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Section S : Construction et logement

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Marion Steele, Université de Guelph

Statistiques sommaires de la construction (sries S1-64)


Construction non rsidentielle (sries S65-166)


Construction rsidentielle (sries S167-219)


Les statistiques de cette section sont réparties en cinq sous-sections. La première sous-section (séries S1-64) présente des statistiques sommaires de la construction par genre et par région. Elle renferme également des statistiques générales sur l'industrie de la construction. La deuxième sous-section (séries S65-166) présente des statistiques sur la construction non résidentielle du point de vue des acheteurs de la construction. La troisième sous-section (séries S167-219) porte sur la construction résidentielle, la quatrième (séries S220-246) sur le parc de logements, et la cinquième (séries S247-335) sur le financement hypothécaire. Une différence importante entre cette section et la section correspondante dans la première édition de Statistiques historiques du Canada est l'élimination de la plupart des séries de données détaillées sur la réparation. Par ailleurs, un grand nombre de séries ont été ajoutées, notamment celles sur le financement hypothécaire et sur les coûts unitaires de logement.

Une grande partie des données de cette section a été obtenue directement auprès de l'organisme producteur. Dans certains cas les séries ne figurent dans aucune publication. Dans d'autres cas celles qui ont été publiées dans d'autres sources sont désuètes à cause de la révision et de la reclassification des données. Les sources des données de cette section sont énumérées ci-après.

Publications de Statistique Canada: Investissements privés et publics au Canada, Perspectives (61-205 au catalogue); Investissements privés et publics au Canada, Perspectives, Revue de la mi-année (61-206 au catalogue); La construction au Canada (64-201 au catalogue); Permis de bâtir (64-203 au catalogue); Comptes nationaux des revenus et des dépenses, 1926-1974 (13-531 au catalogue) et livraisons annuelles subséquentes (13-201 au catalogue); Logements mis en chantier et parachevés (64-002 au catalogue); Fixed Capital Flows and Stocks in Manufacturing (13-522 au catalogue); Flux et stocks de capital fixe (13-211 au catalogue).

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Statistiques sommaires de la construction (sries S1-64)

Note générale

Presque toutes les séries de cette section et de la section suivante portent sur la construction non résidentielle. Les renseignements proviennent de trois sources principales. L'une d'elles, l'enquête sur les permis de bâtir, donne la valeur de la construction de bâtiments et de certains ouvrages de génie civil à un point dans le temps généralement un peu antérieur à la mise en chantier. L'univers géographique est actuellement très satisfaisant du fait que presque toutes les municipalités exigent des permis de bâtir. Une deuxième source, les recensements de l'industrie, détermine la production des constructeurs et couvre un univers qui a varié énormément. On trouvera de plus amples précisions au sujet de ces deux sources dans les notes relatives aux tableaux individuels.

La plus importante source parmi les trois principales utilisées dans cette section est l'enquête sur les dépenses en immobilisations. Les renseignements au sujet de cette enquête proviennent de: Investissements privés et publics, Revue de la mi-année, 1977; La construction au Canada, Investissements privés et publics au Canada, document polycopié rédigé en 1973, et le personnel de la Section des dépenses d'investissement, Division de la construction, Statistique Canada. Sauf indication contraire, lorsqu'il est fait mention des méthodes d'estimation utilisées dans cette enquête, il s'agit de celles utilisées en 1973.

L'enquête sur les dépenses en immobilisations recueille des données sur les investissements dans les machines et matériels et dans la construction, et des données sur les dépenses de réparation. Il s'agit d'une enquête auprès des acheteurs de la construction et d'autres biens d'équipement et non d'une enquête auprès des fournisseurs, et les valeurs qu'elle fournit se rapportent à un point dans le temps ultérieur à celui des valeurs sur les permis de bâtir. A l'heure actuelle plus de 24,000 établissements font l'objet de l'enquête, comparativement à 16,000 environ dans les années 50, et il peut s'agir aussi bien d'institutions et d'administrations publiques que d'entreprises commerciales. Cette enquête n'est pas une enquête par sondage aléatoire. L'objectif est généralement de couvrir tous les établissements dont les ventes sont supérieures à un certain montant. Ce montant varie selon l'industrie, la province et la période. Par exemple, il était généralement de $500,000 au milieu des années 70 et de $200,000 les premières années de l'enquête.

L'estimation de l'ensemble de la construction pour une industrie donnée s'effectue normalement en deux étapes. Premièrement, la construction déterminée par l'enquête est divisée en deux catégories. Dans le cas des industries manufacturières, par exemple, la première catégorie représente la construction achetée par les établissements existants. La deuxième, appelée «additions nettes», représente grosso modo la construction créatrice d'un nouvel établissement. La première catégorie est ensuite grossie pour obtenir une estimation de l'univers des établissements existants. Le grossissement permet ainsi de prendre en compte les établissements non enquêtés et les établissements non répondants, par le recours à des séries connexes.

Un des problèmes de cette enquête est donc d'identifier la construction créatrice d'un nouvel établissement, en particulier si le nouvel établissement est également une nouvelle entreprise. Une nouvelle entreprise peut ne pas être notée avant que la construction soit déjà bien avancée ou même achevée. C'est là un problème d'identification de l'univers, non un problème d'échantillonnage. Un autre problème est le facteur de grossissement. On pourrait utiliser à ce titre le rapport entre la variation des expéditions de l'industrie, abstraction faite des «additions nettes», et la variation des expéditions dans l'échantillon employé pour le grossissement. Il ne faut cependant pas exagérer ces difficultés puisqu'on estime que le champ d'observation de l'enquête (le total dans les deux catégories avant le grossissement) est d'environ 90%.

La construction est divisée en construction neuve et réparation. Sur le plan conceptuel, la construction neuve est la construction dont la durée de vie est supérieure à un an. C'est donc dire que les additions sont prises en compte au même titre que les constructions entièrement neuves et les ouvrages de génie civil. Le coût de construction englobe tous les frais généraux tels que les frais d'administration, d'architecture, de services judiciaires et de services techniques. Il comprend les coûts d'amélioration des terrains, de sorte que les coûts de viabilisation et de préparation des lieux sont pris en compte. Il comprend également le coût des aménagements installés tels que les ascenseurs, les systèmes de chauffage et la climatisation. La construction peut être effectuée aux termes d'un contrat ou par la main-d'oeuvre propre de l'acheteur.

La construction ne comprend pas l'achat de bâtiments ou de terrains existants. Du fait que les terrains sont exclus, la «construction neuve» sous-estime énormément la portion non-équipement de l'investissement par des industries particulières. Évidemment, l'investissement de l'industrie est sous-estimé encore davantage lorsqu'une entreprise achète des bâtiments existants à une entreprise d'une autre industrie. L'utilisation d'immeubles loués est attribuée à l'entreprise propriétaire, non à l'entreprise locataire. C'est ainsi qu'une grande partie de l'espace utilisé pour le commerce de détail et les bureaux, et une petite proportion de l'espace industriel sont classés sous «autres finances». Font exception à cette règle les magasins construits aux termes d'un régime de rétro-location pour certaines chaînes alimentaires; ce genre de construction est compris dans le commerce de détail.

La réparation couvre les travaux de construction réalisés en vue de maintenir l'efficacité opérationnelle de structures existantes pour la durée de vie prévue à l'origine. Le petit entretien, par exemple le ménage, le sablage et l'enlèvement de la neige, est exclu.

Il est possible que la construction neuve déclarée ne tienne pas compte de certaines activités comprises du point de vue conceptuel. Les établissements déclarent la construction neuve à la rubrique dépenses «en immobilisations» au titre de la construction, et il peut arriver que certains ne déclarent que les coûts de construction qu'ils capitalisent. Par conséquent, la catégorie des dépenses de réparation renferme certains travaux de rénovation et amélioration qui, sur le plan conceptuel, appartiennent à la catégorie de la construction «neuve». A cause des problèmes de comptabilité, il est difficile d'identifier et de déclarer adéquatement la construction neuve, particulièrement dans les cas où il n'est pas facile de faire la distinction entre les ouvrages de génie civil et les machines (par exemple, raffineries de pétrole), et dans les cas où les catégories comptables (comme dans les services des administrations publiques et les institutions) sont telles que l'adaptation aux catégories de l'enquête n'est pas une démarche aisée.

Du point de vue conceptuel, les données sur la construction de l'enquête sur les dépenses en immobilisations portent sur la construction en place. Cependant, du fait que les coûts sont souvent enregistrés en fonction des rentrées d'argent, les données déclarées peuvent être en retard sur la réalisation de la construction. La durée de ce retard est inconnue. Les répondants déclarent les dépenses, de sorte que les décalages peuvent être minimes si les acomptes sont fréquents. Il faut mentionner aussi qu'on demande explicitement aux répondants d'indiquer la valeur des abstentions attribuables aux travaux de construction effectuées durant la période observée. Certaines abstentions sont cependant déclarées incorrectement, c'est-à-dire pour la période visée par le paiement et non pour la période d'exécution des travaux. On ignore à quel point ce problème est important. Il est clair que plus la période de construction est longue, plus l'importance peut s'accroître.

L'enquête sur les dépenses en immobilisations n'a commencé qu'en 1941, et elle a été effectuée de façon limitée seulement jusqu'à 1946. Des estimations portant sur la construction de 1926 à 1941 ont été publiées la première fois dans Public Investment and Capital Formation, A study of Public and Private Investment Outlay, Canada 1926-1941, Ottawa, 1945 (désigné par PICF). L'ensemble de la construction de bâtiments a été estimé en évaluant le flux des matériaux de construction et en appliquant à cette évaluation un ratio de la valeur de la construction de bâtiments par rapport aux matériaux utilisés. Des ratios ont été établis pour plusieurs années durant cette période d'après les recensements de la construction. Pour la subdivision en construction neuve et réparation, on a utilisé des ratios provenant de la même source. La construction de bâtiments pour certaines catégories d'utilisateurs a été estimée directement. Le reste était composé de catégories telles que industries manufacturières, finances, universités. La presque totalité des ouvrages de génie civil était couverte par estimation directe.

Les estimations de PICF, élaborées sous la direction de O.J. Firestone et M.C. Urquhart, ont été remplacées plus tard par des estimations élaborées sous la direction de O.J. Firestone et publiées dans Private and Public Investment in Canada, 1926-1951, Ottawa, 1951 (désigné par PPI). Un changement important a été l'estimation directe pour les industries manufacturières, la construction, le commerce, les finances (à l'exclusion des banques) et les services commerciaux, au moyen d'un échantillon de déclarations d'impôt sur le revenu des sociétés. On trouvera de plus amples informations au sujet de PICF et PPI, notamment une évaluation des différences, dans la note de Kenneth Buckley relative à cette section dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada. Les informations présentées ici au sujet de PICF de PPI sont extraites de cette note.

Pour les années 1956 à 1976, les chiffres sur la construction résidentielle par catégorie d'achat proviennent directement de CANSIM. Bon nombre des chiffres des années antérieures sont différents de ceux qui figurent dans n'importe quelle publication. Lorsque les séries ont été préparées pour CANSIM, en 1976 et 1977, on a fait un grand effort de regroupement, etc., pour pouvoir remonter jusqu'à 1956 de façon uniforme. (Il existe une documentation de base qui permet de remonter encore jusqu'à 1952, mais pas plus loin.) Un des grands problèmes a été la révision de la CAÉ aux environs de 1960. Il est important de noter que si les séries sont uniformes jusqu'à 1956 du point de vue des secteurs que renferme chacune sur le plan conceptuel, elles ne sont pas uniformes du point de vue statistique. La nouvelle CAÉ utilisait une définition plus globale de l'établissement (voir la note générale de la Section R, Industries manufacturières).

Pour la période de 1946 à 1955, les séries ont été extraites de Private and Public Investment in Canada, 1946-1957, PPI, 1946-57. Les estimations fournies dans cette source portent seulement sur l'ensemble du Canada. Il y a lieu de signaler qu'au moment de préparer les séries pour CANSIM par province, il a été impossible de produire des séries qui, agrégées, correspondaient aux totaux pour le Canada figurant dans cette publication. C'est pourquoi la Division de la construction n'utilise plus le PPI, 1946-57. Les problèmes de désagrégation qui se sont posés à la Division de la construction provenaient de l'emploi, pour le PPI, 1946-57, de procédures d'ajustement appliquées directement aux nombres pour l'ensemble du Canada et non aux nombres désagrégés. Malheureusement, l'absence de documentation ne permet pas de vérifier cette hypothèse. Étant donné que le PPI, 1946-57 tient compte des nombreuses révisions apportées aux séries originales et a été utilisé dans la première édition de Statistiques historiques du Canada, il a été décidé de l'utiliser de préférence aux publications annuelles de perspectives pour ces années.

Tableau S1-7 Dépenses de construction neuve et de réparation, en dollars courants et constants, 1926 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S1-7
Dépenses de construction neuve et de réparation, en dollars courants et constants, 1926 à 1976

Source: séries S1-3, pour 1926 à 1955, édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, séries R1-3; séries S1-3, pour 1956 à 1976 n° de matrice CANSIM 001190; séries S4-7, voir le texte qui suit.

Pour ce qui est des concepts et méthodes, voir la note générale.

S1 est la série telle qu'elle est produite par la Division de la construction plus (S180 - S179 + S181 - S9); cet ajustement a été effectué pour assurer la correspondance entre la série S1 et les données sur la construction résidentielle qui figurent dans les Comptes nationaux.

Malheureusement, on ne peut obtenir des séries en dollars constants qui correspondent aux séries S1-3 pour toute la période de 1926 à 1976, à cause des révisions apportées aux séries S1-3. On trouvera des séries en dollars constants correspondant aux valeurs récentes en dollars courants pour la série S1 dans Investissements privés et publics au Canada, Revue de la mi-année 1977, tableau 21, et dans les éditions antérieures de cette même publication. Les séries S4-7 ont été produites spécialement pour cet ouvrage de la façon suivante. La série S4 représente la construction résidentielle (S180 - S179 + S181) dégonflée au moyen du déflateur pour la construction résidentielle du PNB plus la construction non résidentielle [S1 - (S180 - S179 + S181)] dégonflée au moyen du déflateur pour la construction non résidentielle du PNB. Les déflateurs proviennent de Comptes nationaux des revenus et des dépenses (13-531 et 13-201 au catalogue). La série S7 est le produit de S1 divisé par S4. La série S5 est le produit de S2 divisé par S7. La série S6 est la somme de S4 plus S5.

Tableau S8 Estimations de l'ensemble de la construction neuve et de la réparation, 1896 à 1930. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S8
Estimations de l'ensemble de la construction neuve et de la réparation, 1896 à 1930

Source: Buckley, Capital Formation in Canada, 1896 à 1930, p. 128. La méthode d'estimation de base utilisée ici était analogue à celle utilisée dans le PICF. On a d'abord estimé le flux annuel des matériaux de construction pour les usages de la construction. A partir de ce nombre, la valeur totale de la construction a été estimée en fonction des données sur le rapport entre l'élément matériaux et l'élément effectifs ainsi que les frais généraux et les bénéfices. Le rapport entre l'élément matériaux et l'élément effectifs a fait l'objet d'une étude en profondeur. Pour 1896 à 1920 on a supposé que le ratio entre les matériaux et les effectifs était constant, mais pour 1921 à 1930 ce ratio des facteurs de production réels a varié. Pour toute la période on a déterminé que les frais généraux et les bénéfices constituaient 14.3% de la valeur totale de la construction.

Tableau S9-22 Valeur totale des travaux de construction neuve exécutés, par principal genre de construction, 1926 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S9-22
Valeur totale des travaux de construction neuve exécutés, par principal genre de construction, 1926 à 1976

Source: pour 1926 à 1950, édition antérieure de Statistiques historiques du Canada; pour 1951 à 1976, La construction au Canada, tableau 6.

Voir la note générale de cette section pour une description des concepts et méthodes. On trouvera dans le document d'origine beaucoup plus de détails sur le genre de construction que ce qui est donné ici. Par exemple à la rubrique bâtiments commerciaux figurent huit catégories: immeubles à bureaux; magasins, vente de détail et de gros; théâtres, cinémas, stades, établissements récréatifs; hôtels, clubs, restaurants, cafétérias, cabines de touristes; entrepôts, magasins, entrepôts frigorifiques, etc.; garages et stations-service; blanchisseries et établissements de nettoyage à sec.

Du point de vue conceptuel, les séries S1 et S22 sont équivalentes. Elles sont en fait différentes parce que les révisions statistiques apportées aux éléments construction résidentielle et agriculture pour l'année 1961 et les années antérieures sont prises en compte dans la série S1 mais non dans S18 (ou la série de l'élément pertinent dans ce tableau).

Tableau S23-28 Valeur totale des travaux de construction neuve exécutés, par région et par genre principal, 1951 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S23-28
Valeur totale des travaux de construction neuve exécutés, par région et par genre principal, 1951 à 1976

Source: La construction au Canada.

Voir la note générale de cette section pour une description des concepts et méthodes.

Tableau S29-58 Permis de bâtir délivrés, par région et genre principal, 1951 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S29-58
Permis de bâtir délivrés, par région et genre principal, 1951 à 1976

Source: M. J.P. Delisle, Section de l'habitation et des permis de construire, Division de la construction. Les données actuelles paraissent dans Permis de bâtir, Sommaire annuel.

