentation relative aux frais d’hôtes. Cette situation est largement attribuable aux changements apportés frais par les diverses plateformes en 2017Note 7. Le tableau 2 montre les estimations des revenus obtenus par les plateformes intermédiaires.


Tableau 2
Frais totaux versés aux plateformes intermédiaires, selon la province ou le territoire, 2015 à 2018
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Frais totaux versés aux plateformes intermédiaires 2015, 2016, 2017 et 2018, calculées selon millions de dollars courrants unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
2015 2016 2017 2018
milliers de dollars
Canada 20 829 62 752 160 329 196 601
Terre-Neuve et Labrador 33 259 1 515 1 625
Île-du-Prince-Édouard 34 534 1 600 1 807
Nouvelle-Écosse 80 1 434 3 719 4 863
Nouveau-Brunswick 33 318 1 021 1 143
Québec 5 117 16 638 38 866 42 589
Ontario 7 384 19 806 52 192 63 613
Manitoba 123 338 813 1 061
Saskatchewan 68 194 537 584
Alberta 685 2 367 8 054 10 534
Colombie-Britannique 7 236 20 718 51 545 67 855
Yukon 27 85 232 466
Territoires du Nord-Ouest 8 55 213 404
Nunavut 4 6 22 56

Analyse supplémentaire de l’hébergement privé à court terme au Canada

Pour mieux comprendre le marché de l’hébergement privé à court terme au Canada, l’analyse doit s’étendre au-delà des revenus. Cette section fournit une analyse plus approfondie des caractéristiques de l’industrie de l’hébergement privé à court terme au Canada. Cette analyse supplémentaire n’est disponible que pour les années 2015 à 2017 en raison de la disponibilité des données. Bien que cette analyse ait été réalisée avec les données portant sur une seule plateforme intermédiaire opérant au Canada, des projections de la croissance aux États-Unis laissent entrevoir des schémas semblables de développement chez les autres plateformes importantes du marché (JLL, 2016; Wachsmuth et coll., 2018).

L’utilisation des services d’hébergement privé à court terme a beaucoup augmenté de 2015 à 2017. Les jours de réservation estimés ont affiché une hausse, passant de 1,7 million en 2015 à près de 10 millions en 2017 (voir le graphique 1), ce qui représente une croissance de 485 %. Près de 65 % de ces réservations étaient pour la location de l’ensemble d’une maison ou d’un appartement, soit le type de location le plus populaire depuis 2015 (voir le tableau 3). Bien que les maisons, les copropriétés et les appartements représentent la majorité des types d’unités de location, le nombre d’inscriptions et de revenus tirés de types d’unité de location uniques, comme des bateaux, des tipis ou des igloos, est à la hausse (voir le tableau 4).

Graphique 1 Nombre de jours totaux réservés via la plus grande plateforme intermédiaire, Canada, 2015 à 2017

Tableau de données du graphique 1 
Tableau de données du graphique 1
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 1 2015, 2016 et 2017, calculées selon jours unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
2015 2016 2017
jours
Canada 1 682 149 4 795 397 9 832 779

Tableau 3
Répartition des types d’inscriptions, Canada, 2015 à 2017
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Répartition des types d’inscriptions au Canada 2015, 2016, 2017, inscriptions total et revenu total, calculées selon % unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
2015 2016 2017
inscriptions total revenu total inscriptions total revenu total inscriptions total revenu total
%
Type d'inscription
Ensemble de la maison / appartement 64,5 84,6 62,3 85,3 63,7 86,3
Chambre privée 33,5 14,9 35,7 14,2 34,7 13,4
Chambre partagée 2,0 0,6 2,0 0,4 1,7 0,3

Tableau 4
Répartition des types d’unités, Canada, 2015 à 2017
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Répartition des types d’unités de location disponibles 2015, 2016, 2017, inscriptions total et revenu total, calculées selon % unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
2015 2016 2017
inscriptions total revenu total inscriptions total revenu total inscriptions total revenu total
%
Type d'unité
Appartement 55,4 61,8 49,6 48,2 41,3 32,9
Copropriété 4,5 5,7 6,5 10,2 7,9 11,7
Maison 29,2 23,6 28,9 26,1 30,8 30,1
Autre 10,9 8,8 15,1 15,6 20,0 25,3

Le nombre de propriétés inscrites par hôte a augmenté au Canada parallèlement à la popularité croissante du marché de l’hébergement privé à court terme. En 2015, le nombre d’inscriptions par hôte, se situait à 1,37. En 2017, ce ratio avait augmenté de 13 % pour atteindre 1,54 inscription par hôte (voir le graphique 2). De plus, les hôtes qui inscrivent plusieurs unités de location tendent à rendre leurs unités de location accessibles plus souvent que les hôtes qui en inscrivent une seule. Le graphique 3 montre que, en moyenne, les hôtes ayant inscrit plusieurs unités de location les rendent accessibles près de trois jours de plus par mois que ceux ayant inscrit une seule unité de location.

