Regards sur la société canadienne
Accession à la propriété, dette hypothécaire et types d’hypothèque des familles canadiennes

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par Sharanjit Uppal

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Introduction

Au cours des dernières années, un grand nombre de recherches ont porté sur les niveaux d’endettement des familles et sur l’augmentation de la dette^Note  . La majeure partie de la hausse de la dette totale est attribuable à la dette hypothécaire, et l’augmentation de la dette hypothécaire peut être attribuée à deux facteurs. Le premier facteur est la hausse rapide du prix des logements. Selon l’Indice des prix des propriétés mensuel publié par l’Association canadienne de l’immeuble, le prix des logements s’est accru de 109 % (valeur nominale) de janvier 2005 à décembre 2016^Note  . En comparaison, au cours de cette période, l’Indice des prix à la consommation (IPC) a affiché une augmentation globale des prix de 22 %^Note  . Le deuxième facteur est les taux d’intérêt hypothécaire, qui ont affiché des niveaux historiquement faibles pendant la majorité de la dernière décennie, ce qui a eu comme incidence de réduire les coûts d’emprunt et d’inciter les familles à contracter de nouvelles hypothèques ou des hypothèques plus élevées^Note  .

Il est possible que ces taux hypothécaires historiquement faibles augmentent alors que la Banque du Canada normalise la politique monétaire. Comme la dette hypothécaire est élevée, il est à craindre que certains ménages ne soient pas en mesure d’absorber la hausse du taux d’intérêt. L’effet à court terme que peut entraîner une hausse du taux d’intérêt dépend en partie du type de taux hypothécaire de la dette. Si le taux hypothécaire est fixe, une hausse du taux n’aura pas d’incidence immédiate sur les versements hypothécaires ni sur le montant qui reste à payer jusqu’à ce que la durée du prêt soit écoulée. Cependant, si le taux est variable, une hausse du taux aura l’une des conséquences suivantes, selon le type d’entente : (1) la hausse entraînera une augmentation immédiate du paiement ou une augmentation du paiement dès que le taux d’intérêt aura atteint un certain seuil; ou (2) elle ne changera pas le montant du paiement, mais elle aura pour effet de diminuer le remboursement du capital et d’augmenter l’intérêt accumulé. Même les familles ayant un taux hypothécaire fixe pourraient subir les répercussions liées à la hausse du taux d’intérêt, par exemple si elles ne sont pas préparées à la possibilité de devoir payer des taux d’intérêt plus élevés lorsque la durée du prêt hypothécaire sera écoulée. À la lumière de ces constatations, il est pertinent de mener une étude sur l’accession à la propriété, la dette hypothécaire actuelle et les types de taux hypothécaires.

Bien que l’on puisse trouver des exemples d’études canadiennes portant sur l’accession à la propriété et la dette hypothécaire dans la littérature^Note  , on retrouve peu d’informations au sujet des types de taux hypothécaires selon la région ou selon le type de famille. Pour la première fois, l’Enquête sur la sécurité financière de 2016 (ESF) a récolté des informations auprès des familles au sujet du type de taux utilisé pour la dette hypothécaire de leur résidence principale (voir la section « Sources de données, méthodes et définitions »).

La première partie du présent article traite des taux d’accession à la propriété selon les caractéristiques des familles, examine les familles qui ont remboursé leur hypothèque, et le montant dû par les familles qui détiennent un prêt hypothécaire. Dans la deuxième partie, les caractéristiques familiales associées aux divers types de taux hypothécaires seront examinées. Dans la mesure du possible, des comparaisons au fil du temps seront effectuées.

En 2016, plus de 6 familles sur 10 étaient propriétaires de leur résidence principale

En 2016, 63 % des familles canadiennes étaient propriétaires de leur résidence principale, en légère hausse par rapport à la proportion de 60 % enregistrée en 1999 (tableau 1)^Note Note  . Cette augmentation est presque entièrement attribuable à un changement démographique — la population canadienne prend de l’âge et les personnes faisant partie des segments âgés de la population sont plus susceptibles de posséder leur résidence^Note  .