Presque toutes les municipalités exigent un permis de bâtir pour un nouveau bâtiment ou pour des rénovations et des additions à un bâtiment existant. Statistique Canada recueille des données sur les permis délivrés depuis nombre d'années, et des renseignements détaillés sont présentés sur une base variable dans des bulletins à compter de 1922. Depuis une vingtaine d'années, des efforts considérables ont été fournis pour élargir le champ d'observation, avec le résultat qu'en 1977, 1,900 municipalités ont été observées. Malheureusement, il n'existe pas de séries uniformes sur le plan de l'observation, avec indication de la région et du niveau de détail, fourni ici. Il existe cependant deux cas seulement où des coupures importantes se produisent à cause de l'élargissement du champ d'observation: 1957-58 et 1962-63. Le champ d'observation pour certaines années de recensement est indiqué dans le tableau qui suit.

Permis de bâtir, champ d'observation géographique


Année

Canada
Provinces de
l'Atlantique

Québec

Ontario
Provinces des
Prairies
Colombie-
Britannique1
(Pourcentage de la population observée)
1976 86 74 82 94 74 93
1971 82 52 79 93 73 91
1961 68 37 67 81 61 77
1951 57 34 51 72 45 73
(Nombre de municipalités observées)
1976 1,875 302 562 497 402 112
1971 1,445 102 325 527 381 110
1961 1,003 71 217 324 271 120
1951 439 35 70 177 75 82

1Comprend le Yukon et les Territoires du Nord-Ouest.

Le pourcentage observé de bâtiments construits dans l'univers visé est probablement beaucoup plus élevé que le pourcentage de la population observée, du fait que les municipalités où l'activité dans le domaine du bâtiment est considérable ont généralement des services du bâtiment mieux organisés que celles où l'activité est faible.

Tous les genres de construction ne sont pas couverts par les permis de bâtir. L'écart le plus prononcé se rencontre dans le cas des ouvrages de génie civil. Il arrive souvent aussi que certains genres de bâtiments ne nécessitent pas de permis de bâtir, notamment les bâtiments scolaires municipaux et locaux. Certains genres de construction peuvent juridiquement nécessiter un permis, mais il arrive souvent, peut-être même couramment, qu'on procède sans permis. C'est ce qui se produit dans le cas des rénovations et des additions. D'après une enquête effectuée par Kenneth Buckley, de 1941 à 1951 seulement 20 à 25% des transformations d'habitations à Saskatoon, étaient couvertes par un permis (voir l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, p. 500). L'auteur a l'impression que même dans la ville de Toronto, où l'on pourrait s'attendre à une meilleure application du règlement du bâtiment que dans les villes de moindre envergure, un fort pourcentage des travaux de rénovation est effectué sans permis.

Les valeurs des bâtiments pour lesquels des permis ont été délivrés sont sous-estimées. La sous-estimation est encouragée du fait que le coût du permis de bâtir est généralement déterminé d'après le coût estimé des travaux. M. J.P. Delisle de la Division de la construction a effectué des comparaisons entre les coûts stipulés en application de la Loi nationale sur l'habitation au début des années 70 et les coûts des permis pour les mêmes constructions, et il a constaté que les valeurs des permis pour les maisons individuelles représentaient en moyenne 87% de la valeur réelle de la construction, et dans le cas des immeubles d'habitation collective, à peine 80%.

La série des permis de bâtir ne tient pas compte des permis qui deviennent périmés. L'ampleur de cette situation n'est pas connue, mais on l'estime en général peu importante. Un très grand nombre d'immeubles d'appartements pour lesquels des permis avaient été délivrés dans la région de Toronto à la fin de 1973 n'ont pas été mis en chantier avant le début de 1975. Les permis pour un grand nombre de ces immeubles ont probablement été renouvelés et la construction a finalement commencé, mais le nombre des permis à titre d'indicateur des mises en chantier était de toute évidence trompeur en 1973. Ce problème particulier a pu être causé par la contraction des marchés financiers au début de 1974 et la montée en flèche des coûts de la construction en 1973 et 1974, de sorte qu'il n'est pas impossible que le nombre des permis ne soit trompeur qu'en de rares occasions. C'est ce que confirment les responsables de la construction dans la région de Toronto.

Les séries sur les permis de bâtir fournissent des renseignements comparables à ceux de la série sur l'octroi des contrats Canadata (anciennement Southam, et auparavant, MacLean). Certaines séries sur l'octroi des contrats ont été présentées dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada; malheureusement, il n'est plus possible désormais d'obtenir ces données gratuitement. Les séries sur l'octroi des contrats diffèrent généralement dans le temps de celles sur les permis, parce que l'octroi des contrats précède la délivrance des permis. Dans certains cas, cependant, la série Canadata a essentiellement toutes les apparences d'une série sur les permis. C'est probablement le cas pour la majeure partie de la construction résidentielle. Pour ce qui concerne les appartements, la série Canadata reflète le problème de 1973 mentionné ci-haut au sujet des séries sur les permis, c'est-à-dire qu'une très grande proportion des «contrats» pour la construction d'appartements a été apparemment annulée.

Les séries sur les permis constituent un instrument de vérification utile des séries sur la construction établies d'après l'enquête sur les dépenses en immobilisations. Si l'on tient compte du fait que les permis devancent nettement la construction, et que les valeurs dans les séries sur les permis représentent probablement des sous-estimations de plus de 20%, les statistiques détaillées des publications sur les permis de bâtir et sur la construction indiquent que l'enquête sur les dépenses en immobilisations sous-estime considérablement la construction de magasins de détail et de gros ainsi que d'hôtels, clubs, restaurants, cafétérias et cabines de touristes.

Tableau S59 Valeur des permis de bâtir délivrés, 1910 à 1960. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S59
Valeur des permis de bâtir délivrés, 1910 à 1960

Source: édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, série R177.

Cette série, de même que les séries S25-54, a été produite par Statistique Canada et donne une idée des effets des rnodifications du champ géographique, 1951 à 1960.

Tableau S60-64 Principales statistiques de l'industrie de la construction (entrepreneurs en construction), 1934 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S60-64
Principales statistiques de l'industrie de la construction (entrepreneurs en construction), 1934 à 1976

Source: Pour 1951 à 1975, La construction au Canada (64-201 au catalogue); pour 1934 à 1950, Construction Industry in Canada (64-D-21 au catalogue).

Un recensement de la construction a été effectué pour la première fois par Statistique Canada en 1917. Il n'a pas été effectué pour les années 1923 à 1933 ni pour les années 1951 à 1974, mais des recensements partiels ont été réalisés qui ont fourni des données pour 1967 à 1974. Ces solutions de continuité découlent de l'insatisfaction vis-à-vis de la qualité du recensement. Il est très difficile de faire un recensement de cette industrie. Il existe un très grand nombre de petits établissements, largement dispersés, et à cause des fluctuations considérables de la demande, la vie moyenne des établissements est de courte durée.

Les données antérieures à 1951 ont été estimées de façon très différente de celles de la période ultérieure. Pour 1934 à 1950, toutes les données proviennent directement du recensement de la construction. A cause des problèmes intrinsèques d'identification de l'univers, le champ d'observation a probablement varié très sensiblement d'une année à l'autre, et jamais il n'a été très bon. Le champ d'observation de la construction non résidentielle était bien meilleur que celui de la construction résidentielle: pour 1938, la construction résidentielle neuve déclarée dans le recensement de la construction représentait à peine 37% de toutes les dépenses de construction résidentielle neuve suivant l'estimation des comptes nationaux (voir la série S180); dans le cas de la construction non résidentielle neuve, la proportion était de 66%.

Il est à noter que ces chiffres du champ d'observation concernent l'ensemble de la construction déclarée au recensement de la construction, tandis que les séries S60-64 ne visent que la construction réalisée par des entrepreneurs, c'est-à-dire qu'elles ne couvrent pas la construction effectuée par des industries autres que l'industrie de la construction. D'après le recensement de la construction de 1950, la valeur des travaux exécutés par les entrepreneurs et les constructeurs figure pour 65% de l'ensemble des travaux déclarés, tandis que les propriétaires-constructeurs, les «organisations industrielles», les sociétés ferroviaires de transport par train à vapeur et par train électrique, les services publics et les administrations publiques figurent respectivement pour 5, 6, 2, 14 et 7%.

Bien que le champ d'observation de ce recensement ne soit pas exhaustif, il ne semble pas exister de raison apparente pour laquelle les indices et les ratios qui en découlent seraient gravement biaisés, et un certain nombre de chercheurs, dont Buckley et l'auteur de cet article, ont utilisé le recensement de cette façon. On trouvera dans les bulletins statistiques des données sur les «capitaux investis», la construction par catégorie détaillée (immeubles à bureaux, magasins, théâtres, cinémas, «immeubles d'appartements», logements, etc.) ainsi que d'autres renseignements utiles.

Pour 1951, un recensement de la construction a été effectué, mais après avoir comparé les résultats à ceux de l'enquête sur les dépenses en immobilisations, il a été décidé d'abandonner le recensement. A partir de 1951, la valeur des travaux exécutés est déterminée d'après la réponse des «acheteurs» de construction à l'enquête sur les dépenses en immobilisations. Dans cette enquête, on demande aux répondants d'indiquer le montant de leurs dépenses de construction destiné à des entrepreneurs. Les traitements et salaires sont estimés de la façon suivante. Pour chacun des secteurs de la construction résidentielle, de la construction non résidentielle et des ouvrages de génie civil, on utilise les déclarations de l'industrie de la construction à contrat pour déterminer le ratio des traitements et salaires par rapport à la valeur des travaux exécutés; ce ratio multiplié par la valeur des travaux déterminée par l'enquête sur les dépenses en immobilisations donne l'estimation des traitements et salaires pour chaque secteur, et par le fait même la masse salariale. Les séries restantes sont estimées de la même façon.

Pour 1951 à 1966, les données sur l'industrie de la construction à contrat ont été obtenues auprès de toutes les entreprises dont les ventes étaient supérieures à $100,000. Ces entreprises ont été identifiées au moyen de sources telles que le Registre des entreprises et Dun and Bradstreet. A partir de 1967, on a utilisé les données du recensement de même que celles des grandes entreprises. Les données du recensement disponibles pour 1967 étaient celles relatives aux entrepreneurs d'installations électriques. A compter de 1975, le recensement couvre tous les segments de l'industrie de la construction. A partir de cette année également les méthodes de recensement ont été modifiées. Les entreprises ayant réalisé des recettes supérieures à $500,000 en 1975 ont utilisé le long questionnaire du recensement. Les données financières pour toutes les entreprises ayant réalisé entre $50,000 et $500,000 et pour un échantillon d'entreprises ayant réalisé moins de $50,000 ont été obtenues de Revenu Canada. Les données non financières pour un sous-échantillon de ce groupe (10,000 en 1975) ont été obtenues au moyen d'une enquête sur questionnaire abrégé. Les résultats de l'échantillon ont été adéquatement pondérés pour obtenir les estimations de l'univers.

Construction non rsidentielle (sries S65-166)

Note générale: Voir la note de la section précédente.

Tableau S65-71 Construction neuve dans les industries primaires, 1946 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S65-71
Construction neuve dans les industries primaires, 1946 à 1976

Source: pour 1946 à 1955, PPI, 1946 à 1957; pour 1956 à 1976, nos de matrice CANSIM 001190 et 001194.

L'agriculture et la pêche ne sont pas comprises dans l'enquête sur les dépenses en immobilisations, surtout parce que ces deux industries se composent d'un grand nombre de petits établissements pour lesquels une enquête pose certaines difficultés. L'estimation de l'agriculture est réalisée à partir d'un point repère provenant d'une enquête par sondage de 1958; ce point repère est ensuite projeté en fonction du revenu agricole et des ventes de matériaux de construction. Les estimations concernant la pêche proviennent du ministère des Pêches et sont établies d'après les contrats régionaux. La construction dans les industries de la pêche comprend entre autres les quais, mais les bateaux sont classés comme machines. La pêche fait figure de parent pauvre par rapport à l'agriculture. Par exemple, en 1976, l'agriculture affichait $520.5 millions et la pêche à peine $6.5 millions. Telles qu'elles sont décrites ici les séries sur l'agriculture et sur la pêche sont probablement de qualité inférieure aux estimations produites par enquête directe.

Les estimations relatives à l'exploitation forestière proviennent de l'enquête sur les dépenses en immobilisations. Tous les établissements dont les ventes sont supérieures à $500,000 sont couverts; dans certaines provinces le seuil est inférieur à ce montant. Il est probable qu'une certaine partie de la construction dans le domaine de l'exploitation forestière est classée à tort dans les industries manufacturières, avec les scieries et avec les usines de pâtes et papiers.

Les estimations relatives à l'extraction minière et au pétrole et au gaz sont probablement de très haute qualité à partir de 1967 (mines) et 1965 (pétrole et gaz). Ce sont les premières années pour lesquelles on a utilisé un questionnaire spécialement conçu pour l'industrie. L'enquête sur l'extraction minière est un recensement, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de seuil – et en effet certains établissements d'exploration qui sont appréhendés ne font pas de déclarations au recensement de l'industrie primaire. L'enquête sur l'industrie du pétrole et du gaz est également un recensement, et elle utilise le questionnaire de MAPID (Division des industries manufacturières et primaires). Les résultats de l'enquête sont examinés avec des représentants de l'industrie avant d'être publiés.

A partir du point tournant, 1965, l'industrie du pétrole et du gaz englobe les forages d'exploration et d'exploitation, y compris les forages à forfait. Elle englobe également l'extraction à partir des sables pétrolifères. L'exploration géologique et géophysique est exclue. Avant 1965, les postes retenus variaient dans des proportions inconnues d'un établissement à l'autre, suivant la façon dont l'établissement interprétait la définition de dépenses en immobilisations sur le questionnaire d'enquête. En 1960 également une modification a été apportée sur le plan conceptuel, de sorte qu'à compter de 1960 les usines de traitement du gaz sont prises en compte; avant cette année le traitement du gaz est classé comme industrie manufacturière.

A partir du point tournant, 1967, l'extraction minière comprend l'exploration et l'exploitation sur les terrains possédés, mais non l'exploration à l'extérieur et l'exporation générale. Comme dans le cas de l'industrie du pétrole et du gaz, la série sur l'extraction minière renferme certaines incohérences avant l'année qui a marqué le point tournant.

Les estimations de l'industrie de la construction depuis 1975 sont obtenues au moyen de données provenant du recensement de la construction (voir les notes relatives aux séries S60-64). Avant 1975, les données provenaient à la fois du recensement partiel et de l'enquête par sondage auprès des grandes entreprises. La variable utilisée pour établir le total définitif était les ventes, celles de l'univers étant considérées comme représentant l'ensemble de la construction à contrat déclarée dans l'enquête sur les dépenses en immobilisations de toutes les industries.

Tableau S72-93a Construction neuve dans les industries manufacturières par groupes principaux, 1926 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S72-93a
Construction neuve dans les industries manufacturières par groupes principaux, 1926 à 1976

Tableau S72-93b Construction neuve dans les industries manufacturières par groupes principaux, 1926 à 1976 (fin). Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S72-93b
Construction neuve dans les industries manufacturières par groupes principaux, 1926 à 1976 (fin)

Source: Pour 1926 à 1955, édition antérieure de Statistiques historiques du Canada; pour 1956 à 1976, n° de matrice CANSIM 001198; pour 1946 à 1976, les estimations proviennent de l'enquête sur les dépenses en immobilisations.

L'estimation comporte deux éléments, comme il est indiqué dans la note générale de cette section. Les «additions nettes «représentent entre autres les dépenses créatrices de nouveaux établissements. Les nouvelles entreprises sont identifiées par un examen rigoureux des journaux d'affaires et par des contacts personnels dans l'industrie et l'administration publique. Les additions nettes comprennent les dépenses des établissements existants qui sont jugées occasionnelles.

Pour ce qui est du deuxième élément, les dépenses des établissements existants, les dépenses de l'échantillon sont gonflées par le ratio de l'univers par rapport aux expéditions de l'échantillon. Lorsqu'une dépense d'un établissement de l'échantillon est considérée comme occasionnelle, elle est enlevée et placée dans l'élément «additions nettes». Pour ce qui concerne l'estimation «finale» des dépenses pour l'année t, le ratio de gonflement ou de «grossissement» est déterminé à partir des expéditions pour l'année (t-2). Normalement (pour 1973) les établissements de l'échantillon comprennent tous ceux dont la valeur des expéditions se chiffre à $500,000 ou plus; lorsque des industries ou des provinces ont peu d'établissements de cette taille, le seuil est abaissé à $200,000.

Comme on peut le constater, la découverte incomplète de tous les nouveaux projets qui devraient être inclus dans les additions nettes est une importante source d'erreur possible. Les problèmes de vérification peuvent également engendrer des erreurs. L'activité d'un établissement peut changer, ce qui signifie que la catégorie d'activité économique dans laquelle il est classé devrait changer. Les activités secondaires de certaines organisations peuvent n'être pas adéquatement appréhendées. Les répondants peuvent trouver difficile de faire la distinction entre machines et construction et entre construction neuve et réparation.

Pour la période de 1926 à 1945, les estimations sont fondées sur les déclarations fiscales de 358 sociétés du secteur manufacturier pour toute la période de 20 ans. En 1946, les ventes de ces sociétés représentaient 38% du total des industries manufacturières. L'échantillon a été stratifié par catégorie d'activité économique et par tranche de taille. Les investissements de l'échantillon pour chacune des années ont été gonflés par l'application du ratio de 1945 ou 1946 traduisant le rapport entre les ventes de l'univers et les ventes de l'échantillon à l'intérieur de chaque strate (Buckley, 1957, p. 111).

