Série analytique des prix :
Évaluation de différentes approches pour la mesure du logement en propriété dans l’Indice des prix à la consommation

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Sommaire exécutif

Introduction

Dans le contexte de l’Indice des prix à la consommation (IPC), le logement en propriété (LP) désigne le coût de possession d’une maison et la façon dont ce coût évolue au fil du temps. La mesure du LP dans l’IPC fait l’objet de discussions continues, et aucune méthode privilégiée ne fait actuellement l’objet d’un consensus, car chacune a ses avantages et ses inconvénients. La présente analyse explore différentes façons de traiter le LP dans un contexte canadien et montre à quoi aurait ressemblé l’inflation du logement au Canada au cours des 20 dernières années si d’autres approches avaient été utilisées.

Contexte

La méthode utilisée pour calculer l’IPC suit des normes internationales reconnues. L’IPC sert à diverses fins, notamment l’indexation des paiements (comme ceux des régimes de retraite publics et privés) et des tranches d’imposition, et il sert de déflateur d’autres agrégats économiques, d’outil d’établissement de la politique monétaire et d’indicateur du bien-être économique. L’approche qu’adopte Statistique Canada pour calculer l’IPC doit permettre de trouver un équilibre entre ces diverses utilisations de l’IPC. Le LP est une composante importante de l’IPC; il représente près de 18 % du panier de biens et services de l’IPC, et il a donc une incidence importante sur l’IPC d’ensemble. Le traitement actuel du LP par Statistique Canada correspond au fondement conceptuel qui répond le mieux aux divers objectifs de l’IPC et reflète la variation des prix pour le Canadien moyen. En ce qui concerne l’inflation et l’abordabilité du logement, les difficultés auxquelles les Canadiens sont confrontés lorsqu’ils entrent sur le marché du logement actuel sont illustrées dans un certain nombre de produits de Statistique Canada, dont le Portail de statistiques sur le logement, les indicateurs de la richesse des ménages et de l’abordabilité, et la répartition des comptes économiques du secteur des ménages.

Traitement du logement en propriété

Quatre approches principales sont utilisées pour le traitement du logement en propriété, soit l’approche acquisition/acquisition nette, l’approche paiement, l’approche équivalent loyer et l’approche coût d’utilisation, certains pays excluant entièrement le LP de l’IPC. L’IPC canadien utilise une variante de ces approches qui mesure la variation du coût de possession (plutôt que d’achat) d’une maison en comptabilisant les coûts permanents de possession de la maison, y compris le coût de remplacement, le coût de l’intérêt hypothécaire, les impôts fonciers, l’assurance habitation et l’assurance hypothécaire du propriétaire, l’entretien et les réparations par le propriétaire et les autres dépenses pour le logement en propriété, à l’exclusion du versement hypothécaire au titre du capital et des gains en capital. À l’aide de cette méthode, les variations de prix sur le marché immobilier sont représentées dans l’IPC, explicitement (coût de remplacement et coût de l’intérêt hypothécaire) ou implicitement (valeurs de l’évaluation foncière ayant une incidence sur les impôts fonciers, coût de remplacement des maisons ayant une incidence sur les primes d’assurance). Bref, l’IPC canadien, comme la plupart des autres dans le monde, traite le logement comme un service que les gens utilisent et il intègre le prix de ce service dans l’indice, plutôt que d’inclure le prix d’achat d’un bien.

Bien que chaque méthode comporte des avantages et des inconvénients et que, à l’échelle mondiale, il n’y ait pas de consensus sur une méthode privilégiée, il existe dans différents pays des facteurs situationnels qui peuvent avoir une incidence sur la pertinence d’une ou de plusieurs des approches en question dans un marché particulier. Par exemple, bien que l’approche équivalent loyer soit la plus couramment utilisée dans le monde, les pays qui l’utilisent ont généralement des marchés locatifs moins réglementés et plus denses. Il s’agit notamment de nombreux pays européens, où la méthode équivalent loyer est étayée par des données exhaustives et de grande qualité sur le loyer, et aux États-Unis, où les changements sur les marchés financiers et l’émergence de nouveaux types d’instruments hypothécaires au début des années 1980 ont rendu plus complexe l’estimation précise du poids des dépenses et des variations mensuelles des prix des coûts d’intérêts hypothécaires contractés. L’Australie et la Nouvelle-Zélande utilisent l’approche acquisition nette, car les deux pays disposent de données solides sur les coûts de construction, ce qui leur permet d’établir le prix d’une structure de logement séparément du terrain. Aucun pays n’utilise une approche acquisition, et seule l’Irlande utilise une approche paiement.

Analyse

L’analyse de l’incidence de chaque approche sur l’indice du LP a démontré que l’approche acquisition, suivie de l’approche acquisition nette, donnait lieu à la croissance la plus forte de l’indice au cours de la dernière décennie. L’approche canadienne venait au troisième rang, suivie de près par l’approche paiement, mais elle donnait lieu à une croissance nettement supérieure par rapport à l’approche équivalent loyer et à l’approche coût d’utilisation. L’approche canadienne pour le LP ainsi que les autres principales méthodes donnent toutes des séries analytiques de l’IPC qui suivent une tendance semblable au fil du temps. L’approche acquisition donne lieu à la plus grande volatilité, produisant les sommets les plus élevés pendant les périodes d’essor du secteur de l’habitation et les creux les plus bas pendant les périodes d’effondrement. Une telle volatilité révèle que l’approche acquisition n’est pas une méthode appropriée pour les besoins de l’indexation, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Par conséquent, elle n’est utilisée dans aucun pays pour le calcul de l’IPC.

