Statistiques sur le logement au Canada
Investisseurs particuliers et institutionnels dans le marché immobilier canadien

Remerciements

L’auteure aimerait remercier Serge Godbout, Jasper Hui et Dave Krochmalnek pour leur contribution à l’élaboration des regroupements des entreprises connexes.

Aperçu

Dans cet article, le Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) publie des données sur les investisseurs, c’est-à-dire les propriétaires qui détiennent au moins une propriété résidentielle qu’ils n’utilisent pas comme résidence principale, dans le marché immobilier résidentiel selon leur taille. La concentration dans le marché de l’immobilier résidentiel est analysée pour l’année de référence 2022 dans les provinces de l’Île-du-Prince-Édouard, de la Nouvelle-Écosse, du Nouveau-Brunswick, de l’Ontario, du Manitoba et de la Colombie-Britannique.

Faits saillants

• Les investisseurs (particuliers) de petite taille détenaient la plus grande part des propriétés d’investissement en ce qui concerne la valeur foncière dans toutes les provinces à l’étude, sauf en Nouvelle-Écosse, où les investisseurs institutionnels, c’est-à-dire les 0,1 % des investisseurs les plus importants au chapitre de la valeur des propriétés d’investissement détenus dans la province, possédaient la plus grande part des propriétés d’investissement.
• Dans les six provinces à l’étude, les investisseurs institutionnels détenaient de 0,1 % (Île-du-Prince-Édouard et Manitoba) à 0,4 % (Ontario) des maisons du parc immobilier. La catégorie des maisons comprend les maisons individuelles non attenantes, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les maisons mobiles.
• Parmi les propriétés locatives, soit les propriétés d’investissement qui ne sont pas utilisées à titre personnel^Note , 16,6 % de la valeur foncière de celles-ci était détenue par des investisseurs institutionnels à l’Île-du-Prince-Édouard, comparativement à 38,0 % en Nouvelle-Écosse.
• Plus de la moitié de la valeur foncière totale des propriétés locatives construites depuis 2011 était détenue par des investisseurs institutionnels en Nouvelle-Écosse (63,1 %) et au Nouveau-Brunswick (61,5 %).
• Dans l’ensemble des douze régions métropolitaines de recensement (RMR) analysées, les résultats indiquaient un marché locatif non concentré et potentiellement compétitif à l’échelle des RMR et de leurs subdivisions de recensement (SDR). Les marchés les moins concentrés étaient ceux de Toronto et Vancouver.

Introduction

Au cours des dernières décennies au Canada, les prix des propriétés et des loyers ont connu une croissance accélérée. Parallèlement, selon les données du Recensement de la population, le taux de ménages propriétaires a reculé, passant de 69,0 % en 2011 à 66,5 % en 2021. Dans un tel contexte, plusieurs questions ont été soulevées concernant la transformation du marché immobilier et le rôle potentiel des investisseurs.

Aux États-Unis, les fiducies de placement immobilier (FPI) et les investisseurs institutionnels ont acquis un nombre croissant de propriétés résidentielles au cours des dernières années (Mills et coll., 2019; Christophers, 2021). Dans le segment des maisons et des appartements en copropriété, cette présence grandissante met ces investisseurs en concurrence directe avec les particuliers qui souhaitent acquérir une propriété, ce qui suscite des préoccupations relatives à l’abordabilité des logements.

Au Canada, certaines études (August, 2023; Société canadienne d’hypothèques et de logement, 2025) ont fait état de la présence croissante des FPI au cours des dernières décennies. Alors que les FPI ne possédaient pratiquement aucune propriété en 1996, leur présence plus récente a pu contribuer à une concentration du marché. À cet égard, St-Hilaire et coll. (2024) ont estimé qu’en 2020, moins de 0,5 % des locateurs possédaient près du tiers de tous les logements locatifs situés sur l’île de Montréal.

Malgré les préoccupations liées à la croissance des FPI, les investisseurs jouent un rôle important en ce qui concerne l’offre de logements en général, et particulièrement dans le cas des propriétés locatives. Les investisseurs occupent un rôle clé dans le processus de mises en chantier, car ils fournissent le capital nécessaire aux nouveaux projets de construction. De plus, les différents types d’investisseurs peuvent avoir une tolérance au risque et des horizons temporels d’investissement variés. Ainsi, la compréhension des choix (p. ex. revente subséquente, loyers demandés, interaction avec les locataires, parc de nouvelles constructions ou de propriétés acquises sur le marché de la revente) effectués par ces investisseurs est importante pour l’interprétation des tendances générales du marché de l’habitation.

