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Concept d’accédant à la propriété : note de référence technique

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par Zheren Hu, Centre de la statistique du revenu et du bien-être socioéconomique

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1. Introduction

Plus des deux tiers des ménages étaient propriétaires de leur résidence en 2018, et les taux de propriété sont demeurés assez stables depuis 2006, après une longue période d’augmentation constante.

Le taux de propriété est stable, mais des changements sur le marché du logement surviennent et ont des répercussions sur la propriété du logement. L’augmentation des prix des maisons sur certains marchés au cours de la dernière décennie, les modifications aux règles de souscription aux prêts hypothécaires ainsi que l’évolution du parc de logements vers la construction de logements multifamiliaux s’inscrivent parmi les facteurs qui ont des incidences sur les personnes qui peuvent accéder à la propriété.

Dans le cadre de l’Enquête canadienne sur le logement (ECL), de nouvelles données sur les accédants à la propriété sont disponibles. Ces données fournissent des renseignements permettant de mieux comprendre la façon dont le marché du logement en constante évolution influe sur les nouveaux accédants à la propriété.

La présente note définit le concept d’accédant à la propriété, employé dans l’infographie de l’ECL Les accédants à la propriété au Canada, 2018. Elle comprend aussi la méthodologie utilisée pour déterminer les accédants à la propriété et fournit une analyse de sensibilité relevant d’autres méthodologies.

2. Définition

Pour les estimations sur les accédants à la propriété de l'ECL, incluant ceux de l'infographie de 2018, incluant ceux de l'inforgraphie>Les accédants à la propriété au Canada, 2018, « accédant à la propriété » renvoie à une personne qui a acheté une propriété pour y vivre au cours des cinq années précédant la date de référence et qui n’était pas propriétaire de son logement avant l’achat. Un ménage est classé comme accédant à la propriété si l’acheteur et, le cas échéant, le conjoint marié ou de fait cohabitant sont tous deux accédants à la propriété au moment de l’achat.

Le concept d’accédant à la propriété permet de faire la distinction entre les ménages propriétaires qui sont récemment devenus propriétaires pour la première fois et les autres ménages (ménages propriétaires depuis plus de cinq ans ou ménages locataires).

3. Méthodologie et analyse

On classe les ménages comme accédants à la propriété dans l’ECL soit selon les réponses qu’ils donnent à l’enquête ou selon les renseignements fournis dans les données fiscales administratives couplées. Plus précisément, les ménages sont classés comme accédants à la propriété s’ils possèdent leur logement actuel et répondent à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

• la personne de référence^Note  a indiqué dans l’enquête que le ménage avait déménagé au cours des cinq dernières années et que, auparavant, il louait un logement ou n’avait pas de loyer à payer; ou

• la personne de référence ou son époux (au moment de l’achat de la maison) a eu recours à des incitatifs fiscaux pour les accédants à la propriété entre 2014 et 2017 — selon les données administratives couplées.

Cette méthodologie est fondée sur la définition fournie à la section 2. Des renseignements supplémentaires au sujet de cette méthodologie se trouvent à la section 3.1.

Les données qui ont peu d’incidences sur les estimations présentent des limites. La section 3.2 fournit plus de détails sur ces limites.

D’autres définitions des accédants à la propriété sont aussi possibles. La section 3.3 fournit une analyse de sensibilité pour montrer la façon dont les estimations changent lorsque la définition est modifiée. Plus particulièrement, nous étudions la façon dont les estimations sélectionnées changent si :

• différentes personnes du ménage autres que la personne de référence, comme un locataire ou un parent, sont comprises dans l’étude du ménage pour déterminer s’il s’agit d’un ménage accédant à la propriété;
• seules les données administratives sont utilisées, et non les réponses à l’enquête ou vice versa;
• une période différente est considérée pour les accédants à la propriété, au lieu des cinq dernières années.

3.1 Détermination des accédants à la propriété

Données d’enquête sur les changements de mode d’occupation du logement

Le premier élément d’information dans l’ECL permettant de déterminer un accédant à la propriété est une réponse à l’enquête qui indique que la personne de référence est passée, lors de son dernier déménagement, de locataire (ou n’ayant pas de loyer à payer) à propriétaire. Puisque le ménage n’était pas propriétaire d’un logement avant d’habiter son logement actuel, on considère le ménage comme un accédant à la propriété.

