Chapitre 10 – Traitement du logement en propriété et des produits saisonniers

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Concepts entourant le traitement du logement en propriété

10.1 Le traitement du logement en propriété est l'un des problèmes les plus difficiles à résoudre lorsqu'on produit des indices des prix à la consommation. Le logement en propriété est probablement la seule composante qui soit traitée de manière aussi différente par les organismes statistiques de divers pays. Ces différents traitements découlent à la fois du caractère complexe de la propriété du logement, qui crée des problèmes de détection et de mesure des variations des prix associées au logement en propriété, et à la diversité des exigences des utilisateurs de l'Indice des prix à la consommation (IPC)Note 1.

10.2 Conceptuellement, un logement occupé par le propriétaire peut être considéré comme un bien d'investissement ou un bien de consommation, ou les deux. Les organismes statistiques qui optent pour la première approche excluent le logement en propriété de leurs indices des prix à la consommation. Autrement dit, l'IPC ne reflète aucun effet des variations des prix associées au coût d'achat et d'utilisation du logement en propriété.

10.3 Les organismes qui considèrent les logements occupés par le propriétaire comme des biens de consommation ont le choix entre plusieurs options. L'une d'elles consiste à traiter ces logements de la même façon que les autres biens durables de l'IPC, c'est-à-dire en se servant de la valeur des achats nets de logements au cours d'une année donnée pour déterminer la pondération du panier de l'indice et en utilisant les prix d'achat des logements pour mesurer les variations des prix relatives à la composante du logement en propriété.

10.4 Une deuxième approche consiste à prendre en considération les services de logement fournis par le logement occupé en propriété. Puisque ces services ne font, en soi, l'objet d'aucune transaction marchande, le mouvement de leur prix ne peut être qu'imputé à partir d'autres séries, comme l'indice des loyers. Si l'on applique rigoureusement cette méthode d'équivalence en valeur locative, la pondération du panier attribuée à la composante du logement en propriété est fondée sur la valeur locative estimée des logements occupés par leur propriétaire. La méthode d'équivalence en valeur locative a l'avantage d'être conforme au traitement conventionnel appliqué au logement en propriété dans la composante des « Dépenses personnelles en biens et services de consommation » du Système de comptabilité nationale du Canada (SCNC)Note 2.

10.5 Troisièmement, les organismes statistiques de plusieurs pays représentent le mouvement des prix des services fournis par les logements occupés en propriété au moyen d'indicateurs qui estiment l'effet des variations des prix sur le coût d'utilisation des logements. Cependant, les pays n'utilisent pas tous les mêmes éléments de coût. Lorsqu'on applique cette méthode du coût pour l'utilisateur, ou coût d'utilisation, la pondération du panier attribuée au logement en propriété est calculée en se servant d'éléments de coût réels ou imputés (on peut faire appel à l'imputation pour des coûts non observés comme l'intérêt auquel a renoncé le propriétaire en investissant son capital dans un logement). Certains pays refusent d'inclure des éléments de coût imputés dans l'indice du logement en propriété. Puisque seules des dépenses impliquant des débours réels sont alors incluses, cette méthode est désignée comme étant la variante des débours de la méthode du coût pour l'utilisateur.

10.6 La composante du logement en propriété semble donner une bonne illustration du truisme selon lequel aucune série d'indices des prix à la consommation ne peut servir parfaitement à tous les usages auxquels on destine habituellement l'IPC. Ainsi, la méthode d'équivalence en valeur locative est entièrement satisfaisante lorsque les indices doivent servir à la déflation des séries en dollars courants de la composante des « Dépenses personnelles en biens et services de consommation » du SCNC, puisque c'est la valeur locative des logements occupés en propriété qui est utilisée par convention dans ce programme statistique. De même, si un indice des prix à la consommation est destiné à mesurer les variations des prix de détail, il faut que l'indice du logement en propriété reflète le mouvement des prix courants des logements (et, éventuellement, le mouvement des taux courants d'intérêt hypothécaire).

10.7 Toutefois, aucune de ces méthodes ne semble particulièrement appropriée pour mesurer l'effet des variations des prix sur le pouvoir d'achat du dollar à la consommation. L'utilisation de la méthode d'équivalence en valeur locative à cette fin est discutable, car il n'existe ni un rapport de dépendance directe ni nécessairement une corrélation entre le pouvoir d'achat des propriétaires et les variations de loyer, surtout à court ou à moyen terme. L'utilisation des variations courantes des prix des logements ne convient pas non plus à cette fin puisque la plupart des propriétaires continuent de payer leur logement pendant de nombreuses années après l'avoir acheté. Par conséquent, en tout temps, le pouvoir d'achat des propriétaires dépend des niveaux de prix de l'année d'achat du logement, plutôt que simplement des niveaux de prix de l'année courante.