On ne sait pas exactement dans quelle mesure les estimations sont biaisées par le choix d'un échantillon ou l'emploi d'un facteur de gonflement constant. Le critère de sélection pour l'échantillon assure l'exclusion des deux sociétés qui n'ont pas survécu à la dépression des années 30, et des sociétés opportunistes qui ont pris naissance à la fin des années 30 et au cours de la Seconde Guerre mondiale. Une comparaison entre les données sur les contrats octroyés pour les bâtiments commerciaux et industriels (séries R170, R171, édition antérieure de Statistiques historiques du Canada) et l'ensemble de la construction non résidentielle (séries S10-S9) donne à penser que la méthode de calcul a produit un niveau d'estimation de la construction non résidentielle qui est peut-être trop faible pour toute cette période; et les estimations pour 1929 à 1939 sont peut être trop élevées par rapport à 1926 et 1946.

Tableau S94 Construction neuve dans les industries manufacturières, 1871 à 1925. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S94
Construction neuve dans les industries manufacturières, 1871 à 1925

Tableau S95-106 Construction neuve dans les industries manufacturières, par groupes principaux, 1918 à 1925. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S95-106
Construction neuve dans les industries manufacturières, par groupes principaux, 1918 à 1925

Source: Fixed Capital Flows and Stocks in Manufacturing, 1926-1960.

Ces séries ont été estimées par le professeur T.K. Rymes, non pas pour être utilisées comme telles, mais bien à titre d'élément dans l'estimation des stocks et flux de capital pour les années ultérieures. Par conséquent, le professeur les considère davantage comme indicateurs de tendances que comme indicateurs de points tournants.

Les données de base utilisées pour ces séries sont les données sur la valeur du capital investi, fournies par les cinq premiers recensements décennaux du Canada, les deux recensements des manufactures effectués par la poste (données déclarées pour 1905 et 1906) et le recensement annuel de l'industrie mené par le BFS, 1917 à 1943. Dans l'estimation de Rymes, il est supposé que la «valeur du capital investi» est en fait la valeur comptable des actifs fixes, c'est-à-dire le coût initial moins l'amortissement accumulé. Pour un exposé instructif et détaillé sur les problèmes de production de l'estimation, et les solutions apportées, voir Fixed Capital Flows and Stocks, pp. 64-71.

La série sur les dépenses de construction estimée par Rymes a été utilisée pour rétropoler la série PPI existante (S72). C'est ainsi que la série S94 reflète tout défaut quant au niveau de cette série. La formation brute de capital fixe grossièrement déterminée par Rymes a été estimée jusqu'à 1943, et il est intéressant de constater que les différences entre cette série et la série PPI dans l'exemple retenu (aliments et boissons) sont comparables aux différences entre la série sur les contrats octroyés et la série PPI pour l'ensemble des industries manufacturières. Il est fort possible que la série de Rymes soit plus exacte que la série PPI officielle pour la période de 1926 à 1943 Ce ne serait pas étonnant du fait que Rymes a utilisé les données de l'univers, tandis que les estimations PPI sont fondées sur des données provenant d'un échantillon non représentatif. Malheureusement, Fixed Capital Flows and Stocks ne présente aucune des séries initiales sur la formation brute de capital fixe, à l'exception de celle concernant les aliments et boissons.

Avant 1918, les données sur la valeur comptable du capital investi ne sont pas annuelles mais bien décennales. Les estimations annuelles pour les machines et outillages par groupes principaux ont été obtenues au moyen d'un interpolateur fondé sur le flux global annuel estimé (création interne) de machines et outillages industriels et électriques. Le même interpolateur a été utilisé pour tous les groupes principaux. Cette série a ensuite servi à produire des séries sur la construction au moyen des ratios traduisant le rapport entre les dépenses de construction et les dépenses de machines et outillages pour 1926 à 1930. Les séries ainsi obtenues ont été comparées aux données sur les bâtiments et agencements dans les recensements de 1890 et 1900 (les premiers à indiquer ces éléments de capital investi séparément). Dans certains cas, par suite de cette comparaison, la série a été rectifiée. De plus amples détails au sujet de l'estimation figurent dans Fixed Capital Flows and Stocks, 1926-60 (notamment aux pp. 70, 71, 76).

Tableau S107-121 Construction neuve dans les transports, communications, services publics d'électricité, de gaz et d'eau, 1956 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S107-121
Construction neuve dans les transports, communications, services publics d'électricité, de gaz et d'eau, 1956 à 1976

Source: de 1926 à 1955, édition antérieure de Statisiques historiques du Canada; pour 1956 à 1976nº de matrice CANSIM 001202.

On trouvera des renseignements détaillés sur l'estimation de ces séries pour la période de 1926 à 1941 dans PICF et dans PPI, et un résumé dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada. Les méthodes d'estimation utilisées ces dernières années sont en général analogues à celles utilisées antérieurement, à la différence que, comme dans le cas des industries manufacturières, on divise normalement la valeur estimée en deux éléments: «additions nettes» et dépenses par les établissements existants. Il est bon de donner des précisions sur les méthodes courantes d'estimation par catégories. Il y a lieu de noter que chaque catégorie de transports englobe les services pertinents aux transports, mais la couverture de ces services est inégale.

Dans le cas des transports aériens, les dépenses des principales sociétés aériennes sont comprises dans les additions nettes. L'échantillon d'établissements existants comprend tous ceux dont les recettes sont égales ou supérieures à $100,000, et les recettes constituent la variable de grossissement. La couverture est bonne.

On n'utilise pas d'échantillon pour les transports ferroviaires, vu la facilité d'appréhender l'univers, qui comprend essentiellement le Canadien National et le Canadien Pacifique. La série comprend les dépenses annuelles effectives du CN pour toute la période, mais pour 1941 et les années antérieures les dépenses effectives du CP ne sont utilisées que pour 1926, 1929, 1930, 1933, 1937, 1941, et celles des autres années sont interpolées au moyen de séries connexes.

Pour ce qui concerne les transports par eau, l'échantillon actuel (1973) comprend toutes les entreprises dont les recettes sont égales ou supérieures à $100,000. Les recettes sont la variable de grossissement. Les services aux transports par eau ne sont pas déterminés par la méthode d'estimation à deux éléments, mais toutes les dépenses sont classées comme additions nettes. Deux organes de services particulièrement importants sont l'Administration de la voie maritime du Saint-Laurent et le Conseil des ports nationaux.

L'échantillon des transports routiers comprend actuellement tous les établissements dont les recettes sont supérieures à $100,000 dans les provinces de moindre envergure, et à $400,000 dans les plus grandes, et les recettes constituent la variable de grossissement. Sont compris dans ce secteur les transports interurbains par camion et par autobus. Lorsqu'une entreprise de transport par camion et d'entreposage attribue moins de la moitié de ses recettes à l'entreposage, la totalité de l'entreprise est classée dans les transports routiers. Il est difficile de bien faire une enquête de ce secteur à cause de l'instabilité de la propriété (particulièrement dans le cas des transports routiers de marchandises) et à cause des méthodes employées pour le financement des actifs fixes, et d'autres moyens de procéder.

Le secteur des transports urbains suit la même méthode d'estimation que le secteur des transports. Les deux réseaux de métro sont pris en compte, mais non le service de taxis.

Pour ce qui concerne le secteur des pipelines, les données sont obtenues pour toutes les unités de l'univers, ce qui est possible grâce au recensement des finances effectué par l'Office national de l'énergie et par la Section de la statistique énergétique de MAPID. La conversion des chiffres déclarés en fonction de la base conceptuelle présente certains problèmes à cause des pratiques comptables de l'industrie. Sont comprises dans les pipelines les canalisations de collecte et de distribution; sont exclues les canalisations sur le terrain, qui sont prises en compte ailleurs (sous pétrole et gaz, série S70).

Dans le cas du téléphone, l'échantillon actuel comprend toutes les entreprises dont les recettes sont égales ou supérieures à $100,000, sauf que certaines grandes sociétés sont prises en compte dans les additions nettes. Étant donné la prédominance des grandes entreprises dans cette industrie, les dépenses de l'échantillon plus les additions nettes représentent presque tout le total. Un des problèmes dans ce secteur est l'utilisation fréquente de matériaux de seconde main.

Toutes les dépenses de télégraphe sont comprises dans les additions nettes. Sont inclus dans ce secteur les télégraphes des sociétés ferroviaires, les réseaux à micro-ondes, les sociétés de communications par câble et la Société canadienne de télécommunications transmarines.

Tous les élévateurs à grain terminaux sont étudiés mais lorsqu'il s'agit d'élévateurs ruraux seules les entreprises qui en exploitent 10 ou plus font partie de l'enquête. La variable de grossissement pour ce dernier groupe est le nombre d'élévateurs.

Le secteur de l'énergie électrique englobe à la fois les établissements qui produisent de l'énergie en vue de la vente au public et le petit nombre d'établissements dont l'activité principale est la distribution d'énergie électrique. Les grands services provinciaux d'utilité publique sont pris en compte dans les additions nettes, et les autres entreprises dont les recettes sont égales ou supérieures à $100,000 constituent l'échantillon. Les recettes sont la variable de grossissement. Le montant ajouté par le grossissement ne représente que 3% environ du total. Un questionnaire spécial a été utilisé pour ce secteur dans les années 70, à cause des divers problèmes de déclaration concernant cette industrie. Un des problèmes porte sur la construction pour compte propre, et un autre sur la distinction entre construction et machines. La formulation de la question sur les dépenses des usines de production hydraulique donne une idée de la nature du problème. Sous cette rubrique, la description de l'élément construction est exprimé par «installations d'amenée d'eau, de commande et autres ouvrages»; la description de l'élément machines est rendu par «turbines et générateurs et autres installations consistant en des éléments de machinerie séparément identifiables». Dans le cas des usines nucléaires, la rubrique des machines est simplement rendu par «autres installations consistant en des éléments de machinerie séparément identifiables».

Dans le secteur de la distribution du gaz toutes les entreprises font partie de l'enquête, et le processus d'estimation ne s'impose que pour le petit nombre de non-répondants.

A compter de 1969, les systèmes de distribution de l'eau sont divisés en deux parties. La première, représentée par les exploitations privées ou d'appartenance provinciale, constitue une catégorie distincte classée dans «autres services publics». La deuxième, représentée par les systèmes municipaux, est prise en compte dans les dépenses des administrations municipales.

Dans le domaine de la radiodiffusion, Radio-Canada est compris dans les additions nettes, et toutes les unités du secteur de la télévision et de la télédistribution sont enquêtées. L'échantillon actuel pour la radio englobe toutes les stations dont les recettes sont égales ou supérieures à $100,000, et la variable de grossissement est celle des recettes.

Les autres services publics comprennent actuellement l'entreposage, certains systèmes de distribution de l'eau (voir ci-haut), les routes et ponts payants, le service de taxis. Pour 1955 et les années antérieures, sont également pris en compte les transports aériens, routiers et par eau ainsi que les pipelines des services, les élévateurs à grain et la radiodiffusion.

Tableau S122 Formation nette de capital dans les transports ferroviaires et les télégraphes, 1850 à 1930. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S122
Formation nette de capital dans les transports ferroviaires et les télégraphes, 1850 à 1930

Source: édition antérieure de Statistiques historiques du Canada.

Comme l'indique le titre, cette série diffère des séries précédentes sur le plan conceptuel du fait qu'elle exclut les dépenses de construction neuve et de matériel considérées par des sociétés ferroviaires comme dépenses de remplacement. Cette série a été estimée par Kenneth Buckley au moyen des déclarations annuelles des sociétés ferroviaires privées et publiques. Il a utilisé des informations sur un échantillon de routes pour estimer à la fois la construction neuve et les améliorations. On trouvera des renseignements détaillés au sujet de cette estimation dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada et dans la source originale.

Tableau S123-127 Construction neuve et réparation, structures de transports non ferroviaires, 1901 à 1930. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S123-127
Construction neuve et réparation, structures de transports non ferroviaires, 1901 à 1930

Source: édition antérieure de Statistiques historiques du Canada.

Ces séries ne comprennent que les dépenses publiques, qui sont actuellement classées comme telles. Elles ont été estimées par Kenneth Buckley d'après les rapports du vérificateur général de l'administration fédérale et les comptes publics des provinces. On trouvera des informations détaillées dans Capital Formation in Canada, 1896-1930, par Buckley.

Tableau S128-140 Construction neuve dans le commerce, les finances et les services commerciaux, 1946 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S128-140
Construction neuve dans le commerce, les finances et les services commerciaux, 1946 à 1976

Les séries sur le commerce sont de qualité inférieure à la plupart des autres séries. Le commerce, en particulier le commerce de détail, est caractérisé par un grand nombre de petites exploitations et des nombres considérables d'exploitations qui se créent et qui disparaissent chaque année. En outre, une grande partie de la construction effectuée pour le commerce de détail est classée sous «autres services financiers» du fait que les véritables promoteurs immobiliers sont les entreprises qui possèdent et qui construisent les centres commerciaux et les immeubles à bureaux. Les magasins construits aux termes de contrats de cession-bail, qu'on trouve particulièrement dans certaines chaînes alimentaires, sont pris en compte ici et non dans le groupe d'activités économiques auquel appartient le propriétaire. C'est l'un des rares cas où des dépenses sont attribuées à l'utilisateur et que l'utilisateur n'est pas le propriétaire.

Dans tous les groupes sauf celui des établissements indépendants, tous les établissements existants dont les ventes se situent aux environs de $1,000,000 sont compris dans l'échantillon, et le grossissement s'effectue par les ventes. Les nouveaux magasins sont compris dans les additions nettes. Jusqu'à 1976, le groupe des magasins indépendants était estimé au moyen d'un point de référence obtenu dans les années 50 et par l'utilisation de la série sur les grands magasins et les magasins à succursales comme facteur de projection. A compter de 1976, les magasins indépendants ont été échantillonnés. L'échantillon était de 1,300 en 1976. Le commerce automobile comprend les stations-service, les garages et les marchands de voitures.

Dans le secteur bancaire, toutes les unités de l'univers font partie de l'enquête. L'univers comprend la Banque du Canada, mais non les caisses populaires (qui ne sont couvertes nulle part). Les caisses d'épargne et de crédit sont prises en compte, bien que l'échantillon n'ait pas été mis à jour avant 1978; cependant, les dépenses des caisses d'épargne et de crédit se situent pour la grande majorité dans la catégorie des additions nettes. Actuellement (1973), les sociétés d'assurances dont les actifs fixes sont supérieurs à $200,000 sont comprises dans l'échantillon, et les actifs fixes constituent la variable de grossissement. L'échantillon est choisi d'après les informations du Rapport annuel du Surintendant des Assurances. Les sociétés de fiducie et de prêts sont couvertes de la même façon, l'échantillon étant choisi à partir de données provenant de la Section des sociétés financières de la Division des finances publiques de Statistique Canada.

Le secteur des «autres services financiers» comprend les promoteurs, les bailleurs d'immeubles, les entreprises immobilières et les agents d'assurances. A certains points de vue, la série des «autres services financiers» pose un grave problème sur le plan conceptuel. Elle englobe les immeubles commerciaux et dans quelques cas, les immeubles industriels construits en vue de la location, ou éventuellement en vue de la vente par des promoteurs et autres personnes. Les utilisateurs de ces immeubles peuvent appartenir à un grand nombre d'activités économiques différentes. Comme on peut le constater, cette série a pris de plus en plus d'importance ces dernières années; elle représente en effet 20% ou plus de la construction non résidentielle (et une proportion beaucoup plus élevée de la construction non résidentielle dans le secteur privé), comparativement à moins de 5% en 1956. Les centres commerciaux, les complexes polyvalents tels que le Centre Manulife et le Centre Toronto Dominion à Toronto, et d'autres constructions prises en compte dans cette série représentent une proportion considérable de toute la construction neuve destinée à des usages commerciaux et financiers. Se trouvent donc inclus dans cette série certains des nouveaux locaux loués par diverses industries pour l'aménagement de leur siège social. Il y a lieu de noter que la base conceptuelle pour une grande partie de ces postes diffère de celle utilisée pour l'habitation. Dans ce dernier cas, la construction est considérée comme construction à usage d'habitation qu'elle appartienne aux occupants ou aux promoteurs ou à d'autres propriétaires.

Il est difficile d'estimer la série des autres services financiers. Il est impossible d'identifier toutes les unités de cet univers, et la série est par conséquent de qualité douteuse. La série est établie au départ par une recherche visant à découvrir le plus grand nombre possible de projets et d'exploitations de grande taille et de taille moyenne; les données déclarées sont ensuite rectifiées au moyen des données sur l'octroi des permis de bâtir et des contrats pour les années observées et les années précédentes.

