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Par Brenda Bugge
Introduction
L'investissement résidentiel réel1 a connu une forte croissance durant les quatre dernières années, affichant les gains les plus importants en 2001 et 2002. La dernière période de quatre années consécutives de croissance remonte aux années 1980, durant la période d'expansion qui a pris place entre 1983 et 1989. Les mises en chantier sont montées en flèche en 2002, affichant un taux de croissance national de 26 %. L'investissement dans les nouveaux logements a fortement augmenté en 2002 et les dépenses consacrées aux rénovations ont augmenté à un rythme vigoureux de 16 % en 2001. Ce secteur a beaucoup retenu l'attention dernièrement en raison de sa croissance impressionnante. À l'échelle nationale, l'investissement dans les bâtiments résidentiels représentait entre 5 et 6 % du produit intérieur brut (PIB). Étant donné les faibles fuites reliées aux importations, il y a de nombreuses retombées sur les industries situées en amont qui contribuent à leur tour à renforcer l'économie canadienne. L'investissement résidentiel est probablement le plus important investissement financier que peut faire un ménage et de nombreux facteurs influent sur le choix à faire entre l'investissement dans un logement neuf et les rénovations.
Le présent article porte sur l'importance de l'investissement dans les bâtiments résidentiels pour les économies provinciales et territoriales, l'écart entre l'investissement dans les nouveaux logements et dans les rénovations, et certains des facteurs qui ont influé sur l'investissement durant la période allant de 1981 à 2002.
Aperçu de l’investissement provincial dans les bâtiments résidentiels de 1981 à 2002
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Contribution à la demande intérieure finale
La demande intérieure finale (DIF) est la somme des dépenses personnelles en biens et services de consommation, des dépenses courantes des administrations en biens et services et de l'investissement des administrations et des entreprises en capital fixe2. Les répercussions de l'investissement résidentiel sur la DIF varient sensiblement d'une province à l'autre et au fil du temps. À partir de 1990, la Saskatchewan a affiché le ratio de l'investissement résidentiel à la DIF le plus faible, suivie du Manitoba. En Ontario, l'investissement résidentiel a atteint un sommet du milieu à la fin des années 1980 et les mises en chantier ont été en 1987 à leur niveau le plus élevé depuis 1973. Cette période d'expansion a pris fin en 1990, les mises en chantier chutant de plus de 30 %. La Colombie-Britannique a affiché le ratio de l'investissement résidentiel à la DIF le plus élevé de toutes les provinces et territoires, sous l'impulsion d'une forte croissance démographique attribuable à l'immigration entre 1988 et 1994. En Alberta, le ralentissement de l'investissement résidentiel en 1984 a été suivi de baisses au milieu des années 1990 mais a fait un bond en 1997 et à nouveau en 2002.
Graphique 1: Investissement dans les bâtiments résidentiels en pourcentage de la DIF nominale3
Comme le montre le tableau 1, la croissance de l'investissement résidentiel réel a contribué davantage à la croissance de la DIF au cours des dernières années que par le passé. Dans toutes les provinces sauf la Saskatchewan et le Nunavut, l'investissement résidentiel réel a augmenté de plus de 20 % entre 1999 et 2002. La Saskatchewan n'a pas connu la même croissance que le reste du pays durant la période de 1999 à 2001; les mises en chantier dans cette province ont baissé en 2000 et en 2001. Toutefois, le Manitoba et la Saskatchewan ont connu des taux de croissance élevés de l'investissement résidentiel entre 1993 et 1996 en raison d'une forte croissance des revenus et de la population.