Traitement du logement en propriété dans l'Indice des prix à la consommation

10.8 Le traitement du logement en propriété dans l'IPC n'est pas vraiment conforme à la définition de base de l'IPC, c'est-à-dire un indice des prix associé à un panier fixe deproduits achetés par la population cible. En outre, le logement en propriété n'est pas traité de la même façon que les autres biens durables dans l'IPC. Ce traitement spécial se justifie par le fait que les logements occupés par leur propriétaire ont, en général, une vie utile beaucoup plus longue, une plus grande valeur, et des conditions de paiement plus compliquées que les autres biens durables. Bien que ces différences soient de nature quantitative plutôt que qualitative, elles sont suffisamment importantes pour être prises en considération dans le calcul de l'IPC. Ainsi, le crédit hypothécaire est généralement considéré comme faisant partie intégrante de l'achat d'un logement, de sorte qu'il ne serait pas idéal de ne tenir aucun compte de l'effet des variations du coût d'intérêt hypothécaire sur l'indice global des prix du logement. En outre, puisque les paiements hypothécaires sur les logements achetés s'échelonnent sur de nombreuses années, il est souhaitable de tenir compte non seulement des prix actuels des logements, mais aussi de leurs prix antérieurs afin de produire un indicateur approprié des variations imputables aux prix du pouvoir d'achat du dollar de consommation. Ces problèmes semblent moins toucher les autres biens durables, y compris ceux aussi coûteux que les automobiles.

10.9 Le traitement du logement en propriété dans l'IPC ne suit ni la méthode des débours ni celle du coût de renonciation. L'indice des prix du logement en propriété n'est pas un indice fondé sur les débours, étant donné sa composante du coût de remplacement, dans laquelle la dépréciation est un coût imputé plutôt qu'une dépense réelle. L'indice des prix du logement en propriété n'est pas conforme non plus à une approche du coût de renonciation, parce qu'en sont exclus d'autres éléments imputés généralement considérés comme faisant partie du coût de renonciation, tels que les intérêts qui auraient été reçus si le capital avait été placé et l'appréciation du capital.

10.10 Il s'ensuit que, pour résoudre le problème du traitement du logement en propriété, il faut déterminer le ou les principaux usages pour lesquels est conçu l'IPC. Il existe plusieurs utilisations, parfois concurrentes, de l'IPCNote 3. Comme dans le cas des autres composantes de l'indice, l'approche adoptée pour l'indice du logement en propriété doit viser à établir un juste équilibre entre les usages auxquels il est destiné. Le traitement du logement en propriété dans l'IPC convient bien pour fournir un indicateur adéquat des variations du pouvoir d'achat du dollar de consommation imputables aux prix. En particulier, il est conçu pour mesurer l'effet des variations des prix sur un assortiment de coûts spécifiquement à la charge des propriétaires.

10.11 Comme pour les autres classes de l'IPC, l'indice des prix de la classe agrégée du logement en propriété est une moyenne pondérée d'indices élémentaires. Chaque indice élémentaire représente le mouvement des prix d'un élément donné des coûts à la charge des propriétaires. Ces coûts se rapportent au stock de logements qui est identique ou équivalent à celui qui appartenait effectivement à la population cible à la fin de la période de référence du panier. Donc, pour le logement en propriété, les indices mesurent les variations imputables aux prix du coût d'utilisation d'un stock fixe de logements, tandis que pour les autres composantes, les indices mesurent les variations imputables aux prix du coût d'achat d'un panier fixe de biens et services. Six coûts à la charge des propriétaires sont inclus en tant qu'indices élémentaires dans la classe agrégée du logement en propriété :

  • le coût d'intérêt hypothécaire;
  • le coût de remplacement;
  • l'impôt foncier;
  • l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire du propriétaire;
  • l'entretien et les réparations par le propriétaire;
  • les autres dépenses pour le logement en propriété.

10.12 Les pondérations du panier pour ces éléments de coût, sauf le coût de remplacement, ont été calculées d'après les dépenses déclarées par les ménages dans le cadre de l'EDM pour la période de référence du panier. La pondération du panier pour le coût de remplacement, qui est considérée comme étant égale à la dépréciation annuelle du stock de logements occupés par leur propriétaire, est estimée à 1,5 % de la valeur marchande estimée de ce stock à la fin de 2011Note 4.

10.13 L'indice du coût d'intérêt hypothécaire est destiné à mesurer les variations imputables aux prix du montant de l'intérêt hypothécaire dû par la population cible. Deux facteurs de prix contribuent à ces changements au cours du temps. Premièrement, les variations des prix des logements influent sur le montant initial de la dette et, par conséquent, sur le montant du principal qu'il reste à rembourser au cours des périodes subséquentes. Deuxièmement, étant donné le montant du principal non remboursé, les variations du prix du crédit (c'est-à-dire des taux d'intérêt hypothécaire) déterminent le montant des paiements d'intérêt hypothécaire. Par conséquent, l'indice du coût d'intérêt hypothécaire (avec la période d'observation des prix t et la période de référence des prix 0) est défini comme étant le produit de deux indices (10.1).