Les services commerciaux comprennent blanchisseries et établissements de nettoyage à sec, théâtres et cinémas, hôtels, restaurants, pistes de course, aménagements pour le ski, services de location de machines et de matériels, et toute autre organisation qui dispense des services aux personnes ou aux entreprises, dans les cas où cette organisation n'est pas classée ailleurs. Les hôtels, qui constituent l'élément le plus considérable, sont estimés notamment au moyen d'un échantillon qui couvre actuellement tous les établissements dont les recettes de location sont supérieures à $200,000, et les recettes de location constituent la variable de grossissement. La majeure partie du total des hôtels est cependant représentée par les additions nettes, c'est-à-dire la construction d'hôtels et de motels neufs. Il est probable qu'un grand nombre de motels neufs ne sont pas pris en compte du fait que leur petite taille et l'endroit reculé où ils se trouvent signifie qu'il y a peu de chances qu'ils figurent dans les revues spécialisées ou qu'ils soient décelés par la Section des permis de bâtir. Une partie des dépenses relativement aux projets couverts peut échapper à la comptabilisation du fait que c'est parfois le locataire, non le propriétaire, qui effectue les dépenses. Deux séries existent également à titre distinct, celle des blanchisseries et établissements de nettoyage à sec, et celle des théâtres et cinémas; les montants sont très faibles. Pour ce qui concerne les autres services commerciaux, il n'est pas facile d'identifier l'univers. Toutes les dépenses sont classées dans la catégorie des additions nettes, et les informations sont obtenues par dépouillement continuel des publications spécialisées et autres opérations de recherche. Des estimations pour les portions non couvertes sont ajoutées, au moyen des informations sur les véhicules automobiles, le matériel scientifique et spécialisé et les permis de bâtir. De par sa nature, la série qui en résulte est biaisée à la baisse et de qualité inférieure à celle de la plupart des autres séries.

Tableau S141-147 Construction neuve dans les institutions et dans les ministères et services des administrations publiques, 1926 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S141-147
Construction neuve dans les institutions et dans les ministères et services des administrations publiques, 1926 à 1976

Source: pour 1926 à 1960, édition antérieure de Statistiques historiques du Canada; pour 1961 à 1976, nos de matrice CANSIM 001218, 001222.

Les Églises comprennent tous les diocèses des Églises anglicane et catholique romaine, et certaines paroisses de l'Église Unie. La variable de grossissement pour l'échantillon de l'Église Unie est son effectif, indiqué dans ses rapports annuels. La construction neuve par les autres confessions religieuses est classée dans les additions nettes. Le niveau d'appréhension pour les diverses confessions religieuses pourrait être faible, au point où la construction neuve n'est pas couverte par les permis de bâtir. Pour 1934 à 1946, l'estimation de 1947 a été rétropolée au moyen d'un indice fondé sur la construction par les Églises d'après les recensements de la construction; pour 1926 à 1933, le facteur de projection était fondé sur les contrats accordés par les Églises.

Pour ce qui concerne les universités, tous les établissements décernant des grades sont enquêtés, et les effectifs constituent la variable de grossissement (nécessaire seulement pour la non-réponse). Il se peut qu'une certaine partie de la construction neuve échappe à la comptabilisation du fait que les systèmes de comptabilité des universités situent celle-ci à la rubrique des dépenses courantes, et non des dépenses en immobilisations, en raison des méthodes de financement des administrations publiques. Avant 1947, l'estimation a été rétropolée au moyen d'un indice fondé sur la variation nette de la valeur des machines et matériels des universités, et d'un taux annuel estimé d'amortissement.

Les écoles locales, provinciales et privées sont traitées séparément. Les estimations dans le cas des écoles locales proviennent de l'enquête auprès des conseils scolaires effectuée par la Division des finances publiques de Statistique Canada. Un des problèmes est la possibilité qu'une partie de la construction neuve ne soit pas prise en compte parce que dans le système de comptabilité scolaire elle est classée comme réparation. Les estimations dans le cas des écoles provinciales (qui comprennent les collèges communautaires et autres établissements postsecondaires provinciaux subventionnés ne décernant pas de grades) proviennent de l'enquête auprès des ministères provinciaux effectuée par la Section du recensement de la construction. Là encore le système de comptabilité pose un problème. Dans le cas des écoles privées, un univers est utilisé depuis quelque temps qui permet de faire des enquêtes directes, et les effectifs sont utilisés comme base d'imputation pour les cas de non-réponse et de non-observation. Pour 1926 à 1946, l'estimation de 1947 a été rétropolée au moyen des données sur les finances publiques couvrant des champs d'observation variables.

Les estimations concernant les hôpitaux provinciaux sont extraites de l'enquête effectuée auprès des ministères provinciaux par la Section du recensement de la construction. Pour l'estimation dans le cas des hôpitaux municipaux et privés (y compris les hôpitaux à caractère confessionnel), on utilise un échantillon de tous les hôpitaux ayant au-delà d'un certain nombre de lits (le seuil variant selon la province), et cette caractéristique constitue également la variable de grossissement. La comptabilité pose un problème. Pour 1926 à 1946, l'estimation de 1947 a été rétropolée au moyen des données sur les dépenses de construction neuve des hôpitaux municipaux en 1933, 1937, 1941, 1943, et des données sur l'ensemble de la construction neuve municipale pour ces années et les autres années de la période.

Les autres institutions sont enquêtées directement, et le grossissement s'effectue, le cas échéant, en fonction du nombre de lits. Ce groupe ne comprend pas les établissements d'appartenance publique. Il englobe par contre les foyers pour personnes âgées, à but lucratif et sans but lucratif, les maisons pour les sourds et les aveugles, les orphelinats, les garderies, les organisations récréatives sans but lucratif telles que les YM-YWCA.

Les ministères et services des administrations publiques englobent les sociétés de la Couronne de départment (par exemple, l'Office de stabilisation des prix agricoles) et une partie ou la totalité des quelques sociétés de la Couronne de mandataire. (Le reste des sociétés de la Couronne de mandataire, et toutes les sociétés de la Couronne de propriétaire sont classées dans le groupe d'activités économiques pertinent.) Les Postes sont comprises ici. La construction neuve effectuée par l'administration fédérale porte actuellement pour une bonne part sur les terminus voyageurs, les terrains d'atterrissage, les quais, les routes et autres constructions connexes au domaine des transports, et sur les immeubles à bureaux et à vocation d'enseignement. Les estimations des dépenses proviennent du recensement de la construction. Avant 1949, les estimations pour certaines années (1926, 1929, 1930, 1933, 1937 et 1941 à 1948) étaient obtenues par le classement de postes particuliers des dépenses tels qu'ils figuraient dans divers comptes des administrations publiques dans les catégories construction neuve et réparation. Pour les autres années et pour 1933, les chiffres ont été interpolés au moyen de diverses données; l'erreur possible serait de moins de 10%. La correction de Buckley (édition antérieure de Statistiques historiques du Canada p. 495) pour 1946 à 1949 a été retenue.

La construction neuve effectuée par les administrations provinciales porte dans une grande proportion sur le réseau routier et les ouvrages connexes, et ces postes éclipsent nettement les postes suivants par ordre d'importance, à savoir les systèmes d'égout, les usines de destruction des déchets, les conduites d'eau principales et les immeubles à bureaux et autres genres de locaux utilisés par des institutions. Les estimations proviennent de l'enquête effectuée par le recensement de la construction. Avant 1947, les estimations étaient obtenues de façon analogue à celles des années reculées pour l'administration fédérale. L'erreur possible pour les années visées par l'interpolation durant cette période reculée serait de moins de 4%.

La construction neuve effectuée par les administrations municipales porte essentiellement sur les systèmes d'eau et d'égout, et sur la construction de routes et autres aménagements de transport. Les estimations proviennent de la Division des finances publiques, qui effectue des enquêtes dans toutes les provinces sauf au Québec. Dans certains cas, les données sont en fait recueillies par le ministère des Affaires municipales. Les données du Québec proviennent d'une enquête effectuée par cette province. Avant 1947, les estimations étaient obtenues de façon analogue à celles des années reculées pour l'administration fédérale. Les données provenant de 16 municipalités ont été importantes dans l'élaboration de l'indice d'interpolation utilisé pour diverses années antérieures à 1940. Pour les interpolations plus récentes, on a utilisé les données sur les dépenses municipales fournies par la Banque du Canada.

Tableau S148-160 Construction neuve par les administrations publiques et entreprises publiques, selon le palier d'administration publique et la catégorie, 1946 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S148-160
Construction neuve par les administrations publiques et entreprises publiques, selon le palier d'administration publique et la catégorie, 1946 à 1976

Source: pour 1946 à 1955, PPI, 1946-57 et édition antérieure de Statistiques historiques du Canada (série R16); pour 1956 à 1976, n° de matrice CANSIM 001230.

Les méthodes d'estimation pour ce qui concerne les ministères et services des administrations publiques ainsi que les institutions sont décrites dans la section précédente. Les seules institutions publiques comprises dans la catégorie institutions sont les écoles, universités et hôpitaux provinciaux et les écoles et hôpitaux municipaux. Toutes les autres institutions d'appartenance publique, par exemple les foyers pour les personnes âgées et les hôpitaux fédéraux, sont pris en compte à la rubrique des ministères et services des administrations publiques.

Les entreprises commerciales publiques sont généralement des entreprises publiques ayant pour principale source de recettes la fourniture de biens et services au public. Elles englobent toutes les sociétés de la Couronne de propriétaire et un petit nombre de sociétés de la Couronne de mandataire en totalité ou en partie, et certaines autres sociétés. Les sociétés de la Couronne de département sont classées à la rubrique des ministères et services des administrations publiques. L'Énergie Atomique du Canada Limitée, qui est une société de la Couronne de mandataire, est en partie prise en compte ici. A titre d'exemples de sociétés de la Couronne fédérales, on peut mentionner Air Canada, la Banque du Canada, Radio-Canada, l'Eldorado Nucléaire Limitée et la Commission canadienne du blé. Au nombre des sociétés provinciales figurent les sociétés des alcools et les sociétés d'électricité. Parmi les sociétés municipales, on compte les sociétés de distribution de l'électricité, les administrations des transports urbains, les administrations du stationnement. On peut obtenir auprès de la Division de la construction la liste complète des sociétés fédérales et provinciales et une liste partielle des sociétés municipales; l'Annuaire du Canada donne également la liste de toutes les sociétés fédérales, par genre (de departement, de mandataire, de la Couronne, autres).

A la rubrique du logement fédéral sont comprises les dépenses de logement effectuées par les ministères fédéraux (dépenses au titre du logement locatif d'appartenance publique construit à l'intention des fonctionnaires fédéraux) et les dépenses effectuées par les entreprises publiques fédérales. Il s'agit généralement dans ce dernier cas de logements de location dont la prise en compte est considérée par la Division de la construction comme étant une erreur, de sorte que cette série peut être rectifiée afin de l'éliminer. Pour 1960, les dépenses des ministères fédéraux se présentent comme suit: ministère de la Défense nationale, $7.7 millions; autres, $5.4 millions. Pour 1960, les dépenses des entreprises publiques sont les suivantes: accords fédéraux-provinciaux, $14.3 millions; autres, $0.8 million. Toutes les autres dépenses de logement, y compris les dépenses de logement effectuées par des organes provinciaux tels que l'Ontario Housing Corporation, sont exclues du total de la construction neuve effectuée par les administrations publiques et par les ministères et services des administrations publiques. Il est donc évident que le traitement du logement dans ce cas-ci diffère du traitement de la construction non résidentielle.

Tableau S161-166 Construction neuve, administration féderale, 1868 à 1930, administrations provinciales, 1901 à 1930. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S161-166
Construction neuve, administration féderale, 1868 à 1930, administrations provinciales, 1901 à 1930

Source: édition antérieure de Statistiques historique du Canada, séries R120-125.

Ces séries ont été estimées par Kenneth Buckley à partir des rapports du vérificateur général du Canada et des comptes publics des provinces. La série sur les sociétés ferroviaires comprend le matériel roulant acheté pour les sociétés ferroviaires d'appartenance fédérale. La série provinciale dans les années 1920 représente surtout des dépenses de voirie. On trouvera des détails au sujet de l'estimation dans Capital Formation in Canada, 1896-1930, par Buckley.

Construction rsidentielle (sries S167-219)

Tableau S167 Valeur de la construction résidentielle, en dollars constants (1971), 1926 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S167
Valeur de la construction résidentielle, en dollars constants (1971), 1926 à 1976

L'indice des prix utilisé pour dégonfler la construction résidentielle de 1926 à 1950 est une moyenne pondérée des indices des prix des matériaux et des taux de salaire dans la construction. L'indice des prix utilisé pour 1951 à 1970 diffère sensiblement de celui utilisé avant la révision des comptes nationaux publiée en 1975. Comme dans le cas de l'indice précédent, il s'agit d'un indice des facteurs de production. A compter de 1957, cependant, il utilise au lieu des taux de salaire stipulés dans les contrats de travail les gains horaires moyens, et en plus des indices du «prix» de la main-d'oeuvre et du prix des matériaux, il utilise un indice du «prix» des bénéfices bruts. Ce dernier représente le ratio des bénéfices bruts par rapport à la valeur totale de la construction résidentielle neuve. Pour 1951 à 1956, comme on ne disposait pas de données, l'indice a été établi d'après les taux de salaire des contrats de travail, abstraction faite de l'élément bénéfices bruts.

L'aspect le plus important de l'indice utilisé pour 1951 à 1970 est la correction pour tenir compte de la productivité. Cette correction est fondée sur l'hypothèse suivant laquelle la construction résidentielle réelle est affectée d'une variable instrumentale par le volume des matériaux utilisés. Plus précisément, le coefficient de pondération de la main-d'oeuvre est dégonflé par le ratio d'un indice de la valeur réelle des matériaux par rapport à l'indice du facteur main-d'oeuvre. A cause de l'irrégularité des mouvements annuels de ce ratio, pour chacune des périodes de 1951 à 1960 et de 1961 à 1970 un ratio fondé sur une augmentation annuelle constante est utilisé. Cette augmentation annuelle constante est de 2.9% pour 1961 à 1970. L'effet de cette procédure est de réduire de 1/1.029 par an la taille du coefficient de pondération de la main-d'oeuvre, et la somme des coefficients de pondération devient de plus en plus inférieur à un.

Cette correction pour tenir compte de l'amélioration de la productivité signifie que lorsque la productivité s'améliore, la même quantité de matériaux mais un volume inférieur de main-d'oeuvre sont utilisés. Elle constitue ainsi une surestimation de la productivité effective si la valeur réelle des matériaux augmente par rapport à la main-d'oeuvre (sur place) simplement à cause du recours à une main-d'oeuvre externe pour la production d'éléments préfabriqués. Elle est également biaisée à la hausse si la composition de la construction résidentielle se modifie en faveur de genres de structure nécessitant une main-d'oeuvre moins nombreuse. En fait, en 1974 l'indice des prix utilisé ici pour 1951 à 1970 s'est effondré, c'est-à-dire que l'augmentation qu'il indiquait était ridiculement faible. La Division du PNB a donc adopté un indice différent et nettement supérieur, qui est utilisé depuis 1971. Cet indice est le produit de l'hypothèse suivant laquelle la valeur réelle par logement pour chacun des quatre genres de structure (maisons individuelles, duplex et maisons jumelées, maisons en rangée, appartements) est constante. Les faits révèlent qu'il s'agit là d'une hypothèse un peu erronée; par exemple, il est probable que la valeur réelle de la maison individuelle moyenne a baissé en 1974. La Division du PNB procède actuellement à l'élaboration d'un indice qui rende compte de la variation de la valeur réelle par logement, et cet indice sera peut-être en usage au moment de la publication de cet ouvrage.

Tableau S168-180 Construction résidentielle neuve, par élément, 1926 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S168-180
Construction résidentielle neuve, par élément, 1926 à 1976

Source: fichiers de la Division du produit national brut.

La construction résidentielle n'est pas facile à estimer et elle peut être entachée d'une erreur considérable à cause du grand nombre de constructeurs à des endroits dispersés, et à cause du nombre important de propriétaires. En fait, ni les vendeurs ni les acheteurs de construction résidentielle ne constituent la principale source de renseignements en vue de l'estimation. Ce sont les permis de bâtir municipaux qui constituent la source fondamentale. Depuis la fin des années 40 ces renseignements sont complétés dans une proportion importante par les données relatives à la Loi nationale sur l'habitation. Les bureaux sur le terrain de la Société centrale d'hypothèques et de logement enregistre le progrès de la construction d'habitations non LNH ainsi que de maisons LNH depuis nombre d'années. Une autre source importante, particulièrement pour 1951 et les années antérieures est le recensement.

Les estimations présentées ici constituent des révisions considérables des estimations présentées dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada. Les révisions pour 1926 à 1968 font partie de la révision d'envergure des comptes nationaux, publiée en 1975. Il est peu probable que ces estimations soient révisées à nouveau dans un avenir prochain. D'ici à ce que soit publié cet ouvrage, cependant, il est à peu près certain que les estimations pour 1970 à 1976 auront été encore révisées, notamment les séries sur les rénovations et les rajouts. Il est peu probable, toutefois, que les facteurs d'estimation soient sensiblement modifiés par rapport à ceux utilisés pour 1970 à 1976. On constatera d'après ce qui suit que l'estimation diffère nettement pour chacune des périodes 1926 à 1940, 1941 à 1950, 1951 à 1968 et 1969 à 1976. Les estimations pour les deux dernières périodes sont considérées en premier lieu, puis les estimations pour 1926 à 1950.

L'exposé qui suit s'inspire largement des informations extraites des notes inédites de M. J.P. Delisle de la Division de la construction, notamment de l'appendice D: Gross Capital Formation in Residential Construction, Quarterly Methodology (rédigé aux environs de 1972); de M. D.H. Jones de la Division des entrées-sorties (datées des 25 janvier 1972, 23 mars 1972, 12 janvier 1973 et 14 mars 1977 respectivement); et des informations fournies par M. Hans Messinger et Mlle Ellen Buckley de la Division du produit national brut. L'auteur de cette section assume l'entière responsabilité des opinions exprimées et des erreurs.