Conclusion

La présente analyse démontre que le traitement officiel du LP dans l’IPC canadien demeure la meilleure approche pour le Canada. Une telle approche correspond à l’objectif conceptuel de l’indice des prix à la consommation, permet de trouver un équilibre entre les diverses utilisations de l’IPC en limitant la volatilité et peut être produite à l’aide des sources de données existantes.

Pour ces raisons, il n’est pas prévu d’apporter des changements au traitement actuel du LP pour le calcul de l’IPC. Toute modification subséquente de la méthodologie de l’IPC nécessiterait des consultations approfondies auprès des comités consultatifs de Statistique Canada et d’autres organismes statistiques nationaux, ainsi que des intervenants externes, afin que soient maintenues la qualité, l’exactitude et l’utilité de l’IPC en tant qu’outil d’indexation et d’établissement de la politique monétaire et qu’indicateur de la santé de l’économie. L’objectif demeure de produire un IPC relativement stable, qui répond le mieux à ses utilisations prévues et qui reflète mieux les expériences des Canadiens. Statistique Canada continue de collaborer avec des experts en prix, d’autres organismes nationaux de statistique et des intervenants pour que les données et les méthodes utilisées pour le calcul de l’IPC officiel soient conformes aux normes et aux pratiques exemplaires internationales.

Préface

Produit dans le cadre d’un programme de recherche continu sur les principaux enjeux liés à l’établissement d’indices des prix à la consommation, le présent document de recherche est le fruit d’une collaboration entre Statistique Canada et la Banque du Canada. Il met l’accent sur l’établissement d’une série analytique d’indices des prix pour le Canada, et repose sur les principaux concepts en matière de mesure d’indice des prix du LP proposés par le manuel international des prix à la consommation et adoptés par d’autres pays.

Le document a été revu et il a fait l’objet de vastes consultations auprès de divers groupes de recherche, comme le Groupe d’Ottawa, le sprint sur les prix des Nations Unies, le Comité consultatif sur la mesure des prix de Statistique Canada et de nombreux autres intervenants. Les avis exprimés dans le document sont ceux des auteurs et ne reflètent pas nécessairement les positions de la Division des prix à la consommation, de Statistique Canada ou de la Banque du Canada.

1. Introduction

L’Indice des prix à la consommation (IPC) est un indicateur qui est utilisé pour mesurer les variations de prix d’un panier fixe de biens et de services de consommation au fil du temps. Ce panier fixe contient des biens et des services que des ménages types achètent au cours d’une période donnée. Les prix d’environ 1 400 biens et services différents sont relevés chaque mois à l’échelle du pays^Note . Ces prix servent à calculer les indices des prix et à produire l’IPC, conformément à des normes et méthodes internationales, qui sont régulièrement mises à jour par des spécialistes de la statistique des prix.

Les biens et services du panier de l’IPC sont divisés en huit composantes principales : aliments; logement; dépenses courantes, ameublement et équipement du ménage; vêtements et chaussures; transports; soins de santé et soins personnels; loisirs, formation et lecture; boissons alcoolisées, produits du tabac et cannabis récréatif.

Le logement, qui inclut le logement loué et le logement en propriété (LP), est l’une des principales composantes, et il représente près du tiers du panier de l’IPC. L’évaluation des éléments que mesure le LP, et la façon dont cette mesure est faite, figurent parmi les aspects les plus complexes de l’élaboration des indices des prix à la consommation. Il existe plusieurs approches reconnues à l’échelle internationale pour le traitement du LP; toutefois, il n’y a pas de consensus international sur la façon de mesurer les variations de prix du LP dans l’IPC. Cette diversité d’approches est attribuable à la nature complexe de la possession d’une maison, qui complique la tâche de détermination et de mesure des variations de prix. Elle découle en outre de la variété des besoins des utilisateurs en ce qui a trait à l’IPC^Note .

L’IPC est un important indicateur statistique, qui n’est pas utilisé uniquement pour la politique monétaire, mais qui sert également à de nombreux autres usages et fins. Les administrations publiques, les entreprises et les particuliers l’utilisent pour le rajustement de paiements statutaires ou contractuels donnés, comme la rémunération, le loyer et la sécurité sociale. Ces rajustements sont destinés à maintenir le pouvoir d’achat. Par conséquent, l’IPC exclut les actifs, parce qu’ils ne peuvent pas être associés à la consommation courante particulière d’un bien ou d’un service donné. Au niveau conceptuel, un logement occupé par le propriétaire peut être considéré comme un actif ou un bien de consommation, ou les deux.

Il existe plusieurs approches pour le traitement du LP dans l’IPC. L’approche équivalent loyer évalue le coût de la possession d’une maison comme si les propriétaires louaient leur propre logement. L’approche coût d’utilisation prend en compte les coûts perçus de la possession d’une maison, tandis que l’approche paiement évalue les dépenses de logement réelles^Note . L’approche acquisition (nette) traite les logements occupés par le propriétaire comme tous les autres biens durables de l’IPC et mesure le coût payé par un ménage pour faire l’acquisition d’une maison (en incluant ou en excluant le terrain). Enfin, une approche considère le LP comme un investissement pur et exclut par conséquent de l’IPC tout effet de variation de prix lié à l’achat et à l’utilisation d’un LP.