M 0:t = H 0:t × I 0:t MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamytamaaCa aaleqabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaOGaeyypa0JaamisamaaCaaa leqabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaOGaey41aqRaamysamaaCaaale qabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaaaa@436F@

(10.1)

où :

H 0:t MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamisamaaCa aaleqabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaaaa@3962@ est un indice qui estime l'effet des variations des prix des logements sur le montant du principal non remboursé, en supposant que le stock de logements hypothéqués est fixe et que les conditions de leur financement sont invariables;
I 0:t MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamysamaaCa aaleqabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaaaa@3963@ est un indice qui estime l'effet des variations des taux d'intérêt sur le montant de l'intérêt hypothécaire dû, en supposant que le montant du principal non remboursé est fixe.

10.14 L'indice  est calculée en comparant le niveau moyen des prix des logements dans l'intervalle de 25 ans qui précède la période d'observation des prix (t) de l'indice au niveau moyen des prix des logements dans l'intervalle de 25 ans qui précède la période de référence des prix (0)Note 5. Ce procédé est fondé sur l'hypothèse que le prix du logement où le prêt a été initialement consenti influe sur le montant du principal qu'il reste à rembourser à n'importe quel moment. Donc, le montant total du principal non remboursé sur la période courante pour la population de propriétaires dépend des prix des logements au cours de toutes les périodes passées où leurs hypothèques ont été initialement consenties. L'indice de l'effet des prix des logements reflète cette hypothèse, bien qu'avec certaines autres réserves.

10.15 Les prix observés au cours de diverses périodes antérieures n'influent pas tous dans la même mesure sur le montant total courant du principal non remboursé. Les prix des logements observés durant les périodes éloignées ont normalement moins d'effet que ceux des périodes plus récentes, parce qu'en général, la part de la dette déjà remboursée est d'autant plus importante que l'hypothèque est ancienne. Cette tendance est mise en évidence par la distribution du principal non remboursé selon l'âge de l'hypothèque établie au moyen des données sur les dépenses des ménages estimées d'après l'EDM. La tendance est reflétée dans l'indice en se servant de pondérations inférées à partie de cette distribution. Ces pondérations diminuent avec l'âge de l'hypothèque, ce qui donne moins d'importance aux prix des logements provenant de périodes antérieures.

10.16 Cependant, la distribution réelle du principal non remboursé selon l'âge de l'hypothèque dépend non seulement de cette règle générale d'importance décroissante, mais aussi de diverses conditions qui régnaient durant des périodes antérieures particulières, comme le niveau de prix des logements, le volume et la qualité du stock de logements hypothéqués et les conditions de financement hypothécaireNote 6.

10.17 L'effet des niveaux variables des prix est éliminé en convertissant les montants du principal non remboursé déclarés durant la période de référence du panier au niveau des prix de la période de référence du panier, quelle que soit la période de début de l'hypothèque. Les chiffres résultants représentent les parts non remboursées du stock de logements dont l'hypothèque avait débuté durant ces périodes, exprimées en volume (c.-à-d. quantitativement). Après un lissage supplémentaire pour éliminer l'effet d'autres facteurs irréguliers, cette distribution corrigée pour tenir compte des prix est utilisée comme modèle pour calculer les pondérations attribuées aux hypothèques de différents âgesNote 7.

10.18 En raison de cette conception, la variation de l'indice  qui estime l'effet des variations des prix des logements n'est pas affectée par des facteurs non liés au prix, comme les changements de volume et de qualité du stock de logements hypothéqués ou de proportion de la dette acquittée sur des hypothèques dont la durée écoulée est la même. L'indice représente un cas particulier d'un indice des prix à panier fixe, qui peut être représenté comme il suit (10.2)Note 8.