Pour 1951 et les années ultérieures les principaux éléments de la construction résidentielle, les structures en place dans le bâtiment neuf, par genre (séries S168, S169, S170 et S171) sont estimés au moyen de trois composantes: les données sur les mises en chantier, les achèvements et les logements en construction; un facteur d'estimation convertissant ces données en logements en place et des valeurs unitaires convertissant les logements en place en valeurs en place. L'enquête sur les mises en chantier est la source des données sur les logements, et elle est traitée dans la note relative aux séries S181-194.

Pour 1951 à 1968, les logements en place sont estimés pour l'année t par province, par genre, selon la formule suivante

C(t)-k1 U(t-1,t)+k2 U(t)

où C(t) représente le nombre de logements mis en chantier et achevés durant l'année et, U(t-l,t) le nombre en construction à la fin de (t-1) et achevés au cours de t, et U(t) le nombre en construction à la fin de t. D'après les structures en place dans le cas des maisons LNH, 1964-70 et la répartition des périodes de construction de toutes les maisons, 1951-64, k1 et k2 sont tous deux considérés comme ayant une valeur de .5 environ. Les paramètres de ce facteur d'estimation sont les mêmes pour tous les genres de logement, en dépit du fait qu'il faille beaucoup plus de temps pour achever de grands immeubles d'appartements que pour achever des maisons individuelles. La sous-évaluation de l'écart entre la mise en chantier et la dépense n'est probablement pas très marquée, surtout avant le milieu des années 60, étant donné qu'au cours de cette période il existait très peu de grands immeubles d'appartements et que les appartements ne constituaient pas une proportion importante de l'ensemble des mises en chantier.

Il y a lieu de noter que le facteur d'estimation des structures mises en place est équivalent à la moitié des mises en chantier plus la moitié des achèvements. La formule utilisée auparavant était le tiers des mises en chantier plus les deux tiers des achèvements.

Pour 1969 à 1976, le facteur d'estimation englobe explicitement les valeurs estimées traduisant l'effet de retardement des mises en chantier sur la valeur des structures en place. Plus précisément, le facteur d'estimation pour le mois t est

où avi représente la valeur unitaire estimée des logements mis en chantier durant le mois i, sij le nombre des logements mis en chantier en i et achevés en j (sauf que si,+ 20 comprend tous les logements achevés dans le mois i + 20 ou ultérieurement) et wijt pour un échantillon de logements LNH une proportion moyenne de travaux sur trois ans portant sur les logements mis en chantier dans le mois i et achevés dans le mois j, lesquels sont mis en place dans le mois t. L'estimation annuelle correspond aux totaux mensuels cumulés.

Pour 1951 à 1968 la valeur unitaire estimée pour chaque genre de logement et par province est le coût de construction moyen des logements LNH pertinents à la date de l'approbation du prêt. (Avant la révision de 1975, les valeurs unitaires de 1951 à 1959, décomposées par genre mais non par province, ont été estimées au moyen des coûts de construction LNH pertinents, et pour 1960 et les années ultérieures les valeurs de 1959 ont été extrapolées en fonction de l'indice du prix des entrées dans la construction résidentielle.) Malheureusement, les données provenant des contrats octroyés, des permis de bâtir et des prêts classiques accordés montrent que les maisons individuelles, les maisons jumelées et les duplex LNH avaient une valeur beaucoup plus élevée que l'ensemble des maisons avant 1954 environ (peut-être plus de 25% plus élevée en 1959), une valeur à peu près comparable pour 1955-58, et une valeur nettement inférieure après cette date, l'écart se rétrécissant de façon marquée après 1963. C'est donc dire que la série LNH sous-estime considérablement l'augmentation de la valeur unitaire des maisons pour 1951-63, la distorsion étant particulièrement prononcée pour 1958-61. Le même genre de considération indique cependant que les coûts unitaires LNH ne sont pas aussi gravement déficients à titre de facteurs d'estimation des valeurs universelles dans le cas des appartements et des maisons en rangée. Les coûts LNH sont apparemment beaucoup plus élevés que les coûts de l'univers pour la période de 1951 à 1968, mais l'écart est généralement assez proche de 10%. On trouvera les faits à l'appui de ces considérations dans Steele, M., The Current Dollar Average Unit Cost of New Dwelling Units by Type, 1947-1966 (Ottawa; reproduction, Statistique Canada, 1968).

Pour 1969 à 1976, la valeur unitaire estimée pour chaque genre de logement est la valeur des permis de bâtir, corrigée pour tenir compte de la sous-évaluation. Aucun ajustement n'est effectué pour raccorder ces estimations à celles de 1951 à 1968 parce que les estimations non raccordées ne produisent guère de rupture entre 1968 et 1969 pour ce qui concerne l'ensemble de la construction résidentielle. La raison en est que dans le cas des maisons individuelles la valeur déterminée en fonction des permis est nettement supérieure à celle déterminée en fonction des prêts LNH, tandis que pour ce qui concerne les appartements la valeur est nettement inférieure. La correction apportée aux valeurs des permis pour tenir compte de la sous-évaluation est estimée en comparant la valeur des permis et le coût de construction estimé pour un échantillon de logements LNH. Pour les années récentes, la correction à la hausse est de 15% pour les maisons individuelles et de 25% pour les immeubles d'habitation collective.

Sur le plan conceptuel, une partie des dépenses de construction en place concernant les logements neufs mais présentée à titre de série distincte S174, représente les coûts supplémentaires, c'est-à-dire les frais d'avocat, les frais d'architecte, les frais d'arpenteur et les intérêts durant la construction, les frais d'assurance hypothécaire LNH. Les frais d'assurance hypothécaire payés à des assureurs du secteur privé, par exemple à la Société d'assurance d'hypothèques du Canada, ne sont pas pris en compte. Le facteur d'estimation des coûts supplémentaires est le ratio des coûts supplémentaires par rapport aux coûts de construction des logements LNH multiplié par les coûts de construction des logements achevés.

Pour ce qui concerne les rénovations, le facteur d'estimation est le nombre des rénovations déclarées dans l'enquête sur les permis de bâtir, corrigé pour tenir compte des municipalités manquantes, multiplié par la valeur de la rénovation corrigée pour tenir compte de la sous-évaluation. Le facteur relatif aux municipalités manquantes (environ 1.11 en 1971) est le ratio de la population totale par rapport à la population des municipalités déclarantes. Le facteur de correction relatif à la valeur (environ 1.22 en 1971) est le ratio de la valeur moyenne par mise en chantier par rapport à la valeur moyenne des permis. Les estimations ainsi obtenues ne représentent probablement qu'une faible proportion de la valeur réelle des rénovations, du fait qu'elles ne tiennent pas compte des rénovations effectuées illégalement et du fait que la valeur des travaux est sans doute sous-évaluée dans une proportion beaucoup plus grande lorsqu'il s'agit de rénovations que lorsqu'il s'agit de constructions neuves. Parmi les données à l'appui de premier point, on peut mentionner les résultats du recensement des Prairies, 1946, tels qu'ils sont présentés par Statistique Canada dans Supplementary Report on Housing Characteristics in Urban Centres of 5,000 and over (document polycopié, probablement rédigé à la fin des années 40 par Mabel Waddell). Le nombre des rénovations déclarées était beaucoup plus élevé que le nombre indiqué par les permis de bâtir. Voir également les considérations de Kenneth Buckley dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, p.500.

Le facteur d'estimation pour les rénovations et les rajouts, 1951 à 1970, est le ratio de la valeur des rénovations, améliorations et réparations déclarées dans l'enquête sur les permis par rapport à la valeur des logements neufs établie d'après cette enquête, multiplié par la valeur des mises en chantier. Il n'est donc pas tenu compte des améliorations apportées sans permis. Aux environs de 1973, les comptes pour 1946 et les années ultérieures ont été rectifiés afin de remédier partiellement à cette lacune. Matériel, poste inclus dans les dépenses personnelles au titre des biens et services de consommation, a été redéfini de façon à englober les matériaux de construction, les fournitures et les matériels divers non pris en compte dans les éléments de la DNB relatifs au loyer et à la formation de capital. La rectification a porté sur le matériel, et non sur la construction résidentielle, pour deux raisons. Premièrement, le changement causait moins de perturbation. Deuxièmement, les montants visaient les réparations de même que les améliorations. Si la rectification n'avait pas porté sur le matériel, il aurait fallu décomposer le montant correspondant aux réparations et l'ajouter à l'estimation existante des réparations à la construction résidentielle. Cette démarche aurait affecté la DNB étant donné que les réparations ne sont qu'implicitement comprises (dans les loyers bruts). Elle aurait toutefois affecté l'élément des comptes relatifs au PNB, par une réduction des montants nets payés et, particulièrement, des loyers imputés. Et pourtant les loyers imputés étaient considérés comme étant déjà trop faibles.

La rectification portant sur le matériel est estimée de la façon suivante. Premièrement, les points de repère pour 1961 et 1969 sont estimés ainsi: réparations et améliorations par les propriétaires et les locataires rendues par une estimation prudente découlant des données de l'enquête sur les dépenses des familles ($1.3 milliard en 1969) moins les réparations et les améliorations à la construction résidentielle déjà comprises dans les comptes ($1.1 milliard en 1969), elles-mêmes réduites d'un montant attribuable aux réparations effectuées par les propriétaires (estimation prudente de $0.3 milliard en 1969). Le point de repère ainsi obtenu ($0.5 milliard en 1969) est considéré comme une sous-évaluation en raison de la prudence qui caractérise les estimations des éléments et à cause de l'omission des améliorations effectuées par les propriétaires. Coïncidence intéressante, le point de repère en 1961 est presque identique aux ventes de détail de matériel et de matériaux de construction établies par le recensement du commerce de 1961. Les points de repère sont interpolés et projetés sur d'autres années en fonction des indices des ventes au détail de matériel et des ventes au détail de matériaux de construction.

En 1976 la rectification à la hausse pour tenir compte des améliorations comprises dans le matériel a été jugée beaucoup trop faible, et les rénovations et rajouts pour 1971 à 1976 ont été révisés comme suit: (a) rénovations et rajouts évalués en fonction des permis (voir la description ci-dessus pour 1951 à 1970) plus (b) les ventes en gros de matériaux de construction aux propriétaires de maisons, rectifiées en déduisant de (b), (i) 10% de (a), (ii) les réparations effectuées par les propriétaires eux-mêmes et estimées pour le calcul des loyers nets, (iii) les ventes d'outils, (iv) le matériel pour hobby, (v) le matériel pour les propriétaires-constructeurs de logements neufs. Le nouveau total pour les rénovations et les rajouts plus le matériel (rectifié pour éliminer les outils) est égal à environ 140% des améliorations estimées à partir des données FAMEX, non rectifiées pour tenir compte de la sous-évaluation par les répondants. S.A. Goldberg dans Non-sampling Error in Household Surveys, International Statistical Institute Bulletin, vol. 36, partie 2 présente des faits indiquant que pour ce qui concerne les réparations, les répondants ont déclaré $65 par famille dans une enquête annuelle, tandis que le total annuel cumulé établi à partir des enquêtes mensuelles est de $171. Cet auteur, en posant comme hypothèse que les répondants FAMEX n'ont pas sous-évalué leurs chiffres et que les propriétaires ne dépensent que 10% par logement du montant que dépensent les propriétaires-occupants, a estimé les améliorations à $1.4 milliard pour 1974, 21% représentant les améliorations apportées aux chalets. (A Report on Estimation of Residential Construction, reproduction, Statistique Canada, Division du produit national brut, 1976, p. 38.)

Apparemment les maisons mobiles, même celles qui reposent sur une fondation, ne sont pas considérées à toutes fins pratiques comme mises en chantier dans l'enquête sur les mises en chantier, en dépit du fait que les instructions écrites à l'intention des répondants excluent les maisons mobiles seulement dans le cas où celles-ci sont transportables sur leur propre châssis. Le facteur d'estimation est le produit des expéditions intérieures (nombre) multiplié par la valeur moyenne des maisons mobiles déterminée par les permis de bâtir, plus la valeur des maisons mobiles importées. Environ 15% des maisons mobiles sont prises en compte dans les permis de bâtir. Il n'y a pas de déduction dans le cas des maisons mobiles utilisées comme bureaux, et l'argument à l'appui est qu'un tel usage ne peut être important du fait que des critères d'inclusion dans la série sur les expéditions est l'existence d'une cuisine.

Les chalets sont des logements saisonniers. L'estimation dans leur cas est établie en multipliant la valeur des permis de bâtir par la rectification pour sous-évaluation utilisée dans le cas des maisons individuelles. Pour s'assurer que tous les logements classés comme chalets dans les déclarations sur les permis sont des logements saisonniers, tous les chalets au-delà d'une certaine valeur sont exclus.

Avant la révision des comptes nationaux publiée en 1975, la construction résidentielle ne prenait pas en compte les commissions de ventes immobilières portant sur les logements existants. La base des estimations pour les années reculées n'est pas très claire. Pour la fin des années 60, les estimations ont été établies en posant comme hypothèse que les commissions de ventes immobilières portant sur les logements (existants) représentent une proportion constante de la construction neuve. Pour 1971 et les années ultérieures, l'estimation a été projetée sur la base des commissions de ventes immobilières payées au titre du Service d'inscriptions multiples. Il est probable que les ventes SIM constituent une proportion plus élevée des ventes dans les cas où le marché est amorphe que dans les cas où le marché est fébrile, de sorte que l'erreur dans cette série est variable.

La série S180, logement militaire, représente les dépenses de logement non locatif tel que les casernes construites par le ministère de la Défense nationale à l'intention de ses employés. Sur le plan conceptuel, cette forme de logement ne fait pas partie de la formation de capital et elle est donc déduite du total des séries S172 à S178 pour obtenir la série S180, construction résidentielle, sur la base des comptes nationaux.

Les estimations relatives aux commissions de ventes immobilières et au logement militaire sont décrites ci-haut dans la note pour 1951 à 1968. Les séries restantes ont été estimées par l'auteur de cette section. La description ci-après est assez concise; pour des explications plus détaillées et pour les séries élémentaires, voir les sources mentionnées pour les séries S198-202.

Pour 1926 à 1950, la construction neuve mise en place est estimée sous forme de fonction linéaire de la valeur observée et de la valeur décalée des mises en chantier. La valeur des mises en chantier pour chaque genre de logement est estimée sous forme de valeur par unité multipliée par le nombre des mises en chantier, plus les coûts supplémentaires. La méthode d'estimation du nombre des mises en chantier est décrite dans la note relative aux séries S198-202.

Pour 1926 à 1942, la valeur par unité dans le cas des logements urbains des immeubles de un à trois logements est la valeur moyenne des unités dans la série MacLean (ultérieurement Southam) sur l'octroi de contrats libellés «résidences» multiplié par 1.05. Le facteur de 1.05 est le ratio pour 1959-62 de la valeur moyenne rectifiée des permis pour les maisons individuelles, les maisons jumelées et les duplex par rapport à la valeur moyenne des «résidences». La rectification apportée aux valeurs des permis repose sur l'hypothèse d'une sous-évaluation de 10% par rapport aux valeurs réelles; ce chiffre correspond à la sous-évaluation de 15% indiquée ci-haut pour les années 70. La valeur moyenne des résidences est calculée après avoir fait une rectification pour 1921 à 1928 relativement au nombre de résidences déclaré pour le Québec, étant donné que ces années-là le chiffre du Québec portait sur les bâtiments et non sur les logements.

Le résultat de l'estimation est une valeur en dollars courants de $4,205 en 1926, et elle monte à $4,724 en 1928, sommet qui ne sera jamais atteint de nouveau avant la fin des années 40. En dollars constants, la valeur unitaire en 1938 est de 38% inférieure à celle de l'année record 1928. Le mouvement reflété par cette série est généralement corroboré par les données du Recensement de 1941 sur la valeur du logement par durée de l'occupation (voir Steele, 1972, tableau 7.2). Elle s'écarte nettement de l'hypothèse de O.J. Firestone, Residential Real Estate in Canada (Toronto: Presses de l'Université de Toronto, 1951, p. 422) suivant laquelle les valeurs unitaires en dollars constants des maisons individuelles non agricoles n'auraient pas varié au cours de cette période. Cette hypothèse – posée également dans le cas des appartements et des maisons individuelles agricoles – est à la base de la série sur la construction résidentielle présentée dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada.

Pour 1943 à 1950, afin de raccorder ces estimations à celles de 1951 à 1968, la valeur par unité dans le cas des immeubles de un et deux logements est égale à 1.27 fois la valeur établie au moyen du facteur d'estimation que l'on vient de décrire. Comme il est indiqué dans la note relative aux estimations de 1951 à 1968, la valeur de 1951 sur laquelle est fondée ce raccordement est de toute évidence beaucoup trop élevée, de sorte que le processus de raccordement a pour résultat un niveau trop élevé pour toute la période de 1943 à 1950 et ultérieurement. La période initiale de la série de raccordement, 1943, a été choisie en raison du niveau très faible de la construction résidentielle cette année-là.

Pour toute la période de 1926 à 1952, la valeur par unité de logement rural dans les immeubles de un à trois logements (pour 1943 à 1950, un et deux logements) a été établie à .531, la valeur urbaine correspondante. Ce ratio est fondé sur les résultats des recensements de 1941 et 1931.