Graphique 2 Nombre d’hôtes et nombre d’unité de location inscrite sur la plus grande plateforme intermédiaire au Canada, 2015 à 2017

Tableau de données du graphique 2 
Tableau de données du graphique 2
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 2 Hôtes et Inscriptions(figurant comme en-tête de colonne).
Hôtes Inscriptions
nombre
2015 33 654 46 107
2016 89 190 129 751
2017 136 708 211 152

Graphique 3 Nombre de jours disponibles pour les hôtes ayant inscrit une seule unité de location et ceux ayant inscrit plusieurs unités de location, Canada, 2017

Tableau de données du graphique 3 
Tableau de données du graphique 3
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 3 Hôtes avec une seule inscription et Hôtes avec plus d'une inscriptions(figurant comme en-tête de colonne).
Hôtes avec une seule inscription Hôtes avec plus d'une inscriptions
nombre de jours disponibles
Jan. 18,90 21,54
Fév. 16,64 19,02
Mar. 18,03 20,76
Avr. 17,24 20,01
Mai 17,88 20,85
Juin 17,71 20,53
Juil. 18,52 21,32
Août 18,33 21,16
Sept. 17,01 19,52
Oct. 16,73 19,56
Nov. 15,59 18,36
Déc. 16,37 19,25

La durée moyenne du séjour des voyageurs ayant utilisés la plateforme la plus populaire au Canada était de 3,5 jours en 2017, un recul par rapport aux 4,8 jours enregistrés en 2015. Selon les estimations, les inscriptions au Nunavut ont affiché le séjour moyen le plus long en 2017, soit 4,3 jours, alors que le séjour moyen le plus court, à savoir 3,0 jours, a été enregistré au Nouveau-Brunswick. Le tableau 5 montre que la durée du séjour est plus brève durant les mois d’été (3,3 jours en juin 2017 comparativement à 3,8 jours en décembre 2017), peut-être parce que les voyageurs sont plus enclins à effectuer des réservations pour des voyages de fin de semaine. La durée moyenne plus courte des réservations durant la période estivale dans les provinces de l’Atlantique est peut-être affectée par les variations de la disponibilité des autres types d’hébergement pour voyageurs, comme les hôtels (Group ATN, 2017).


Tableau 5
Nombre moyen de jours par réservation, Canada, 2017
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Nombre moyen de jours par réservation Janvier, Février, Mars, Avril, Mai, Juin, Juillet, Août, Septembre, Octobre, Novembre et Décembre, calculées selon nombre de jours unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre
nombre de jours
Canada 3,7 3,7 3,6 3,6 3,5 3,3 3,4 3,4 3,3 3,4 3,5 3,8
Terre-Neuve et Labrador 3,7 4,1 4,5 3,8 3,4 2,8 2,8 2,8 2,9 3,3 3,4 4,0
Île-du-Prince-Édouard 5,4 6,4 4,8 4,1 4,3 3,5 3,6 3,5 3,3 3,6 4,6 5,6
Nouvelle-Écosse 4,0 4,1 3,7 3,8 3,5 3,1 3,1 3,1 3,0 3,3 3,7 4,2
Nouveau-Brunswick 4,3 4,3 3,3 3,5 3,3 2,8 2,7 2,7 2,7 3,0 3,1 3,7
Québec 3,6 3,6 3,5 3,5 3,5 3,4 3,4 3,4 3,3 3,3 3,4 3,7
Ontario 3,6 3,6 3,5 3,6 3,5 3,3 3,4 3,5 3,4 3,4 3,5 3,6
Manitoba 4,2 4,0 4,0 3,8 3,9 3,7 3,9 4,0 3,9 3,8 3,8 4,0
Saskatchewan 4,2 4,5 3,6 3,7 3,4 3,4 3,5 3,5 3,5 3,8 3,5 4,0
Alberta 3,5 3,5 3,5 3,5 3,4 3,2 3,2 3,3 3,2 3,4 3,6 3,8
Colombie-Britannique 4,0 4,0 3,8 3,6 3,5 3,3 3,4 3,4 3,4 3,6 3,7 4,0
Yukon 3,6 4,3 4,5 3,5 4,2 3,1 3,2 3,1 3,4 4,2 4,3 4,6
Territoires du Nord-Ouest 3,5 3,3 3,5 3,7 3,8 3,7 3,4 3,6 3,0 3,0 3,7 3,4
Nunavut 6,2 2,3 6,9 4,8 4,3 5,2 3,5 5,4 4,5 3,5 3,6 4,8

