Statistiques sur le logement au Canada
Des outils pour comprendre l’offre de logements

Aperçu

Cet article rassemble une variété de sources de données accessibles au public dans une trousse d’indicateurs pouvant être utilisés par les chercheurs, les praticiens et le public pour décrire la dynamique du logement du point de vue de l’offre. L’article s’appuie ensuite sur cette trousse pour illustrer les tendances des prix des logements, de l’offre et des principaux déterminants de la construction résidentielle au cours des 12 dernières années dans certaines régions métropolitaines de recensement (Halifax, Montréal, Ottawa-Gatineau, Toronto, Edmonton et Vancouver). L’objet de cet article est à la fois de mettre en évidence la grande variété de sources de données publiques disponibles pour l’analyse de l’offre et de signaler les domaines dans lesquels il existe des lacunes statistiques.

Faits saillants

• De nouvelles données sur les terrains vacants montrent que les régions métropolitaines de recensement d’Ottawa-Gatineau (partie de l’Ontario), d’Halifax et de Toronto comptent plus de terrains vacants à usage résidentiel qu’Edmonton ou Vancouver. À Toronto et à Vancouver, la quasi-totalité des terrains vacants est située en dehors du noyau de la RMR.
• Les coûts de construction des bâtiments ont augmenté dans les grandes villes canadiennes, avec une nette accélération depuis la pandémie de COVID-19.
• Les salaires moyens dans l’industrie de la construction ont augmenté moins que dans le reste de l’économie, sauf en Nouvelle-Écosse.
• Le taux de postes vacants dans les métiers de la construction a rapidement augmenté dans toutes les provinces depuis la pandémie de COVID-19.
• De nombreuses données sont disponibles sur les principales composantes de l’offre de logements, comme la présence de terrains résidentiels vacants, la disponibilité des travailleurs dans le secteur de la construction et le coût des matériaux de construction.
• Il existe des lacunes statistiques relatives au regroupement des terres, au zonage et aux autorisations, à la mise en réserve de terrains, aux coûts de développement et à l’inspection et la certification.

Introduction

Les prix des logements ont augmenté dans plusieurs villes canadiennes, en particulier pendant la pandémie de COVID-19. Depuis le deuxième trimestre de 2022, l’inabordabilité des logements au Canada a atteint des niveaux inégalés depuis le début des années 1990 (Banque du Canada, 2022). Bien que, en 2023, les prix de l’immobilier aient baissé dans certaines régions, l’accessibilité du logement demeure une préoccupation majeure pour les citoyens et les différents ordres de gouvernement.

Les prix des logements et les coûts de construction sont déterminés conjointement par la demande et l’offre de logements, qu’il s’agisse d’hébergements ou d’investissements. Dans le contexte récent des problèmes d’abordabilité du logement au Canada, l’insuffisance de l’offre a été proposée comme étant l’un des facteurs possibles de la hausse des prix du logement, suscitant un regain d’intérêt pour l’étude des déterminants de l’offre de logements (voir, par exemple, SCHL, 2022). La recherche universitaire souligne en outre la combinaison d’une demande forte et croissante de logements dans des secteurs recherchés avec des contraintes d’approvisionnement à long terme (Hilber et Schöni, 2022).

Cet article commence par présenter le contexte des tendances récentes des prix du logement, puis décrit l’offre de logements et plusieurs facteurs importants pour la construction résidentielle, dans certaines villes canadiennes. Il est important de noter que les conditions varient considérablement à travers le pays et qu’il existe peu de véritables tendances nationales. L’article rassemble une variété de sources de données accessibles au public dans une trousse d’indicateurs qui peuvent être utilisés par les chercheurs, les praticiens et le grand public pour décrire la dynamique du logement du point de vue de l’offre. Le présent article met également en évidence les lacunes statistiques qui empêchent de dresser un tableau plus complet de l’offre de logements. Nous espérons que ces outils faciliteront l’analyse des nombreux facteurs influant l’offre de logements dans diverses villes canadiennes et contribuera à déterminer des pistes pour élargir la gamme d’indicateurs à la disposition des acteurs concernés, des citoyens et des chercheurs.

Tous les indicateurs sont présentés sur une base annuelle à partir de 2010 pour six régions métropolitaines de recensement (RMR) : Halifax, Montréal, Ottawa-Gatineau, Toronto, Edmonton et Vancouver. Ensemble, ces RMR regroupent près de la moitié (44,6 %) de la population canadienne, selon le Recensement de la population de 2021.^Note Cela dit, la fréquence et la couverture géographique de ces indicateurs varient considérablement (voir l’annexe A pour plus de détails et des liens).^Note

1 Contexte des prix du logement

Les prix des logements sont au cœur de l’abordabilité, puisque le coût d’acquisition d’un logement (achat ou location) est généralement la composante la plus importante des frais de logement, qui comprennent des éléments tels que le coût des services publics et les paiements d’intérêts sur un prêt hypothécaire, qui ne sont pas pris en compte ici. En outre, le prix de vente d’un logement est important pour les promoteurs immobiliers et les constructeurs, qui n’entrent généralement sur le marché du logement que lorsque le prix est suffisamment élevé pour leur permettre de dégager la marge bénéficiaire souhaitée. Il est donc important de commencer par étudier l’évolution de plusieurs indicateurs de prix du logement, car cela permettra d’interpréter d’autres mesures, telles que le volume de nouveaux logements ou les changements dans le prix des matériaux de construction.

