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1. Sommaire
2. Sources des données et méthodologie
3. Marché du logement en 2009 : les prix de revente s'accroissent plus rapidement que les prix des logements neufs
4. Le marché des appartements et des appartements en copropriété perd du terrain
5. Canada atlantique : Terre-Neuve-et-Labrador a affiché la croissance la plus rapide
6. Québec : marché du logement vigoureux en 2009
7. Ontario : les prix de revente atteignent de nouveaux sommets
8. Le Manitoba est la seule province des Prairies à enregistrer une hausse des prix des logements neufs
9. Saskatchewan : résultats variables pour l'année en ce qui a trait aux prix des logements neufs et aux prix de revente
10. Alberta : les prix du marché ont continué à diminuer pendant la majeure partie de l'année
11. Colombie-Britannique : augmentation du volume de reventes à Vancouver

1   Sommaire

De façon générale, le marché du logement au Canada a connu des résultats variables en 2009, après plusieurs années de croissance relativement forte. Même si la population a continué d'augmenter, la demande de logements a été limitée au cours de la première moitié de l'année, en raison du ralentissement économique mondial, de la diminution de l'activité sur le marché du travail et d'un plus faible niveau de confiance des consommateurs.

En moyenne, les prix des logements neufs l'an dernier étaient inférieurs de 2,3 % à la moyenne de 2008. Même s'ils se sont redressés au cours de la deuxième moitié de l'année, en décembre 2009, les prix des logements neufs étaient toujours inférieurs de 1,7 % du sommet atteint en septembre 2008. Les prix des logements neufs ont diminué au cours de la première moitié de 2009 alors que le marché subissait les répercussions du ralentissement économique qui s'est amorcé vers la fin de 2008. Toutefois, au cours de la deuxième moitié de l'année, les prix du marché du logement au Canada ont commencé à monter en raison des hausses marquées des prix de revente.

Par ailleurs, les prix moyens annuels de revente des logements ont été en hausse de 5,0 % en moyenne par rapport à 2008. En fait, les prix de revente des logements en décembre 2009 ont atteint un niveau record et étaient plus élevés de 5,7 % comparativement au sommet précédent. Les prix de revente ont été essentiellement stables au premier trimestre, mais ils ont connu une hausse marquée au cours des trimestres subséquents.

Le volume de reventes a atteint 465 251 transactions, en hausse de 7,7 % par rapport à 2008. Toutefois, le nombre de transactions est demeuré inférieur de 10,7 % du sommet atteint en 2007. Au cours de la même période, le nombre de permis de bâtir émis par les municipalités pour des unités résidentielles (maisons unifamiliales, maisons jumelées, maisons en rangée, appartements et appartements en copropriété) a diminué de 19,9 % en 2009 par rapport à 2008 et était inférieur de 32,5 % du sommet atteint en 2004.

L'activité économique a repris dans le secteur de la construction résidentielle après un début d'année marqué par le plus bas niveau de nouvelles unités approuvées depuis 1996. Au quatrième trimestre, le nombre d'unités avait plus que doublé par rapport au creux du premier trimestre. À l'échelle de l'économie, les heures travaillées déclarées dans l'Enquête sur la population active ont diminué au cours de la première moitié de l'année, mais elles ont amorcé une tendance à la hausse, en mai 2009, dans la plupart des provinces.

Au niveau provincial, Terre-Neuve-et-Labrador a enregistré les augmentations les plus marquées des prix des logements neufs et des prix de revente, en raison d'une activité économique vigoureuse et de la croissance de la population. Ailleurs dans la région de l'Atlantique, les hausses de prix ont été modérées, mais les prix ont toutefois atteint de nouveaux records.

Au Québec, les prix des logements neufs et les prix de revente ont continué d'augmenter grâce à la croissance constante de la population et à l'activité accrue sur le marché du travail. En Ontario, toutefois, on n'a pas noté de variation des prix des logements neufs, mais les prix de revente ont atteint de nouveaux sommets. Dans l'ensemble, les prix des logements en Ontario rendent compte de la reprise économique graduelle qui a eu lieu au cours de l'année, particulièrement dans le secteur de la fabrication.

Dans les Prairies, seul le Manitoba a affiché des hausses des prix des logements neufs, mais le marché de la revente a augmenté modérément au Manitoba et en Saskatchewan. En Alberta, le ralentissement économique a fait en sorte que la baisse des prix des logements neufs et des prix de revente s'est poursuivie en 2009. En Colombie-Britannique, les prix des logements neufs ont diminué de 6,5 % en 2009, mais les prix de revente ont augmenté de 2,4 %. La montée en flèche des transactions de revente dans la région de Vancouver a propulsé le prix de revente moyen à un niveau record dans la province.