Pour 1926 à 1942, la valeur par unité des «autres» logements est la valeur moyenne des permis des appartements à Montréal multipliée par .91, ratio de la valeur des appartements au Canada par rapport à la valeur des appartements à Montréal en 1946. La valeur de 1946 pour le Canada est de .865, valeur moyenne des appartements LNH. Ce facteur d'estimation n'est pas aussi insatisfaisant qu'il peut sembler à première vue: durant cette période une proportion importante des appartements neufs au Canada a été construite à Toronto et à Montréal (pour nombre d'années, plus du tiers) et le mouvement de la valeur unitaire à Toronto pour les années où il est connu correspond au mouvement observé à Montréal (voir Steel, 1972, tableaux 7.5, 7.6). En outre, étant donné que les mises en chantier d'appartements sont déterminées à partir de cette valeur unitaire (voir la note relative à la série S201), les problèmes concernant ce facteur d'estimation influencent la série sur les mises en chantier, mais non la valeur de la construction mise en place.

Le mouvement qui découle de cette formule d'estimation est très semblable à celui des valeurs des immeubles de un à trois logements. La valeur maximale, soit $4,164, figure pour 1929; et si la valeur en dollars constants pour 1968 est de 32% inférieure à ce qu'elle était en 1929, pour 1933-34 et les premières années de la guerre elle est sensiblement inférieure à la valeur de 1938.

Pour 1943 à 1950, afin de raccorder ces estimations à celles de 1951 à 1968 (voir les considérations relatives aux logements dans les immeubles de faible envergure), la valeur par unité est égale au facteur d'estimation qu'on vient de décrire multiplié par 1.16.

A la valeur unitaire des constructions décrites ci-dessus, on ajoute une estimation des coûts supplémentaires (les coûts des améliorations apportées au terrain, et des services architecturaux, juridiques et financiers). Les chiffres ont été établis à 3.11% de la valeur de la construction dans le cas des petits immeubles et à 2.81% dans le cas des autres logements. Ces ratios ont été déterminés d'après les données sur les prêts LNH approuvés en 1948 (O.J. Firestone, 1951, tableau XXII, p. 419).

La valeur des mises en chantier est convertie en valeur de la construction mise en place par application de l'hypothèse suivant laquelle 15% des travaux entrepris une année donnée sont achevés l'année suivante; font exception les proportions de 1943 et 1944, 20%, de 1945 et 1946, 25%, et de 1947, 1948, 1949, 20%. Des ratios plus élevés sont employés pour 1943 et 1949 à cause de la longue durée des travaux (Société centrale d'hypothèques et de logement, Housing in Canada, janvier l949) observée durant cette période de pénurie de matériaux et de main-d'oeuvre.

Le facteur d'estimation dans le cas des rénovations et des rajouts est la valeur des mises en chantier multiplié par le ratio estimé des rénovations et des rajouts par rapport aux mises en chantier. Pour 1940, 1944 à 1950, le ratio n'est que le ratio des rénovations, rajouts et réparations portant sur la construction neuve, établi d'après les permis de construction résidentielle déclarés par 204 municipalités. Comme l'effet présumé des restrictions de guerre sur la construction neuve était plus marqué dans ces municipalités qu'ailleurs, le ratio pour 1941 à 1943 a été estimé d'après les données provenant du recensement de la construction, sauf que le ratio établi d'après le recensement de la construction est réduit de 25% pour permettre le raccordement avec le ratio fondé sur les permis. Le ratio établi d'après le recensement de la construction est également utilisé pour 1934 à 1939, parce qu'on ne dispose pas de chiffres pour ces années sur les rénovations et les rajouts visés par les permis. Pour 1926 à 1933 le ratio a été estimé au moyen de paramètres obtenus par régression du ratio portant sur la valeur des mises en chantier établi d'après le recensement de la construction (pour plus de précisions, voir Steele, 1972, p. 170).

Comme on peut le constater, le facteur d'estimation pour rajouts et les rénovations de 1926 à 1950 est essentiellement le même que celui utilisé pour 1951 à 1970. Et, comme on l'a déjà mentionné, il est clair que ce dernier est fortement altéré à la baisse. On peut donc conclure que le facteur d'estimation pour 1926 à 1950 est également altéré à la baisse. Il y a lieu de noter cependant que le ratio des rénovations et des rajouts par rapport aux travaux de construction neuve de 1926 à 1929 est supérieur à 12%, tandis que le ratio analogue (rénovations, rajouts et transformations par rapport aux travaux dans des bâtiments neufs plus le coût supplémentaire) à la fin des années 60 n'est que de 8% environ. Si l'on considère que l'âge moyen du parc est beaucoup plus avancé vers la fin des années 60 que durant la période reculée, cela signifie que la sous-évaluation des rénovations est beaucoup moins prononcée dans la période reculée que dans la période récente.

Tableau S181-189 Mises en chantier de logements par région, 1948 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S181-189
Mises en chantier de logements par région, 1948 à 1976

Tableau S190-194 Mises en chantier de logements par genre, 1949 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S190-194
Mises en chantier de logements par genre, 1949 à 1976

Source: Société centrale d'hypothèques et de logement, Statistique du logement au Canada.

Le précurseur de l'enquête sur les mises en chantier et les achèvements était une enquête sur les achèvements fondée en partie sur les échantillons élaborés par le jeune Nathan Keyfitz à Statistique Canada. Cette enquête utilisait les déclarations des municipalités pour estimer les achèvements; elle a été effectuée pour 1945, 1946, 1947. En 1948 a été inaugurée l'enquête sur les mises en chantier. Elle était effectuée par Statistique Canada avec l'aide de la SCHL, et elle constituait une enquête exhaustive des régions métropolitaines et urbaines de 5,000 habitants et plus. En dehors de ces régions, il existait un échantillon d'environ 400 régions. A partir de 1963, le seuil de population de l'enquête exhaustive a été porté à 10,000 au lieu de 5,000 habitants. Un peu avant cette date la responsabilité totale de l'enquête sur les mises en chantier et les achèvements avait été confiée à la SCHL.

A la fin de 1954, on a commencé à utiliser un nouvel échantillon; cela signifiait que l'échantillon précédent s'était gravement détérioré (SCHL, Statistique du logement au Canada, 1955, 4e trimestre, p. 5n), de sorte que les mises en chantier de maisons individuelles en 1954 étaient sous-évaluées dans une proportion pouvant aller jusqu'à 20%. Compte tenu de cette situation, une rectification plausible de la série publiée sur les mises en chantier de maisons individuelles ajouterait 14,000 unités au chiffre de 1954, 12,000 à celui de 1953 et 7,000 à celui de 1952. Il semble raisonnable de supposer que depuis 1954 il n'y a pas eu de problème sérieux d'échantillonnage. Toutefois, il y a certainement eu au moins une occasion où les mises en chantier ont été nettement sous-évaluées: au début de 1959, 8,000 mises en chantier n'ont pas été prises en compte. Comme c'est la politique de la SCHL de ne jamais réviser ses estimations publiées sur les mises en chantier, ni les estimations de 1949 à 1954 ni l'estimation de 1959 n'ont été modifiées pour corriger les erreurs indiquées. Les séries S181-194 sont donc des séries non rectifiées.

Ces dernières années, du moins, et probablement depuis le début de l'enquête, les principales sources d'information pour les enquêteurs sur les mises en chantier sont les rapports d'inspection de la SCHL, dans le cas des logements LNH, et les permis de bâtir, dans le cas des logements non LNH. Étant donnée la facilité de déterminer les mises en chantier LNH, comparativement aux difficultés dans le cas des mises en chantier non LNH, particulièrement lorsque les systèmes de permis sont peu rigoureux ou inexistants, il y a de fortes chances que l'enquête sur les mises en chantier soit plus précise lorsque la construction LNH est relativement importante. Les mises en chantier omises, dans les cas où cela se produit, sont le plus souvent des maisons individuelles, des maisons jumelées ou des duplex dans les régions rurales (échantillonnées), parce que le temps que doit consacrer le personnel sur le terrain de la SCHL pour couvrir ces régions est assez considérable. Il est fort probable que les mises en chantier omises sont des mises en chantier qui ne sont pas déclarées à temps. Les mises en chantier sont attribuées au mois de la déclaration, non au mois durant lequel elles se sont effectivement produites. Un des problèmes qui se posent aux enquêteurs est que parfois le genre de logement, ou le nombre des logements dans un immeuble, change une fois la construction amorcée.

Les séries sur les achèvements analogues aux séries S190-193 n'ont pas été utilisées pour l'estimation de la construction résidentielle de 1951 à 1960. On a utilisé à la place les séries rectifiées. Ces séries rectifiées ont été estimées en fonction de l'hypothèse suivant laquelle la sous-évaluation des achèvements entre les recensements de 1951 et de 1956 et entre les recensements de 1956 et de 1961 est représentée dans chaque cas par la variation du nombre des logements d'après le recensement (occupés plus vacants) plus les démolitions estimées moins les maisons mobiles moins les achèvements déclarés. La sous-évaluation est répartie à l'intérieur de chaque période de cinq ans, en posant pour hypothèse que le mouvement des achèvements effectifs correspond au mouvement des achèvements déclarés. Les séries rectifiées et les valeurs de la correction sont indiquées ci-dessous:

Estimations des achèvements à la base des estimations de la construction résidentielle,
1951 à 1960



Maisons individuelles Logements multiples



Année
Achèvements
rectifiés
Achèvements
rectifiés moins
achèvements déclarés1
Achèvements
rectifiés
Achèvements
rectifiés moins
achèvements déclarés1

19512 39,148 1,969 18,642 6,596
1952 58,939 2,972 26,509 9,389
1953 72,564 3,648 43,287 15,364
1954 75,563 3,803 46,810 16,605
1955 95,359 4,806 57,861 20,485
1956 99,471 3,815 54,909 14,865
1957 83,590 2,494 44,990 8,803
1958 99,816 2,986 61,968 12,112
1959 98,387 2,932 62,436 12,220
1960 80,514 2,401 56,742 11,098
19613 24,727 743 17,460 3,415


1 Les achèvements rectifiés proviennent de la SCHL, Statistique du logement au Canada, 1968, tableau 7.


2 Du 1er juin au 31 décembre 1951.


3 Du 1er janvier au 1er juin 1961.


Il ressort que les séries rectifiées présentées ici sont probablement fort erronées. La très faible correction à la hausse des maisons individuelles contredit les faits à l'appui de la sous-évaluation dans l'enquête sur les mises en chantier au début des années 50. La très forte correction à la hausse des logements multiples est sans doute le résultat de l'hypothèse suivant laquelle la différence entre les transformations et les fusions était zéro. Cette hypothèse est à premiere vue peu plausible, particulièrement pour le début des années 50 où la demande de logements était encore exceptionnellement élevée. Si en effet il y a eu un nombre considérable de transformations nettes, la tendance serait vers une augmentation du parc de logements multiples et une diminution du parc de maisons individuelles, parce que la transformation porte souvent sur une maison individuelle qui est subdivisée en deux ou trois appartements. Il semble alors juste de conclure que la forte correction à la hausse des logements multiples indiquée ici résulte principalement du fait d'avoir attribué à la construction neuve l'augmentation des logements multiples entraînée par la transformation.

L'effet net, sur les estimations de la construction résidentielle, de l'erreur dans ces séries sur les achèvements et de l'erreur dans les séries sur la valeur monétaire (voir la note relative aux séries S168-180) n'est sans doute pas très marqué. C'est le résultat heureux, pour le début des années 50, du fait que la surévaluation du volume de logements multiples (dont la valeur unitaire réelle est faible) et de la sous-évaluation du volume de maisons individuelles (dont la valeur unitaire réelle est beaucoup plus élevée) sont généralement annulées par la surévaluation globale des valeurs unitaires.

Tableau S195-197 Expéditions de maisons mobiles, 1967 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S195-197
Expéditions de maisons mobiles, 1967 à 1976

Source: Statistique Canada, Fabricants de carrosseries de camions et remorques (42-217 au catalogue); Statistique Canada, Commerce de marchandises (65-203 au catalogue).

Ces séries sont ajoutées parce que les enquêtes sur les mises en chantier et les achèvements ne tiennent pas compte des maisons mobiles. Un nombre inconnu de maisons mobiles sont en fait utilisées comme bureaux.

Tableau S198-202 Mises en chantier de logements par genre, 1921 à 1950. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S198-202
Mises en chantier de logements par genre, 1921 à 1950

Source: Steele, M.L., Dwelling Starts in Canada, 1921 to 1940 (Toronto: thèse de doctorat non publiée, Université de Toronto); Steele, M.L., Estimates of New Residential Construction, 1941-1950 (Ottawa: reproduction, Statistique Canada, 1969).

Ces séries sont utilisées pour estimer la construction résidentielle, de 1926 à 1950 (S179). Elles remplacent la série sur les achèvements, R138, dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, pour 1921 à 1944. La série R138 a été estimée par O.J. Firestone (1951). Il y a lieu de noter que les achèvements à la base des estimations de la construction résidentielle dans le volume précédent, pour les années 1941 à 1950, constituent des rectifications à la hausse considérables de cette série de Firestone (édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, p.499).

Les achèvements établis par O.J. Firestone pour 1921 à 1940 sont estimés en deux étapes. Premièrement, les achèvements pour chaque décennie de 1921 à 1931 et de 1931 à 1941 sont estimés comme étant équivalents à l'augmentation du parc indiquée par les données du recensement plus les démolitions et autres pertes de logements moins les logements ajoutés par la transformation de constructions existantes. Deuxièmement, les achèvements pour la décennie sont répartis par année au moyen d'un indice des matériaux de construction.

Il est évident qu'on peut trouver à redire à l'emploi d'un indice des matériaux de construction pour déterminer l'évolution d'une année à l'autre de la construction résidentielle neuve. Étant donné que les matériaux de construction sont utilisés pour la construction non résidentielle, pour les travaux de réparation et à des fins autres que la construction, on ne peut pas tenir comme établi que les tendances de leur emploi suivent de près les tendances de la construction résidentielle neuve. Un autre problème, moins évident celui-là, que pose l'estimation de O.J. Firestone est la très faible estimation des transformations. Essentiellement, ne sont prises en compte que les transformations autorisées par les autorités municipales, ce qui donne une estimation de 47,600 pour 1921 à 1940 (édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, S139). Parmi les faits attestant qu'il s'agit nettement d'une sous-évaluation, on peut mentionner que les répondants au recensement de 1961 ont déclaré 585,000 logements multiples construits avant 1920 (recensement de 1961, vol. 2, tableau 78), alors que le parc en 1921 n'était que d'environ 335,000 (Steele, 1972, tableau 6.8), ce qui signifie qu'il y aurait eu au moins 250,000 transformations. (Pour les commentaires de Buckley sur les estimations des transformations par O.J. Firestone, et sur l'emploi de l'indice des matériaux de construction, voir l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, p.500). Étant donné que normalement le processus de transformation se traduit par une perte de maisons individuelles et un gain de logements multiples, puisqu'une maison individuelle est transformée en deux ou trois appartements, une sous-évaluation des transformations signifie une estimation des achèvements de maisons individuelles un peu trop faible et une estimation des achèvements de logements multiples beaucoup trop élevée. Il n'est donc pas étonnant que les estimations de O.J. Firestone pour les régions urbaines dans les années 30 indiquent des achèvements de logements multiples près de trois fois plus élevés que les achèvements de maisons individuelles malgré l'attestation par les permis de bâtir, les contrats octroyés et le recensement de la construction que la construction d'appartements durant cette période était beaucoup plus faible que toute autre forme de construction résidentielle.

Comme dans les cas des estimations de O.J. Firestone, les séries S198-202 utilisent comme estimations de base pour la décennie les résultats du recensement et d'autres données. La principale différence par rapport aux résultats de O.J. Firestone est le niveau beaucoup plus faible de l'estimation pour la décennie entre les recensements de 1931 et de 1941. La source de cette différence est l'estimation beaucoup plus élevée des transformations. Ce résultat découle du faible ratio des logements multiples neufs par rapport aux maisons individuelles neuves établi d'après les contrats octroyés, les recensements de la construction et d'autres données, et en même temps du ratio beaucoup plus élevé de l'ensemble des logements multiples par rapport à l'ensemble des maisons individuelles établi par les rapprochements des données du recensement. (Pour des précisions sur l'établissement des données dérivées voir Steele, 1972, p. 134-5 et appendice VI.)

Au lieu de l'indice des matériaux de construction utilisé par O.J. Firestone pour obtenir des estimations annuelles, les séries S198-202 utilisent essentiellement le volume de la construction résidentielle indiqué par les contrats octroyés. Le processus est le suivant. Premièrement, le facteur d'estimation pour les mises en chantier dans les immeubles urbains de un à trois logements est le nombre des contrats octroyés au titre des «résidences» (corrigé pour tenir compte d'une anomalie dans le nombre de logements par immeuble au Québec, de 1921 à 1928). Le facteur d'estimation pour les mises en chantier dans les autres genres de construction résidentielle est la valeur des contrats octroyés au titre des appartements divisée par l'estimation de la valeur unitaire des appartements décrite dans la note relative aux séries S168-180. Le facteur d'estimation pour les mises en chantier d'immeubles commerciaux est le ratio de ces mises en chantier par rapport à l'ensemble des autres mises en chantier à Montréal, multiplié par l'ensemble des autres unités au Canada. Ce ratio se situe entre 6 et un peu moins de 9% pour les premières années de la période et nettement au-dessous de 4% pour les cinq dernières années.