Graphique 4 Durée moyenne du séjour, Canada, 2017

Tableau de données du graphique 4 
Tableau de données du graphique 4
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 4 Jan., Fév., Mar., Avr., Mai, Juin, Juil., Août, Sept., Oct., Nov. et Déc., calculées selon nombre de jours moyenne unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
Jan. Fév. Mar. Avr. Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc.
nombre de jours moyenne
Terre-Neuve et Labrador 3,7 4,1 4,5 3,8 3,4 2,8 2,8 2,8 2,9 3,3 3,4 4,0
Île-du-Prince-Édouard 5,4 6,4 4,8 4,1 4,3 3,5 3,6 3,5 3,3 3,6 4,6 5,6
Nouvelle-Écosse 4,0 4,1 3,7 3,8 3,5 3,1 3,1 3,1 3,0 3,3 3,7 4,2
Nouveau-Brunswick 4,3 4,3 3,3 3,5 3,3 2,8 2,7 2,7 2,7 3,0 3,1 3,7
Canada 3,7 3,7 3,6 3,6 3,5 3,3 3,4 3,4 3,3 3,4 3,5 3,8

Le nombre total d’inscriptions sur la plus grande plateforme intermédiaire au Canada représente 1,0 % de l’offre des logements dans le pays en 2016 (voir le tableau 6). La Colombie-Britannique a enregistré la proportion la plus élevée d’inscriptions par rapport à l’ensemble des logements, soit 1,7 %, alors que l’Île-du-Prince-Édouard et le Yukon a occupé le deuxième rang, à savoir 1,4 %. Les revenus quotidiens moyens par inscription disponible étaient de 37 $, comparativement à 95 $ pour les hôtels (CBRE, 2016). La Colombie-Britannique a affiché les revenus quotidiens les plus élevés par inscription disponible (51 $), de même que les revenus quotidiens les plus élevés par chambre d’hôtel (111 $). Les revenus quotidiens les plus faibles par chambre disponible ont été observés au Nunavut, soit 12 $.


Tableau 6
Ratio entre les inscriptions et le nombre de logements et les revenus par inscription, comparativement aux revenus des hôtels par chambre disponible, Canada, 2016
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Ratio entre les inscriptions et le nombre de logements et les revenus par inscription Ratio des inscriptions aux logements, Revenus quotidiens par inscription disponible et Revenus quotidiens par chambre disponible (hôtels), calculées selon % et dollars courrants unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
Ratio des inscriptions aux logements Revenus quotidiens par inscription disponible Revenus quotidiens par chambre disponible (hôtels)Table 6 Note 1
% dollars
Canada 0,9 37,20 94,82
Terre-Neuve et Labrador 0,4 25,77 90,45
Île-du-Prince-Édouard 1,4 49,06 77,43
Nouvelle-Écosse 0,6 40,97 84,36
Nouveau-Brunswick 0,3 26,26 66,36
Québec 1,2 31,16 108,34
Ontario 0,8 36,61 98,79
Manitoba 0,2 17,78 76,63
Saskatchewan 0,2 14,36 67,67
Alberta 0,5 23,83 68,81
Colombie-Britannique 1,7 50,55 111,45
Yukon 1,4 25,32 Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Territoires du Nord-Ouest 0,8 41,06 Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Nunavut 0,2 12,34 Note ..: indisponible pour une période de référence précise

Traitement des lacunes statistiques dans les comptes macroéconomiques du Canada

Compte tenu des sources de données disponibles, établir la mesure de la production des ménages, dans le cas de personnes fournissant des services d’hébergement à court terme, pose des difficultés pour les CMC. La progression de l’ampleur et de la fréquence de ce type d’activité, de même que l’émergence de plateformes intermédiaires numériques qui sont souvent des entités non résidentes, ont amplifié la complexité du processus. L’estimation de la taille du marché de l’hébergement privé à court terme est la première étape à franchir pour combler les éventuelles lacunes dont font état les données relatives à la numérisation de l’économie.