La présente étude examine les changements qui ont touché les prix du marché du logement au Canada en 2009 au moyen de l'Indice des prix des logements neufs, des prix de revente des logements, du nombre d'unités pour la revente et des données sur le nombre de nouvelles unités approuvées par les municipalités. Elle met en lumière les changements qui ont touché les prix du marché du logement tout au long de la période, dans les provinces et les grandes villes.

2   Sources des données et méthodologie

3   Marché du logement en 2009 : les prixde revente s'accroissent plus rapidement que les prix des logementsneufs

Après plusieurs années de croissance relativement forte au pays, le marché canadien du logement a commencé à montrer des signes de faiblesse en 2008. L'année 2009 a débuté par une chute des prix des logements neufs et par un marché de la revente stationnaire, mais cette situation a donné lieu à une augmentation des prix plus tard dans l'année.

Le marché du logement a connu des résultats variables de façon générale en 2009. La population a continué d'augmenter, mais la demande de logements a été limitée au début de l'année par le ralentissement économique mondial, par la diminution de l'activité sur le marché du travail et par un plus faible niveau de confiance des consommateurs. Le nombre d'heures travaillées a diminué de 1,4 % de janvier à juin, mais a repris lentement au cours de la deuxième moitié de l'année.

L'économie a affiché des signes de reprise modeste vers le milieu de l'année, et d'autres améliorations ont été notées au cours des trois derniers mois de 2009. Le produit intérieur brut (PIB) a diminué de 2,6 % en 2009, mais il a affiché des signes positifs au cours de la deuxième moitié de l'année. Ces conditions économiques ont eu des répercussions sur les mouvements de prix sur le marché du logement.

En 2009, les prix des logements neufs ont été inférieurs de 2,3 % à la moyenne de 2008. Même s'ils se sont redressés au cours de la deuxième moitié de l'année, en décembre 2009, les prix des logements neufs étaient toujours inférieurs de 1,7 % du sommet atteint en septembre 2008.

Les prix de revente des logements ont toutefois été en hausse de 5,0 % en moyenne en 2009 par rapport à la moyenne annuelle observée en 2008. Le plus récent sommet des prix de revente a été enregistré en décembre 2007, après quoi les prix ont principalement diminué pendant 13 mois pour s'établir à leur niveau le plus bas en janvier 2009. Les prix de revente en décembre 2009 étaient supérieurs de 5,7 % comparativement à ceux du sommet précédent.

Le nombre de reventes de maisons a atteint 465 251 transactions en 2009, en hausse de 7,7 % par rapport à l'année précédente, mais un niveau inférieur de 10,7 % du sommet atteint en 2007. Les données SIA^® ont fait état d'un sommet des reventes des logements de 521 051 transactions en 2007, puis d'une diminution à 431 823 transactions en 2008, le niveau le plus faible depuis 2002.

Le nombre de permis de bâtir émis pour les nouvelles unités résidentielles a diminué de 19,9 % en 2009 par rapport à 2008, et de 32,5 % par rapport au sommet dans la construction atteint en 2004. Le nombre de nouvelles unités résidentielles au premier trimestre de 2009 a été le plus faible depuis 1996, mais il a augmenté au cours des trois derniers trimestres de l'année.

4   Le marché des appartements et des appartements encopropriété perd du terrain

Au cours des années 2000, la composition du marché de la construction d'unités de logement au Canada a changé. Une proportion croissante de la construction est allée aux appartements et aux appartements en copropriété, plutôt qu'à des maisons individuelles non attenantes. Toutefois, cette tendance s'est légèrement renversée en 2009.

La proportion que représentent les appartements et les appartements en copropriété dans la construction résidentielle a augmenté pour passer de 20,1 % en 2000 à 38,0 % en 2008, puis est redescendue à 34,8 % en 2009.

Malgré le recul enregistré en 2009, l'augmentation de la proportion des appartements et des appartements en copropriété est plus importante dans les plus grands centres urbains. Par exemple, la proportion des appartements et des appartements en copropriété dans la construction résidentielle en 2009 était de 58,4 % à Montréal et de 49,7 % à Toronto. Même si la proportion de la construction d'appartements et d'appartements en copropriété a diminué au cours des deux dernières années à Vancouver, ce type de constructions représentait quand même 46,2 % des unités résidentielles approuvées en 2009, ce qui est bien supérieur à la moyenne nationale de 34,8 %.

Cette augmentation pourrait être expliquée par les pénuries de terrains dans les villes comme Québec, Montréal, Ottawa et Toronto. Les constructeurs peuvent maximiser l'utilisation de l'espace disponible en vendant davantage de logements sur un terrain lorsqu'ils construisent des appartements et des appartements en copropriété, plutôt que des maisons unifamiliales.

