Statistiques sur le logement au Canada
Les résidents non permanents sur le marché des propriétés résidentielles

Aperçu

Le présent article décrit le rôle que jouent les résidents non permanents (RNP) dans le marché du logement en examinant la prévalence des RNP parmi les propriétaires et acheteurs de propriétés résidentielles. Il aborde également la prévalence de propriétaires au sein de la population de RNP. Ensemble, ces deux mesures brossent un portrait plus complet des résidents non permanents en ce qui a trait à l’accès à la propriété et au mode d’occupation. Cet article est le premier d’une série d’articles qui examinent l’accession à la propriété chez les nouveaux arrivants au Canada.

Principales constatations

• Les données du Programme de la statistique du logement canadien montrent que les RNP sont presque tous des locataires. Au début de 2022, 1,64 % des RNP de l’Ontario et 1,41 % des RNP de la Colombie-Britannique étaient propriétaires de leur logement.
• Moins de 1 % de tous les propriétaires étaient des RNP au début de 2022. Leurs taux de présence parmi les propriétaires variaient de 0,10 % en Alberta à 0,39 % à l’Île-du-Prince-Édouard, et 0,13 % en Ontario et en Colombie-Britannique. Ces proportions parmi les propriétaires étaient plus faibles que celles des RNP au sein de la population totale, qui variaient de 1,9 % en Alberta à 5,0 % à l’Île-du-Prince-Édouard.
• Les RNP propriétaires de leur logement étaient concentrés dans les grandes villes, ce qui correspond aux schèmes d’établissement de la population plus vaste de résidents non permanents.
• Les RNP représentaient une petite part des acheteurs d’une résidence. En 2021, le taux des RNP parmi les acheteurs variait de 0,31 % en Colombie-Britannique à 1,58 % au Manitoba.

Introduction

Au cours des 25 dernières années, le taux d’accroissement démographique a été grandement stimulé par l’immigration (Statistique Canada, 2014; Statistique Canada, 2025a). La récente augmentation historique de la population (Statistique Canada, 2024) est principalement attribuable à l’augmentation historique du nombre de résidents non permanents (RNP)^Note . Le nombre de RNP a progressé pour passer de 1,4 million de personnes au premier trimestre de 2022 à plus de 3 millions de personnes au premier trimestre de 2025 (Statistique Canada, 2025b)^Note . La demande de logements liée à la création de nouveaux ménages est par conséquent devenue liée à la migration internationale, et la croissance démographique exceptionnelle qui en découle a suscité des préoccupations à l’égard de l’abordabilité des logements (Champagne et coll., 2023).

De récentes études ont révélé que la plupart des RNP vivent dans un logement loué (Tuey et Bastien, 2023) et que les étudiants étrangers et les travailleurs étrangers temporaires ont tendance à payer des loyers plus élevés (Kei, Hou et Zhang, 2024)^Note . Cependant, les recherches antérieures classaient souvent les nouveaux arrivants selon leur premier statut d’immigrant à la suite de leur arrivée (p. ex. demandeur d’asile), sans tenir compte du fait que de nombreuses personnes arrivées au pays de façon temporaire pourraient avoir reçu le statut de résident permanent (RP) au moment d’acheter une propriété (Lu et Hou, 2024). Les recherches existantes ne permettent pas de déterminer clairement la proportion de propriétaires au Canada qui sont des RNP.

La présente étude met l’accent sur les nouveaux arrivants qui étaient des résidents non permanents au début de 2022, afin d’établir une mesure de base visant à cerner les RNP parmi les propriétaires de logement au Canada, ce qui permet de mieux comprendre si leur part croissante au sein de la population canadienne ces dernières années a pu contribuer à l’augmentation de la demande dans le segment d’accès à la propriété du système de logement.

Constatations

Tableau de données du graphique 1

Tableau de données du graphique 1
Sommaire du tableau
Les données sont présentées selon Province (titres de rangée) et , calculées selon (figurant comme en-tête de colonne).

Province	Pourcentage
Note : Les pourcentages sont relatifs au nombre de propriétaires dans la province. Les données sur la propriété n’étaient pas disponibles pour Terre-Neuve-et-Labrador, le Québec et la Saskatchewan, et en raison des faibles nombres (et pour préserver la confidentialité), les données ont été supprimées pour les territoires. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2022.
Île-du-Prince-Édouard	0,39
Nouvelle-Écosse	0,17
Nouveau-Brunswick	0,10
Ontario	0,13
Manitoba	0,25
Alberta	0,10
Colombie-Britannique	0,13

Les RNP représentaient une petite part des propriétaires au début de 2022 (Graphique 1). À l’échelle provinciale, les taux de propriété des RNP variaient de 0,10 % en Alberta à 0,39 % à l’Île-du-Prince-Édouard, et les RNP représentaient 0,13 % des propriétaires en Ontario et en Colombie-Britannique^Note . Ces taux de propriété étaient plus faibles que les proportions de RNP au sein de la population totale, qui variaient de 1,9 % en Alberta à 5,0 % en Colombie-Britannique au début de 2022 (Statistique Canada, 2025b et 2025c).