Les immigrants récents (qui ont immigré au cours des cinq années précédant la tenue de l’enquête) ont enregistré la plus importante hausse de l’accès à la propriété^Note  . Le taux d’accession à la propriété chez ce groupe est passé de 17 % en 1999 à 39 % en 2016. Les immigrants établis (qui ont immigré plus de cinq ans avant la tenue de l’enquête) ont aussi enregistré une hausse notable (6 points de pourcentage).

Le taux d’accession à la propriété des familles dont le soutien économique principal était titulaire d’un certificat d’études postsecondaires non universitaires a augmenté de 6 points de pourcentage. En revanche, le taux de personnes ayant un niveau de scolarité moins élevé (c.-à-d. celles qui n’ont pas terminé leurs études secondaires) a diminué de 5 points de pourcentage. Les familles des deux quintiles de revenu supérieurs ont aussi affiché une hausse significative du taux d’accession à la propriété (4 points de pourcentage et 7 points de pourcentage, respectivement), tout comme les personnes seules^Note  (6 points de pourcentage) et celles qui respectaient un budget familial (4 points de pourcentage). À l’échelle régionale, aucune variation statistiquement significative n’a été observée relativement à l’accession à la propriété.

On observe un lien évident entre l’accession à la propriété et l’âge, principalement en raison du fait que l’accession à la propriété est un phénomène qui varie en fonction du cycle de vie. Les personnes plus jeunes (moins de 35 ans) sont moins susceptibles d’être propriétaires d’une résidence, car elles sont nombreuses à être encore à l’école ou à avoir obtenu leur diplôme récemment et à épargner de l’argent pour faire une mise de fonds. Le taux d’accession à la propriété est plus élevé chez les personnes d’âge moyen (45 à 64 ans); en 2016, le taux d’accession à la propriété était de 71 % au sein des familles dont le soutien économique principal était âgé de 45 à 54 ans, et de 78 % au sein de celles dont il était âgé de 55 à 64 ans.

Le taux d’accession à la propriété était plus élevé chez les familles dont le soutien économique principal avait un niveau de scolarité supérieur à un diplôme d’études secondaires (principalement en raison du fait que les personnes plus scolarisées gagnent un revenu supérieur). Les familles comptant un couple étaient plus susceptibles de posséder leur résidence que les parents seuls et les personnes seules. Les familles dont le soutien économique principal travaillait à son compte étaient plus susceptibles d’être propriétaires de leur résidence que les familles d’employés salariés et les personnes inactives sur le marché du travail. Malgré la hausse importante des taux d’accession à la propriété des immigrants récents, ces derniers sont demeurés moins susceptibles d’être propriétaires de leur résidence que les immigrants établis et les personnes nées au Canada. Comme on pouvait s’y attendre, les familles du quintile de revenu le plus élevé étaient plus susceptibles d’être propriétaires de leur résidence que celles du quintile inférieur.

Certains facteurs comportementaux sur le plan financier peuvent aussi être liés à l’accession à la propriété. Dans l’ESF de 2016, des questions liées au comportement financier visaient à recueillir des données sur les familles qui respectaient un budget familial, avaient contracté un prêt sur salaire au cours des trois années précédentes, et si un membre de la famille avait déjà déclaré faillite ou fait une proposition formelle ou des arrangements financiers informels avec les créanciers. Des informations ont également été récoltées au sujet des paiements effectués sur des soldes des cartes de crédit.^Note  Les familles qui remboursaient la totalité des soldes mensuels de leurs cartes de crédit étaient plus susceptibles d’être propriétaires de leur résidence. Cependant, une association négative a été établie entre l’instabilité financière (le fait d’avoir déclaré faillite ou d’avoir pris des arrangements formels ou informels, ou encore d’avoir contracté un prêt sur salaire) et l’accession à la propriété. Le fait de déclarer faillite ou de faire des propositions formelles aux créanciers peut rendre plus difficile l’obtention d’un crédit auprès d’une institution financière, tandis que le fait d’avoir contracté un prêt sur salaire reflèterait un faible niveau de ressources financières et, par conséquent, une capacité moindre de faire une mise de fonds.