Tableau 1: Croissance de l'investissement résidentiel réel comparativement à la croissance de la demande intérieure finale réelle
| Investissement résidentiel | Demande intérieure finale | Investissement résidentiel | Demande intérieure finale | Investissement résidentiel | Demande intérieure finale | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| % | ||||||
| 1993-1996 | 1996-1999 | 1999-2002 | ||||
| Terre-Neuve-et-Labrador | -12,5 | -1,5 | 17,6 | 16,9 | 38,7 | 6,7 |
| Île-du-Prince-Édouard | -1,5 | 12,5 | 12,6 | 9,3 | 35,5 | 9,7 |
| Nouvelle-Écosse | 3,9 | 1,2 | 6,1 | 16,7 | 31,0 | 5,9 |
| Nouveau-Brunswick | -3,6 | 3,5 | 8,6 | 15,1 | 48,6 | 3,1 |
| Québec | 0,7 | 4,0 | -5,3 | 10,1 | 47,0 | 9,3 |
| Ontario | -3,9 | 6,0 | 25,6 | 15,1 | 28,0 | 10,6 |
| Manitoba | 15,9 | 5,3 | -13,9 | 8,9 | 27,8 | 7,2 |
| Saskatchewan | 39,0 | 9,2 | 10,0 | 9,0 | 14,7 | 3,4 |
| Alberta | 0,5 | 8,0 | 29,0 | 20,3 | 32,2 | 18,2 |
| Colombie-Britannique | -10,1 | 7,5 | -16,0 | 6,4 | 28,9 | 9,8 |
| Yukon | 9,7 | 8,9 | -19,1 | 10,1 | 36,4 | 9,4 |
| Territoires-du-Nord-Ouest | .. | .. | .. | .. | 157,5 | 41,2 |
| Nunavut | .. | .. | .. | .. | 17,2 | 13,2 |
| Canada | -2,9 | 5,7 | 8,0 | 12,8 | 32,5 | 10,4 |
| .. | indisponible pour une période de référence précise |
Investissement résidentiel - 1982, 1992, 2002
De nombreux facteurs influent sur l'investissement résidentiel nominal, dont la variation de la population, les taux d'intérêt, le revenu personnel et les conditions économiques locales. Comme le montre le graphique 2, les dépenses par habitant au titre du logement étaient beaucoup plus faibles en 1982 qu'en 1992 ou en 2002, sauf en Saskatchewan où elles ont diminué en 1992. La Colombie-Britannique et le Yukon étaient les seuls territoire ou province où les dépenses par habitant en 2002 étaient plus faibles qu'en 1992. Les provinces de l'Atlantique ont enregistré à peu près le même niveau de dépenses par habitant au titre de l'investissement résidentiel durant les trois périodes étudiées, toutes affichant de fortes augmentations en 2002. Le Manitoba et la Saskatchewan ont enregistré le plus faible investissement par habitant en 1992 et en 2002. Les dépenses par habitant ont fortement augmenté en 2002 en Alberta, où elles ont plus que doublé par rapport à 1992.
Graphique 2: Investissement nominal par habitant dans les bâtiments résidentiels
Composantes de l'investissement résidentiel
L'investissement en bâtiments résidentiels comprend l'investissement dans les nouveaux logements, les dépenses au titre des rénovations et les coûts de transfert. Les coûts de transfert, composés principalement de commissions de courtage, sont la composante la plus petite et représentent environ 15 % du total. À l'échelle nationale, l'investissement dans les nouveaux logements est la composante la plus importante, représentant environ la moitié du total, suivi de l'investissement en rénovations.
Comme le montre le tableau 2, dans certaines provinces, les dépenses au titre des nouveaux logements sont plus importantes que celles au titre des rénovations, tandis que dans d'autres, c'est l'inverse. Dans les provinces où la population augmente ou présente une forte mouvance, l'investissement dans les nouveaux logements peut être plus important. Dans les provinces où la population est stable ou diminue, par contre, davantage peut être investi dans le maintien du parc immobilier existant. Par exemple, l'Ontario et l'Alberta ont connu des taux de croissance démographique élevés et toutes deux investissent une plus grande part du total dans la construction de nouveaux logements. En 1982, sept des douze provinces et territoires ont dépensé davantage au titre des rénovations que des nouveaux logements. Ce phénomène peut être en partie attribuable aux taux hypothécaires historiquement élevés du début des années 1980. Pendant les trois années à l'étude, Terre-Neuve-et-Labrador, le Manitoba et la Saskatchewan ont dépensé plus pour les rénovations que pour les nouveaux logements. Entre 1982 et 2002, Terre-Neuve-et-Labrador a dépensé davantage au titre des nouveaux logements que des rénovations pendant quatre ans seulement, le Manitoba, pendant cinq ans et la Saskatchewan, pendant deux ans seulement, soit en 1981 et en 1983. L'Alberta a affiché le pourcentage le plus élevé de l'investissement résidentiel total consacré aux nouveaux logements.
Tableau 2: Investissement dans les nouveaux logements et les rénovations en pourcentage de l'investissement total
| 1982 | 1992 | 2002 | 1982 | 1992 | 2002 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| % de l'investissement total | ||||||
| Nouveaux logements | Rénovations | |||||
| Terre-Neuve-et-Labrador | 45,4 | 48,0 | 44,5 | 50,7 | 49,3 | 49,1 |
| Île-du-Prince-Édouard | 17,0 | 48,7 | 48,6 | 70,2 | 38,3 | 41,7 |
| Nouvelle-Écosse | 38,4 | 50,3 | 46,4 | 52,1 | 41,4 | 42,3 |
| Nouveau-Brunswick | 25,9 | 45,6 | 47,6 | 61,0 | 46,3 | 43,9 |
| Québec | 36,2 | 50,0 | 47,6 | 48,5 | 37,7 | 41,3 |
| Ontario | 39,5 | 48,8 | 51,6 | 38,4 | 31,6 | 30,8 |
| Manitoba | 21,0 | 32,1 | 35,8 | 55,4 | 44,2 | 50,7 |
| Saskatchewan | 45,5 | 39,4 | 32,1 | 48,0 | 49,5 | 55,4 |
| Alberta | 68,7 | 58,4 | 63,6 | 21,5 | 30,3 | 24,4 |
| Colombie-Britannique | 58,2 | 53,9 | 42,7 | 28,7 | 20,2 | 31,1 |
| Yukon | 50,0 | 63,2 | 40,2 | 44,4 | 35,6 | 53,7 |
| Territoires-du-Nord-Ouest | 71,4 | 59,6 | 68,7 | 19,0 | 32,7 | 26,3 |
| Nunavut | .. | .. | 71,4 | .. | .. | 28,6 |
| Canada | 45,6 | 50,6 | 50,1 | 38,2 | 31,3 | 33,8 |
| .. | indisponible pour une période de référence précise |
Investissement dans les nouveaux logements
Les mises en chantier ont connu une forte hausse en 2002, sept des dix provinces affichant des taux de croissance de plus de 20 %. À l'échelle nationale, les mises en chantier ont atteint leur plus haut niveau depuis 1989. L'investissement dans les nouveaux logements à Terre-Neuve-et-Labrador, au Québec et au Yukon a augmenté de 40 % par rapport à 2001.