Afin de mieux comprendre le rôle et l’importance des investisseurs au Canada, Statistique Canada a précédemment publié trois articles portant sur les investisseurs et les acheteurs investisseurs^Note .

Le présent article présente une analyse des investisseurs selon leur taille afin d’analyser la concentration des marchés et de mieux comprendre les types d’investisseurs qui détenaient des propriétés résidentielles à l’Île-du-Prince-Édouard, en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick, en Ontario, au Manitoba et en Colombie-Britannique en 2022. Cela permet d’examiner le rôle des grands investisseurs ainsi que celui des moyens et petits investisseurs.

Classification des investisseurs en fonction de la taille

Aux fins de la présente étude, un propriétaire est considéré comme un investisseur s’il détient au moins une propriété résidentielle qu’il n’utilise pas comme résidence principale (Fontaine et Gordon, 2023). Les entités canadiennes à but non lucratif ne sont pas considérées comme des investisseurs^Note .

Afin de déterminer la taille des investisseurs, les entreprises propriétaires ont d’abord été regroupées en fonction de leur structure corporative commune à l’aide de données administratives^Note .

Puisque le nombre de logements détenus par chaque entreprise n’est pas disponible^Note , la taille des investisseurs est établie en utilisant la valeur foncière totale des propriétés qu’ils détiennent, entre autres. La valeur foncière des propriétés sert ainsi de variable de substitution pour le nombre de logements^Note .

Les différents investisseurs ont été répartis en six catégories de propriétaires selon leur taille et leur type :

• Investisseur (particulier) pour usage personnel. Ce groupe comprend les scénarios suivants :
• Particulier qui possède une seule propriété qui réside à l’extérieur de la province ou du pays où il détient sa propriété et qui ne déclare pas de revenu locatif.
• Particulier qui détient deux propriétés dans des régions différentes et qui ne déclare aucun revenu locatif (p. ex. résidence secondaire).
• Particulier qui détient une propriété résidentielle et un terrain vacant.
• Particulier qui détient plus d’une propriété, et ces propriétés sont toutes occupées par au moins un des propriétaires (le particulier ou un copropriétaire) ^Note
• Investisseur (particulier) de petite taille
• Particulier qui détient un maximum de cinq propriétés^Note et qui n’est pas classé comme investisseur pour usage personnel.

• Investisseur (entreprise) de petite taille
• Entreprise détenant un maximum de cinq propriétés.
• Investisseur (particulier) de taille moyenne
• Investisseur (particulier) détenant plus de cinq propriétés qui n’est pas considéré comme un investisseur institutionnel.
• Investisseur (entreprise) de taille moyenne
• Entreprise détenant plus de cinq propriétés qui n’est pas considérée comme un investisseur institutionnel.
• Investisseur institutionnel
• Les investisseurs qui représentent le 0,1 % des investisseurs les plus importants en ce qui concerne la valeur des propriétés d’investissement détenues dans la province. Cette catégorie est constituée principalement d’entreprises, y compris des fiducies de placement immobilier, des fonds de pension, des fonds privés et de grandes entreprises familiales.

La catégorie des « investisseurs institutionnels » n’est pas sensible au choix du barème de 0,1 %, puisqu’une grande part de la valeur foncière est détenue par les plus grands investisseurs. L’utilisation d’autres barèmes^Note résulte en des parts de marché détenues par les investisseurs institutionnels similaires pour chaque province.

Les investisseurs ont une plus forte présence en Nouvelle-Écosse, en Colombie-Britannique et à l’Île-du-Prince-Édouard que dans les autres provinces en 2022

En 2022, la Nouvelle-Écosse était la province où la plus grande part des actifs immobiliers résidentiels^Note étaient des propriétés d’investissement (29,5 %). Ce résultat s’inscrit dans un contexte où la province comportait le plus faible taux de ménages propriétaires parmi celles analysées, soit 66,8 % en 2021, un taux égal à celui de la Colombie-Britannique. En Nouvelle-Écosse, la part de la valeur foncière des propriétés détenues par les investisseurs institutionnels était près de deux fois plus élevée que dans la plupart des autres provinces.