5   Canada atlantique : Terre-Neuve-et-Labrador a affichéla croissance la plus rapide

Alors que les prix des logements neufs ont diminué ou, au mieux, augmenté légèrement dans la plupart des provinces, Terre-Neuve-et-Labrador est la seule à avoir affiché des hausses à deux chiffres en 2009. Les prix des logements neufs y ont augmenté de 11,5 % par rapport à 2008, et les prix de revente ont connu une hausse encore plus forte, soit de 15,6 % par rapport à leur valeur moyenne en 2008. Les deux marchés ont terminé l'année à des sommets sans précédent.

La demande de logements dans la province a été plus élevée en raison de la croissance de la population et de la migration interprovinciale nette positive, deux facteurs qui ont changé au cours des dernières années. Après avoir diminué depuis le début des années 90, la population de la province a augmenté en 2008 et en 2009. La migration nette entre Terre-Neuve-et-Labrador et les autres provinces a aussi été positive en 2009, soit la première fois depuis le début des années 80.

L'activité économique a aussi été forte à Terre-Neuve-et-Labrador en 2009. Le nombre total d'heures travaillées a augmenté de 4,1 % de juillet à décembre 2009, soit la deuxième hausse provinciale en importance. Seule l'Île-du-Prince-Édouard a enregistré une croissance plus élevée, les heures travaillées, ayant augmenté de 5,0 % au cours de la même période.

Ailleurs dans la région de l'Atlantique, les hausses de prix ont été beaucoup plus modérées, mais les prix ont toutefois atteint des sommets sans précédent. En 2009, les prix de revente se sont accrus de 4,4 % à l'Île-du-Prince-Édouard et de 3,6 % en Nouvelle-Écosse par rapport aux valeurs moyennes de 2008 ; les prix des logements neufs ont augmentés d'environ 1,0 % dans ces deux provinces. Au Nouveau-Brunswick, les prix des logements neufs ont connu une hausse de 3,3 % en 2009; les prix de revente ont quant à eux augmenté de 6,3 % pendant l'année.

6   Québec : marché du logement vigoureuxen 2009

Les prix de vente de logements neufs et les prix de revente ont continué d'augmenter au Québec en 2009 pour atteindre de nouveaux sommets. Les prix des logements neufs ont augmenté de 3,2 % par rapport à 2008 dans l'ensemble de la province, et de 6,9 % à Québec, soit presque trois fois plus que la hausse de 2,4 % enregistrée à Montréal. Les prix de revente dans la province ont augmenté de 4,7 % en 2009, comparativement à 3,7 % en 2008.

La croissance constante de la population au rythme d'environ 1,0 % par an au cours des dernières années, et l'amélioration des conditions économiques telle que démontrée par l'augmentation du nombre d'heures travaillées, ont maintenu la vigueur du marché du logement dans la province en 2009. Mise à part une baisse enregistrée en août 2009, les heures travaillées au Québec ont affiché une tendance à la hausse depuis mai 2009. Dans la capitale de la province, l'augmentation des prix des logements neufs a pu aussi refléter la rareté des terrains disponibles pour le développement résidentiel, selon les fonctionnaires de cette ville.

7   Ontario : les prix de revente atteignent de nouveauxsommets

Les mouvements des prix des logements en Ontario en 2009 semblent suivre la reprise économique qui a eu lieu au cours de l'année. Dans cette province, le secteur de la production des biens, qui comprend les industries manufacturières, joue un rôle clé. Les chiffres du PIB national montrent que le secteur de la production des biens a augmenté de 2,1 % au quatrième trimestre, soit sa première hausse trimestrielle depuis le deuxième trimestre de 2007 ¹ . Ces gains proviennent en grande partie de la croissance du secteur manufacturier, qui se trouve principalement en Ontario. Le nombre d'heures travaillées, dans l'ensemble de l'économie de l'Ontario, a augmenté de 1,0 % de juillet à décembre, après avoir diminué au cours de la première moitié de l'année.

Pour l'ensemble de l'année, les prix des logements neufs ont été stables : ils ont diminué légèrement au cours de la première moitié de l'année, puis ont connu une reprise lente, mais constante, au cours des six derniers mois. Les prix annuels moyens des logements neufs sont demeurés à des sommets dans la province, se situant en moyenne au même niveau en 2009 qu'en 2008. À Ottawa, ils ont augmenté de 1,5 % en 2009 par rapport à 2008, mais à Toronto, ils ont diminué légèrement pendant l'année.

Les prix de revente ont crû de 5,3 % en 2009 : un premier trimestre très faible a été suivi par des hausses substantielles dans les trois suivants. À la fin de l'année, les prix de revente étaient beaucoup plus élevés que les prix des logements neufs et avaient atteint de nouveaux sommets, tant au niveau provincial que dans les villes d'Ottawa et de Toronto.