Quatre indicateurs accessibles au public reflètent l’évolution des prix du logement dans différents segments du marché du logement. L’Indice de Prix de Maison Teranet – Banque Nationale (IPM-TB) utilise des données provenant des registres fonciers et une méthodologie de ventes répétées pour saisir les variations de prix dans le parc immobilier existant. L’Indice des prix des logements neufs (IPLN), fourni par Statistique Canada, saisit les prix de vente des maisons résidentielles neuves au moyen d’un questionnaire envoyé à un échantillon de constructeurs résidentiels.^Note L’Indice des prix des appartements en copropriété neufs (IPACN), également produit par Statistique Canada, complète l’IPLN en fournissant des informations sur les prix de vente des promoteurs pour les logements dans les nouveaux immeubles d’appartements en copropriété. Enfin, l’évolution des prix sur le marché locatif peut être suivie grâce à l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).^{Note Note}

Le graphique 1 ci-dessous montre que l’évolution annuelle de ces quatre indicateurs des prix du logement – l’IPM-TB (maisons existantes), l’IPLN (maisons neuves),^Note l’IPACN (appartements neufs en copropriété)^Note et l’ELL (loyers) – est fortement corrélée et que les corrélations par paire sont supérieures à 70 %. Le graphique 1 confirme la cohérence de ces quatre indices. Les prix ont augmenté au cours des 12 dernières années dans les six RMR à l’étude ici, bien que l’ampleur et la temporalité de cette évolution varient d’une ville à l’autre.

Entre 2010 et 2022, les prix ont connu une forte tendance à la hausse à Toronto (+184,8 % pour l’IPM-TB +50,9 % pour l’IPLN, +39,1 % pour l’IPACN et +58,4 % pour l’ELL) et à Vancouver (+129,9 % pour l’IPM-TB, +33,1 % pour l’IPLN, +21,8 % pour l’IPACN et +67,1 % pour l’ELL), comparativement à d’autres RMR.

Les prix des reventes (IPM-TB) ont moins augmenté à Halifax, à Montréal et à Ottawa-Gatineau. Dans ces trois villes, la hausse des prix à travers les indicateurs s’est concentrée entre 2018 et 2022.

Enfin, comparativement aux cinq autres RMR, les prix ont été plus stables à Edmonton (+15,5 % pour l’IPM-TB, +11,9 % pour l’IPLN, -12,3 % pour l’IPACN et +27,7 % pour l’ELL).

En ce qui concerne les loyers, le ralentissement de la croissance des prix s’explique en partie par le fait que de nombreuses juridictions disposent de règles et de réglementations régissant le montant des augmentations de loyer que les propriétaires peuvent imposer aux locataires. Il convient également de noter que le prix des logements existants (l’IPM-TB) a augmenté plus rapidement que les trois autres indices, sauf à Edmonton. Cela ne signifie pas que les logements existants sont généralement plus chers que les nouvelles constructions, mais plutôt que les prix des logements existants se sont appréciés plus rapidement. Cela peut se produire lorsque l’augmentation rapide de la demande de logements dépasse la capacité des promoteurs à construire et à vendre de nouveaux logements.

Description du graphique 1



Tableau de données du graphique 1
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 1. Les données sont présentées selon RMR (titres de rangée) et IPACN, IPLN, ELL et IPM-TB, calculées selon indice unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