L’Île-du-Prince-Édouard occupait le deuxième rang, avec 26,7 % de la valeur foncière totale qui était associée à des propriétés d’investissement en 2022. Ce résultat s’expliquait en partie par la grande présence de résidences secondaires. D’ailleurs, les propriétés d’investissement détenues pour des fins d’usage personnel représentaient 8,6 % de l’ensemble de la valeur foncière dans la province, soit environ le double de la proportion observée dans les autres provinces à l’étude.

En revanche, 18,0 % de la valeur foncière des propriétés résidentielles au Nouveau-Brunswick provenait des propriétés d’investissement en 2022. Cela concorde avec une proportion plus élevée de ménages propriétaires de leur logement, soit 73,0 % selon les données du Recensement de 2021.

En général, mis à part la Nouvelle-Écosse, le type d’investisseur détenant la plus grande part de la valeur foncière était les investisseurs (particuliers) de petite taille.

Tableau de données du graphique 1

Tableau de données du graphique 1
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 1 Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Ontario, Manitoba et Colombie-Britannique, calculées selon valeur foncière des propriétés résidentielles (pourcentage) unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

	Île-du-Prince-Édouard	Nouvelle-Écosse	Nouveau-Brunswick	Ontario	Manitoba	Colombie-Britannique
	valeur foncière des propriétés résidentielles (pourcentage)
Note : Seule la valeur des propriétés d’investissement est répartie entre les types d’investisseurs. Les propriétés ne servant pas d’investissement et les propriétés d’investissement occupées par le propriétaire composent le reste des propriétés. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2022.
Investisseur institutionnel	2,9	9,5	4,2	4,9	6,0	4,3
Investisseur (entreprise) de taille moyenne	1,8	3,1	2,0	1,9	3,0	3,0
Investisseur (entreprise) de petite taille	1,9	1,3	1,4	1,3	1,3	1,5
Investisseur (particulier) de taille moyenne	1,0	2,1	0,9	1,3	0,8	1,9
Investisseur (particulier) de petite taille	10,5	8,8	6,1	8,9	6,8	9,6
Investisseur (particulier) pour usage personnel	8,6	4,7	3,4	3,4	3,0	4,6

Les investisseurs institutionnels sont peu présents dans le marché des maisons en 2022

Au cours des dernières années, des préoccupations ont été soulevées concernant l’acquisition potentielle de maisons au Canada par des FPI, comme cela a été observé aux États-Unis (Mills et coll., 2019; Christophers, 2021). À titre d’exemple, dans la région métropolitaine statistique d’Atlanta, le nombre de maisons unifamiliales détenues par cinq grandes FPI a augmenté, passant de moins de 3 000 en 2013 à plus de 25 000 en 2018, ce qui représentait 1,7 % de l’ensemble des maisons unifamiliales. Cette proportion s’est chiffrée à 8,7 % dans certains secteurs de recensement (Charles, 2020).

Au Canada, les parts de marché des investisseurs institutionnels en 2022 étaient beaucoup plus faibles dans le secteur des maisons que pour les autres types de propriétés dans les six provinces à l’étude. Ces chiffres représentaient de 0,1 % (Île-du-Prince-Édouard et Manitoba) à 0,4 % (Ontario) des maisons, soit quatre maisons sur mille.

La grande majorité des maisons étaient des propriétés qui ne servaient pas d’investissement. De plus, parmi celles qui étaient des propriétés d’investissement, la plupart étaient généralement détenues par des investisseurs (particuliers) de petite taille, ou elles servaient à l’usage personnel de l’investisseur (p. ex. résidence secondaire).