8   Le Manitoba est la seule province des Prairies à enregistrerune hausse des prix des logements neufs

Le nombre moyen d'heures travaillées a diminué de 1,0 % en 2009 par rapport à 2008, ce qui indique un ralentissement de l'économie au Manitoba.

Les prix des logements neufs et les prix de revente ont augmenté plus lentement que les années passées, mais la variation est demeurée positive, en hausse de 2,5 % pour l'année dans le cas des logements neufs, et de 5,8 % dans le cas de la revente de maisons, soit des nouveaux records en ce qui a trait aux prix annuels moyens dans les deux cas.

Le Manitoba est la seule province des Prairies à avoir affiché des prix des logements neufs en hausse en 2009. Les prix des logements neufs ont été relativement stables depuis le milieu de l'année 2008.

9   Saskatchewan : résultats variables pourl'année en ce qui a trait aux prix des logements neufs et auxprix de revente

Le rendement au chapitre des prix sur le marché du logement en Saskatchewan a été plutôt varié en 2009. Au cours de l'année, les prix des logements neufs ont connu une baisse de 1,4 % par rapport à leur moyenne de 2008, mais les prix de revente ont augmenté de 4,1 %. Les deux marchés ont été plus vigoureux au cours de la deuxième moitié de l'année que pendant la première moitié.

Les prix des logements à Regina et à Saskatoon ont atteint des niveaux records en 2008, tant sur le marché des logements neufs que sur celui de la revente. En 2009, les prix ont continué d'augmenter à Regina, mais ils ont reculé à Saskatoon. Toutefois, à la fin de l'année, les prix ont recommencé à monter à Saskatoon, tant sur le marché des logements neufs que sur celui de la revente. Le nombre d'heures travaillées a aussi commencé à augmenter au cours de la deuxième moitié de 2009.

10   Alberta : les prix du marché ont continuéà diminuer pendant la majeure partie de l'année

Le ralentissement économique qui a suivi les années de croissance record 2006 et 2007 a fait en sorte que les prix des logements ont diminué, tant sur le marché des logements neufs que sur celui de la revente. Les prix des logements neufs ont atteint un sommet en 2008, mais ils ont diminué de 9,0 % en 2009. Le nombre d'heures travaillées a aussi diminué de 4,8 % en 2009 par rapport à 2008. Il s'agissait de la baisse la plus marquée du nombre d'heures travaillées en 2009 parmi toutes les provinces. La baisse a été plus prononcée au cours de la première moitié de l'année.

Sur une base annuelle, les prix de revente ont atteint un sommet en 2007 et ils ont diminué pendant deux ans, en baisse de 0,9 % en 2008 et de 3,3 % en 2009.

Sur une note plus positive, les deux marchés semblaient prêts pour un revirement à la fin de l'année. Les prix des logements neufs ont été stables au troisième trimestre et ont augmenté légèrement au dernier trimestre. Les prix de revente se sont accrus durant les trois derniers trimestres, enregistrant notamment une augmentation de 5,1 % au troisième trimestre.

Les prix des logements neufs et les prix de revente étaient en baisse à Calgary et à Edmonton pendant l'année, mais les prix de revente ont connu une reprise marquée rendu au troisième trimestre, en hausse de 4,2 % à Calgary et de 7,9 % à Edmonton par rapport au trimestre précédent. Les prix des logements neufs sont demeurés plus faibles dans les deux villes, poursuivant leur chute à Edmonton, mais augmentant légèrement à Calgary.

11   Colombie-Britannique : augmentation du volume dereventes à Vancouver

Les prix des logements neufs ont diminué de 6,5 % en Colombie-Britannique en 2009 par rapport à 2008, mais les prix de revente des logements ont augmenté de 2,4 % pour atteindre une moyenne annuelle record. Cependant, les prix de revente des logements ont été en baisse à Vancouver et à Victoria.

Les prix de revente annuels moyens plus élevés au niveau provincial s'explique par le plus grand nombre de transactions dans la région de Vancouver, combiné à des prix de revente qui sont demeurés supérieurs à la moyenne provinciale. Le volume de transactions à Vancouver a atteint des niveaux record au cours des six derniers mois de 2009. La proportion représentée par Vancouver dans les transactions totales de la province en 2009 a atteint 42.6 %, comparativement à 36,5 % en 2008.

Les prix des logements neufs à Victoria ont diminué de 7,8 %, soit un taux supérieur à la moyenne provinciale; les prix à Vancouver ont reculé de 6,3 % pendant l'année. Les prix de revente ont connu une baisse de 1,8 % à Victoria et de 0,2 % à Vancouver en 2009 par rapport aux chiffres annuels pour 2008.