La section qui suit porte sur la façon dont les estimations présentées ci-dessus seront intégrées aux CMC, conformément aux trois approches de mesure du produit intérieur brut (PIB) : celle de la production, celle des revenus et celle des dépenses.

Compte de production

Les deux acteurs de premier plan qui fournissent des services sur le marché de l’hébergement privé à court terme sont les plateformes intermédiaires et les hôtes. Le partage des revenus prend la forme de frais d’hébergement qui vont aux hôtes ainsi que de frais de voyageurs et de frais d’hôtes qui vont aux plateformes. Les hôtes fournissent des services d’hébergement pour des voyageurs à court terme, ce qui les classe dans l’industrie de l’hébergement pour voyageurs (BS721100). Les plateformes intermédiaires numériques fournissent des services de réservation et, par conséquent, ont été classées dans l’industrie des services de préparation de voyages et de réservations (BS561500).

Intégration des revenus des hôtes

L’approche traditionnelle utilisée pour mesurer les activités économiques des industries consiste à utiliser des enquêtes-entreprises et divers types de données fiscales. Le Système de comptabilité nationale, 2008 (Commission européenne et coll., 2009) décrit les industries pour lesquelles les données ne sont pas complètement recueillies au moyen des enquêtes et des données fiscales comme « cachées » ou « souterraines ». Cela s’avère en partie exact dans le cas de l’hébergement privé à court terme.

La location par des acteurs commerciaux plus importants est prise en compte dans le cadre des enquêtes-entreprises et des données fiscales, mais les ménages qui louent leur demeure à l’aide de plateformes intermédiaires ne sont probablement pas entièrement pris en compte, parce que les instruments de collecte traditionnels ne mesurent pas bien leurs activités. Les bases de sondage des enquêtes-entreprises traditionnelles ne comprennent habituellement pas de ménages qui génèrent une production marchande. Il existe en outre des preuves de sous-déclaration et de classification erronée dans les données fiscales. Ainsi, les activités des ménages, comme la prestation de services d’hébergement à court terme, ne sont pas entièrement représentées dans les CMC.

Afin de distinguer les portions des revenus totaux qui sont prises en compte de celles qui ne le sont pas, une hypothèse portant sur la probabilité qu’un hôte soit inclus dans les bases de sondage des enquêtes-entreprises ou déclare ses gains dans ses déclarations d’impôt a été avancée. Cette hypothèse se base sur les revenus et le nombre d’inscriptions d’un hôte. Il est présumé que les revenus d’un hôte sont capturés et reportés dans les CMC si l’hôte génère plus 30 000 $ CAN en un an ou si l’hôte a inscrit au moins trois unités de location. La valeur de 30 000 $ CAN de revenus est fondée sur le seuil actuel de collecte et de remise de la taxe sur les produits et services (TPS) du gouvernement du Canada.

Le choix de trois unités de location repose sur l’hypothèse selon laquelle des hôtes ayant plus de deux unités de location sont plus susceptibles d’entreprendre une activité commerciale à plus grande échelle, peut-être en louant des unités de location à des fins d’investissement, qui par conséquent devrait déjà être prises en compte dans les enquêtes-entreprises ou les données fiscales. Une hypothèse avancée est que les hôtes ayant une ou deux unités de location pourraient louer leur résidence principale et peut-être leur résidence secondaire, comme un chalet, activité qui ne serait pas prise en compte dans une enquête-entreprise et ferait peut-être l’objet d’une sous-déclaration ou d’une classification erronée des revenus.

Bien qu’il soit possible d’estimer les revenus tirés des services d’hébergement privé à court terme, il n’existe pas de données sur les dépenses liées à cette activité économique, sauf les frais versés par les hôtes aux plateformes intermédiaires. Par conséquent, les données sur les dépenses (entrées intermédiaires) de cette industrie ont dû être imputéesNote 8. Après l’estimation des frais versés par les hôtes, les entrées intermédiaires restantes ont été estimées à l’aide du ratio des entrées aux sorties pour l’industrie de l’hébergement pour voyageurs. La valeur des entrées totales a été attribuée aux produits à partir de la même répartition que celle de l’industrie de l’hébergement pour voyageurs, sauf pour les frais d’hôtes, qui ont été attribués aux produits associé aux services de préparation de voyages et de réservations (BS561500).