En outre, le traitement du LP fait partie intégrante de la discussion servant à expliquer l’écart entre l’inflation perçue (mesurée par l’Enquête sur les attentes des consommateurs au Canada de la Banque du Canada) et l’inflation mesurée. La différence entre le prix d’une maison (ou le coût d’achat d’une maison) et le coût de possession d’une maison peut être une source de confusion, qui a des répercussions sur la perception qu’ont les consommateurs de l’inflation, avec pour effet possible d’élargir l’écart entre la perception et la mesure de l’inflation. Même si cette source de confusion ne devrait pas dicter la façon de mesurer de façon appropriée le LP, elle peut quand même avoir un impact sur la crédibilité de l’IPC comme mesure officielle de l’inflation. Par conséquent, il est important de communiquer le raisonnement qui sous-tend l’adoption d’une approche en particulier. Le reste du présent document tentera de répondre aux questions courantes qui se posent habituellement à ce sujet :

• Dans quelle mesure l’écart entre la perception et la mesure découle-t-il de la différence conceptuelle entre le coût d’une maison et le coût de logement?
• À quoi ressemblerait un IPC analytique selon différents scénarios de mesure du LP ?

Le présent document vise à passer en revue les avantages et les inconvénients de chaque approche de mesure du LP et à déterminer comment l’inflation mesurée par l’IPC analytique varierait selon chaque approche, particulièrement dans le contexte actuel d’inflation élevée. L’objectif n’est donc pas de rétrécir l’écart entre l’inflation perçue et l’inflation mesurée en utilisant diverses constructions de la composante du LP dans l’IPC^Note . La présente analyse ne vise pas à proposer de changements dans la méthode de mesure actuelle ou dans l’interprétation de l’IPC en ce qui a trait à l’inflation et à l’abordabilité du logement, étant donné qu’il existe déjà des méthodes de rechange. Les défis auxquels les Canadiens sont confrontés lorsqu’ils entrent sur l’actuel marché immobilier sont illustrés dans un certain nombre de produits de Statistique Canada, y compris dans le portail Statistiques sur le logement, les indicateurs de la richesse des ménages et l’abordabilité, et les répartitions des comptes économiques du secteur des ménages.

Le présent document présente l’établissement d’une série analytique de l’IPC pour le Canada, et il repose sur les principaux concepts en matière de mesure du LP proposés par le manuel international des prix à la consommation et adoptés par d’autres pays. Une telle approche permet d’évaluer l’incidence de différents concepts et d’établir des comparaisons bilatérales de l’évolution de l’inflation. Les séries analytiques de l’IPC de Statistique Canada, fondées sur quatre concepts principaux en matière de logement en propriété, reposent sur une estimation pour la période allant de janvier 2001 à avril 2023. Dans la section suivante, les différentes approches de mesure du LP seront présentées en détail, de même que les séries analytiques correspondantes de l’IPC. Chacune sera évaluée dans le contexte canadien au moyen de plusieurs critères, y compris l’objectif de chacune, les considérations pratiques et les limites des données. Enfin, les répercussions au chapitre de la politique monétaire et de l’écart entre la perception et la mesure de l’inflation seront aussi abordées.

Les annexes A et B comprennent des renseignements sur les sources de données et les méthodes d’estimation des pondérations des dépenses et des estimations de prix pour chaque approche du LP.

2. Différentes approches utilisées pour mesurer le coût du logement en propriété

Dans une économie de marché, la mesure du prix des services de logement loué est relativement facile, parce qu’un consommateur paie le loyer demandé par un propriétaire pour fournir un logement. Par contre, comme le propriétaire et l’occupant sont la même personne dans le cas du logement occupé par le propriétaire, il y a consommation de services de logement, mais pas de loyer mesurable. La façon dont les organismes statistiques devraient traiter le LP dans leur IPC est une question complexe et difficile, compte tenu de l’importance relative des services de LP dans l’IPC et des résultats différents obtenus lorsque chaque approche est utilisée pour calculer l’IPC.

Approche 1 : Approche acquisition

Dans l’approche acquisition, les services de LP sont considérés comme un bien de consommation et sont traités de la même façon que les autres biens durables dans l’IPC. C’est donc dire que toutes les dépenses d’achat d’une maison sont attribuées à la période d’acquisition, y compris la structure et le terrain, même si l’utilisation de la maison achetée s’étend bien au-delà de cette période. Autrement dit, le prix d’achat total de la maison est comptabilisé dans le mois où l’achat est effectué, même si les consommateurs financeront probablement cet achat au moyen d’un prêt hypothécaire et utiliseront cette maison sur une période plus longue.

Cette approche inclut les impôts fonciers, les primes d’assurance habitation, l’entretien et les réparations et d’autres dépenses, de même que les achats nets liés à l’unité de logement, comme les rénovations et les modifications. Chaque composante est associée à une pondération des dépenses qui sert à calculer l’IPC. Les pondérations des dépenses pour les achats nets sont le résultat de la différence entre la valeur des achats de maison et la valeur des ventes de maison au cours de la période de référence.

Intuitivement, on pourrait supposer que la valeur des achats nets s’annule, mais ce n’est pas le cas. En fait, la valeur positive des achats nets de maison peut être expliquée par la construction de nouvelles unités qui s’ajoutent au marché pendant l’année et par le retrait d’unités en raison de démolitions, d’événements naturels ou d’autres raisons. Cela inclut en outre les achats nets du secteur des ménages auprès d’autres secteurs institutionnels, comme les secteurs des entreprises, des administrations publiques ou des organismes sans but lucratif, y compris les achats de logements et d’immeubles qui ont déjà été occupés et qui sont convertis en logements résidentiels.