H 0:t = g=1 300 p ¯ tg × q g g=1 300 q g g=1 300 p ¯ 0g × q g g=1 300 q g = g=1 300 p ¯ tg × q g g=1 300 p ¯ 0g × q g MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aaatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamisamaaCa aaleqabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaOGaeyypa0ZaaSaaaeaadaWc aaqaamaaqahabaGabmiCayaaraWaaWbaaSqabeaacaWG0bGaeyOeI0 Iaam4zaaaakiabgEna0kaadghadaWgaaWcbaGaam4zaaqabaaabaGa am4zaiabg2da9iaaigdaaeaacaaIZaGaaGimaiaaicdaa0GaeyyeIu oaaOqaamaaqahabaGaamyCamaaBaaaleaacaWGNbaabeaaaeaacaWG NbGaeyypa0JaaGymaaqaaiaaiodacaaIWaGaaGimaaqdcqGHris5aa aaaOqaamaalaaabaWaaabCaeaaceWGWbGbaebadaahaaWcbeqaaiaa icdacqGHsislcaWGNbaaaOGaey41aqRaamyCamaaBaaaleaacaWGNb aabeaaaeaacaWGNbGaeyypa0JaaGymaaqaaiaaiodacaaIWaGaaGim aaqdcqGHris5aaGcbaWaaabCaeaacaWGXbWaaSbaaSqaaiaadEgaae qaaaqaaiaadEgacqGH9aqpcaaIXaaabaGaaG4maiaaicdacaaIWaaa niabggHiLdaaaaaakiabg2da9maalaaabaWaaabCaeaaceWGWbGbae badaahaaWcbeqaaiaadshacqGHsislcaWGNbaaaOGaey41aqRaamyC amaaBaaaleaacaWGNbaabeaaaeaacaWGNbGaeyypa0JaaGymaaqaai aaiodacaaIWaGaaGimaaqdcqGHris5aaGcbaWaaabCaeaaceWGWbGb aebadaahaaWcbeqaaiaaicdacqGHsislcaWGNbaaaOGaey41aqRaam yCamaaBaaaleaacaWGNbaabeaaaeaacaWGNbGaeyypa0JaaGymaaqa aiaaiodacaaIWaGaaGimaaqdcqGHris5aaaaaaa@8AF1@

(10.2)

où :
g MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaam4zaaaa@36E3@ est l'âge de la dette hypothécaire, compris entre 1 et 300 mois (25 ans), compté depuis le moment du contrat hypothécaire initial jusqu'à la période de référence des prix 0;

p ¯ tg MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aaatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGabmiCayaara WaaWbaaSqabeaacaWG0bGaeyOeI0Iaam4zaaaaaaa@3A02@  et p ¯ 0g MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aaatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGabmiCayaara WaaWbaaSqabeaacaaIWaGaeyOeI0Iaam4zaaaaaaa@39C3@    sont les niveaux moyens des prix des logements aux périodes t-g et 0-g, respectivement, pour un stock de logements équivalent à celui des logements dont les hypothèques ont une durée écoulée de g dans la distribution du modèle;

q g MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamyCamaaBa aaleaacaWGNbaabeaaaaa@3805@    est le stock implicite des parts hypothéquées des logements pour lesquelles la durée écoulée des prêts est g, estimé selon la distribution du modèle et exprimé en volume.

10.19 L'indice I 0:t MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamysamaaCa aaleqabaGaaGimaiaacQdacaWG0baaaaaa@3963@  est calculé à l'aide d'une fonction normalisée du coût d'intérêt hypothécaire, en comparant ses valeurs à la période d'observation des prix (t) et à la période de référence des prix (0). Pour normaliser la fonction, on évalue le coût d'intérêt hypothécaire pour un montant constant de principal non remboursé. Grâce à cette propriété, la fonction ne varie que sous l'effet des taux d'intérêt.

10.20 On suppose qu'à tout moment, le montant du coût d'intérêt hypothécaire dépend des taux d'intérêt en vigueur au moment où le contrat hypothécaire courant a été conclu. Donc, ce n'est que par la voie des contrats hypothécaires nouveaux et renouvelés que les taux d'intérêt courants influent sur le montant de l'intérêt hypothécaire dû par la population des propriétaires au moment considéré. La fonction normalisée du coût d'intérêt hypothécaire reflète cette hypothèse en simulant l'octroi de nouvelles hypothèques et leur renouvellement.

10.21 La première valeur de la fonction normalisée du coût d'intérêt hypothécaire a été calculée pour la période de référence du panier. Elle a été déduite des données déclarées par les propriétaires sur le principal non remboursé à la fin de l'année de référence du panier et sur les taux d'intérêt applicables à leurs hypothèques durant des mois consécutifs de cette année-là. En outre, les montants susmentionnés du principal non remboursé à la fin de l'année de référence du panier et les montants normalisés du coût d'intérêt hypothécaire inféré pour ce mois-là ont été groupés selon le mois d'échéance des contrats hypothécaires, de nouveau tel qu'il avait été déclaré dans l'EDM correspondant à l'année de référence du panier.