En Alberta, les dépenses par habitant étaient très faibles au milieu des années 1980 mais, depuis 1998, la province affiche le niveau le plus élevé de dépenses par habitant au titre des nouveaux logements (graphique 3). Ces dernières années, la croissance démographique et la croissance de l'économie ont stimulé l'investissement en logements. L'Ontario a connu une vague d'investissements en nouveaux logements au milieu des années 1980 en raison de la croissance soutenue de son économie et de la forte croissance démographique et des revenus. En 1990, sa croissance démographique a ralenti et son PIB a diminué, ce qui a entraîné une baisse de l'investissement en logements. La Colombie-Britannique a connu une période prolongée de croissance de l'investissement en nouveaux logements, attribuable en partie à une forte immigration internationale et interprovinciale.
Graphique 3: Investissement par habitant en nouveaux logements4
Rénovations
Les dépenses de rénovations comprennent celles au titre des améliorations majeures et des modifications. Durant la période de 1981 à 2002, le Yukon a dépensé le plus par habitant au titre des rénovations et le Manitoba a dépensé le moins. Comme l'investissement en nouveaux logements, les dépenses de rénovation réelles ont sensiblement augmenté au cours des dernières années, soit de 16 % en 2001 et de 5 % en 2002. Après une baisse en 1990, elles ne sont revenues à leurs niveaux antérieurs qu'en 2000. Les dépenses de rénovations à Terre-Neuve-et-Labrador n'ont pas encore retrouvé les niveaux élevés atteints vers la fin des années 1980. Parallèlement aux dépenses au titre des logements, les dépenses de rénovations en Ontario ont atteint un sommet vers la fin des années 1980, puis baissé en 1990.
Le graphique ci-dessous montre la part du revenu personnel disponible consacré aux dépenses de rénovations. En 2002, le Manitoba et l'Alberta ont affiché le ratio le plus faible et Terre-Neuve-et-Labrador, le ratio le plus élevé. En Saskatchewan, ces dépenses ont atteint un sommet en 1987 lorsque le revenu personnel disponible a diminué tandis que les dépenses de rénovations ont augmenté. Le contraire sest produit durant les quatre années qui ont suivi.
Graphique 4: Dépenses de rénovations en pourcentage du revenu personnel disponible5
Coûts de transfert
Les coûts de transfert sont la plus petite composante de l'investissement dans des bâtiments résidentiels, représentant environ 15 % du total en 2002. Ce ratio était inférieur au niveau record de près de 20 % atteint au milieu des années 1980. Les commissions de courtage constituent la composante la plus importante des coûts de transfert, de sorte que cette série fluctue selon le marché de la revente de logements existants. Les dépenses au titre des coûts de transfert réels ont fortement augmenté au milieu des années 1980, affichant une hausse de 22 % en 1983. Les ventes de logements existants ont ralenti et les coûts de transfert s'y rattachant ont baissé au début des années 1990, diminuant de 24,6 % en 1990, puis ont rebondi, augmentant de 23 % en 1996. Au cours des deux dernières années, les coûts de transfert ont affiché une forte croissance, comme les autres composantes de l'investissement résidentiel. Les faibles taux d'intérêt dans les années subséquentes ont permis à plus de personnes d'acheter des maisons. L'Ontario et la Colombie-Britannique ont dépensé davantage par habitant au titre des coûts de transfert nominaux que toute autre province, reflétant des prix de revente plus élevés et un marché de revente de logements florissant. Ces dépenses ont été les plus faibles à Terre-Neuve-et-Labrador.
Conclusion
L'investissement dans les bâtiments résidentiels est une composante importante des économies canadienne et provinciales. Dans la plupart des provinces, la croissance dans ce secteur a soutenu celle du PIB. De nombreux facteurs dynamiques influent sur l'investissement résidentiel, y compris les changements démographiques et les variables économiques. Étant un élément du PIB qui varie selon la province, la décision d'investir dans les logements neufs ou les rénovations dépend aussi de ces facteurs. Dernièrement, toutes les trois composantes de l'investissement résidentiel ont accusé une forte croissance à l'échelle nationale, mais non dans chaque province et territoire.
Annexe tableaux :