Tableau de données du graphique 2

Tableau de données du graphique 2
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 2 Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Ontario, Manitoba et Colombie-Britannique, calculées selon maisons (pourcentage) unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

	Île-du-Prince-Édouard	Nouvelle-Écosse	Nouveau-Brunswick	Ontario	Manitoba	Colombie-Britannique
	maisons (pourcentage)
Note : La catégorie des maisons comprend les maisons individuelles non attenantes, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les maisons mobiles. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2022.
Investisseur institutionnel	0,1	0,2	0,2	0,4	0,1	0,3
Investisseur (entreprise) de taille moyenne	0,5	0,8	0,5	0,6	0,8	1,0
Investisseur (entreprise) de petite taille	1,5	1,0	0,7	1,0	1,2	1,2
Investisseur (particulier) de taille moyenne	0,5	0,8	0,4	0,6	0,7	0,7
Investisseur (particulier) de petite taille	12,2	10,8	7,6	9,0	8,2	8,4
Investisseur (particulier) pour usage personnel	9,8	5,9	4,5	3,6	4,3	4,6

Les investisseurs institutionnels détiennent plus du tiers du marché locatif en Nouvelle-Écosse

Dans les sections qui suivent, une propriété locative est définie comme toute propriété d’investissement qui n’est pas un terrain vacant et qui n’est pas utilisée à des fins d’usage personnel, comme défini précédemment. Dans l’ensemble, il s’agit d’une approximation de l’univers réel des propriétés comportant des logements locatifs^Note , cela comprend les propriétés comportant plusieurs unités résidentielles, ainsi que les maisons et les appartements en copropriété qui sont des propriétés d’investissement.

Comparativement au sous-segment des maisons locatives, la part des propriétés locatives détenue par des investisseurs institutionnels était plus importante, car ce segment de marché comprenait des propriétés comportant plusieurs dizaines, voire des centaines, de logements. Les investisseurs institutionnels sont plus susceptibles de pouvoir détenir et bâtir ce type de propriété, étant donné l’échelle des investissements requis.

En 2022, les investisseurs institutionnels détenaient une plus grande part de la valeur totale des propriétés locatives en Nouvelle-Écosse (38,0 %) et au Manitoba (33,6 %) que dans les autres provinces. Par ailleurs, les investisseurs (particuliers) de petite taille possédaient près de la moitié de la valeur foncière totale des propriétés locatives en Colombie-Britannique (49,4 %), en Ontario (52,6 %) et à l’Île-du-Prince-Édouard (57,1 %). Pour cette dernière province, le faible nombre de grands immeubles résidentiels locatifs, qui par définition sont davantage détenus par des investisseurs institutionnels, explique le résultat^Note . En ce qui concerne la Colombie-Britannique et l’Ontario, la plus grande proportion de la valeur détenue par des investisseurs (particuliers) de petite taille s’explique par le vaste stock d’appartements en copropriété, qui sont plus accessibles pour les investisseurs de petite taille.

Tableau de données du graphique 3

Tableau de données du graphique 3
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 3 Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Ontario, Manitoba et Colombie-Britannique, calculées selon valeur foncière des propriétés locatives (pourcentage) unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

	Île-du-Prince-Édouard	Nouvelle-Écosse	Nouveau-Brunswick	Ontario	Manitoba	Colombie-Britannique
	valeur foncière des propriétés locatives (pourcentage)
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2022.
Investisseur institutionnel	16,6	38,0	31,4	23,6	33,6	20,3
Investisseur (entreprise) de taille moyenne	10,3	12,3	13,0	9,2	16,2	13,7
Investisseur (entreprise) de petite taille	10,6	5,1	8,6	7,0	6,8	6,8
Investisseur (particulier) de taille moyenne	5,4	8,7	6,1	7,6	4,4	9,9
Investisseur (particulier) de petite taille	57,1	35,9	40,9	52,6	39,0	49,4

En Nouvelle-Écosse (38,0 %), au Manitoba (33,6 %) et au Nouveau-Brunswick (31,4 %), un peu plus d’une centaine d’investisseurs par province se partageaient environ le tiers de la valeur foncière totale des propriétés locatives. Le tableau 1 permet d’examiner le nombre d’investisseurs institutionnels et la part de la valeur foncière totale des propriétés qu’ils possédaient en 2022.

Les investisseurs institutionnels sont plus présents dans le segment des propriétés locatives récentes, sauf en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard

Dans la majorité des provinces, la proportion de la valeur foncière totale détenue par les investisseurs institutionnels était plus grande pour les propriétés à vocation locative construites récemment que pour les propriétés plus anciennes. Cette observation corrobore les analyses d’August (2023) et de la SCHL (2025) qui ont témoigné d’une augmentation du nombre de propriétés détenues par les FPI au cours des dernières années. Bien que la montée des FPI soit plutôt récente, les FPI peuvent avoir acquis des propriétés construites il y a plusieurs décennies. Les résultats de la présente analyse démontrent toutefois que les propriétés plus récentes sont généralement privilégiées par les investisseurs institutionnels.