Le reste des mises en chantier, celles portant sur les immeubles de un à trois logements dans les régions rurales, est estimé en fonction de deux hypothèses. Premièrement, on suppose que le ratio de ces mises en chantier par rapport aux mises en chantier dans les régions urbaines d'immeubles de un à trois logements est le même pour toutes les années. Deuxièmement, on suppose que la différence dans les totaux des deux décennies entre l'estimation de l'ensemble des mises en chantier fondée sur les résultats du recensement et les trois éléments estimés de la façon indiquée ci-haut est égale aux mises en chantier des régions rurales portant sur les immeubles de un à trois logements. Dans cette méthode de calcul, il y a lieu de noter que si les estimations annuelles des mises en chantier additionnées pour les deux décennies sont égales à la somme des estimations décennales d'après les données du recensement, les mises en chantier annuelles totalisées pour une seule décennie ne sont pas nécessairement égales à l'estimation décennale d'après les résultats du recensement. On utilise deux décennies au lieu d'une parce que a) bon nombre des estimations portant sur les éléments utilisés pour établir les estimations décennales fondées sur les résultats du recensement peuvent être entachées d'une erreur assez importante, et l'utilisation des totaux sur deux décennies réduit l'effet de cette erreur, et b) on constate d'après la série extraite de Statistiques municipales du Québec, «logements construits», que l'observation des logements dans les immeubles de un à trois logements fondée sur les contrats octroyés n'a pas sensiblement varié de 1921 à 1940.

Pour 1941 à 1950, la méthode d'estimation diffère considérablement de celle utilisée pour les années antérieures, à cause d'une part de la variation sensible du champ visé par les contrats octroyés, et d'autre part de la disponibilité accrue d'autres indicateurs. La méthode d'estimation est inégale, reflétant la qualité variable de ces indicateurs. Cette variabilité résulte en grande partie des perturbations causées par la Seconde Guerre mondiale et ses conséquences. L'estimation a été réalisée en utilisant deux contraintes. Premièrement, le total décennal des mises en chantier devait se situer entre 641,000 et 738,000, écart plausible d'après les estimations décennales fondées sur le recensement. En fait, le total est de 716,000. Ce chiffre se compare à 594,000 achèvements pour 1941 à 1950 indiqués par la série non rectifiée (R-138) dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada; et à 761,000 achèvements pour juin 1941 à juin 1951 établis en vue de la préparation des estimations de la construction résidentielle présentées dans l'édition antérieure de Statistiques historiques du Canada. La deuxième contrainte est que la méthode d'estimation appliquée jusqu'à 1951 devait produire une estimation des mises en chantier supérieure au nombre établi par l'enquête sur les mises en chantier, mais supérieure dans une proportion d'au plus 20%.

Pour ce qui concerne les mises en chantier dans les immeubles de un et deux logements, le facteur d'estimation pour 1941 à 1945 est l'estimation de 1940 pour les logements dans les immeubles de un à trois logements extrapolée en fonction d'un indice des mises en chantier de ces logements établi d'après les données du recensement de la construction. Cet indice est utilisé d'une part parce que le champ d'observation du recensement semble stable pour cette période, et d'autre part parce que les données sur les permis et les contrats octroyés semblent considérablement affectées par le règlement appliqué en temps de guerre. Pour 1946 à 1950, l'estimation de 1945 est extrapolée au moyen d'un indice qui pondère dans des proportions égales les données pour ce genre de logement provenant de l'enquête sur les mises en chantier, des permis de bâtir; on n'a pas utilisé les données du recensement de la construction parce que celui-ci a élargi son champ d'observation des propriétaires-constructeurs et modifié ses méthodes de vérification. Le ratio des logements ruraux par rapport aux logements urbains a été fixé à .6.

Pour ce qui concerne les mises en chantier dans les immeubles d'appartements et autres immeubles, l'estimation de 1941 est établie au moyen du facteur d'estimation de 1921 à 1940. Pour 1942 à 1944, l'estimation de 1941 est extrapolée en fonction d'un indice dans lequel les données du recensement de la construction sont pondérées dans une forte mesure. Les estimations de 1945 à 1950 sont celles qui sont fournies par l'enquête sur les mises en chantier, et déterminées d'après l'ancienne enquête sur les achèvements.

Les estimations ainsi obtenues sont beaucoup plus élevées pour les années de la guerre, particulièrement 1942 et 1945, que les estimations précédentes (Statistique du logement au Canada, 1968, tableau 1). Il est évident que le règlement appliqué en temps de guerre a considérablement refroidi la construction dans les régions urbaines, mais pas autant dans les régions rurales. Les estimations indiquent peu de variation de 1945 à 1947, puis une très forte augmentation en 1948 suivie encore d'un accroissement, bien que moins prononcé, en 1949 et 1950. Les estimations antérieures indiquent une progression beaucoup plus faible en 1948 et une croissance à peu près nulle en 1949 et 1950.

Tableau S203-205 Mises en chantier de logements par région, 1868 à 1920. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S203-205
Mises en chantier de logements par région, 1868 à 1920

Source: Steele, M., Housing Starts in Canada, 1868-1920 (Guelph: reproduction, Université de Guelph, 1977).

La méthode d'estimation utilisée pour ces séries est une adaptation de celle utilisée pour les années ultérieures. Elle comporte deux éléments principaux. Premièrement, les mises en chantier pour la décennie sont estimées au moyen d'une formule suivant laquelle les mises en chantier pour la décennie équivalent à la variation du parc de logements permanents occupés plus logements vacants indiqués par le recensement, plus les démolitions et autres pertes survenues au cours de la décennie moins les logements ajoutés par les transformations. Cette estimation est établie pour les éléments agricole et non agricole; les logements agricoles sont définis à cette fin comme étant les logements situés dans des fermes de 11 acres ou plus. Le deuxième élément de l'estimation est l'élaboration de plusieurs séries annuelles sur les facteurs de distribution. Le facteur de distribution urbaine de Buckley est l'indice de la construction urbaine par Helen et Kenneth Buckley (1955, appendice, tableau O). Le facteur de distribution de la construction résidentielle prend en compte les données sur les immeubles à usage d'habitation. Il correspond essentiellement au facteur de distribution urbaine de Buckley, et il ne reflète que la construction résidentielle à Montréal, jusqu'à 1883. A compter de 1915 il représente la construction rurale et urbaine au Québec. Le facteur de distribution des hypothèques urbaines est fondé sur la variation des avoirs hypothécaires des sociétés d'assurances. Le facteur de distribution du verre de Pickett correspond essentiellement à l'indice du verre à vitres de James Pickett.

Quatre séries non agricoles distinctes sont produites, au moyen de ces séries sur les facteurs de distribution, de la façon suivante: on suppose que le taux de variation annuel du ratio des mises en chantier par rapport au facteur de distribution évolue doucement; l'estimation fondée sur cette hypothèse est répétée jusqu'à ce que la somme des résultats pour la décennie se situe à moins de 5% de l'estimation des mises en chantier pour la décennie établie d'après le recensement. Les estimations non agricoles, S204, sont des moyennes pondérées des quatre séries ainsi produites, et les coefficients de pondération varient suivant la qualité des séries de base sur les facteurs de distribution. Par exemple, pour 1868 à 1870, S204 correspond simplement aux estimations de la construction résidentielle basées sur le facteur de distribution; pour 1871 à 1877, on a fait la moyenne de ces estimations et des estimations produites au moyen de l'indice du verre à vitres de Pickett; pour 1878 à 1882, l'estimation fondée sur le facteur de distribution des hypothèques remplace l'estimation fondée sur l'indice du verre à vitres de Pickett; pour 1883 à 1900, les estimations basées sur le facteur de distribution des hypothèques sont pondérées à .25, les estimations d'après le facteur de distribution de la construction résidentielle à .75; pour 1901 à 1914, chacune de ces estimations à un coefficient de pondération de .25, et les estimations urbaines de Buckley, de .5; pour 1915 à 1920, les estimations de la construction urbaine de Buckley et les estimations de la construction résidentielle ont un coefficient de pondération respectif de .5.

Les estimations de la construction agricole sont produites en utilisant comme facteur de distribution une série pour 1868 à 1891 fondée sur la variation des avoirs hypothécaires des sociétés de construction et des sociétés de prêts, et pour 1892 à 1920, la série annuelle de Buckley sur la construction agricole.

Il est clair que les résultats de cette estimation peuvent être entachés d'une forte erreur, particulièrement dans le cas de la série agricole, et particulièrement pour la période antérieure à 1883. Les années de recensement, toutefois, les estimations correspondent exactement aux chiffres de sous-construction, et elles sont corroborés par diverses autres données. Les estimations diffèrent considérablement de celles de Pickett (édition antérieure de Statistiques historiques du Canada, R149), particulièrement pour le début des années 1870, où le niveau élevé indiqué par la série de Pickett n'est essentiellement que le résultat d'une erreur arithmétique aggravée par l'emploi de la méthode de calcul fondée sur le facteur de distribution annuel; et pour 1915 à 1920, où la situation de guerre a réduit l'utilité de l'indice du verre à vitres.

Tableau S206-219 Mises en chantier de logements par principale source de financement et genre de structure, 1960 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S206-219
Mises en chantier de logements par principale source de financement et genre de structure, 1960 à 1976

Source: Société centrale d'hypothèques et de logement, Statistique du logement au Canada.

Le nombre des mises en chantier aux termes de la LNH pour une année donnée ne correspond pas au nombre de prêts durant cette année à cause du décalage normal d'environ un mois entre l'approbation et la mise en chantier. Les prêts LNH aux termes des articles 58 et 59 (articles 40 et 40A avant juillet 1971) comprennent les prêts accordés aux emprunteurs «incapables d'obtenir des prêts assurés de prêteurs du secteur privé». Il s'agit dans la presque totalité de prêts pour l'accession à la propriété. Les prêts accordés par la SCHL aux termes du plan d'aide pour l'accession à la propriété et du plan d'aide au logement locatif sont compris sous «autres formes de financement fédéral». Sont également inclus dans cette catégorie: les autres prêts LNH de la SCHL, notamment ceux régis par les articles 58 et 59 qui concernent le logement pour les personnes à faible revenu; les prêts relevant de la Loi sur les terres destinées aux anciens combattants, de la Loi sur le crédit agricole, les prêts pour les logements militaires urbains et les dépenses publiques au titre du logement construit à l'intention des fonctionnaires fédéraux. A la rubrique «financement par des institutions» sont compris les prêts effectués par les sociétés d'assurance-vie, les sociétés de prêts et de fiducie, les banques à charte, les banques d'épargne du Québec, les sociétés de secours mutuels et les sociétés de bienfaisance. Sous «autres» figurent les mises en chantier de logements financées entre autres par les administrations publiques provinciales, les caisses populaires, les caisses d'épargne et de crédit, des garanties aux termes de la Loi sur les prêts destinés aux améliorations agricoles et des prêteurs particuliers, de même que les mises en chantier de logements financées sans prêts hypothécaires.

Tableau S220-224 Parc de logements aux dates des recensements 1871 à 1951. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S220-224
Parc de logements aux dates des recensements 1871 à 1951

Source: 1871 à 1921: Steele, M., Housing Starts in Canada, 1868-1920, (Guelph: reproduction, Université de Guelph, 1977); 1931, 1941: Steele, M., Dwelling Starts in Canada, 1921-1940, (Toronto: thèse de doctorat non publiée, Université de Toronto, 1972); 1951: Recensement de 1951, volume III, tableaux 2, 3.

Les chiffres sur les logements occupés pour 1881, 1891, 1901, 1931, 1941, 1951 sont extraits directement des volumes du recensement. Pour 1871, le total est celui qui figure dans le volume I du recensement, plus l'estimation pour l'Île-du-Prince-Édouard et l'Ouest par James Pickett, Residential Capital Formation in Canada, 1871-1921 (Glasgow: reproduction, Royal College of Science and Technology, 1961, appendice, tableau 1). Pour 1911 et 1921, le chiffre du recensement concernant les logements n'a pas été utilisé à cause de la confusion dans les instructions entre immeubles et logements; l'estimation donnée ici représente le nombre des logements au Yukon et dans les Territoires du Nord-Ouest plus le nombre de ménages ailleurs divisé par le ratio présumé des ménages par rapport aux logements. Ce ratio a été établi à 1.041 pour 1911 et 1.054 pour 1921. Ces nombres, ainsi que le taux présumé de vacance en 1921, ont été choisis après examen des données courantes sur le surpeuplement et les logements vacants. Ils donnent comme résultat un parc nettement inférieur en 1921 et légèrement inférieur en 1911 par rapport aux estimations de Pickett, qui sont fondées en grande partie sur une interpolation linéaire entre les années de recensement.

Les chiffres de vacance pour 1871 à 1911 ne tiennent pas compte des prairies. Pour 1871 à 1901, la source est la même que pour les logements occupés. Pour 1911, la source est Pickett (1961, appendice, tableau 1). Pour 1921, on a établi le taux de vacance à 2.24% du parc. Pour 1931, le taux de vacance dans les régions urbaines a été établi à 3.96% du parc, taux moyen observé dans plusieurs villes en 1931 (O.J. Firestone, 1951, pp. 380 et 381). En 1941 et 1951 les données sur les logements vacants ont été une fois de plus collectées par le recensement, et les chiffres pour ces années proviennent donc des volumes du recensement.

Les logements temporaires, appelés navires et chantiers, ont été extraits directement des volumes du recensement pour 1871 à 1891; pour 1901 à 1921, les logements temporaires ont été estimés d'après le nombre des logements dans les prairies faits «d'autres» matériaux de construction et la diminution du nombre des logements de une et deux pièces. Pour 1931, la source est le recensement de 1931, V, tableau 85; pour 1941, la source est une lettre datée de 1953 et attribuée à F.G. Boardman de la Division du recensement, Statistique Canada.

Tableau S225-231 Logements achevés, transformations structurales de logements urbains, démolitions de logements urbains et parc de logements en fin d'année occupés suivant le mode d'occupation, et vacants, 1956 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S225-231
Logements achevés, transformations structurales de logements urbains, démolitions de logements urbains et parc de logements en fin d'année occupés suivant le mode d'occupation, et vacants, 1956 à 1976

Source: M. Paul Delisle, Division de la construction, Statistique Canada.

Le nombre des achèvements provient de l'enquête de la SCHL sur les mises en chantier et les achèvements. Le nombre des transformations structurales représente le nombre pour lequel des permis de bâtir ont été délivrés gonflé par le ratio de la population dans toutes les régions par rapport à la population des municipalités déclarantes; le nombre des démolitions est estimé de la même manière. Le nombre des logements vacants aux dates des recensements (1er juin 1956 et tous les cinq ans par après) est extrait du recensement; le nombre des logements vacants pour les années intercensitaires est estimé en posant comme hypothèse un taux de croissance composé constant. Le mode d'occupation des logements aux dates des recensements est extrait du recensement; les autres années il est estimé par interpolation linéaire.

La variation du parc d'un recensement à l'autre correspond exactement au nombre des achèvements moins le nombre des transformations (structurales et non structurales) plus toutes les pertes. C'est ainsi que

mesure l'effet net des erreurs et omissions dans les estimations des éléments de la variation du parc, dans la mesure où le chiffre du recensement représentant le parc est correct. Le nombre résiduel est positif pour chacune des trois premières périodes quinquennales (62,000 pour 1956 à 1961, 16,000 pour 1961 à 1966, 90,000 pour 1966 à 1971), le Québec, et dans une moindre mesure, l'Ontario figurant pour la majeure partie de ces nombres; cette observation corrobore le fait que les achèvements auraient été jusqu'à un certain point sous-évalués à la fin des années 50 et la suspicion que les transformations non déclarées étaient considérables à la fin des années 60. Le nombre résiduel est de -31,000 pour 1971 à 1976, ce qui signifie qu'il a pu y avoir un nombre important de maisons à deux et trois appartements qui sont redevenues des maisons unifamiliales, particulièrement en Ontario et dans les provinces de l'Ouest.

Tableau S232-245 Taux de vacance des appartements, par région et par logements nouvellement achevés mais inoccupés selon le genre, 1957 à 1977. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S232-245
Taux de vacance des appartements, par région et par logements nouvellement achevés mais inoccupés selon le genre, 1957 à 1977

Source: SCHL, Statistique du logement au Canada et fichiers de la SCHL.

Les taux de vacance sont établis d'après les résultats d'une enquête par sondage. L'univers exclut les immeubles d'appartements financés par la SCHL et les immeubles achevés dans les six mois précédant la date de l'enquête. Il exclut également les immeubles en copropriété, même dans les cas où un nombre nettement supérieur à six logements dans de tels immeubles est occupé par des locataires. Les informations sont obtenues au moyen d'interviews avec les propriétaires et les surveillants des immeubles.

Le nombre des immeubles nouvellement achevés mais inoccupés est obtenu au moyen d'une enquête sur tous les logements achevés dans les six mois précédant l'enquête; les logements inoccupés sont éliminés de l'enquête après six mois. Une maison ou un duplex LNH est considéré comme étant occupé s'il est soit occupé, soit vendu. Les autres logements sont considérés comme étant inoccupés même dans les cas où ils sont déjà vendus ou loués. Un immeuble d'appartements n'est pas considéré comme étant achevé avant que tous les logements aient été achevés dans une proportion de 90%, de sorte que les logements achevés mais inoccupés dans un immeuble d'appartements considéré comme étant inachevé d'après ce critère ne sont pas comptés. Si le fait de laisser certains étages d'un immeuble d'appartements inachevés jusqu'à ce que les autres logements soient achevés est pratique courante, le critère d'achèvement de la SCHL entraîne une sous-évaluation considérable du nombre des logements achevés mais non occupés.