En outre, tout comme la population de RNP qui est généralement concentrée dans les grandes villes (Tuey et Bastien, 2023), les résidents non permanents qui sont propriétaires de leur logement étaient également concentrés dans les plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) ou agglomérations de recensement (AR) de chaque province (Tableau 1). Par exemple, 0,20 % des propriétaires dans la RMR de Toronto et 0,18 % des propriétaires dans la RMR de Vancouver étaient des RNP, ce qui était plus élevé que la proportion provinciale de RNP propriétaires pour chacune de ces provinces.

La rareté relative des propriétaires ayant le statut de RNP n’était pas étonnante, étant donné que, par définition, leur statut juridique au Canada est temporaire (faisant en sorte que l’investissement dans une résidence présente un risque potentiel)^Note . De nombreux RNP sont arrivés au pays avec un visa d’étudiant, limitant ainsi leurs occasions d’emploi (Statistique Canada, 2025b)^Note . De plus, beaucoup de résidents non permanents n’ont pas accumulé suffisamment d’antécédents en matière de travail ou de crédit pour obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une résidence^Note . Les RNP ont également tendance à être plus jeunes que les populations de résidents permanents ou de personnes nées au Canada (Tuey et Bastien, 2023), ce qui limite les capitaux acquis pouvant servir de mise de fonds. À cela peut s’ajouter la facilité relative de choisir une option de location, comparativement au processus souvent plus long et laborieux d’achat et d’occupation d’une propriété résidentielle^Note .

Étant donné que, pour être propriétaire d’une résidence, il faut d’abord être acheteur de cette résidence, il est également utile d’examiner combien de RNP ont acheté une propriété résidentielle en 2021. De plus, même s’il y a nettement moins d’acheteurs que de propriétaires à tout moment, les caractéristiques d’un bassin d’acheteurs, notamment la taille du bassin, les revenus des acheteurs et la volonté de ces derniers à payer, jouent un rôle essentiel dans l’établissement des prix de vente des propriétés. D’autres facteurs entrent également en jeu, comme l’ensemble des propriétés disponibles, les taux d’intérêt en vigueur, l’activité d’investissement et des attentes plus larges du marché.

Le graphique 2 démontre que, en 2021, les parts de RNP parmi les acheteurs d’une résidence variaient de 0,31 % en Colombie-Britannique à 1,58 % au Manitoba^Note . Comme c’était le cas pour les propriétaires de résidence, les RNP ayant acheté une propriété étaient également concentrés dans les grandes RMR de chaque province : ils représentaient 1,48 % des acheteurs à Halifax, 1,88 % des acheteurs à Moncton, 2,32 % des acheteurs à Winnipeg et 0,37 % des acheteurs à Vancouver.

Tableau de données du graphique 2

Tableau de données du graphique 2
Sommaire du tableau
Les données sont présentées selon Province (titres de rangée) et , calculées selon (figurant comme en-tête de colonne).

Province	Pourcentage
Note : Les pourcentages sont relatifs au nombre d’acheteurs dans la province. Les données sur l’achat d’une propriété résidentielle étaient seulement disponibles pour la Nouvelle-Écosse, le Nouveau-Brunswick, le Manitoba et la Colombie-Britannique. Source: Statistics Canada, Canadian Housing Statistics Program, 2022.
Nouvelle-Écosse	1,00
Nouveau-Brunswick	0,78
Manitoba	1,58
Colombie-Britannique	0,31

Un autre aspect pertinent à examiner concerne la prévalence de l’accession à la propriété résidentielle chez les RNP. Parmi ceux qui étaient titulaires d’un permis temporaire valide au début de 2022, 1,64 % des RNP en Ontario et 1,41 % des RNP en Colombie-Britannique étaient propriétaires de leur logement^Note , ce qui indique que l’accession à la propriété était assez rare chez les nouveaux arrivants ayant un statut de résident temporaire. À titre comparatif, 40,3 % des récents résidents permanents ayant obtenu le statut de RP dans les cinq années précédant l’année à l’étude ainsi que 47,8 % des personnes nées au Canada étaient propriétaires de leur logement en Ontario au cours de cette même période^Note .