10.22 Pour tout mois observé après l'année de référence du panier, la fonction normalisée du coût d'intérêt hypothécaire est calculée récursivement, en partant des chiffres déjà établis pour le mois précédent. Pour commencer, on simule l'entrée en vigueur et le renouvellement d'hypothèques durant le mois qui précède celui observé. Le montant du principal non remboursé que l'on suppose avoir été entièrement rembourséNote 9 est réintroduit pour représenter les nouvelles hypothèques. De plus, le montant du principal correspondant aux contrats que l'on suppose être arrivés à expiration est réintroduit pour représenter les hypothèques renouvelées. Les nouveaux termes des hypothèquesNote 10 et les taux d'intérêt courantsNote 11 sont alors appliqués à ces deux montants du principal non remboursé. De cette façon, le coût d'intérêt hypothécaire normalisé pour le mois de référence des prix observés est estimé sur des hypothèques que l'on suppose avoir été créées ou renouvelées durant le mois précédent.

10.23 Pour les autres hypothèques, pour lesquelles on considère que les contrats n'ont pas été modifiés, on reporte tout simplement le coût d'intérêt hypothécaire normalisé du mois précédent. Cela complète l'estimation de la fonction normalisée du coût d'intérêt hypothécaire pour le mois observé. La fonction normalisée du coût hypothécaire peut être représentée par la formule récursive qui suit (10.3) :

(10.3)

A t = A anc. t1 + 1,3,5 [ ( B nouv. t1 + B renouv. t1 )× f (1,3,5) ] × r 1,3,5 t1 MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamyqamaaCa aaleqabaGaamiDaaaakiabg2da9iaadgeadaqhaaWcbaGaamyyaiaa d6gacaWGJbGaaiOlaaqaaiaadshacqGHsislcaaIXaaaaOGaey4kaS YaaabCaeaadaWadaqaamaabmaabaGaamOqamaaDaaaleaacaWGUbGa am4BaiaadwhacaWG2bGaaiOlaaqaaiaadshacqGHsislcaaIXaaaaO Gaey4kaSIaamOqamaaDaaaleaacaWGYbGaamyzaiaad6gacaWGVbGa amyDaiaadAhacaGGUaaabaGaamiDaiabgkHiTiaaigdaaaaakiaawI cacaGLPaaacqGHxdaTcaWGMbWaaSbaaSqaaiaacIcacaaIXaGaaiil aiaaiodacaGGSaGaaGynaiaacMcaaeqaaaGccaGLBbGaayzxaaaale aacaaIXaGaaiilaiaaiodacaGGSaGaaGynaaqaaaqdcqGHris5aOGa ey41aqRaamOCamaaDaaaleaacaaIXaGaaiilaiaaiodacaGGSaGaaG ynaaqaaiaadshacqGHsislcaaIXaaaaaaa@6EFC@

où :

A t MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamyqamaaDa aaleaaaeaacaWG0baaaaaa@37E3@ est le montant du coût d'intérêt hypothécaire normalisé durant la période d'observation des prix t, estimé par rapport à toutes les hypothèques;

A anc. t1 MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamyqamaaDa aaleaacaWGHbGaamOBaiaadogacaGGUaaabaGaamiDaiabgkHiTiaa igdaaaaaaa@3CFE@   est le montant du coût d'intérêt hypothécaire normalisé durant la période t-1, estimé par rapport aux hypothèques qui n'ont pas été modifiées (c.-à-d. ne venant pas d'entrer en vigueur ou n'ayant pas été renouvelées);

( B nouv. t1 + B renouv. t1 ) MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaWaaeWaaeaaca WGcbWaa0baaSqaaiaad6gacaWGVbGaamyDaiaadAhacaGGUaaabaGa amiDaiabgkHiTiaaigdaaaGccqGHRaWkcaWGcbWaa0baaSqaaiaadk hacaWGLbGaamOBaiaad+gacaWG1bGaamODaiaac6caaeaacaWG0bGa eyOeI0IaaGymaaaaaOGaayjkaiaawMcaaaaa@4A9D@  est le montant total du principal non remboursé à la période t-1, estimé par rapport aux hypothèques venant d'entrer en vigueur et celles venant d'être renouvelées;

f (1,3,5) MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamOzamaaBa aaleaacaGGOaGaaGymaiaacYcacaaIZaGaaiilaiaaiwdacaGGPaaa beaaaaa@3BFE@ est la fraction du principal non remboursé qui représente les contrats dont le terme est de 1, 3, 5 ans parmi les hypothèques venant d'entrer en vigueur et celles venant d'être renouvelées;

r 1,3,5 t1 MathType@MTEF@5@5@+= feaagKart1ev2aqatCvAUfeBSjuyZL2yd9gzLbvyNv2CaerbuLwBLn hiov2DGi1BTfMBaeXatLxBI9gBaerbd9wDYLwzYbItLDharqqtubsr 4rNCHbGeaGqiVu0Je9sqqrpepC0xbbL8F4rqqrFfpeea0xe9Lq=Jc9 vqaqpepm0xbba9pwe9Q8fs0=yqaqpepae9pg0FirpepeKkFr0xfr=x fr=xb9adbaqaaeGaciGaaiaabeqaamaabaabaaGcbaGaamOCamaaDa aaleaacaaIXaGaaiilaiaaiodacaGGSaGaaGynaaqaaiaadshacqGH sislcaaIXaaaaaaa@3D53@ est le taux d'intérêt hypothécaire courant durant la période t-1 pour les contrats dont le terme est de 1, 3 ou 5 ans.