Approche 2 : Approche acquisition nette

Comme l’approche acquisition, l’approche acquisition nette^Note  traite aussi un logement comme l’achat d’un bien, mais elle comporte une distinction entre la maison et le terrain. Elle considère le coût d’un terrain comme une immobilisation (actif), qui ne fait pas partie du champ de l’IPC, et le coût de la structure (maison) comme un bien de consommation. La structure peut être consommée au fil du temps (consommation de capital fixe), tandis que la valeur du terrain augmente en général. La distinction entre le coût du terrain et celui de la structure comporte des difficultés importantes en pratique. Par conséquent, il est difficile d’estimer avec précision le prix de la structure et les pondérations des dépenses qui y sont liées.

Dans le cadre de cette approche, la pondération des dépenses pour la composante du LP dans le panier de l’IPC correspond aux achats de nouveaux logements ou aux logements achetés par des ménages auprès de secteurs autres que celui des ménages (en excluant le terrain), ainsi qu’aux travaux de réparation et d’entretien majeurs. La pondération serait fondée sur la valeur de la structure et n’inclurait pas les paiements d’intérêt associés au financement. Enfin, il convient de souligner que la revente de maisons d’un ménage à un autre ne fait pas partie de la portée de l’IPC. Ces transactions ne constituent pas de nouveaux ajouts au parc de logements des ménages. L’inclusion des logements revendus entraînerait la comptabilisation en double des mêmes logements, étant donné qu’ils ont déjà été comptabilisés les années précédentes, au moment de leur achat initial comme unités neuves.

Dion et Sabourin (2011) soulignent l’importance d’un IPC qui reflète l’utilité instantanée découlant de l’achat de biens et de services, en harmonie avec le concept d’un indice du coût de la vie (ICDV)^Note Note . Ils fournissent une évaluation et une analyse détaillées des approches du LP, ainsi que des divers besoins et exigences des utilisateurs de l’IPC. Ils estiment que les approches acquisition et acquisition nette sont utiles pour mesurer l’inflation des prix dans le but de surveiller la politique monétaire de la banque centrale, parce qu’elles englobent instantanément l’effet de l’augmentation du prix des maisons dans l’IPC. Cependant, les approches acquisition ne sont pas compatibles avec les utilisations de l’IPC comme facteur d’indexation du revenu nominal (indexation du coût de la vie), parce qu’elles ne tiennent pas compte du flux de services générés par un LP.

Approche 3 : Approche équivalent loyer

Une troisième approche consiste à comptabiliser les services de logement qui sont générés par un LP comme si les propriétaires louaient leur propre logement. Étant donné que ces prix ne sont pas observables et ne peuvent pas être déterminés en fonction d’une transaction sur le marché, ils sont imputés à partir d’une autre série, comme la série sur les loyers, ou grâce à l’administration d’une enquête distincte sur l’équivalent loyer des propriétaires.

Dans cette approche, la pondération des dépenses liées au LP dans le panier de l’IPC serait fondée sur les dépenses de location estimatives des propriétaires de maison pour l’année de référence du panier.

L’avantage de cette approche est que les services de logement pour les logements occupés par le propriétaire sont traités de la même façon que les services de logement sur le marché du logement locatif. Le fait que l’occupant du logement soit locataire ou propriétaire n’empêche pas les statisticiens de comparer leurs dépenses de logement globales entre les ménages.

L’approche équivalent loyer est adapté à l’ICDV, car elle repose sur des estimations du prix à la consommation courante des services de logement. Bien que les prix de l’équivalent loyer ne reflètent pas directement les effets du prix du logement, ils tiennent compte des variations indirectes des prix des maisons. Cela s’explique par le fait qu’ils sont imputés à partir des loyers payés par les locataires (ou sont étroitement liés à eux), qui sont touchés, du moins à long terme, par les variations des prix des maisons. Cependant, il est important de mentionner qu’en raison des règlements provinciaux et municipaux et des interventions sur les marchés locatifs locaux, comme le contrôle des loyers, l’effet direct des prix des maisons sur l’indice de l’équivalent loyer est limité^Note . Par conséquent, Dion et Sabourin (2011) sont d’avis que l’indice de l’équivalent loyer comporte une utilité limitée pour la politique monétaire, l’une des principales raisons étant la nécessité d’imputer des prix, ceux-ci n’étant pas directement observables. De plus, l’absence de rajustements de cet indice, en raison des dispositions législatives sur le contrôle des loyers, limite encore davantage l’utilité de cette approche comme outil d’établissement de la politique monétaire.

Par ailleurs, Hill et coll. (2020) sont d’avis que l’approche équivalent loyer est susceptible de passer à côté des signes d’une surévaluation du logement. Cela vient du fait que cette surévaluation repose sur l’attente de gains en capital futurs, plutôt que sur la hausse des loyers. Par conséquent, cela pose des défis au chapitre de l’établissement de la politique monétaire.

Approche 4 : Approche paiement

Cette approche, qui mesure les flux de trésorerie réels, suppose que les services de LP sont équivalents aux paiements réels effectués par les propriétaires (comme les paiements d’intérêt hypothécaire et d’autres dépenses liées à la propriété). Les coûts d’opportunité (comme les gains en capital), les coûts imputés (comme la dépréciation) et les coûts d’investissement (comme les mises de fonds et les paiements de capital hypothécaire) sont exclus.