Dans l’ECL, la personne de référence devait déclarer son mode d’occupation actuel et son statut d’occupation précédent, en plus d’indiquer le moment du dernier déménagement du ménage. Ces questions permettent de déduire le moment où les propriétaires sont devenus des accédants à la propriété. Le tableau suivant présente le nombre d’accédants à la propriété déterminé en fonction des renseignements d’enquête, qui ont été classés selon la période où le dernier déménagement a eu lieu.

Données fiscales administratives concernant les incitatifs offerts aux accédants à la propriété

Le deuxième élément d’information dans l’ECL qui sert à déterminer les accédants à la propriété provient des données fiscales administratives couplées (Fichier des familles T1). Le Fichier des familles T1^Note  couplé contient des renseignements qui permettent de déterminer si une personne a eu recours à des incitatifs fiscaux pour les accédants à la propriété. Les personnes qui demandent des incitatifs fiscaux doivent répondre aux critères d’admissibilité de l’Agence du revenu du Canada (ARC) pour être considérées comme des accédants à la propriété.

Pour être admissible aux incitatifs fiscaux pour les accédants à la propriété, le propriétaire et le conjoint marié ou de fait ne doivent pas avoir habité dans une autre maison qu’ils possédaient au cours des quatre années précédentes et doivent avoir l’intention de vivre dans cette nouvelle maison pendant l’année suivant l’achat.

En 2018, il existait deux programmes d’incitatifs fiscaux^Note  pour les accédants à la propriété admissibles :

1. Le Montant d’accession à la propriété (MAP) est un crédit d’impôt non remboursable de 5 000 $ que le particulier ou son conjoint peut demander dans l’année suivant l’achat de leur maison. Ce programme a été instauré en 2009.
2. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) autorise le particulier et son conjoint à retirer jusqu’à 25 000 $ de chacun de leur régime enregistré d’épargne-retraite (50 000 $ pour le couple) pour financer l’achat d’une maison admissible. Ce programme a été instauré en 1992.

Le tableau suivant présente le taux de couplage des ménages visés par l’ECL et leur utilisation du programme fiscal selon l’année d’imposition. Les données administratives sont couplées aux réponses recueillies dans le cadre de l’ECL. L’impossibilité de coupler les répondants de l’enquête aux données fiscales a donc une incidence sur la disponibilité des données. Par conséquent, pour environ 15 % à 20 % des ménages, il n’est pas possible de déterminer si le ménage a eu recours ou non à un incitatif fiscal entre 2009 et 2017.

Regrouper les renseignements de l’enquête et les données administratives

Les deux éléments d’information décrits ci-dessus servent à déterminer les accédants à la propriété dans l’ECL. Cette approche contribue à atténuer les incidences des limites des données de chaque source de renseignements. Par exemple, les renseignements de l’enquête ne font état que du dernier déménagement. Les données administratives présentent des limites lorsqu’il est impossible de lier les répondants à l’ECL aux dossiers fiscaux, et lorsque les renseignements ne sont pas encore disponibles pour l’année de référence de 2018. Des renseignements supplémentaires sur les limites des données se trouvent à la section 3.2.

Le tableau suivant décrit le nombre d’accédants à la propriété déterminés lorsque les renseignements de l’enquête et les données administratives sont utilisés. Dans l’ensemble, parmi les 14 790 400 de ménages, 1 340 800 sont des accédants à la propriété au cours des cinq années précédant l’année de référence de l’ECL de 2018.

3.2 Limites des données

L’une des limites des données de l’enquête est que celle-ci rend compte d’un changement de mode d’occupation du logement seulement pour le dernier déménagement. À titre de précision, si un ménage est passé de locataire à propriétaire dans un déménagement antérieur (toujours au cours des cinq années précédentes), le ménage ne serait pas classé comme accédant à la propriété.

Le tableau suivant décrit le nombre de ménages qui sont classés comme accédants à la propriété en fonction des données fiscales administratives, mais qui ne sont pas des accédants à la propriété selon les renseignements de l’enquête. Les nombres élevés de 2014, par rapport à ceux de 2017, pourraient correspondre à la limite des données décrite ci-dessus. Cette limite est atténuée en utilisant à la fois les renseignements de l’enquête et les renseignements fiscaux.