Tableau de données du graphique 4

Tableau de données du graphique 4
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 4 Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Ontario, Manitoba et Colombie-Britannique, calculées selon valeur foncière des propriétés locatives détenues par des investisseurs institutionnels (pourcentage) unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

	Île-du-Prince-Édouard	Nouvelle-Écosse	Nouveau-Brunswick	Ontario	Manitoba	Colombie-Britannique
	valeur foncière des propriétés locatives détenues par des investisseurs institutionnels (pourcentage)
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2022.
Propriétés locatives construites avant 2011	17,1	29,6	23,6	26,0	29,0	18,8
Propriétés locatives construites en 2011 ou après	12,2	63,1	61,5	14,1	47,9	25,6

En Ontario, le portrait différait des autres provinces puisque les propriétés locatives bâties récemment étaient plus fréquemment détenues par de petits investisseurs. Cette différence pourrait s’expliquer notamment par les types de propriétés construites au cours des dernières années et inclus dans l’univers des propriétés locatives.

Début de la boîte de texte

Selon la SCHL^Note , 10,6 % des unités mises en chantier de 2011 à 2021 en Ontario étaient des logements construits à des fins de location, c’est-à-dire des propriétés avec plusieurs logements, ce qui exclut les logements en propriété absolue et les logements en copropriété, alors que dans les autres provinces, cette proportion allait de 23,2 % en Colombie-Britannique à 49,7 % en Nouvelle-Écosse. En Ontario, la construction de logements en copropriété était plus fréquente et représentait 39,6 % des logements construits lors de cette période. Ce type de propriété étant plus susceptible d’être détenu par des investisseurs (particuliers) de petite taille que les propriétés avec plusieurs logements, cela pourrait expliquer la différence entre l’Ontario et les autres provinces. En fin de compte, le type de propriété construite est étroitement lié aux types d’investisseurs qui possèdent les propriétés.

Fin de la boîte de texte

À l’Île-du-Prince-Édouard, les propriétés locatives récentes sont également moins fréquemment détenues par les investisseurs institutionnels, comparativement aux propriétés construites avant 2011. Cependant, étant donné la taille de la province, le nombre total de propriétés et d’investisseurs dans cette catégorie était faible. Les analyses sont donc limitées pour l’Île-du-Prince-Édouard.

Ainsi, étant donné la répartition des propriétés locatives entre les investisseurs, les locataires vivant dans une propriété récente avaient plus de chance d’avoir pour propriétaires un investisseur (particulier) de petite taille en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard que dans les autres provinces.

London, Halifax et Winnipeg représentent des marchés prisés par les investisseurs institutionnels

La part de la valeur foncière des propriétés locatives détenues par des investisseurs institutionnels dépassait 40 % dans trois des douze plus grandes RMR analysées, soit Winnipeg (45,0 %), London (46,5 %) et Halifax (54,3 %). Dans les neuf autres RMR, les investisseurs (particuliers) de petite taille détenaient la plus grande part de la valeur foncière totale des propriétés locatives, allant de 44,9 % à Vancouver à 58,6 % à Windsor. Ainsi, le marché locatif est partagé entre deux principaux groupes, soit les investisseurs (particuliers) de petite taille et les investisseurs institutionnels, alors que les autres types d’investisseurs ont une présence moindre sur le marché. La composition des investisseurs sur le marché locatif est importante, car les investisseurs (particuliers) de petite taille et les investisseurs institutionnels peuvent différer en ce qui concerne les horizons temporels d’investissement, la tolérance au risque et l’accès au crédit.