L’approche paiement englobe cinq^Note  des six composantes de l’approche du LP de Statistique Canada. La seule exception est le coût de remplacement, qui concerne la partie du logement occupé par le propriétaire dont on présume qu’elle est consommée. Le coût de remplacement par le propriétaire représente la portion usée de la structure du logement (dépréciation du logement) ou le montant qu’un propriétaire doit dépenser pour maintenir la valeur marchande du logement. Contrairement aux autres composantes du logement occupé par le propriétaire, il ne s’agit pas d’une dépense directe. Par conséquent, comme il est imputé, le coût de remplacement est exclu du coût du LP dans l’approche paiement.

Il est essentiel de souligner que le terme « coût de remplacement » n’est pas synonyme d’ « entretien et de réparations par les propriétaires ». Ceux-ci comprennent les dépenses directes engagées pour remettre la maison en bon état et assurer son bon fonctionnement selon une norme précise; par conséquent, ces coûts sont payés pour maintenir la maison en bon état de fonctionnement ou pour maintenir son apparence.

Certains économistes soutiennent que l’approche paiement répond bien à l’utilisation première de l’IPC comme facteur d’indexation du revenu nominal. Dion et Sabourin (2011) font valoir que l’approche paiement n’est pas entièrement compatible avec l’indexation du coût de la vie, puisqu’elle ne tient pas compte du coût de remplacement, l’une des composantes les plus importantes du LP. Elle est également moins souhaitable du point de vue de la politique monétaire, car elle donne un rôle important au coût de l’intérêt hypothécaire, une composante qui est volatile et qui peut envoyer un signal trompeur concernant l’orientation de la politique monétaire^Note .

Approche 5 : Approche coût d’utilisation

L’approche coût d’utilisation est dérivée de la théorie du capital qui suppose que le coût d’utilisation est une estimation du prix de location d’une maison à partir du coût de la possession d’une maison. Les coûts d’utilisation englobent les coûts permanents réels et imputés pour le LP. Par conséquent, un propriétaire assumerait des coûts d’intérêt et des coûts d’opportunité pendant la période de possession (les coûts d’intérêt réels sur les prêts hypothécaires ou un taux de rendement sacrifié sur des fonds détenus qui auraient pu autrement rapporter de l’intérêt), un coût de remplacement et d’autres coûts liés à la propriété (comme les frais d’entretien et de réparation, les impôts fonciers et les primes d’assurance). Ces dépenses seraient compensées par un gain en capital prévu (le prix de vente prévu au moment de l’aliénation moins le prix d’achat).

Une méthode coût d’utilisation simplifiée^Note Note  est définie comme suit :

$u_t$ étant le coût d’utilisation des logements occupés par le propriétaire

$p_t$ étant le prix moyen d’une maison^Note 

$r_t$ étant le taux d’intérêt réel

$g_t$ étant le taux réel de gain en capital sur la maison

${\delta }_t$ étant le taux de dépréciation

${\omega }_t$ étant le taux de fonctionnement et les coûts moyens de transaction (y compris les taxes).

Cette analyse utilise cinq variantes^Note  de l’approche coût d’utilisation :

• une variante simple du coût d’utilisation, où le taux d’intérêt réel ${\overline{r}}_t$ et le gain en capital ${\overline{g}}_t$ sont fixes et équivalents au taux d’intérêt naturel moyen à long terme; un taux^Note  qui équivaudrait à l’épargne et à l’investissement dans des conditions de plein emploi;
• d’autres variantes^Note  du coût d’utilisation, où le taux d’intérêt réel ${\overline{r}}_t$ et le gain en capital  ${\overline{g}}_t$ sont variables; ${\overline{r}}_t$ étant le taux d’intérêt réel moyen pondéré^Note , et les gains en capital réels étant fondés sur différents horizons de temps de la formation des attentes, comme 0, 10, 25 et 30 ans.

L’approche coût d’utilisation est adaptée à l’ICDV. Toutefois, il existe un rapport négatif entre l’appréciation anticipée du logement et le coût d’utilisation. Dans une période de hausse des prix des maisons, où $g_t$ (le taux réel de gain en capital sur la maison) devient très élevé, il existe un risque important d’obtenir une valeur négative pour l’estimation du prix du LP au moyen de l’approche coût d’utilisation.

La hausse du prix des maisons a des effets directs sur la richesse des ménages. Cependant, la question est de savoir s’il est approprié de rendre compte de cette augmentation de la richesse par une baisse de l’indice des prix. Il semble raisonnable d’affirmer que les gens peuvent se sentir plus riches dans un boom immobilier, non pas parce que le prix des services de logement a diminué, mais parce que leur revenu global, combiné aux gains en capital (provenant de la hausse de la valeur de leur propriété), a augmenté. Il semble inhabituel de rendre compte de cette augmentation de la richesse statistiquement par une baisse de l’indice des prix des services de logement.

De plus, cette approche peut surestimer la mesure dans laquelle les gens sont dans une meilleure situation dans un boom immobilier. L’approche coût d’utilisation semble faire équivaloir directement l’augmentation de la valeur d’une maison (une forme de richesse) et le coût d’emprunt (comme l’intérêt hypothécaire). Bien que les frais d’intérêt soient des paiements en espèces réels que les ménages doivent verser, l’augmentation de la valeur d’une maison est moins concrète. Il s’agit d’une augmentation potentielle de la richesse qui ne peut être réalisée que si le propriétaire vend sa maison à cette valeur accrue.