Les limites relatives aux données administratives comprennent : a) l’impossibilité de coupler certains enregistrements d’enquête à des données administratives; b) les données de l’année d’imposition de référence de 2018 n’étaient pas disponibles au moment de la réalisation de l’analyse; c) certains accédants à la propriété n’ont pas demandé d’incitatifs fiscaux (comme dans le cas où ils ne connaissaient pas ces incitatifs). Dans chacun de ces cas, l’utilisation des données administratives seulement omettrait un accédant à la propriété.

Le tableau suivant décrit le nombre de ménages qui sont classés comme accédants à la propriété selon les renseignements de l’enquête, mais qui ne sont pas des accédants à la propriété selon les renseignements fiscaux. Un grand nombre d’accédants à la propriété ayant acheté leur maison au cours de l’année n’ont pas eu recours à des programmes d’incitatifs fiscaux (en raison de la limite liée au fait de ne pas avoir de données administratives pour l’année d’imposition de référence de 2018). Le nombre d’accédants à la propriété qui ont acheté leur maison au cours de la deuxième à la cinquième année et qui n’ont pas eu recours aux programmes d’incitatifs fiscaux est élevé, lui aussi. Cette différence pourrait être attribuable au fait que les ménages admissibles n’ont pas eu recours aux incitatifs fiscaux, que leurs renseignements n’ont pas été couplés à l’ECL ou qu’ils ne répondaient pas à tous les critères d’admissibilité aux incitatifs fiscaux.

3.3 Analyse de sensibilité

La présente section fournit l’analyse qui sert à indiquer la façon dont les estimations peuvent changer si la définition d’un accédant à la propriété est différente que celle décrite à la section 2.

Quels membres du ménage à considérer au moment de classer les ménages comme accédants à la propriété

Pour les estimations sur les accédants à la propriété de l'ECL, les ménages sont classés comme accédants à la propriété en fonction des renseignements de l’enquête et des renseignements fiscaux des personnes de référence seulement et de leur conjoint marié ou de fait cohabitant au moment de l’achat.

On n’utilise pas de renseignements sur d’autres membres du ménage (comme les chambreurs) ou sur des conjoints au moment où ils n’étaient pas en couple. Pour illustrer l’incidence de ce qui précède, le répondant peut ne pas avoir été un accédant à la propriété au cours des cinq dernières années, mais un chambreur dans le ménage peut avoir été un accédant à la propriété.

Le tableau suivant décrit le nombre d’accédants à la propriété déterminés au moyen des renseignements fiscaux de différents membres du ménage. Les renseignements de l’enquête relatifs à l’accession à la propriété ne sont pas disponibles pour des membres du ménage autres que le répondant. Toutefois, des renseignements fiscaux sont disponibles.

Lorsque les renseignements fiscaux du conjoint du répondant sont compris dans l’analyse, les estimations augmentent un peu, pourvu que le conjoint ait été présent au moment de l’achat, que ses renseignements soient déjà compris dans l’analyse et qu’ils rendent compte du même achat.

Lorsque d’autres membres du ménage sont compris dans l’analyse, les estimations augmentent d’environ 12 % au cours des quatre années.

Utilisation de renseignements provenant seulement des données fiscales administratives, et non des renseignements de l’enquête (ou vice versa)

En raison des limites décrites à la section 3.2, les estimations sur les accédants à la propriété de l'ECL sont dérivées à la fois des renseignements d’enquête et des renseignements fiscaux administratifs. De plus, pour les données fiscales administratives, on utilise les renseignements sur les deux incitatifs fiscaux (au lieu d’un seul). Cette approche contribue à atténuer les incidences des limites des données.

D’autres estimations des accédants à la propriété peuvent être fondées seulement sur les données administratives pour l’un ou l’autre des crédits fiscaux. Ces estimations seront différentes des résultats de l’ECL. Le tableau suivant décrit les estimations des ménages qui sont des accédants à la propriété lorsque différentes sources de renseignements sont utilisées.

Nombre d’années à considérer pour classer les accédants à la propriété

Pour les estimations sur les accédants à la propriété de l'ECL, on a analysé les accédants à la propriété au cours des cinq dernières années. La période qui comprend les cinq dernières années a été utilisée pour disposer d’un échantillon suffisant pour mener l’analyse et représenter les récents accédants à la propriété.

On aurait pu utiliser une période plus courte, mais l’échantillon aurait été plus faible pour mener l’analyse. Le tableau suivant décrit certaines caractéristiques des accédants à la propriété lorsque différentes périodes sont utilisées dans leur définition.