Tableau de données du graphique 5

Tableau de données du graphique 5
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 5 Toronto, Vancouver, Ottawa - Gatineau (partie de l'Ontario), Winnipeg, Hamilton, Kitchener - Cambridge - Waterloo, London, Halifax, St. Catharines - Niagara, Windsor, Oshawa et Victoria, calculées selon valeur foncière des propriétés locatives (pourcentage) unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

	Toronto	Vancouver	Ottawa - Gatineau (partie de l'Ontario)	Winnipeg	Hamilton	Kitchener - Cambridge - Waterloo	London	Halifax	St. Catharines - Niagara	Windsor	Oshawa	Victoria
	valeur foncière des propriétés locatives (pourcentage)
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2022.
Investisseur institutionnel	25,8	24,8	33,6	45,0	27,9	29,4	46,5	54,3	15,2	12,3	22,6	22,5
Investisseur (entreprise) de taille moyenne	8,8	14,0	9,7	14,1	9,5	10,8	8,2	11,6	9,9	14,1	9,3	14,6
Investisseur (entreprise) de petite taille	5,3	4,8	5,7	5,1	9,1	7,6	7,2	3,5	12,8	11,1	7,9	7,3
Investisseur (particulier) de taille moyenne	8,9	11,5	4,5	4,5	4,1	4,1	3,1	8,4	4,0	3,9	4,1	7,2
Investisseur (particulier) de petite taille	51,1	44,9	46,5	31,3	49,4	48,2	35,1	22,2	58,2	58,6	56,0	48,5

Concurrence sur le marché locatif

Afin de mesurer la concurrence sur le marché locatif, l’indice de Herfindahl-Hirschman (IHH) a été utilisé. Cet indice permet de déterminer si, au sein du marché locatif, certains investisseurs détiennent une part suffisamment élevée de la valeur foncière totale des propriétés locatives pour qu’un marché soit considéré comme concentré et non compétitif. Même si les investisseurs institutionnels détiennent plus de 40 % de la valeur foncière totale des propriétés locatives dans certaines RMR, les marchés peuvent demeurer compétitifs, car plusieurs investisseurs institutionnels peuvent se faire concurrence.

Début de la boîte de texte

Calcul de l’Indice de Herfindahl-Hirschman

L’Indice de Herfindahl-Hirschman (IHH) est utilisé comme mesure de concentration et de compétitivité du marché. L’IHH est calculé en additionnant le carré des parts de marché (en pourcentage) de chaque entité.

Dans le cas présent, cela relève de la formule suivante :

$$\mathrm{IHH}={\sum }_{i=1}^N{(\frac{x_i}{X}\times 100)}^2$$

Dans la formule,

$x_i$ représente la valeur foncière totale des propriétés locatives détenue par un propriétaire i,

X représente la valeur foncière totale de l’ensemble des propriétés locatives,

N représente le nombre total d’investisseurs détenant des propriétés locatives.

L’indice peut varier de 0 à 10 000. Différentes combinaisons de part de marché peuvent être possibles pour obtenir une même concentration. Voici quelques exemples :

• IHH = 100 pourrait indiquer que 100 investisseurs détiennent tous 1 % des propriétés locatives.
• IHH = 1 000 pourrait indiquer que 10 investisseurs détiennent tous 10 % des propriétés locatives.
• IHH = 10 000 indiquerait qu’un seul investisseur détient 100 % des propriétés locatives.

Dans les études, les interprétations suivantes sont généralement utilisées^Note  :

• Marché non concentré : IHH < 1 500
• Marché de concentration moyenne : 1 500 ≤ IHH < 2 500
• Marché fortement concentré : IHH ≥ 2 500

Ainsi, une RMR pour lequel l’indice serait de 60, comme c’est le cas à Winnipeg, pourrait avoir une répartition comme la suivante (exemple fictif) :

• 1 propriétaire avec ≈ 7,09 % de la valeur foncière totale
• 5 propriétaires avec ≈ 0,58 % de la valeur foncière totale
• 1 000 propriétaires avec ≈ 0,09 % de la valeur foncière totale

Ce qui donne :

$$\mathrm{IHH}={(\mathrm{0,0709}x100)}^2+5x{(\mathrm{0,0058}x100)}^2+1000x{(\mathrm{0,0009}x100)}^2\approx 60$$

Fin de la boîte de texte

L’indice était sous le seuil de 1 500 dans les douze RMR analysées, ce qui donne à penser que les marchés locatifs analysés étaient non concentrés et compétitifs en 2022. Parmi les douze plus grandes RMR, la plus grande concentration a été observée à London avec un IHH de 133,9, soit une valeur sous le seuil requis pour que ce marché soit considéré comme un marché de concentration moyenne. Ces statistiques sont à l’échelle des RMR et couvrent l’ensemble des propriétés locatives, ce qui pourrait masquer certains effets de concentration à plus petite échelle. Toutefois, même à l’échelle des subdivisions de recensement (SDR), toutes celles qui étaient situées dans les RMR affichaient un indice sous la barre des 1 500^Note . Néanmoins, une concentration pourrait tout de même exister dans certains sous-segments de marché, comme dans certains quartiers précis ou pour certains types de logements. L’utilisation potentielle de plateformes communes rendant possible une coordination des prix des loyers entre locateurs pourrait également avoir une incidence sur la compétitivité réelle des marchés locatifs, et ces éléments ne sont pas pris en compte dans les regroupements et l’indice IHH.