Certaines variations sur le plan de l’accession à la propriété ont été observées à l’échelle régionale. Les familles vivant à Montréal (51 %) étaient les moins susceptibles d’être propriétaires de leur résidence, tandis que celles vivant à Terre-Neuve-et-Labrador (74 %) et dans les régions du Manitoba autres que Winnipeg (78 %) étaient les plus susceptibles de l’être.

Étant donné les corrélations possibles entre les diverses caractéristiques personnelles, une régression logistique a été estimée afin de calculer les probabilités prédites pour l’accession à la propriété. Le fait de neutraliser diverses caractéristiques a modifié certaines des conclusions fondées sur des statistiques descriptives. La probabilité prédite d’être propriétaire d’une résidence était maintenant supérieure chez les personnes de 65 ans et plus (0,75), comparativement aux personnes de 45 à 54 ans (0,63) et aux personnes de 25 à 34 ans (0,46) (tableau 2). Les personnes âgées sont plus susceptibles d’avoir des niveaux de scolarité moins élevés, d’être seules et d’appartenir aux quintiles de revenu inférieurs — des caractéristiques qui sont associées à des taux inférieurs d’accession à la propriété.

Avec l’intégration des caractéristiques comportementales sur le plan financier au modèle, le résultat lié aux études universitaires devient statistiquement non significatif. On constate donc une association positive entre les études universitaires et l’accession à la propriété en raison de l’incidence que les études universitaires ont sur le comportement financier. Autrement dit, on observe une association positive entre les études universitaires et les comportements financiers positifs ou prudents, lesquels ont une association positive avec l’accession à la propriété.

La probabilité d’être propriétaire d’une résidence chez les familles vivant dans les provinces de l’Atlantique étaient parmi les plus élevées (0,66 à 0,73). De plus, les régions situées à l’extérieur des grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) dans le reste du Canada affichaient des taux d’accession à la propriété plus élevés. Les régions situées à l’extérieur des RMR affichent habituellement des taux d’accession à la propriété plus élevés pour deux raisons : les prix des maisons sont relativement moins élevés et peu d’unités de location sont disponibles. Enfin, la probabilité d’être propriétaire d’une résidence à Montréal (0,54) était la plus faible de toutes les régions. Le faible taux d’accession à la propriété à Montréal (et au Québec en général) peut être attribué aux coûts de logement favorables à la location plutôt qu’à l’achat^Note  .

En 2016, plus de 4 familles sur 10 avaient entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence principale

En 2016, 43 % des propriétaires d’une résidence n’avaient aucune dette hypothécaire sur leur résidence principale; autrement dit, ils avaient entièrement remboursé l’hypothèque de leur maison. Cependant, cette proportion variait selon diverses caractéristiques, plus particulièrement l’âge. Cela n’est pas surprenant puisque la dette hypothécaire implique généralement des montants élevés qui sont engagés à un âge relativement jeune afin d’être en mesure de payer une maison, et ces montants sont ensuite remboursés lentement au fil du temps.

C’est pourquoi il n’est pas surprenant de constater que les personnes âgées sont plus susceptibles d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence. En 2016, plus de 8 familles sur 10 dont le soutien économique principal était âgé de 65 ans et plus avaient entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence, comparativement à moins de 1 famille sur 10 dont le soutien économique principal était âgé de 25 à 34 ans. Toutefois, d’autres caractéristiques sont également associées au fait de n’avoir aucune dette hypothécaire. On peut examiner ces caractéristiques dans un modèle de régression tenant compte de l’âge et dont les résultats sont exprimés au moyen de probabilités prédites (tableau 3).

Les couples ayant des enfants étaient moins susceptibles d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur maison (0,35) que les personnes seules (0,44)^Note  . Cela est probablement attribuable au fait qu’ils ont plus de responsabilités financières, compte tenu de la présence d’enfants. Les couples ayant des enfants ont aussi tendance à avoir des maisons plus grandes, lesquelles coûtent plus cher. En revanche, les personnes inactives sur le marché du travail (0,54) étaient plus susceptibles d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur maison que les personnes actives sur le marché du travail. Ce résultat n’est pas nécessairement surprenant, puisque le groupe de personnes inactives sur le marché du travail comprend les retraités et les personnes qui continuent souvent de travailler jusqu’à ce que toutes leurs dettes soient remboursées^Note  .