Approche 6 : Approche coût d’opportunité de Diewert et Nakamura

Compte tenu des contraintes liées à l’approche coût d’utilisation et à son hypothèse sous-jacente, qui considère le coût d’utilisation comme une estimation du prix de location sur le marché, sa validité comme mesure pour les services de LP a été contestée (Verbrugge, 2008). Pour régler ce problème, Diewert et Nakamura (2009) ont introduit une méthodologie de rechange appelée approche coût d’opportunité.

Ce concept correspond à l’avantage potentiel qui échappe au propriétaire de maison qui ne prend pas la meilleure décision :

• Au niveau des propriétaires individuels, Diewert et Nakamura (2009) définissent le coût d’opportunité du logement en propriété (COLP) comme la plus élevée des valeurs suivantes : le coût de location d’un logement équivalent (l’équivalent loyer $t$ ) et le coût de possession ou le coût d’utilisation.
• À l’échelle nationale, Diewert et Nakamura (2009) définissent l’indice du COLP comme une part des dépenses pondérées de l’indice équivalent loyer et de l’indice coût d’utilisation. La pondération de la part des dépenses de l’indice équivalent loyer représente le segment estimé des logements en propriété où le coût de location d’un logement équivalent dépasse le coût de possession ou le coût d’utilisation.

Les coûts d’opportunité de Diewert et de Nakamura (2009) tiennent compte des limites de l’approche coût d’utilisation, surtout lorsqu’il y a des attentes à la hausse à l’égard des prix des maisons. Dans de tels cas, il y a un risque important que les estimations du coût d’utilisation renvoient une valeur négative. En prenant la plus grande valeur entre l’équivalent loyer et le coût d’utilisation, le coût d’opportunité de Diewert et Nakamura (2009) garantit que les valeurs ne sont jamais nulles ou négatives. Cette approche est pertinente pour les propriétaires dont la valeur nette du logement est positive ou nulle.

Toutefois, cette approche présente des problèmes associés à la microagrégation découlant des différences entre les logements bas de gamme et les logements haut de gamme. Bien que le coût d’utilisation et les loyers imputés soient semblables pour les logements bas de gamme, le loyer imputé représente environ la moitié du coût d’utilisation pour les logements haut de gamme. Cet écart s’explique par le fait que les locataires ne sont peut-être pas en mesure de payer la totalité du coût des propriétés haut de gamme.

Cette caractéristique de combinaison des approches équivalent loyer et coût d’utilisation rend l’IPC adapté à l’indexation du coût de la vie; cependant, Dion et Sabourin (2011) sont d’avis que cela pose des difficultés du point de vue de la politique monétaire. Cette méthode ne tient pas compte des limites liées à l’inclusion d’une composante de taux d’intérêt du coût d’utilisation.

Aucun organisme statistique n’a adopté cette approche parce que les données nécessaires à sa mise en œuvre ne sont pas disponibles. Cependant, Bettina Aten^Note  (2018) et Bettina et Heston^Note  (2020) ont réussi à estimer l’indice des prix du LP en utilisant l’approche coût d’opportunité appliquée aux données de l’American Community Survey.

Approche 7 : Approche du logement en propriété de Statistique Canada^Note 

Dans l’IPC canadien, l’indice du LP mesure les répercussions des variations de prix sur le coût d’utilisation d’un parc fixe de logements. En tenant compte des coûts propres aux propriétaires, cette approche est adaptée au concept de l’ICDV.

Les coûts de logement propres aux propriétaires dans l’IPC canadien comprennent les éléments suivants :

• le coût de remplacement (ou coût de dépréciation)^Note 
• le coût de l’intérêt hypothécaire
• les impôts fonciers
• l’assurance habitation et l’assurance hypothécaire des propriétaires
• l’entretien et les réparations par le propriétaire
• les autres dépenses liées au LP.

Les variations des prix des maisons ont une certaine incidence sur toutes les composantes des coûts propres aux propriétaires, de façon explicite ou implicite. Elles ont une incidence directe sur le coût de l’intérêt hypothécaire^Note  et le coût de remplacement^Note Note , car le prix des maisons fait partie du calcul des indices de prix pour les deux composantes. Les prix des maisons influent indirectement sur les impôts fonciers par le biais de la valeur de l’évaluation foncière et ils influent sur l’assurance habitation des propriétairespar le biais dela valeur du coût de remplacement des maisons. Dion et Sabourin (2011) estiment que cette approche constitue un compromis acceptable entre l’objectif de la politique monétaire et l’objectif d’indexation de l’IPC.

Le tableau 1 présente une ventilation détaillée des diverses composantes liées au logement et de la façon dont elles sont prises en compte dans les différentes approches en matière de LP. Chaque composante est marquée d’un crochet (✓) si elle s’applique à l’approche en question. Il est à noter qu’aucune approche ne tient compte des versements hypothécaires au titre du capital ou des mises de fonds dans le calcul.

3. Pratique internationale pour le traitement du logement en propriété dans l’Indice des prix à la consommation

Le traitement du LP dans l’IPC varie selon les pays, étant donné qu’il n’existe pas de consensus sur la meilleure approche. Le manuel de l’IPC, notamment, ne prescrit pas d’approche unique et universelle pour le traitement du LP dans l’IPC. Il exige que les organismes statistiques prennent des décisions éclairées qui correspondent à l’utilisation prévue de l’IPC et à la disponibilité des données.