10.24 L'indice du coût de remplacement se rattache à la portion des logements occupés par le propriétaire qui est supposée être consommée. Le coût de remplacement par le propriétaire représente la portion usée de la structure des logements (dépréciation du logement) ou le montant qu'un propriétaire doit dépenser pour maintenir la valeur marchande du logement. Pour calculer l'indice des prix pour le coût de remplacement, on part de la valeur totale des logements occupés par le propriétaire au Canada à la fin de l'année de référence du panier et on ajuste ce total chaque mois en faisant varier les prix des maisons conformément à l'Indice des prix des logements neufsNote 12, excluant les terrains.

10.25 L'indice de l'impôt foncier mesure les variations dans le temps du montant de l'impôt perçu sur un échantillon constant de logements dans certaines municipalités. Cet échantillon des impôts fonciers versés, tiré de sources administratives, est utilisé pour obtenir une estimation de l'impôt foncier moyen par ville. Cette valeur moyenne est entrée en tant que prix dans le calcul de l'indice de valeur unitaire de la période courante et de la période précédenteNote 13. Les changements d'impôt foncier sont reflétés une fois par an, dans l'IPC d'octobre.

10.26 L'indice des prix de l'assurance habitation et assurance hypothécaire du propriétaire mesure les variations au cours du temps de ce qu'il en coûte d'assurer un stock fixe de logements contre une combinaison particulière de risques. Ce coût varie non seulement à la suite de changements des tarifs d'assurance pour des valeurs de propriété données, mais aussi de variations des valeurs de la propriété assurée qui résultent des mouvements des prix des logements. Par conséquent, l'indice de l'assurance est estimé en multipliant les deux indices qui suivent :

  • 10.26 1. un indice qui mesure la variation de la valeur du coût de reconstruction des propriétés en utilisant une base de données sur les assurances créée par des tiers (estimation trimestrielle);
  • 10.26.2 un indice qui mesure la variation du coût des primes d'assurance en comparant le coût de polices d'assurance identiques en utilisant des données provenant de compagnies d'assurance dans l'échantillon.

10.27 L'indice élémentaire des prix de l'entretien et des réparations par le propriétaire, ainsi que les autres dépenses pour le logement en propriété sont estimés en adoptant la méthode standard pour calculer les indices élémentaires des prixNote 14.

Traitement des produits saisonniers

10.28 L'utilisation du concept de panier fixe pour construire des indices des prix crée des difficultés quand les habitudes de consommation réelles durant la période d'observation des prix diffèrent nettement de celles observées durant la période de référence du panier. Dans le cas des indices mensuels, des problèmes peuvent découler du caractère saisonnier des quantités de nombreux biens et services. L'offre de certains produits varie selon la saison. Ces produits comprennent divers services, tels que l'adhésion à un club de golf et les billets de remonte-pente pour le ski alpin, qui ne sont disponibles que quelques mois par année. Par ailleurs, d'autres produits voient leur demande varier selon la saison. Ils comprennent de nombreux articles vestimentaires, tels que les maillots de bain et les manteaux d'hiver. Quelle qu'en soit la cause, tout bien ou service dont la quantité achetée subit des fluctuations saisonnières doit être considéré comme un produit saisonnier.

10.29 L'IPC est fondé sur un panier fixe, construit en partant des données sur les dépenses de consommation recueillies pour une année. La représentativité d'un indice à panier fixe annuel durant un mois donné est compromise si des produits saisonniers font partie du panier. Dans un indice à panier fixe, un bien ou service saisonnier aura la même pondération en quantités dans le panier pour chaque mois de l'année. Cette quantité sera exagérément petite durant les mois où le produit est en saison, et exagérément grande durant ceux où il est hors saison. Par exemple, la pondération de l'adhésion à un club de golf sera sous-estimée dans l'IPC de juin, et surestimée dans celui de décembre.

10.30 Le traitement des biens et services saisonniers est une question controversée. Un bon moyen de traiter les produits saisonniers dans un indice à panier fixe en utilisant les pondérations pour une année civile consiste à éviter d'inclure dans l'échantillon les produits hautement saisonniers, c'est-à-dire les biens ou services pour lesquels les quantités consommées deviendraient nulles durant certains mois de l'année. Par exemple, au lieu d'inclure les adhésions à un club de golf pour lesquelles les données ne sont pas disponibles durant les mois d'hiver, l'IPC pourrait mesurer la variation des prix des abonnements d'escalade en salle qui sont disponibles toute l'année.

