Étude : Investisseurs particuliers et institutionnels en immobilier résidentiel, 2022
Diffusion : 2026-07-07
De 2011 à 2021, le prix des propriétés a presque doublé (+98,4 %, selon l'Association canadienne de l'immobilier) tandis que les loyers ont augmenté de 42,6 % au Canada. Ces pressions sur l'abordabilité du logement ont été accompagnées d'un recul du taux d'accession à la propriété, lequel est passé de 69,0 % en 2011 à 66,5 % en 2021.
Dans ce contexte, et alors que des études ont mis en évidence la présence croissante des fiducies de placement immobilier dans le secteur locatif, une attention particulière a été accordée aux différents acteurs du marché de l'habitation ainsi qu'au rôle des investisseurs immobiliers.
Une nouvelle étude publiée aujourd'hui, intitulée « Investisseurs particuliers et institutionnels dans le marché immobilier canadien », examine la répartition des propriétés résidentielles selon la taille des investisseurs. Les investisseurs sont définis comme les propriétaires qui détiennent au moins une propriété résidentielle qui n'est pas leur résidence principale. Cette analyse permet de mieux comprendre la part relative des grands et petits investisseurs dans le marché et d'éclairer leur contribution aux dynamiques de l'habitation à l'Île-du-Prince-Édouard, en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick, en Ontario, au Manitoba et en Colombie-Britannique.
Les propriétés locatives sont principalement détenues par de petits investisseurs
Les investisseurs particuliers de petite taille détenaient la plus grande part de la valeur foncière des propriétés locatives, soit les propriétés d'investissement qui ne sont pas utilisées à titre personnel, dans toutes les provinces à l'étude, sauf la Nouvelle-Écosse. Les investisseurs particuliers de petite taille correspondent aux investisseurs qui détiennent cinq propriétés ou moins, mais excluent les investisseurs pour usage personnel. En 2022, leur part de la valeur foncière des propriétés locatives allait de 35,9 % en Nouvelle-Écosse à 57,1 % à l'Île-du-Prince-Édouard.
En Nouvelle-Écosse, les investisseurs institutionnels, c'est-à-dire ceux qui représentent le 0,1 % des investisseurs les plus importants en ce qui concerne la valeur foncière des propriétés d'investissement détenues, possédaient la plus grande part de la valeur foncière totale des propriétés locatives dans la province, soit 38,0 %.
Les investisseurs institutionnels sont peu présents dans le secteur des maisons
Dans les six provinces à l'étude, la part du parc des maisons détenues par les investisseurs institutionnels variait de 0,1 % (à l'Île-du-Prince-Édouard et au Manitoba) à 0,4 % (en Ontario) en 2022. La catégorie des maisons comprend les maisons individuelles non attenantes, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les maisons mobiles. Les maisons étaient généralement détenues par des propriétaires-occupants. Lorsque ce n'était pas le cas, les maisons étaient majoritairement détenues par des investisseurs particuliers de petite taille et des investisseurs particuliers pour usage personnel.
Faible concentration d'investisseurs dans les marchés locatifs à Toronto et Vancouver
L'étude présente également des résultats sur la concentration des marchés locatifs dans les 12 plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) des six provinces analysées. Les résultats donnent à penser que les niveaux de concentration des marchés locatifs étaient plus faibles à Toronto et à Vancouver que dans les autres RMR à l'étude.
Note aux lecteurs
Un investisseur désigne un propriétaire qui possède au moins une propriété résidentielle qu'il n'utilise pas comme résidence principale, excluant les entités canadiennes à but non lucratif. Un propriétaire qui possède une seule propriété et qui réside dans la même province où est située la propriété n'est pas considéré comme un investisseur, si cette propriété n'est pas une propriété avec plusieurs unités résidentielles. Cette catégorie exclut les investisseurs-occupants.
Une propriété d'investissement désigne une propriété résidentielle détenue par au moins un investisseur et qui ne sert de résidence principale à aucun des propriétaires. Cette catégorie exclut les propriétés d'investissement occupées par les propriétaires.
Un investisseur (particulier) pour usage personnel peut désigner quatre types de particuliers : un particulier qui possède une seule propriété qui réside à l'extérieur de la province ou du pays où il détient sa propriété et qui ne déclare pas de revenu locatif; un particulier qui détient deux propriétés dans des régions différentes et qui ne déclare aucun revenu locatif (p. ex. résidence secondaire); un particulier qui détient une propriété résidentielle et un terrain vacant; et un particulier qui détient plus d'une propriété, mais celles-ci sont toutes occupées par au moins un des propriétaires.
Un investisseur (particulier) de petite taille désigne un particulier qui détient un maximum de cinq propriétés et qui n'est pas classé comme investisseur pour usage personnel. La valeur foncière totale de ses propriétés n'est pas plus de cinq fois supérieure à la valeur médiane des propriétés résidentielles dans la province.
Un investisseur institutionnel désigne le 0,1 % des investisseurs les plus importants en ce qui concerne la valeur des propriétés d'investissement détenues dans la province. Cette catégorie est constituée principalement d'entreprises, y compris des fiducies de placement immobilier, des fonds de pension, des fonds privés et des entreprises familiales.
Les propriétés locatives sont définies comme toute propriété d'investissement qui n'est pas un terrain vacant et qui n'est pas utilisé à des fins d'usage personnel, comme défini précédemment. Il s'agit d'une approximation de l'univers réel des propriétés comportant des logements locatifs. Cela peut aussi inclure des propriétés possédées pour des fins spéculatives, qui ne sont pas louées et excluent les propriétés d'investissement occupées qui peuvent comprendre des logements loués en plus d'un logement occupé par le propriétaire.
Les données de cette analyse sont présentées pour l'année de référence 2022 et en fonction des limites géographiques établies dans la Classification géographique type de 2016.
La base de données du Programme de la statistique du logement canadien ne comprend aucun renseignement sur les propriétés résidentielles situées dans les réserves.
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Il est maintenant possible de consulter l'étude intitulée « Investisseurs particuliers et institutionnels dans le marché immobilier canadien », qui fait partie de la série Statistiques sur le logement au Canada (46280001).
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