Alors que d’autres approches ont été envisagées, le choix a été fait de contrebalancer partiellement les activités d’hébergement privé à court terme dans l’industrie du logement occupé par le propriétaire. Puisque les hôtes étaient présumés être des ménages qui louaient leur résidence principale ou secondaire, il était nécessaire de faire un ajustement de la prestation de services de logement occupé par le propriétaire pour éviter la double comptabilisation des sorties. Essentiellement, l’hypothèse avancée est que lorsqu’un propriétaire de maison loue sa résidence principale, les sorties sont transférées, passant des services de logement occupé par le propriétaire aux services d’hébergement pour voyageurs. Par conséquent, une réduction partielle de la compensation des sorties dans l’industrie du logement occupé par le propriétaire a été effectuée. Le montant de la compensation a été dérivé à partir des renseignements sur l’écart de prix entre les taux de location à court et à long terme.

Le tableau 7 montre un résumé des répercussions sur le compte de production. Ce tableau décrit les changements qui se sont produits dans les comptes nationaux. Les sorties qui ne sont pas déjà mesurées dans les CMC (les revenus moins les entrées) ont été intégrées au PIB pour l’industrie de l’hébergement pour voyageurs. Les revenus non mesurés par les sources traditionnelles de données ont servi à estimer les sorties. Parallèlement, les sorties et les entrées correspondantes de l’industrie du logement occupé par le propriétaire ont été réduites pour tenir compte de la transformation de la maison qui est passée des services de logement aux services d’hébergement pour voyageurs. Les sorties de l’industrie de l’hébergement pour voyageurs ont augmenté, après le calcul des revenus d’hôtes non mesurés par les sources traditionnelles de données moins les frais d’hôtes. Dans le cas de l’industrie du logement occupé par le propriétaire, les sorties ont diminué en raison du transfert dans l’industrie de l’hébergement pour voyageurs des revenus non mesurés par les sources traditionnelles de données. Les sorties globales ont augmenté. Conformément à l’approche décrite ci-dessus, les estimations du marché de l’hébergement privé à court terme servent à rendre les CMC plus exacts à compter de l’année de référence 2015.


Tableau 7
Résumé des répercussions sur le compte de production
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Résumé des répercussions sur le compte de production Industrie de l’hébergement pour voyageurs, Industrie du logement occupé par le propriétaire et Effet sur l’économie totale(figurant comme en-tête de colonne).
Industrie de l’hébergement pour voyageurs Industrie du logement occupé par le propriétaire Effet sur l’économie totale
Sorties Sorties (hausses) = revenus d’hôtes non mesurés par les sources traditionnelles de données – frais d’hôtes. Sorties (baisses) = proportion des revenus d’hôtes non mesurés par les sources traditionnelles de données. Hausses des sorties.
Entrées intermédiaires Entrées intermédiaires (hausses) = maintien égal au ratio des sorties aux entrées pour l’industrie. Entrées intermédiaires (baisses) = maintien égal au ratio des sorties aux entrées pour l’industrie. Les répercussions varient en fonction des ratios relatifs des entrées aux sorties pour les deux industries.
Produit intérieur brut (PIB) PIB (hausses) grâce aux revenus mixtes bruts. PIB (baisses) grâce aux revenus mixtes bruts.

Intégration des revenus des plateformes intermédiaires numériques

Les plateformes intermédiaires numériques fournissent des services de réservation tant aux hôtes qu’aux voyageurs. De ce fait, leurs sorties sont classées dans l’industrie des services de préparation de voyages et de réservations (BS561500). À l’heure actuelle, toutes les plateformes intermédiaires numériques qui rendent possible le marché de l’hébergement privé à court terme au Canada sont des entités étrangères. Malgré la présence de filiales au Canada, ces entités canadiennes existent habituellement dans le seul but de fournir des services de soutien à la commercialisation ou à la publicité pour la société mère établie à l’étranger.

Les sociétés étrangères font partie du secteur des non-résidents et, par conséquent, les services qu’ils fournissent à des entreprises ou à des ménages canadiens sont traités comme des importations. Bien que Statistique Canada mène une enquête-entreprise sur le commerce international des services commerciaux, les données sur les transactions entre des ménages privés canadiens et des fournisseurs de services non-résidents ne sont pas recueillies, ce qui crée une lacune dans la couverture des importations de services issues de plateformes intermédiaires numériques.

Pour combler cette lacune, une partie des frais de voyageurs et des frais d’hôtes estimés a été intégrée à la balance des paiements internationaux. Une analyse a révélé que les frais d’hôtes versés aussi bien par tous les hôtes, peu importe que leurs revenues soient mesurés ou non par les sources de données traditionnellesNote 9, étaient susceptibles de ne pas se trouver dans les données sur le commerce international des services et, par conséquent, leur montant total a été intégré aux CMC.