10.31 Le principal problème de cette méthode est qu'elle peut réduire la représentativité de certains indices durant certains mois. Par exemple, alors que l'IPC vise à mesurer la variation des prix de tous les produits de consommation dans le champ d'observation, il doit inévitablement être fondé sur un échantillon d'offres de produit pour un nombre relativement faible de produits représentatifsNote 15 qui sont considérés comme représentatifs de tous les biens et services compris dans un agrégat élémentaire particulier. Le problème se pose si les mouvements des prix du produit vendu toute l'année, comme les abonnements d'escalade en salle, ne sont pas représentatifs des mouvements des prix de tous les produits inclus dans l'agrégat élémentaire. Cela peut devenir particulièrement problématique dans un pays qui connaît des saisons très distinctes, comme le Canada, où les produits saisonniers peuvent représenter une grande part des dépenses de consommation. Ne pas inclure les mouvements de prix des articles saisonniers pourrait rendre certains indices élémentaires des prix non représentatifs de la variation des prix à laquelle fait face la population cible pour la catégorie de dépenses en question.

10.32 Une autre option pour contourner les problèmes associés aux produits saisonniers consiste à avoir des paniers à quantités fixes distincts pour chaque mois de l'année civile (paniers saisonniers). Autrement dit, calculer l'indice de janvier en utilisant uniquement les quantités consommées en janvier, l'indice de février en utilisant uniquement les quantités consommées en février, et ainsi de suite. Un produit saisonnier aurait alors une pondération en quantités appropriée dans l'indice de chaque mois de l'année. Les indices annuels pour les produits saisonniers seraient calculés comme des moyennes pondérées des indices mensuels, de sorte que la pondération des mois de saison serait plus élevée que celle des mois hors saison dans le calcul du mouvement annuel des prix. Si un bien ou service n'était pas disponible hors saison, il ne ferait pas partie du panier durant un mois où il n'est pas disponible sur le marché.

10.33 Le principal inconvénient d'un indice à paniers saisonniers est qu'il ne permet pas de mesurer la variation pure des prix pour les mouvements de prix intra-annuels, comme les variations trimestrielles ou mensuelles. D'abord, considérons l'indice à panier fixe avec pondérations correspondant à l'année civile. Si les prix relevés pour chacune des offres de produit ne varient pas durant un mois donné, l'indice ne varierait pas non plus. En outre, si les prix relevés pour certaines offres de produit dans cet indice à panier fixe varient durant un mois donné, la variation en pourcentage de l'IPC d'ensemble (ou d'un autre indice agrégé) se situera entre les variations en pourcentage minimale et maximale des sous-indices correspondants. En revanche, si le prix de chaque offre de produit contenue dans un indice à paniers saisonniers ne présente aucune variation d'un mois à l'autre, cet indice pourra quand même augmenter ou diminuer en raison de variations des quantités dans les paniers saisonniers mensuels. En outre, la variation en pourcentage mensuelle d'un IPC d'ensemble (ou d'un autre indice agrégé) possédant des paniers saisonniers pourrait parfois se situer en dehors des variations en pourcentage minimale et maximale de ses sous-indices respectifs.

10.34 Enfin, la détermination des pondérations du panier saisonnier, comme toutes les pondérations du panier, est fondée sur les habitudes de consommation observées durant des périodes passées et ne tient donc pas compte des fluctuations saisonnières anormales durant les périodes courantes. Par exemple, si des intempéries durant la période courante avaient une incidence sur certaines récoltes de fruits ou de légumes et retardaient donc leur disponibilité sur le marché, les paniers saisonniers basés sur les dépenses de périodes passées ne tiendraient pas compte de cette situation.

10.35 Le programme de l'IPC a utilisé deux méthodologies pour traiter les produits saisonniers. De 1961 à mars 1979, les séries de l'IPC pour les produits alimentaires saisonniers ont été calculées en se servant de formules à paniers saisonniersNote 16. Depuis avril 1979, tous les indices agrégés des prix sont calculés en utilisant la formule de l'indice des prix de Lowe à panier fixe avec pondérations pour l'année civile. Les mouvements des prix des produits hautement saisonniers sont imputés pour les périodes hors saison de ces produits.

10.36 La pratique actuelle pour l'IPC consiste à repérer les produits hautement saisonniers et à imputer les mouvements de leur prix durant les mois où l'on considère que les quantités achetées sont quasiment nulles. Les barbecues, les tondeuses à gazon, les manteaux d'hiver et les bateaux sont des exemples de produits considérés comme étant hautement saisonniers. Les imputations pour les mois hors saison sont effectuées au niveau des agrégats élémentaires. Le mouvement des prix imputé est emprunté à la classe agrégée qui se trouve juste au-dessus du produit hors saison dans la classification de l'IPC.