La faible concentration de marché peut limiter le pouvoir des plus grands investisseurs à imposer des prix et peut les positionner davantage en tant que preneurs de prix. Ainsi, la faible concentration concorde avec les résultats obtenus par la SCHL (2025) qui soutenaient que la différence de prix entre les logements mis en location par les FPI et les autres locateurs n’était pas statistiquement significative après l’ajout de variables de contrôle dans les trois plus grandes RMR au pays.

Cependant, la SCHL fait remarquer que « si les FPI détenaient une part importante d’immeubles dans un quartier spécifique, — une tendance observée dans les trois villes — elles pourraient alors avoir le potentiel de provoquer une hausse des loyers ».

En conclusion, selon l’interprétation commune de l’IHH, les résultats présentés dans cette analyse mettent en évidence l’existence d’une compétitivité potentielle entre les locateurs dans les RMR étudiées, malgré la présence marquée d’investisseurs institutionnels dans certaines de ces RMR.

Notes aux lecteurs

Les données utilisées dans la présente étude sont compilées à partir des données du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) pour l’année de référence 2022. La page Web du PSLC contient des renseignements complets concernant les années de référence du stock de propriétés par province et territoire.

Les données disponibles comprennent l’ensemble des propriétés résidentielles et leur valeur foncière, mais pas le nombre de logements par propriété.

Limites géographiques

Dans le cadre de cette diffusion, on présente des données fondées sur les limites géographiques de la Classification géographique type de 2016.

La base de données du PSLC ne contient pas de renseignements sur les propriétés résidentielles situées dans les réserves indiennes.

Définition

Un investisseur désigne un propriétaire qui possède au moins une propriété résidentielle qu’il n’utilise pas comme résidence principale, excluant les entités canadiennes à but non lucratif. Un propriétaire possédant une seule propriété et résidant dans la même province où est située la propriété n’est pas considéré comme un investisseur, si cette propriété n’est pas une propriété avec plusieurs logements. Cette catégorie exclut les investisseurs-occupants.

Une propriété d’investissement désigne une propriété résidentielle détenue par au moins un investisseur et qui ne sert de résidence principale à aucun des propriétaires. Cette catégorie exclut les propriétés d’investissement occupées par les propriétaires.

Bibliographie

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Bureau de la concurrence Canada. (2023). La concurrence au Canada de 2000 à 2020 : Une économie à la croisée des chemins.

Charles, S.L. (2020). The financialization of single-family rental housing: An examination of real estate investment trusts’ ownership of single-family houses in the Atlanta metropolitan area. Journal of Urban Affairs, vol. 42, no 8, pp. 1321–1341.

Christophers, B. (2021). How and Why U.S. Single-Family Housing Became an Investor Asset Class. Journal of Urban History, vol. 49, no 2, pp. 430–449. (Original work published 2023)

Fontaine, J. et J. Gordon. (2023). Investisseurs en immobilier résidentiel et propriétés d’investissement en 2020. Programme de la statistique du logement canadien : Statistique Canada.

Gordon, J et J. Fontaine. (2023). Profil des investisseurs en immobilier résidentiel en 2020. Programme de la statistique du logement canadien : Statistique Canada.

Gordon, J. (2024). Les investisseurs parmi les acheteurs en immobilier résidentiel : une analyse de la Nouvelle-Écosse, du Nouveau-Brunswick et de la Colombie-Britannique. Programme de la statistique du logement canadien : Statistique Canada.

Mills, J., R. Molloy et R. Zarutskie. (2019). Large‐Scale Buy‐to‐Rent Investors in the Single‐Family Housing Market: The Emergence of a New Asset Class. Real estate economics, vol. 47, no 2, pp. 399-430.

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