Selon le manuel de l’IPC :

« Idéalement, l’approche choisie devrait correspondre à la base conceptuelle qui répond le mieux à l’utilisation principale de l’IPC. Toutefois, les exigences relatives aux données pourraient faire en sorte qu’il n’est pas possible d’adopter le traitement préféré. Par ailleurs, l’utilisation des IPC à la fois comme indicateurs macroéconomiques et à des fins d’indexation peut entraîner des tensions évidentes au moment de concevoir un traitement approprié pour les coûts des services de logement pour les logements occupés par le propriétaire, qui répond à tous les besoins »^Note .

Pour choisir l’approche la plus appropriée pour mesurer le LP, les organismes statistiques utilisent plusieurs critères dans leur processus décisionnel :

• L’approche choisie doit correspondre à l’objectif principal de l’IPC, en veillant à ce que la mesure demeure conforme à l’objectif visé.
• Elle devrait répondre adéquatement aux besoins des divers utilisateurs de l’IPC, des décideurs au grand public.
• La faisabilité de la mise en œuvre est essentielle. Les organismes statistiques doivent tenir compte des réalités et des contraintes opérationnelles qui accompagnent la collecte et le traitement des données.
• Enfin, les organismes statistiques doivent reconnaître les besoins en données liés à chaque approche et faire face aux limites qui peuvent survenir.

Le tableau 2 présente une évaluation des diverses approches de mesure du LP dans l’IPC en fonction de deux critères dans le contexte canadien :

• leur harmonisation avec l’objectif de l’IPC et les besoins des utilisateurs, ainsi que l’évaluation des séries analytiques du LP et de l’IPC contre les six dimensions de qualité de Statistiques Canada (la pertinence, l’exactitude, l’actualité, l’accessibilité, l’interprétabilité et la cohérence),
• leur caractère pratique et les limites des données.

Les diverses approches peuvent donner lieu à des différences dans les pondérations du panier de l’IPC et les contributions à l’inflation de l’IPC. Les pratiques internationales (voir l’annexe C) indiquent que l’équivalent loyer est l’approche la plus courante pour estimer le LP dans l’IPC. Les pays qui utilisent cette approche répondent souvent à une vaste gamme de besoins des utilisateurs et présentent généralement des marchés locatifs moins réglementés et plus denses (c.-à-d. un marché plus fluide pour la location de logements individuels). Par exemple, de nombreux pays européens utilisent l’équivalent loyer, cette décision étant étayée par des données exhaustives et de grande qualité sur le loyer. Aux États-Unis, pour l’IPC de l’ensemble des consommateurs urbains (CPI-U) et l’IPC des salariés et des employés de bureau en milieu urbain (CPI-W), le Bureau of Labor Statistics (BLS) est passé à une mesure de l’équivalent loyer pour les coûts des propriétaires, à compter des données de janvier 1983 et de janvier 1985, respectivement. Ces changements ont été inspirés par des jugements professionnels, qui sont passés d’un mélange de l’approche acquisition et de l’approche paiement à une approche équivalent loyer. De plus, les changements observés dans les marchés financiers, caractérisés par l’émergence de nouveaux types d’actes hypothécaires, ont introduit des complexités supplémentaires pour l’estimation exacte du poids des dépenses et de la variation mensuelle des prix relativement aux coûts d’intérêt pour les hypothèques contractées^Note .

La deuxième approche la plus courante consiste à exclure entièrement le LP de l’IPC. Cette méthode est utilisée par l’Argentine, le Brésil, la Chine, l’Inde, l’Indonésie, la Corée, la Fédération de Russie, l’Arabie saoudite et la Turquie. Elle est également utilisée pour les Indices harmonisés des prix à la consommation de l’Union européenne. Quant à elles, l’Australie et la Nouvelle-Zélande utilisent l’approche acquisition nette, car elles ont toutes deux des données solides sur les coûts de construction, ce qui leur permet d’établir le prix d’une structure de logement séparément du terrain. Par ailleurs, la Suède, l’Islande et le Canada utilisent des variantes de l’approche coût d’utilisation.

4. Comparaison des indices des prix analytiques pour le logement en propriété

Le tableau 3^Note  montre les différentes proportions des dépenses pour les composantes du coût propre aux propriétaires, selon différentes approches du LP analytique, à partir du panier de l’IPC de 2021^Note .

Au fil du temps, la part des dépenses pour la composante du LP de l’IPC fondée sur l’approche équivalent loyer est la moins volatile entre les mises à jour du panier. La proportion des dépenses fondées sur l’approche acquisition est la plus volatile. Parallèlement, les proportions des dépenses fondées sur l’approche officielle de Statistique Canada, ainsi que sur les approches paiement, coût d’utilisation et acquisition nette, varient dans la même fourchette (tableau 4).

Le graphique 1 présente une comparaison entre l’indice officiel des prix du LP et l’estimation du LP au moyen de l’approche équivalent loyer. De janvier 2003 à avril 2023, l’utilisation des prix des loyers comme approximation des prix de l’équivalent loyer (qui représentent plus de 95 %^Note  de l’indice des prix de l’équivalent loyer du LP) a entraîné une inflation plus faible que l’approche officielle. Toutefois, depuis janvier 2019, la mesure du LP au moyen de l’approche équivalent loyer a été plus volatile^Note . L’écart s’est rétréci depuis le début de 2023, ce qui laisse supposer des pressions inflationnistes semblables du LP lorsqu’une approche d’équivalent loyer est utilisée pour calculer un IPC. Par conséquent, même si l’approche équivalent loyer exclut les répercussions directes d’une hausse récente du coût de l’intérêt hypothécaire, elle ne se traduit pas par un indice plus bas des prix du LP.