Pour ce qui est des frais perçus auprès des voyageurs, seule une partie a été intégrée au commerce international des services commerciaux en tant qu’importations. Cette valeur a été établie en fonction de la résidence du consommateur final et du manque connu de données sur les dépenses finales du ménage, deux points abordés en détail dans la prochaine section.

Comptes des revenus et dépenses

Tous les revenus des hôtes dont les revenus ne sont pas mesurés à travers les sources de données traditionnelles ont été ajoutés au compte du revenu primaire sous forme de revenus mixtes. Cette méthode est fondée sur l’hypothèse selon laquelle la majeure partie des revenus non mesurés dans les sources de données traditionnelles sont obtenus par des hôtes étant des entreprises non constituées en société. Les revenus des entreprises constituées en société sont déjà pris en compte dans les enquêtes-entreprises et les données fiscales, il n’est donc pas nécessaire de faire un ajustement à l’excédent d’exploitation brut.

La lacune de couverture associée au marché de l’hébergement privé à court terme, bien que plus faible pour le volet des dépenses, est tout de même présente, car les enquêtes sur les dépenses des voyageurs permettent de rendre compte d’une partie du marché de l’hébergement privé à court terme, mais les répondants sont enclins à ne pas pouvoir faire la différence entre les frais engagés pour un hébergement privé à court terme et le reste de leurs dépenses en hébergement pour voyageurs. Les renseignements détaillés fournis dans les enquêtes sur les voyages ne permettent pas de départager la consommation de services d’hébergement pour voyageurs des importations de services de réservation. De plus, il existe encore une lacune minime sur le plan des dépenses, dû à la présence d’un déséquilibre avec la perspective des revenus compliquant ainsi la tâche de rendre compte de toutes les dépenses de consommation finale des ménages (DCFM).

Les étapes suivantes ont été suivies afin de combler les lacunes statistiques associées à la perspective des dépenses ou des demandes. En premier lieu, la valeur des services d’hébergement pour voyageurs, égale aux revenus des hôtes, a été partagée entre la consommation nationale et la consommation à l’étranger. Pour ce faire, les ratios entre les dépenses faites Canada par des touristes résidant au Canada et celles faites par les touristes étrangers, tirés du Compte satellite du tourisme (Statistique Canada, 2017a), ont été utilisés. Une fois partagées, ces estimations ont été comparées à d’autres sources afin d’établir le montant toujours manquant dans les dépenses des ménages. Comme il est mentionné plus haut, la majeure partie des données est déjà enregistrée dans les enquêtes sur les dépenses des ménages et les voyages, et intégrée aux estimations des DCFM.

En ce qui concerne les frais perçus auprès des voyageurs, le même partage entre les dépenses au Canada des touristes résidant au Canada et celles des touristes étrangers a permis d’obtenir la valeur des frais de voyageurs versés par des voyageurs canadiens. Ce montant a été intégré aux dépenses des ménages dans l’industrie des services de préparation de voyages et de réservations (BS561500). Une légère compensation pour l’industrie de l’hébergement pour voyageurs (BS721100) était nécessaire afin de tenir compte du fait que les enquêtes sur les dépenses des ménages et les voyages avaient déjà enregistré les données sur ces dépenses. Par exemple, les enquêtes permettent de rendre compte de l’ensemble des dépenses en hébergement pour voyageurs, et les répondants ne font pas la distinction entre les frais versés pour l’hébergement et ceux versés pour les services de réservation. Cette compensation a essentiellement été faite pour faire passer les dépenses liées à l’industrie de l’hébergement pour voyageurs (BS721100) dans l’industrie des services de préparation de voyages et de réservation (BS561500). Les frais de voyageurs versés par des voyageurs non-résidents ont été totalement omis, puisque cette transaction se fait entre deux entités non résidentes, qui est donc hors du champ des CMC.

Enfin, tous les frais d’hôtes, tant ceux associés aux revenus mesurés via les sources de données traditionnelles que ceux dont les revenus ne le sont pas, ont été intégrés à la consommation intermédiaire de la catégorie BS561500, dans l’industrie de l’hébergement pour voyageurs.

Le tableau 8 montre un résumé des répercussions sur le compte des dépenses. Pour ce qui est des dépenses des voyageurs, il s’agit d’une augmentation dans les services de réservation et de l’hébergement pour voyageurs. Il y a aussi une augmentation par des voyageurs étrangers de même qu’une augmentation dans les importations.


