Série analytique des prix
Méthodologie de l’Indice des prix des services des loyers commerciaux

1. Introduction

L’Indice des prix des services des loyers commerciaux (IPSLC) mesure la variation mensuelle du loyer net effectif de l’espace occupé dans les bâtiments commerciaux au Canada. Les indices mensuels et trimestriels à l’échelle du Canada sont accessibles au public depuis leur date de création en 2006. L’indice à l’échelle nationale fait partie des indices des prix à la production pour les services (IPPS) de la Division des prix à la production (DPP). L’indice annualisé à l’échelle du Canada est également utilisé comme déflateur dans le Système de comptabilité nationale.

À la suite de la plus récente crise financière mondiale, les indices des prix des biens immobiliers ont été désignés comme un indicateur important de la solidité financière. L’importance grandissante du secteur de l’immobilier commercial au sein de l’économie globale, combinée à une demande croissante pour plus de détails et de pertinence, a mené à la création d’indices pour les régions métropolitaines de recensement (RMR) qui seront produits et diffusés dans le cadre de la publication de l’IPSLC du deuxième trimestre de 2020. L’agrégation des immeubles de vente au détail, des immeubles de bureaux, des immeubles industriels et entrepôts est publiée pour les RMR à l’échelle du Canada, pour toutes les provinces et pour les territoires combinés. Les indices par type d’immeubles sont publiés au niveau national ainsi que pour les quatre plus grandes provinces canadiennes (Colombie-Britannique, Alberta, Ontario et Québec), de même que pour Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver.

2. Concepts et définitions



3. Sources des données

3.1 Échantillonnage

Les données de l’IPSLC sont recueillies à partir d’une enquête longitudinale réalisée auprès de bailleurs d’immeubles commerciaux. La population cible se compose de tous les établissements actifs louant des immeubles de vente au détail, des immeubles de bureaux, ou des immeubles industriels et entrepôts au cours d’un mois donné et faisant partie de la classe SCIAN 531120 – Bailleurs d’immeubles non résidentiels (sauf les mini-entrepôts) au Canada, qui offrent à louer des locaux à d’autres^Note . La base de sondage est le Registre des entreprises de Statistique Canada pour les établissements faisant partie de la classe SCIAN 531120. Un nouvel échantillon est prélevé tous les cinq ans environ.

Pour prélever l’échantillon, les établissements compris dans la base de sondage sont d’abord stratifiés par province (les trois territoires étant regroupés et traités comme une seule province). Dans chaque province, les établissements dont les revenus se trouvent dans le 5e centile ou sont supérieurs à celui-ci sont soumis à un échantillonnage aléatoire simple (EAS) sans remise et stratifié selon leur taille^Note . La mesure de la taille utilisée pour former les strates de l’échantillon est les revenus d’un établissement; de cette façon, les grands bailleurs sont inclus dans l’échantillon. Dans un EAS, chaque unité d’une strate a la même probabilité de sélection; il est donc facile de remplacer les unités après l’attrition, puisque toutes les unités de remplacement auraient la même probabilité de sélection que les unités remplacées^Note . Le taux de réponse moyen à l’enquête est d’environ 85 %. Le taux d’attrition annuel moyen est d’environ 5 %.

Une fois qu’un bailleur est désigné comme faisant partie du champ de l’enquête, on lui demande de sélectionner sa plus importante propriété en termes de revenus. À cette étape, l’immeuble est classé comme un immeuble de vente au détail, un immeuble de bureaux ou un immeuble industriel et entrepôt, selon sa source prédominante de revenus de location, puis il est associé à une RMR. Les immeubles qui n’appartiennent pas à une RMR sont regroupés et traités comme des groupes géographiques distincts au sein d’une province^Note . Un questionnaire électronique est utilisé tous les trimestres afin de recueillir les prix de location de ces immeubles pour chacun des mois du trimestre. Si un immeuble est vendu, on demande au répondant d’indiquer un immeuble équivalent au sein de la même RMR. Les données entrantes sont examinées manuellement afin d’en assurer la cohérence et l’intégralité. De plus, certaines données peuvent être modifiés ou supprimés, si cela est jugé nécessaire.

3.2 Poids

Les poids utilisés pour l’agrégation sont le revenu de l’établissement au sein de la population au moment de la sélection de l’échantillon. Il existe deux ensembles de poids associés à chaque unité d’échantillonnage : le poids économique et le poids de sondage. Le poids économique est le revenu de l’établissement au moment de la sélection de l’échantillonnage. Le poids de sondage est l’inverse de la probabilité de sélection de l’établissement, il s’agit du poids induit par le plan de sondage. Le produit du poids économique et du poids de sondage représente l’importance relative de l’unité d’échantillonnage correspondante au sein de la population.