Tableau S246 Taux de vacance des logements non agricoles, 1921 à 1949. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S246
Taux de vacance des logements non agricoles, 1921 à 1949

Source: O.J. Firestone, Residential Real Estate (Toronto: Presses de l'Université de Toronto, 1951), tableau 69.

Pour 1921 à 1939, les logements vacants dans les régions urbaines ont été estimés en fonction de l'hypothèse suivant laquelle le taux correspond à la moyenne géométrique des taux indiqués dans les déclarations municipales de Toronto, Montréal, Winnipeg, Ottawa. Les logements vacants non agricoles des régions rurales ont été estimés en extrapolant le taux de vacance établi par le recensement de 1941 au moyen de la série sur le taux de vacance dans les régions urbaines. Pour 1941, les logements vacants dans les régions urbaines ont été estimés au moyen du taux des régions urbaines établi par le recensement; pour 1940 et 1942 à 1946, les logements vacants dans les régions urbaines ont été estimés pour les petites villes au moyen du taux établi par le recensement de 1941, et pour les grandes villes, «au moyen de la tendance des échantillons pour les grandes villes» (O.J. Firestone, 1951, p. 396). Pour 1947 à 1949, le taux utilisé a été extrapolé en fonction des données provenant de 21 villes. Pour ce qui concerne les logements vacants non agricoles dans les régions rurales, le processus d'estimation est analogue et utilise le taux établi par le recensement de 1941 et «la tendance urbaine».

Tableau S247-253 Prêts hypothécaires nets approuvés pour de nouveaux logements aux termes de la Loi fédérale du logement et des lois nationales sur l'habitation, par prêteur et genre de prêt, 1935 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S247-253
Prêts hypothécaires nets approuvés pour de nouveaux logements aux termes de la Loi fédérale du logement et des lois nationales sur l'habitation, par prêteur et genre de prêt, 1935 à 1976

Tableau S254_259 Prêts hypothécaires nets approuvés pour des logements existants aux termes de la LNH (1954), 1961-64 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S254_259
Prêts hypothécaires nets approuvés pour des logements existants aux termes de la LNH (1954), 1961-64 à 1976

Source: SCHL, Statistique du logement au Canada.

Dans les prêts hypothécaires nets approuvés il est tenu compte des annulations et des modifications (par exemple une modification du nombre des logements dans un immeuble d'appartements). Les prêts régis par les articles 58 et 59 comprennent les prêts accordés à des emprunteurs «incapables d'obtenir des prêts assurés de prêteurs de secteur privé». Les prêts régis par l'article 34.15 sont des prêts pour l'accession à la propriété; les prêts de ce genre non effectués par la SCHL sont régis par un article différent. Les prêts régis par l'article 15 comprennent les prêts accordés à des entrepreneurs pour la construction de logements à loyer modique. Les prêteurs agréés sont ceux qui sont agréés à titre individuel pour l'octroi de prêts LNH. Il s'agit dans la majorité des cas de banques à charte, de sociétés d'assurance-vie, de sociétés de prêts ou de fiducie, et dans certains cas de caisses de pensions.

La publication utilisée comme source donne les valeurs en dollars de ces prêts.

Tableau S260-271 Prêts hypothécaires pour des constructions neuves à usage résidentiel approuvés par des institutions prêteuses, par genre de prêteur et genre de prêt, 1948 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S260-271
Prêts hypothécaires pour des constructions neuves à usage résidentiel approuvés par des institutions prêteuses, par genre de prêteur et genre de prêt, 1948 à 1976

Tableau S272-283 Prêts hypothécaires pour des constructions existantes à usage résidentiel approuvés, par genre de prêteur et genre de prêt, 1948 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S272-283
Prêts hypothécaires pour des constructions existantes à usage résidentiel approuvés, par genre de prêteur et genre de prêt, 1948 à 1976

Tableau S284-289 Prêts hypothécaires pour des constructions à usage non résidentiel approuvés, par genre de prêteur, 1948 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S284-289
Prêts hypothécaires pour des constructions à usage non résidentiel approuvés, par genre de prêteur, 1948 à 1976

Source: SCHL, Statistique du logement au Canada.

Les prêts hypothécaires indiqués ici comprennent les annulations et les modifications; dans le cas des prêts LNH, celles-ci figurent probablement en général pour beaucoup moins de 3 ou 4%. Il est possible cependant que la proportion soit parfois beaucoup plus élevée (voir les commentaires ci-haut dans l'examen des données sur les permis). Les données pour ces séries sont recueillies au moyen d'une enquête mensuelle effectuée par la SCHL; les sociétés d'assurance-vie et les banques à charte font une déclaration sommaire par le truchement de leurs organisations nationales respectives. L'enquête couvre environ 95% de l'univers. Un prêt LNH est considéré comme étant un prêt pour la construction résidentielle si au moins 80% de la construction qu'il finance est destiné à l'habitation.

La publication utilisée comme source donne S260-283 en nombre de logements et par genre de structure du logement ainsi qu'en millions de dollars.

Tableau S290-297 Caisse d'assurance hypothécaire de la Loi nationale sur l'habitation, 1955 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S290-297
Caisse d'assurance hypothécaire de la Loi nationale sur l'habitation, 1955 à 1976

Source: SCHL, Statistique du logement au Canada.

A compter de juin 1969, le droit d'assurance prêt hypothécaire, si l'on procède par versements progressifs assurés, est égal à 1% dans le cas des prêts pour l'accession à la propriété et à 0.25% dans le cas des prêts au logement locatif. Auparavant, le droit était le double de ces montants. Le droit d'application est de $35. S'il y a défaut de paiement, le prêteur reçoit le montant du principal à payer sur l'hypothèque; les frais approuvés à la charge de l'emprunteur; les intérêts sur le principal à payer au taux d'intérêt hypothécaire pour la période durant laquelle le prêt n'a pas été remboursé, ou pour 12 mois, suivant la période la plus courte; les intérêts au taux hypothécaire moins 2% pour un maximum de six mois, en sus de la période de 12 mois; tout montant raisonnable (à compter de juin 1973) approuvé par la SCHL pour les coûts juridiques d'acquisition au moment de la requête.

Tableau S298-310 Ventes et achats d'hypothèques assurées aux termes de la Loi nationale sur l'habitation, 1957 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S298-310
Ventes et achats d'hypothèques assurées aux termes de la Loi nationale sur l'habitation, 1957 à 1976

Source: SCHL, 1957 à 1976 Statistique du logement au Canada.

Les prêteurs approuvés aux termes de la LNH doivent assurer le service des hypothèques qu'ils vendent. Hatch a fait les commentaires suivants au sujet de S298-310: «Les données de ces tableaux doivent être interprétées avec prudence. Elle sont pour objet d'identifier des opérations commerciales conduites de façon indépendante entre des entreprises non affiliées; cependant, dans certains cas les opérations des sociétés mères et des filiales ont également été prises en compte. En outre, on est justifié de croire que les données sont incomplètes du fait que les transactions n'ont pas toujours été déclarées adéquatement.» [Hatch, J.E., The Canadian Mortgage Market (Toronto: Imprimeur de la Reine pour l'Ontario), 1975.]

Tableau S311-322 Certaines séries sur les coûts unitaires de logement, 1951 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S311-322
Certaines séries sur les coûts unitaires de logement, 1951 à 1976

Source: SCHL, Statistique du logement au Canada (S312, S317, S320); Section C du volume de tableaux de la SCHL (S311, S313, S314, S315); l'Association canadienne de l'immeuble, Rapport annuel 1977 et The Canadian Realtor (S319); Smith, L.B., The Postwar Canadian Housing and Residential Mortgage Markets and the Role of Government (Toronto: Presses de l'Université de Toronto, 1974), tableau V, p. 23 (S322).

Le coût moyen des logements par genre est égal à la valeur moyenne déterminée par des permis de bâtir multipliée par un facteur d'inflation. Ce facteur est de 1.15 pour les maisons individuelles et les duplex, de 1957 à 1971; 1.17 de 1972 à 1976. Les facteurs pour les appartements et les maisons en rangée sont de 1.25 et 1.28 de 1957 à 1971 et de 1972 à 1976 respectivement. Ces facteurs correspondent au ratio de la construction effective par rapport à la valeur des permis estimée pour un échantillon de logements LNH. Il est possible qu'il y ait ici une surévaluation relativement importante des coûts par logement individuel pour la période reculée, à cause des lacunes de l'observation de la construction dans les petites agglomérations ces années-là, où l'on a des raisons de croire (voir les explications relatives à S168-180) que les maisons neuves pouvaient être de qualité plutôt médiocre.

Le coût moyen des logements LNH est égal à la moyenne des coûts estimés par les demandeurs au moment de l'approbation du prêt. Le coût (total) estimé moyen diffère du prix de vente moyen de ces mêmes logements. Le coût moyen des terrains varie suivant la proportion entièrement viabilisée, partiellement viabilisée et non viabilisée. Les maisons LNH utilisent une variété de matériaux de construction et sont construites aux termes de divers programmes (par exemple, le programme d'aide pour l'accession à la propriété). Les appartements LNH comprennent des tours d'habitation et des immeubles de quelques étages, des constructions de bois et d'acier, et ils sont construits notamment aux termes du programme d'habitation pour les personnes à faible revenu. La différence entre le coût moyen de tous les logements et le coût moyen des logements LNH est influencée par le maximum des prêts LNH. Ce maximum varie dans le temps; par exemple, il était de $25,000 dans le cas des prêts pour l'accession à la propriété au début de 1972, et de $30,000 à la fin de 1972, et il varie au niveau régional à compter de juin 1974. Les variations du maximum influent sur la distribution géographique des maisons LNH. Aucune des séries LNH (S312, S316, S320, S321 et S326) n'est repondérée afin d'éliminer les distorsions causées par la variation de l'élément géographique. Ce point est particulièrement important pour l'interprétation de l'indice du coût par pied carré a titre d'indice de prix.

Les constructions résidentielles du Service d'inscriptions multiples dans la moyenne SIM comprennent des maisons individuelles et des logements en copropriété, et probablement un certain nombre de petits immeubles d'appartements. La moyenne est établie en divisant la valeur totale des ventes pour le Canada par le nombre total des ventes. La moyenne pour une année quelconque est ainsi influencée par la distribution géographique des ventes. En 1961, l'Ontario figurait pour 60% du nombre des ventes, la Colombie-Britannique 16%, le Manitoba 8%, l'Alberta 8%, la Saskatchewan 4%, les provinces de l'Atlantique seulement 0.3% et le Québec 5%; les nombres respectifs pour 1977 sont 49, 15, 5, 13, 4, 3 et 11. La pondération des moyennes provinciales en 1976 par leurs coefficients de pondération de 1961 donne cependant pour résultat une valeur moyenne de $51,847, ce qui est presque identique à la valeur moyenne pondérée observée. Il est possible que les variations d'une année à l'autre soient biaisées par l'emploi accru d'inscriptions «exclusives» sur les marchés fébriles. La ressemblance notable entre le mouvement de cette série et la moyenne de S329-334 signifie qu'il ne s'agit pas là d'un problème qui porte à conséquences.

Les loyers en espèces moyens dans les régions urbaines pour 1961 et 1971 correspondent aux chiffres du recensement. Les estimations pour les autres années sont des extrapolations fondées sur les taux de variation établis par Lawrence Smith (1974, p. 23) d'après les loyers moyens déclarés dans l'enquête sur la population active. Il y a lieu de noter que le loyer brut moyen (qui comprend un montant alloué pour les services publics lorsque ceux-ci ne sont pas compris dans le loyer en espèces) n'a augmenté que de 53.8% entre les recensements de 1961 et de 1971, comparativement à 63.2% dans le cas des loyers en espèces. Les augmentations de loyer par trimestre, établies d'après les données de l'enquête sur la population active, figurent dans Loyns, R.M.A., An Examination of the Consumer Price Index and Implicit Price Index as Measures of Recent Price Change in the Canadian Economy (Ottawa: Commission des prix et des revenus, 1972), p. 65. Les loyers moyens sont établis chaque trimestre par la Division des prix en vue de leur utilisation dans l'estimation du PNB, mais elles ne sont pas destinées à la publication.

Tableau S323-325 Coût moyen de construction des logements neufs, par genre de logement, 1921 à 1950. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S323-325
Coût moyen de construction des logements neufs, par genre de logement, 1921 à 1950

Source: voir la source pour S168-180.

Pour une description de la méthode d'estimation, voir la note relative à S168-180.

Tableau S326-335 Certaines séries sur les prix des logements (1971 = 100), 1952 à 1976. Une nouvelle fenêtre s'ouvrira

Tableau S326-335
Certaines séries sur les prix des logements (1971 = 100), 1952 à 1976

Source: SCHL, Statistique du logement au Canada (S326); Statistique Canada, Prix et indices des prix (62-010 au catalogue) (S327, S335); n° de matrice CANSIM D40680 (S328); Statistique Canada, Statistiques des prix de la construction, bulletin mensuel (62-007 au catalogue) (S329-334).

Pour des commentaires au sujet de S326, voir la note relative à S311-322. L'indice des prix des entrées dans la construction résidentielle à compter de 1971 situe le coefficient de pondération des salaires à .359 et celui des matériaux à .641. Pour des commentaires au sujet de S328, voir la note relative a S167.

Les indices des prix des logements neufs (S329-334) sont établis d'après les prix fournis par les constructeurs de maisons unifamiliales qui construisent 100 maisons ou plus par an. Les entrepreneurs de moindre envergure sont pris en compte s'ils peuvent fournir des prix pour des modèles comparables sur une certaine période. L'indice des prix est corrigé pour tenir compte des variations de la qualité de deux façons. Premièrement, une correction fondée sur le coût est effectuée lorsque la variation est peu importante; par exemple, si la qualité des tapis installés dans un modèle donné est améliorée, on demande à l'entrepreneur d'estimer la variation du coût, et ce montant est déduit du montant de la variation des prix. Deuxièmement, une correction fondée sur le prix du marché est effectuée lorsque le changement de qualité se produit à cause de la présentation d'un nouveau modèle; autrement dit, les prix relatifs du nouveau modèle et d'un modèle existant sont considérés comme représentant leur qualité relative. Il est évident que si les entrepreneurs ont l'habitude de fixer les prix des nouveaux modèles à un niveau élevé par rapport à leur valeur marchande d'équilibre, et de laisser ensuite l'écart diminuer sur la période pendant laquelle le modèle demeure sur le marché, la correction portant sur les nouveaux modèles sera une surévaluation de l'amélioration de la qualité et entraînera une distorsion à la baisse de l'indice. Rien n'indique cependant qu'il s'agit là d'un problème important.

Ces indices de prix portent sur la valeur de la maison et du terrain. Des indices de prix distincts sont également calculés pour la valeur des terrains et pour la valeur des maisons abstraction faite des terrains. Ces indices ne sont pas publiés parce qu'on doute de la validité de la distinction.

L'élément de l'indice des prix à la consommation portant sur le logement locatif est établi d'après les variations des loyers déclarées pour les logements visés par l'enquête sur la population active le mois précédent et le mois observé. Il est généralement reconnu que cet indice est fortement biaisé à la baisse. On peut signaler à l'appui de cette constatation le fait qu'il indique une augmentation de 21.4% seulement entre 1961 et 1971, alors que les loyers bruts moyens pour le Canada d'après les données du recensement ont augmenté de 55.8% sur la même période, et les loyers bruts moyens dans les régions urbaines du Canada, de 53.8%. Seule une amélioration de la qualité du parc d'environ 2.5% par an expliquerait la différence. On a jugé plausible l'hypothèse (par exemple voir Loyns, 1972) suivant laquelle la distorsion apparente dans l'élément de l'IPC relatif au logement locatif découlerait du problème des «logements neufs», dont il a été question ci-haut à propos des indices des prix des logements neufs. Cependant, d'après les résultats d'une enquête récente effectuée par la SCHL, il ne pourrait s'agir là que d'une petite partie du problème. En 1975, la SCHL a effectuée un suivi spécial de son enquête de 1974 sur le logement. L'augmentation moyenne des loyers bruts des mêmes logements de novembre 1974 à novembre 1975 d'après les résultats de cette enquête, et le taux d'augmentation indiqué par l'élément de l'IPC concernant le logement locatif, donné entre parenthèses, sont: St. John's (T.-N.), 12.8 (5.4); Halifax, 11.2 (2.6); Saint John (N.-B.), 15.8 (8.0); Montréal, 8.7 (5.2); Ottawa, 10.0 (4.4); Toronto, 13.2 (6.8); Winnipeg, 15.1 (9.8); Edmonton, 18.6 (10.6); Vancouver, 10.3 (7.6) (SCHL, Analysis of Rental Market Focusing on the Impact of Removing Controls in 1977; Ottawa: reproduction 1976). Il importe de souligner que les estimations de la SCHL ne sont pas des estimations de la variation des loyers moyens de l'univers, mais bien des estimations de la variation des prix établies essentiellement par la même méthode de celle qui est utilisée pour le calcul de l'élément de l'IPC concernant le logement locatif. Les différences au niveau des résultats demeurent inexpliquées.


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