Tableau 8
Résumé des répercussions sur le compte des dépenses
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Résumé des répercussions sur le compte des dépenses Dépenses de consommation finale et Importations(figurant comme en-tête de colonne).
Dépenses de consommation finale Importations
Dépenses de voyage Par des étrangers
Services de réservation Hausse = frais de voyageurs pour les voyageurs canadiens au Canada Non touché par l’introduction de cette nouvelle activité Hausse = frais d’hôtes + frais de voyageurs pour les voyageurs canadiens au Canada
Hébergement pour voyageurs Hausse = dépenses par des voyageurs moins frais de voyageurs pour les voyageurs canadiens au Canada Hausse = dépenses par des voyageurs moins frais de voyageurs pour les voyageurs internationaux Non touché par l’introduction de cette nouvelle activité

Répercussions et limites

Tous les changements ont été intégrés aux tableaux des ressources et des emplois provinciaux et territoriaux, aux comptes des revenus et dépenses trimestriels, au PIB selon l’industrie et à la balance des paiements depuis l’année de référence 2015. Aucun ajustement ne sera apporté aux périodes antérieures, étant donné que l’importance de l’activité non mesurée avant 2015 est minime, selon l’analyse. Les répercussions sur les indicateurs macroéconomiques publiés, comme le PIB, devraient aussi être très limitées pour 2015. Toutefois, compte tenu de la forte progression de cette activité, ses répercussions sur les périodes subséquentes seront possiblement plus marquées.

Statistique Canada continuera de surveiller le marché de l’hébergement privé à court terme pour préciser ses sources de données et parfaire ses hypothèses. Puisque ce marché continue de croître et que la réglementation évolue, les sources de données existantes et nouvelles fourniront sans doute plus de renseignements qui permettront d’améliorer les méthodes de mesure de ces activités.

En plus des limites susmentionnées, l’approche visant à intégrer les données sur l’hébergement privé à court terme aux CMC ne prévoit pas l’utilisation d’un indice unique des prix. Pour l’instant, l’indice des prix existant relativement aux services d’hébergement pour voyageurs est utilisé pour les services d’hébergement privé à court terme. Les répercussions de cette limite sont jugées minimes, étant donné le peu d’incidence de l’hébergement privé à court terme sur l’ensemble de l’industrie de l’hébergement pour voyageurs. À l’avenir, Statistique Canada effectuera des analyses de la variation des prix et de la qualité des services afin d’établir un indice des prix ou un ensemble d’indices représentatifs. Les mesures en volume refléteront ainsi plus fidèlement toute l’industrie de l’hébergement pour voyageurs, y compris les locations privées à court terme.

Conclusion

La numérisation et l’émergence de plateformes intermédiaires ont facilité la production de biens et services par les ménages, comme les services d’hébergement. La croissance exponentielle en popularité de ces plateformes intermédiaires a fait ressortir l’importance de rendre compte de cette activité émergente dans les indicateurs macroéconomiques comme le PIB.

Cet article donne un aperçu d’une nouvelle approche pour mesurer le marché de l’hébergement privé à court terme au Canada. Ces estimations expérimentales fournissent des éclaircissements utiles sur la taille et la croissance de ce marché au cours des dernières années. Elles révèlent également des tendances intéressantes sur l’évolution de ce marché au fil du temps et sur les caractéristiques de ses acteurs.

En plus de fournir des renseignements sur ce marché, ces estimations servent à combler les lacunes statistiques dont font état les CMC. Les données doivent continuer d’être plus complètes pour que les indicateurs macroéconomiques rendent compte avec précision de toute l’activité économique. Étant donné l’évolution de la réglementation et de la sensibilisation à ces types d’activités, de nouvelles sources de données pourraient être accessibles. Statistique Canada continuera de surveiller les activités, et dès l’apparition de nouvelles données et de nouveaux renseignements, l’organisme ajustera ses sources, ses méthodes et ses hypothèses pour bien rendre compte de l’hébergement privé à court terme.

Glossaire

Frais d’hôte : frais versés par les hôtes aux plateformes intermédiaires pour leurs services d’intermédiation (c.-à-d. pour faciliter la réservation et le paiement de la location).

Frais de voyageurs : frais versés par les voyageurs aux plateformes intermédiaires pour leurs services d’intermédiation (c.-à-d. pour faciliter la réservation et le paiement de la location).

Hôtes : fournisseurs de services d’hébergement à court terme. Il peut s’agir de particuliers ou d’entreprises qui proposent de louer à court terme des propriétés.

Logement privé à court terme : location à court terme d’un logement privé au moyen d’une plateforme numérique intermédiaire.