10.37 Durant les mois où les indices pour les produits hors saison sont imputés, le mouvement des prix de l'indice agrégé serait exactement le même que si les produits saisonniers ne faisaient pas partie du panier. Essentiellement, les pondérations du panier des biens et services hors saison sont réparties entre les produits de saison restants, de sorte qu'à cet égard, l'imputation pour les produits hors saison, même si elle est effectuée dans le cadre d'un indice à panier fixe avec pondérations pour l'année civile, donne des résultats similaires à la méthode des paniers saisonniers.

10.38 Imputer les prix pour les produits hors saison aide aussi à atténuer les mouvements prononcés de l'indice. Cela tient au fait que le mouvement des prix du produit est extrapolé sur la période hors saison au lieu d'être traité comme affichant une absence de variation des prix. La mesure dans laquelle les imputations pour la période hors saison réduit les fluctuations intersaisonnières de l'indice dépend de la corrélation entre le mouvement des prix des produits hautement saisonniers et le mouvement des prix de la classe agrégée qui est la source de l'imputation.

10.39 Il faut bien comprendre que l'objectif de l'imputation pour la période hors saison n'est pas d'obtenir un indice qui reflète exactement le comportement des prix du produit saisonnier durant les mois hors saison. Souvent, les mouvements réels des prix des produits durant leurs mois hors saison sont très irréguliers, parce qu'ils ne sont pas assujettis à des variations prévisibles de l'offre ou de la demande.

Désaisonnalisation des indices des prix

10.40 Les mouvements de l'IPC d'un mois à l'autre peuvent parfois être le résultat de variations saisonnières de prix. Ainsi, de janvier à mars, les prix des forfaits voyages augmentent habituellement car un plus grand nombre de personnes ont tendance à voyager hors du pays en hiver et durant la période de relâche du mois de mars. Bien que ces variations des prix soient valides, en ce sens que les consommateurs font souvent face à des prix plus élevés pour les voyages organisés durant les mois d'hiver, elles font partie d'une tendance habituelle de hausses des prix liées à l'augmentation de la demande. Il est vraisemblable qu'elles soient inversées quand la demande fléchit de nouveau. Par conséquent, à certaines fins, ces variations des prix pourraient ne pas être interprétées comme une inflation des prix à la consommation. La désaisonnalisation est utilisée pour isoler les mouvements saisonniers des prix, puis les supprimer des indices pour obtenir une meilleure image de l'inflation « réelle » ou « sous-jacente » des prix à la consommation dans l'économieNote 17.

10.41 Statistique Canada utilise le programme statistique X12 ARIMA pour désaisonnaliser l'IPC d'ensemble et 12 autres indices agrégés au niveau du CanadaNote 18. Chaque mois, l'indice courant est désaisonnalisé et, simultanément, l'indice désaisonnalisé du mois précédent est sujet à révision. En outre, chaque année en janvier, les données désaisonnalisées pour les 36 derniers mois sont examinées et révisées au besoin.

10.42 Statistique Canada ne désaisonnalise pas chaque série de l'IPC. Le chiffre de l'IPC qui fait les manchettes est une estimation non désaisonnalisée, en partie parce que de nombreux utilisateurs considèrent la variation en pourcentage d'une année à l'autre de l'IPC d'ensemble comme un bon indicateur général de l'inflation des prix à la consommation. De par leur construction même, les variations d'une année à l'autre neutralisent les mouvements saisonniers et ne requièrent pas de désaisonnalisation.

10.43 Une autre raison justifiant la production limitée de données de l'IPC désaisonnalisées est certaines propriétés de la formule d'agrégation de l'indice (Lowe) utilisée pour calculer l'IPC de niveau supérieur. Pour contrecarrer la possibilité d'une saisonnalité résiduelle dans les indices agrégés, Statistique Canada emploie une méthode de désaisonnalisation directe ou indépendante, ce qui signifie que les séries désaisonnalisées de l'IPC ne sont pas calculées à partir de leurs sous-indices désaisonnalisés respectifs. Si cette pratique réduit la probabilité d'une saisonnalité résiduelle dans les séries, elle pose aussi quelques difficultés lorsque l'on utilise les données désaisonnalisées de l'IPC. Premièrement, la désaisonnalisation directe empêche que l'agrégation soit cohérente. Puisque l'IPC d'ensemble est désaisonnalisé indépendamment des huit agrégats principaux, ses mouvements peuvent ne pas concorder avec ceux des indices qui le composent. Deuxièmement, la désaisonnalisation directe de l'IPC d'ensemble et des composantes principales élimine la capacité d'analyser ou d'interpréter les contributions à la variation en pourcentage.

10.44 Malgré les défis que posent les indices des prix désaisonnalisés, la désaisonnalisation offre de nombreux avantages aux utilisateurs des indices des prixNote 19.

Notes

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