Les immigrants récents et établis affichaient une plus faible probabilité d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur maison (0,34 et 0,39, respectivement) que les personnes nées au Canada (0,44). Les résultats associés aux variables de comportement financier montrent que la probabilité d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence était supérieure chez les personnes qui remboursaient le solde total de leurs cartes de crédit et chez celles qui n’avaient jamais déclaré faillite.

Les résultats n’ont pas révélé beaucoup de variations d’une région à l’autre, car la plupart des probabilités n’étaient pas statistiquement différentes de la région de référence (Toronto). Cependant, les propriétaires d’une résidence à Terre-Neuve-et-Labrador et en Saskatchewan, sauf à Regina ou Saskatoon, étaient plus susceptibles d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence que les propriétaires à Toronto. En revanche, les propriétaires d’une résidence à Montréal et en Colombie-Britannique, sauf à Vancouver, étaient moins susceptibles d’avoir entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence.

Il importe aussi d’examiner les variations au fil du temps. De 1999 à 2016, la proportion de familles qui ont entièrement remboursé leur hypothèque est passée de 46 % à 43 %. Ce recul s’est produit dans un contexte de vieillissement de la population. Les gens plus âgés affichent généralement des taux supérieurs, car ces derniers sont plus susceptibles d’avoir entièrement remboursé leur hypothèque. Le vieillissement de la population a ralenti le recul de la proportion de propriétaires qui avaient entièrement remboursé la totalité de leur hypothèque. Si la structure par âge était restée la même qu’en 1999, la baisse de la proportion des familles ayant entièrement remboursé leur dette hypothécaire aurait été significativement plus importante, car celle-ci serait passée de 46 % en 1999 à 36 % en 2016.

De 1999 à 2016, presque tous les groupes ont affiché une baisse de la proportion de propriétaires qui avaient entièrement remboursé leur hypothèque. Cependant, l’ampleur de la baisse variait selon les caractéristiques des familles. Le recul a été relativement important chez les familles dont le soutien économique principal était âgé de 35 à 64 ans — une baisse de 11 à 12 points de pourcentage. Le groupe d’âge le plus jeune, les personnes de 25 à 34 ans, a enregistré une baisse de 4 points de pourcentage (tableau 4).

Le recul de la proportion de propriétaires d’une résidence qui avaient entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence principale était environ de 5 à 6 points de pourcentage pour les trois quintiles de revenu inférieurs. La proportion de propriétaires ayant entièrement remboursé l’hypothèque de leur résidence n’a pas changé pour les deux quintiles de revenu supérieurs. D’autres groupes ayant affiché une baisse significative de cette proportion sont les couples ayant des enfants (12 points de pourcentage) et les couples sans enfants (5 points de pourcentage), les autres types de famille (15 points de pourcentage), les immigrants établis (8 points de pourcentage), les propriétaires de maison inactifs sur le marché du travail (6 points de pourcentage) et les propriétaires de maison qui ne respectaient pas de budget familial (7 points de pourcentage). À l’échelle régionale, des reculs significatifs ont été enregistrés à Terre-Neuve-et-Labrador (14 points de pourcentage), à Winnipeg (11 points de pourcentage), à Edmonton (10 points de pourcentage) et dans les régions de la Saskatchewan autres que Regina et Saskatoon (13 points de pourcentage).

De 2012 à 2016, la hausse de la dette totale était entièrement attribuable à la dette hypothécaire

La dette hypothécaire constitue la majorité de la dette totale d’une famille. En 2016, elle représentait 81 % de la dette totale des familles canadiennes, en hausse par rapport à 77 % en 1999^Note  . De 1999 à 2016, la dette totale moyenne des familles a plus que doublé, laquelle est passée de 75 300 $ à 162 400 $ en dollars de 2016^Note  . Au cours de cette période, la dette hypothécaire moyenne a augmenté pour passer de 58 200 $ à 131 100 $, ce qui représente une hausse de 125 %. La dette de consommation a aussi augmenté, mais à un rythme plus lent (17 000 $ à 31 300 $)^Note  . Par conséquent, la majeure partie de la hausse de la dette totale s’explique par l’augmentation de la dette hypothécaire.