Moissonnage du Web : processus par lequel des renseignements sont recueillis et copiés à partir du Web, aux fins d’extraction et d’analyse ultérieure. Il peut être réalisé manuellement ou au moyen d’un logiciel automatisé.

Plateformes numériques ou intermédiaires : fonctionnent sous forme d’unité d’appariement ou de traitement du paiement en ligne pour les transactions entre hôtes et voyageurs. Elles tiennent à jour leurs sites Web et des applications numériques qui facilitent la recherche, l’inscription et la réservation du service. Dans certains cas, la plateforme procède à une vérification des renseignements personnels grâce à des contrôles de sécurité et à la protection des transactions, et traite les paiements en percevant les droits auprès des voyageurs et en remettant les revenus dus aux hôtes. Pour tous ces services, elles perçoivent des droits auprès des hôtes et des voyageurs.

Revenus non saisis : revenus qui ne sont fort probablement pas saisis dans les CMC du Canada par le biais de sources de données traditionnelles, comme des enquêtes-entreprises ou des données administratives. Ces revenus ne sont fort probablement pas saisis, car les enquêtes-entreprises ne sont pas conçues pour mesurer la production fondée sur le marché qui est entreprise par les ménages privés. De plus, il peut arriver souvent que les revenus obtenus par les ménages privés ne soient pas bien classifiés ou soient sous-déclarés dans les données fiscales.

Revenus saisis :revenus qui sont fort probablement déjà saisis dans les CMC du Canada par le biais de sources de données traditionnelles, comme des enquêtes-entreprises ou des données administratives.

Voyageurs : consommateurs de services d’hébergement à court terme. Ils utilisent les plateformes numériques pour chercher et réserver un logement et pour en payer la location. En plus du prix de la location du logement, les voyageurs auront peut-être à s’acquitter d’autres frais pour des services comme le nettoyage ou l’hébergement de personnes supplémentaires imposés par les hôtes. Une fois calculés tous ces droits, les plateformes numériques imposent habituellement des frais au voyageur pour l’utilisation de leurs services.

Bibliographie

AirDNA. (2018). « Monthly File », publié par AirDNA.

Bula, Frances. (2018). « Airbnb not required to enforce rules in agreement with Vancouver », The Globe and Mail, 6 juin.

CBRE. (2017). « An Overview of Airbnb and the Hotel Sector in Canada: A Focus on Host with Multiple Units », 13 septembre.

Commission européenne et coll. 2009. Système de comptabilité nationale 2008. New York.

Group ATN. (2017). « Tourist Accommodation Needs Assessment: Final Report », Halifax, Group ATN Consulting Inc.

HLT Advisory. (2016). « Airbnb… & the Impact on the Canadian Hotel Industry », Ryerson University. Juin.

HomeAway. (2018). « Vacation Rental Owners Profit from Strong Bookings and Increased Rates », communiqué de HomeAway.

Ip, Stephanie. (2018). « Vancouver continues enforcement of Airbnb and other short-term rental operators », Vancouver Sun, 24 juillet.

JLL. (2016). « Hawaii’s Home and Vacation Rental Market: Impact and Outlook », Hawaii Tourism Authority, 29 décembre.

Organisation de coopération et de développement économiques. (2017). « Measuring Challenges of the Sharing Economy: The Case of Airbnb », Comité des statistiques et de la politique statistique, 9 et 10 novembre.

Slee, Tom. (2015). What’s Yours is Mine: Against the Sharing Economy. Between the Lines Publishing, Toronto.

Statistique Canada. (2017a). « Mesure de l’économie du partage dans les comptes macroéconomiques du Canada », 21 février. https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/13-605-x/2017001/article/14771-fra.htm

Statistique Canada. (2017b). « Comptes des revenus et dépenses, série technique — Compte satellite du tourisme du Canada, 2012 ». https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/13-604-m/13-604-m2017084-fra.htm

Statistique Canada. (2018a). Tableau 24-10-0043-01 Touristes internationaux entrant ou revenant au Canada selon la province d’entrée.

Statistique Canada. (2018b). Tableau 24-10-0004-01 Offre et dépenses touristiques provinciales et territoriales, 2014.

Wieditz, Thorben. (2016). « Squeezed Out: Airbnb’s Commercialization of Home-Sharing in Toronto », Fairbnb.ca Coalition.

Wachsmuth, David, et coll. (2018). « The High Cost of Short-Term Rentals in New York City », Urban Politics and Governance Research Group, Université McGill.


Date de modification :