4. Estimation

L’IPSLC est un indice des prix de modèles appariés assez courant, avec des prix stratifiés par bailleur afin de recueillir les prix relatifs pour chaque immeuble de l’enquête. À condition que les caractéristiques physiques et géographiques d’un immeuble, la composition des locataires à l’intérieur d’un immeuble et les dispositions d’un bail ne changent pas au fil du temps, cette collecte de prix relatifs a une interprétation de qualité constante.

4.1 Indice élémentaire

La première étape du calcul de l’IPSLC consiste à calculer l’indice élémentaire, qui mesure les fluctuations des prix d’un mois à l’autre des bailleurs, groupés par région géographique (RMR et hors RMR), par secteur (immeubles de vente au détail, immeubles de bureaux, immeubles industriels et entrepôts) et par strate de taille du processus d’échantillonnage. Ces indices élémentaires sont calculés à l’aide d’un indice de la méthode géométrique de Young.

En supposant que $p_{lt}$ est le prix reçu par le bailleur $l$ au cours de la période $t$ , l’indice élémentaire entre les périodes $t-1$ et $t$ pour les immeubles dans le secteur $b$ de la strate $s$ de la région géographique $c$ est

$$I_t^{t-1}\left(c,b,s\right)={\displaystyle \prod }_{l=1}^{L_{cbs}}{\left(\frac{p_{lt}}{p_{lt-1}}\right)}^{{\omega }_l/{\displaystyle \sum }_{k=1}^{L_{cbs}}{\omega }_k} ,$$

où $L_{cbs}$ correspond au nombre de bailleurs dans la région géographique $c$ qui louent des immeubles dans le secteur $b$ de la strate d’échantillonnage $s$ , et où ${\omega }_l$ correspond au poids du bailleur $l$ ^Note . Cet indice mensuel s’enchaîne avec la valeur de l’indice de la période précédente, $I_{t-1}\left(c,b,s\right)$ , pour produire un indice $I_t\left(c,b,s\right)=I_{t-1}\left(c,b,s\right)\cdot I_t^{t-1}\left(c,b,s\right)$ allant de la période de base à la période $t$ .

Les données sur les prix manquantes pour un bailleur sont imputées au moyen de l’imputation parentale, qui équivaut à supposer que les données sont aléatoirement manquantes. Plus précisément, cela signifie que le fait de supposer que les bailleurs qui vendent leur immeuble et qui deviennent ainsi hors du champ de l’enquête, ou qui remplacent l’immeuble dans l’échantillon, le font pour des motifs non reliés au prix de location de cet immeuble.

4.2 Indice au niveau supérieur

Les indices au niveau de la RMR sont une moyenne pondérée des indices élémentaires pour chaque RMR, calculés à l’aide d’un indice de Laspeyres

$$I_t\left(c\right)={\displaystyle \sum }_{b=1}^{B_c}{\displaystyle \sum }_{s=1}^{S_{cb}}\frac{w_{cbs}}{{{\displaystyle \sum }}_{b=1}^{B_c}{{\displaystyle \sum }}_{s=1}^{S_{cb}}{w}_{cbs}}{I}_t\left(c,b,s\right),$$

où $B_c$ correspond au nombre de secteurs (immeubles de vente au détail, immeubles de bureaux, immeubles industriels et entrepôts) dans la RMR $c$ , $S_{cb}$ est le nombre de strates d’échantillonnage de la RMR $c$ et du secteur $b$ , et $w_{csb}={\displaystyle \sum }_{l=1}^{L_{cbs}}{\omega }_l$ est le poids total pour les bailleurs ayant un immeuble dans le secteur $b$ de la strate $s$ dans la RMR $c$ . Les indices au niveau de l’immeuble pour chaque province sont calculés de la même façon, sauf que la somme externe est calculée sur l’ensemble des régions géographiques plutôt que des secteurs. En ce qui concerne Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver, les indices au niveau de l’immeuble sont simplement :

$$I_t\left(c,b\right)={\displaystyle \sum }_{s=1}^{S_{cb}}\frac{w_{cbs}}{{{\displaystyle \sum }}_{s=1}^{S_{cb}}{w}_{cbs}}{I}_t\left(c,b,s\right).$$

Les indices au niveau provincial et au niveau du Canada sont une moyenne pondérée des indices au niveau de l’immeuble. À l’instar des indices de niveau inférieur, ces indices sont calculés sous forme d’un indice de Laspeyres.

4.3 Indice trimestriel

L’IPSLC trimestriel est calculé en tant que la moyenne des valeurs de l’indice mensuel, pour chacun des mois d’un trimestre. Notamment, du trimestre $q$ commençant pendant le mois $t$ :

$$I_q=\frac{1}{3}{\displaystyle \sum }_{t=q}^{q+2}{I}_t.$$

L’indice comporte une période de révision s’échelonnant sur cinq trimestres.