En fait, la dette hypothécaire a compté pour 84 % de la hausse de la dette totale de 1999 à 2016. Il est intéressant de noter que la part de la dette totale qui revient à la dette hypothécaire a contribué de manière plus significative à l’augmentation de la dette totale au cours des dernières années. De 1999 à 2005, 68 % de la hausse de la dette totale était attribuable à la hausse de la dette hypothécaire (graphique 1), puis elle a de nouveau augmenté pour atteindre 82 % de 2005 à 2012, et 100 % de 2012 à 2016. La dette de consommation moyenne est demeurée stable de 2012 à 2016 (31 300 $).

La dette hypothécaire sur la résidence principale a doublé de 1999 à 2016

Chez les propriétaires de résidence qui avaient une hypothèque, la dette hypothécaire médiane était de 180 000 $ en 2016 (tableau 5)^Note  . Comme on pouvait s’y attendre, le niveau d’endettement hypothécaire diminue avec l’âge. La dette hypothécaire médiane des familles dont le soutien économique principal était âgé de 25 à 44 ans était le double de celles dont le soutien économique principal était âgé de 65 ans et plus. Le fait que la dette hypothécaire soit plus élevée au sein du groupe d’âge moyen correspond à la théorie de l’accumulation de l’actif pendant le cycle de vie.

Les familles dont le soutien économique principal était titulaire d’un diplôme universitaire avaient une dette hypothécaire plus de deux fois supérieure à celle des familles dont le soutien économique principal n’avait pas terminé ses études secondaires. Les personnes ayant des études universitaires gagnent habituellement un revenu supérieur, ce qui leur permet d’avoir un meilleur accès au crédit.

La dette hypothécaire variait également selon la répartition des revenus. Le niveau d’endettement hypothécaire médian des familles se situant dans le quintile de revenu supérieur était de 228 000 $, comparativement à 145 000 $ chez les familles se situant dans le quintile inférieur. La dette hypothécaire était plus élevée chez les immigrants récents et établis (293 000 $ et 230 000 $, respectivement) que chez les personnes nées au Canada (158 600 $). Parmi les types de famille, les couples ayant des enfants (205 000 $) avaient le plus de dettes hypothécaires, et les personnes seules (135 000 $) en avaient le moins.

Les propriétaires d’une résidence qui n’avaient pas contracté de prêt sur salaire au cours des trois années précédentes et ceux qui n’avaient jamais déclaré faillite ou fait de proposition formelle ou d’arrangements financiers informels avec des créanciers affichaient des niveaux d’endettement hypothécaire supérieurs, ce qui reflète une meilleure capacité d’obtenir du crédit.

À l’échelle régionale, les familles vivant à Toronto (280 000 $), à Vancouver (266 000 $), à Calgary (260 000 $) et à Edmonton (250 000 $) affichaient les niveaux d’endettement hypothécaire médians les plus élevés. Ces marchés sont parmi les plus coûteux au pays. Les propriétaires vivant au Nouveau-Brunswick (89 000 $) et à l’Île-du-Prince-Édouard (80 700 $), où les prix du logement sont plus bas, affichaient la dette hypothécaire médiane la plus faible.

De 1999 à 2016, la dette hypothécaire a doublé pour passer de 91 900 $ à 180 000 $ en dollars de 2016. Cela n’est pas surprenant, compte tenu du fait que les prix des logements ont presque doublé au Canada de 2005 à 2016. La dette hypothécaire a augmenté de manière significative dans tous les groupes, mais des différences ont été observées d’un groupe à l’autre. Parmi tous les groupes d’âge, les familles dont le soutien économique principal était âgé de 45 à 54 ans ont enregistré la hausse en pourcentage la plus importante de la dette hypothécaire (121 %, ou 95 200 $), suivies de celles dont le soutien économique principal était âgé de 35 à 44 ans (107 %, ou 103 200 $).

La dette hypothécaire médiane a plus que doublé chez les familles des deux quintiles de revenu inférieurs et chez les familles du quintile de revenu supérieur. Des hausses relativement importantes de la dette hypothécaire ont aussi été observées chez les couples ayant des enfants (112 %, ou 108 200 $) et les familles monoparentales (109 %, ou 86 200 $). Les propriétaires vivant dans les Prairies ont affiché les hausses en pourcentage les plus marquées, et les propriétaires vivant à l’Île-du-Prince-Édouard ont été les seuls à ne pas enregistrer de hausse significative de la dette hypothécaire médiane au cours de cette période.