En conclusion, les RNP représentaient moins de la moitié de 1 % des personnes propriétaires de leur logement, ainsi que moins de 2 % des acheteurs d’une résidence dans les provinces analysées. Par conséquent, la forte croissance du nombre de RNP (comme on le constate de 2022 à 2024) était beaucoup plus susceptible d’influencer le marché locatif que le marché d’accession à la propriété dans le système de logement, étant donné que les RNP avaient tendance à ne pas être propriétaires de leur logement. Parallèlement, la croissance démographique attribuable à la hausse des arrivées de RNP et la demande anticipée plus élevée pour les logements locatifs pourraient avoir avivé l’intérêt des investisseurs pour des propriétés résidentielles au potentiel locatif, ce qui a un effet indirect sur le marché de l’accession à la propriété.

Ces résultats ouvrent la voie à d’autres recherches sur les parcours d’accession à la propriété par de nouveaux arrivants qui ont un statut temporaire à leur arrivée au Canada. De telles recherches pourraient aider à déterminer si une hausse soudaine du nombre de RNP se traduit par une demande accrue à l’accession à la propriété diverses années plus tard, alors qu’une part croissante de ces RNP deviennent des résidents permanents et des citoyens^Note .

Note aux lecteurs

Les données sur lesquelles la présente étude se fonde sont compilées à partir du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) pour l’année de référence 2022 et comprennent les personnes qui étaient propriétaires de leur logement au début de 2022, ainsi que les personnes qui ont acheté une propriété résidentielle à tout moment en 2021. La couverture géographique des propriétaires visés par l’étude inclut toutes les provinces (exception faite de Terre-Neuve-et-Labrador, de la Saskatchewan et du Québec); la couverture géographique des acheteurs d’une résidence se limitait à la Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick et à la Colombie-Britannique. Les données ont été supprimées pour les territoires, en raison des faibles nombres.

Les estimations des résidents non permanents (RNP) qui sont propriétaires de leur logement reposent sur le couplage des données tirées du PSLC et des données du fichier sur les permis des RNP dans la Base de données longitudinales sur l’immigration, jusqu’à la fin de l’année de référence de 2021. Le fichier de permis des RNP inclut tous les permis temporaires (aux fins de travail, d’études, d’asile ou autres raisons) qui ont été délivrés du début de 1980 jusqu’à la fin de 2021. On a considéré que les RNP résidaient dans la province de destination initiale indiquée sur leur plus récent permis.

Dans le cadre du PSLC, on diffuse des données fondées sur les limites géographiques de la classification géographique type de 2021. La base de données du PSLC ne contient pas de renseignements sur les propriétés résidentielles situées dans les réserves.

Définitions

Pour les besoins de cette étude, le terme « résident non permanent » (RNP) désigne toute personne détentrice d’un permis temporaire valide (travail, études, autres) ou ayant demandé le statut de réfugié (demandeurs d’asile, personnes protégées et groupes connexes) en date du 31 décembre 2021. La définition des RNP exclut les personnes dont le plus récent permis a expiré avant le 31 décembre 2021, ou qui avaient reçu la résidence permanente à cette date, mais elle inclut les personnes dont la durée du permis était moins d’un an, notamment les travailleurs étrangers temporaires.

Les propriétaires de leur logement ou propriétaires de résidence sont les personnes qui détenaient une ou plusieurs propriétés résidentielles au début de 2022, à l’exclusion des personnes qui détiennent seulement des terrains vacants. Cette définition inclut seulement les personnes dont le nom figure sur le titre de propriété, et exclut toute autre personne (p. ex. le conjoint) qui habite dans la propriété résidentielle, mais dont le nom ne figure pas sur le titre de propriété.

Les acheteurs d’une résidence ou accédants à la propriété sont les personnes qui détenaient une propriété résidentielle au début de 2022 et qui ont acheté une ou plusieurs propriétés résidentielles dans le cadre d’une vente sur le marché à tout moment au cours de 2021. Une vente sur le marché désigne une transaction sans lien de dépendance où toutes les parties agissent de façon indépendante sans s’influencer mutuellement.

Les RNP propriétaires sont des résidents non permanents qui détenaient une propriété au début de 2022.

Les RNP acheteurs sont des résidents non permanents qui ont acheté une propriété résidentielle à tout moment en 2021.

Références

Champagne, Julien, Erik Ens, Xing Guo, Olena Kostyshyna, Alexander Lam, Corinne Luu, Sarah Miller, Patrick Sabourin, Joshua Slive, Temel Taskin, Jaime Trujillo et Shu Lin Wee. 2023. Évaluation des effets de la hausse de l’immigration sur l’économie et l’inflation au Canada, Note analytique du personnel, décembre 2023, n^o 2023-17, Banque du Canada, https://www.banqueducanada.ca/wp-content/uploads/2023/12/san2023-17fr.pdf.

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Tuey, Catherine, et Nicolas Bastien. 2023. « Résidents non permanents au Canada : un portrait d’une population croissante à partir du Recensement de 2021 », Regards sur la société canadienne, produit n^o 75-006-X au catalogue de Statistique Canada, https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/75-006-x/2023001/article/00006-fra.htm.