Le graphique 2 compare l’indice officiel des prix du LP avec l’estimation du LP au moyen de l’approche acquisition. L’indice du prix de la construction^Note  représente plus de 22,6 % du prix du LP, et l’indice du prix d’achat de la maison^Note  représente près de 42,7 % du LP selon l’approche acquisition. Au cours de la même période, l’influence accrue des prix des maisons et de la construction dans l’indice des prix du LP a entraîné des pressions inflationnistes plus fortes, en particulier du milieu de 2020 au milieu de 2022, à cause principalement de facteurs comme la hausse de la demande et l’offre limitée de matériaux de construction, les problèmes liés à la chaîne d’approvisionnement dans le contexte de la COVID-19 et les pénuries de travailleurs. Toutefois, de la fin de 2022 au début de 2023, la variation des prix sur 12 mois au moyen de l’approche acquisition a commencé à glisser en territoire négatif, en raison d’un ralentissement connexe du marché immobilier et de l’assouplissement des contraintes de la chaîne d’approvisionnement.

Étant donné que Statistique Canada et des sources externes offrent plusieurs mesures des prix des logements, trois types d’indices des prix d’achat de maisons ont été utilisés. Cela a donné lieu à des indices différents pour l’approche acquisition du LP. L’indice des prix de l’approche acquisition le plus élevé du LP (ligne jaune) repose sur l’IPP de l’ACI, qui mesure les prix des maisons en revente. Par contre, l’indice des prix de l’approche acquisition le plus bas du LP (ligne orange) utilise l’Indice des prix des logements neufs (IPLN), qui mesure les prix des maisons nouvellement construites. L’indice des prix du LP de l’approche acquisition hybride (ligne grise) intègre les prix des maisons neuves et des maisons en revente.

Le graphique 3 compare l’indice officiel des prix du LP avec l’estimation du LP au moyen de l’approche acquisition nette. L’indice du prix de la construction représente plus de 26,0 % du prix du LP, et l’indice du prix d’achat de la maison (structure seulement) représente près de 33,9 % du LP selon cette approche. L’influence accrue de la structure des maisons et des prix de la construction dans l’indice des prix du LP a entraîné des pressions inflationnistes plus fortes, en moyenne. Le LP selon l’approche officielle et celui selon l’approche acquisition nette ont été très rapprochés de 2011 au début de 2020, lorsque les prix des maisons étaient relativement stables.

Le graphique 4 compare l’indice officiel des prix du LP avec l’estimation du LP au moyen de l’approche paiement. La seule différence entre l’approche paiement et la série officielle du LP est le coût de remplacement, considéré comme un coût d’exercice, qui n’est pas inclus dans l’approche paiement. Par conséquent, les paiements réels versés par les propriétaires qui sont estimés au moyen de cette approche montrent des pressions sur les prix similaires à celles du LP officiel. Toutefois, depuis le deuxième trimestre de 2018, l’approche paiement a montré une plus grande volatilité que l’approche officielle. La différence entre les deux séries est principalement causée par l’influence croissante du coût de l’intérêt hypothécaire^Note , qui peut d’abord être attribuée à la hausse des prix des maisons, soit jusqu’au premier trimestre de 2022 et, subséquemment, à la hausse des taux d’intérêt, à partir du deuxième trimestre de 2022.

Le graphique 5 compare l’indice officiel des prix du LP et avec l’estimation du LP au moyen de l’approche coût d’utilisation. Cette approche, qui utilise le gain en capital fondé sur un horizon d’une durée de 30 ans d’attente et sur un taux de rendement moyen pondéré, donne lieu à un indice plus volatil que l’approche officielle. Les variations mensuelles du LP peuvent être différentes entre la ligne jaune qui représente le minimum et la ligne grise qui représente le maximum. Ces fluctuations sont attribuées aux différentes variations mensuelles dans les composantes du coût d’utilisation, qui sont le résultat de l’application de différentes variantes du calcul du coût d’utilisation.

Bien que différentes approches donnent lieu à un large éventail d’estimations pour les indices des prix analytiques du LP (graphique 6), en ce qui concerne leur incidence sur l’inflation totale, les taux de croissance sur 12 mois des séries analytiques de l’IPC fondés sur les différentes approches, de janvier 2003 à avril 2023, sont présentés dans les graphiques 7 et 8. L’IPC analytique fondé sur l’approche paiement suit l’IPC officiel de très près, tandis que l’IPC fondé sur le coût d’utilisation génère des taux d’inflation plus volatils. Ce résultat reflète l’incidence non uniforme des variations de prix anticipées du gain en capital au fil du temps sur l’indice des prix du LP. L’approche acquisition et l’approche acquisition nette génèrent l’inflation la plus élevée et tiennent compte beaucoup plus rapidement de l’inflation des prix des maisons, des prix des maisons neuves (maisons seulement) et des prix de la construction, contrairement à l’approche équivalent loyer, qui génère l’indice d’inflation le plus bas.

Plus récemment, dans le contexte de la hausse des taux d’intérêt, la plupart des approches du LP laissent supposer que les pressions inflationnistes analytiques seraient élevées par rapport aux périodes d’avant la pandémie. L’approche acquisition, qui accorde la plus grande pondération aux prix des maisons, est l’exception et montre que les pressions inflationnistes sont presque au même niveau qu’avant la pandémie.