Près des trois quarts des familles avaient une hypothèque à taux fixe en 2016

Compte tenu de l’importance relative plus élevée de la dette hypothécaire chez les familles canadiennes, il est aussi important d’examiner la façon dont les Canadiens financent cette dette. Pour la première fois, l’ESF de 2016 a permis de recueillir des renseignements sur le type de taux hypothécaire sélectionné par les Canadiens sur leur résidence principale : taux hypothécaire fixe, taux hypothécaire variable ou combinaison des deux.

Les propriétaires d’une résidence peuvent décider de choisir un taux variable pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas (et donc  de paiements d’hypothèque moins élevés), même si cela signifie qu’ils s’exposent à un risque plus élevé que le taux augmente dans un proche avenir. D’autres peuvent choisir un taux fixe, car ils sont plus averses au risque. Ces choix dépendent de l’écart entre le taux fixe et le taux variable, et du type de produits hypothécaires offerts par les institutions financières pour différentes périodes d’amortissement. L’ESF n’a pas recueilli de données sur les raisons qui ont poussé les répondants à choisir un taux variable, un taux fixe ou une combinaison des deux. Par conséquent, la section ci-dessous se limite à une analyse des types de taux hypothécaires selon les caractéristiques des familles.

Au Canada, la majorité des propriétaires d’une résidence ayant une hypothèque ont un taux hypothécaire fixe^Note  . Environ 74 % avaient un taux hypothécaire fixe, tandis que 21 % avaient un taux variable, et 5 % avaient une combinaison des deux (tableau 6)^Note  . Les familles du groupe d’âge le plus jeune (19 à 24 ans) étaient les moins susceptibles d’avoir un taux hypothécaire fixe (63 %)^Note  . Les familles des groupes d’âge de 25 à 34 ans (80 %) et de 65 ans et plus (79 %) étaient les plus susceptibles d’avoir un taux hypothécaire fixe. Parmi les groupes d’âge restants, environ 72 % avaient un taux hypothécaire fixe.

Les propriétaires n’ayant plus que quelques années avant le remboursement de leur hypothèque étaient moins susceptibles d’avoir un taux fixe que ceux dont la période d’amortissement restante était plus longue. Chez les personnes ayant déclaré avoir besoin d’au moins 25 ans pour rembourser entièrement leur hypothèque, 83 % avaient un taux fixe, comparativement à 68 % chez celles à qui il restait de 6 à 10 ans à payer, et à 74 % chez celles à qui il restait de 0 à 5 ans à payer.

Un modèle a été estimé pour examiner les caractéristiques des familles qui étaient plus (ou moins) susceptibles de choisir un taux hypothécaire fixe plutôt qu’un taux hypothécaire variable^Note  . Cette analyse ne vise pas à estimer un modèle pour les choix d’hypothèque, mais à savoir quels types de familles sont susceptibles d’avoir un type particulier de taux hypothécaire.

Les résultats selon l’âge révèlent que les familles plus jeunes (19 à 24 ans) étaient moins susceptibles que les familles dont le soutien économique principal était âgé de 25 à 34 ans d’avoir un taux hypothécaire fixe, mais les différences entre les autres groupes d’âge étaient statistiquement non significatives (tableau 7). Les couples ayant des enfants (avec une probabilité prédite de 0,72) et les autres types de famille (0,71) étaient moins susceptibles d’avoir un taux fixe que les personnes seules (0,80).

Les familles des quatrième et cinquième quintiles de revenu étaient moins susceptibles d’avoir une hypothèque à taux fixe que celles du quintile inférieur. De plus, les familles dont le soutien économique principal travaillait à son compte étaient moins susceptibles d’avoir un taux fixe que les familles dont le soutien économique principal était un employé salarié.

Alors qu’aucun lien n’a été établi entre le montant de la dette hypothécaire impayée et le type de taux hypothécaire, il en est autrement de la période d’amortissement^Note  . Comparativement aux personnes qui rembourseront le solde total de leur hypothèque d’ici 6 à 10 ans (0,69), les propriétaires qui la rembourseront d’ici 0 à 5 ans (0,75), 21 à 25 ans (0,78) et plus de 25 ans (0,83) étaient plus susceptibles d’avoir une hypothèque à taux fixe^Note  . Les résultats pour les propriétaires qui rembourseront leur hypothèque d’ici 11 à 20 ans étaient statistiquement non significatifs. Puisqu’une plus grande partie du paiement de l’hypothèque va au capital, les familles qui rembourseront leur hypothèque d’ici quelques années seulement pourraient être tentées de stabiliser leurs paiements au cours des dernières années de leur période d’amortissement; elles pourraient aussi profiter de taux fixes avantageux offerts par les prêteurs. À l’inverse, les personnes ayant de longues périodes d’amortissement pourraient vouloir opter pour plus de stabilité, compte tenu qu’il leur reste beaucoup de temps avant de rembourser la totalité de leur hypothèque.

Enfin, lorsque les variables de comportement financier sont intégrées au modèle, les résultats ont démontré que les familles qui respectaient un budget familial étaient plus susceptibles de choisir un taux fixe, ce qui reflète possiblement le fait que celles qui ont un budget préfèrent la certitude qu’apportent les paiements fixes effectués sur une période de temps.

Conclusion

Même si les taux d’accession à la propriété sont demeurés relativement constants au Canada, la dette a augmenté au cours des dernières années. De 2012 à 2016, la dette hypothécaire a été à l’origine de la totalité de la hausse de la dette des familles canadiennes. En 2016, la dette hypothécaire représentait 81 % de la dette totale des familles canadiennes. L’augmentation de la dette hypothécaire a de nombreuses répercussions sur le marché du logement au Canada.

Tout d’abord, l’augmentation de la dette hypothécaire laisse croire que les Canadiens auront besoin de plus de temps pour rembourser leur hypothèque. De 1999 à 2016, la proportion de Canadiens ayant entièrement remboursé leur hypothèque est passée de 46 % à 43 %. Sans le phénomène de vieillissement de la population, la baisse aurait été encore plus prononcée. Cela est attribuable au fait que les personnes plus âgées sont habituellement plus susceptibles d’avoir entièrement remboursé leur hypothèque que les personnes plus jeunes.

Ensuite, les résultats laissent croire que même si la dette hypothécaire a augmenté dans presque tous les groupes démographiques, l’ampleur de cette hausse n’a pas été la même pour tous les groupes. Plus précisément, la dette hypothécaire était plus élevée chez les couples ayant des enfants, les propriétaires de 25 à 44 ans, les propriétaires ayant un niveau de scolarité plus élevé et les familles qui gagnent un revenu supérieur. Ces groupes ont aussi enregistré la hausse la plus importante de la dette hypothécaire de 1999 à 2016. Toutefois, la dette a aussi augmenté de façon marquée chez certains groupes vulnérables, notamment les parents seuls et les immigrants récents.

L’augmentation de la dette hypothécaire laisse aussi supposer que les choix financiers des Canadiens au sujet du type de taux hypothécaire sont importants. En 2016, les trois quarts des Canadiens ont financé leurs hypothèques par le biais de prêts à taux fixe, certains types de familles étant particulièrement plus susceptibles de choisir un taux fixe, y compris les Canadiens plus âgés, les propriétaires se situant dans les quintiles de revenu inférieurs et les propriétaires ayant une période d’amortissement plus longue.

Enfin, les résultats laissent croire qu’il existe certaines variations importantes à l’échelle régionale sur le plan de l’accession à la propriété, de la dette hypothécaire et du type de taux hypothécaire. Ces différences peuvent être liées aux variations de prix, aux conditions économiques régionales, aux différences dans les conditions de logement et aux différences dans les préférences et les choix locaux. De plus amples recherches seront nécessaires afin de mieux comprendre les différences à l’échelle régionale sur le plan de la dette hypothécaire, de l’accession à la propriété et du type de taux hypothécaire.

Sharanjit Uppal est un chercheur principal de Regards sur la société canadienne à Statistique Canada.

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