RMR	IPACN	IPLN	ELL	IPM-TB
	indice
Edmonton
2010	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100	100	100
2011	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100,9	101,7	98,4
2012	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	101,9	105,3	100,2
2013	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	102,3	112,2	103,5
2014	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	102,4	120,6	108,5
2015	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	102,8	123,6	110,6
2016	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	102,6	120,8	109,6
2017	100	102,3	119,2	109,5
2018	97,2	101,9	122,2	109
2019	92,9	100,6	123,3	107
2020	88,3	99,9	124,5	105,7
2021	87	104,5	124,6	110,7
2022	87,7	111,9	127,7	115,5
Halifax
2010	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100	100	100
2011	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	101,7	103,8	103,1
2012	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	103,9	107	109,6
2013	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	106,6	109,5	110,6
2014	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	106,9	112,8	108,9
2015	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	107,7	117,6	109,6
2016	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	108,1	119,3	108,9
2017	100	109,5	124,5	111,5
2018	104,4	110,7	129,7	115,2
2019	107,7	111,5	134,9	120,8
2020	111,5	115,6	140,7	135,1
2021	122,8	126,6	149,7	174,6
2022	119,9	131,6	162,6	212
Montréal
2010	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100	100	100
2011	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	102,9	102,6	105,8
2012	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	104,3	101,4	110,3
2013	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	105,3	104,1	111,6
2014	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	105,7	105,4	114,2
2015	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	106,1	108,4	115,9
2016	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	107,2	112,8	117,6
2017	100	108,4	111,6	122,1
2018	102,9	111,2	115,4	127,8
2019	106,1	115,5	122,1	135,4
2020	113,3	124,6	128,8	150,5
2021	121,4	145,8	133	177,1
2022	119,6	161,8	145,8	198,5
Ottawa-Gatineau
2010	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100	100
2011	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	103,2	105
2012	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	104,8	108
2013	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	106,5	109,4
2014	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	107,2	110,1
2015	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	110,2	109,7
2016	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	112,1	111,8
2017	100	100	114,7	115,7
2018	101,8	104,2	120,2	121,4
2019	117,4	109,1	131,4	129,4
2020	134,6	119,8	138,9	148,6
2021	138,5	142,4	145,6	180,7
2022	138,6	156,1	158,3	198,1
Toronto
2010	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100	100	100
2011	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	104,7	102,2	106,9
2012	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	110	105,3	115,9
2013	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	112,7	107,8	121
2014	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	115,1	111,4	129,1
2015	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	118,8	114,5	140,1
2016	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	126,3	118,1	160,4
2017	100	135,5	124,9	192,8
2018	106,2	135,3	130,7	195
2019	111,2	134,1	139,2	202,2
2020	128,6	135,3	145,8	219,5
2021	133,1	144,4	149,6	253,5
2022	139,1	150,9	158,4	284,8
Vancouver
2010	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	100	100	100
2011	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	99,7	103,4	107,9
2012	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	99,2	105,4	109,4
2013	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	98,1	107,1	109,8
2014	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	97	109,6	117,2
2015	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	97,9	114,4	127,4
2016	Note ..: indisponible pour une période de référence précise	102,5	121,4	154,1
2017	100	108,8	129,6	171,8
2018	104	112,8	137,4	187,7
2019	106,4	111,2	145,8	179,4
2020	110,7	112,7	149,7	184,7
2021	112,7	125	152,2	209,7
2022	121,8	133,1	167,1	229,9
.. indisponible pour une période de référence précise Note : Les données concernant la RMR d'Ottawa-Gatineau incluent à la fois les parties de l’Ontario et du Québec, à l’exception de l’IPACN qui n’inclue que l’Ontario. Sources : Statistique Canada et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), tableaux 18-10-0273-01, 18-10-0205-01, 34-10-0133-01 et Teranet – Banque Nationale

2 Données sur l’offre de logements et les facteurs connexes

Les coûts de construction des logements et le volume des nouvelles constructions résidentielles sont déterminés conjointement par la demande et l’offre de logements, qu’ils soient destinés à l’hébergement ou à l’investissement. La demande de logements n’entre pas dans le cadre de cet article, qui se concentre plutôt sur certains déterminants de l’offre de nouveaux logements dans des RMR sélectionnées. Toutefois, avant d’examiner les tendances, il convient de donner un aperçu de ce qui peut être mesuré à l’aide des données publiques disponibles et de définir les lacunes statistiques.

2.1 Un large éventail de données accessibles au public...

Déterminants de l’offre de logements

Le développement de nouvelles propriétés peut être conceptualisé comme une séquence de différentes étapes, chacune d’entre elles impliquant divers facteurs qui ont une incidence sur l’offre de nouveaux logements. La figure 1 fournit une représentation visuelle de ces différentes étapes et de la manière dont elles seront abordées dans la section suivante.

Description de la figure 1

Le titre de la figure 1 est « Séquence du développement de logements et sources de données connexes ». Ce diagramme montre un organigramme en quatre étapes décrivant le processus du développement résidentiel. Chaque étape est reliée à des données connexes qui peuvent être utilisées pour décrire cette partie du processus. Ces données connexes peuvent être issues de Statistique Canada (StatCan) ou de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Certaines données ne sont pas disponibles, signifiant des lacunes statistiques à combler par des futures recherches.

Les étapes de la figure sont :

1. Obtenir des terrains constructibles

Les données connexes sont PSLC et UTRM (de StatCan), et Regroupement des terres et Zonage (Lacunes statistiques)

2. Décider d’aménager le terrain
1. Le promoteur demande un permis
2. La municipalité octroie un permis
3. Le promoteur décide de bâtir

Les données connexes sont UTRM et les Permis de bâtir (de StatCan), les Mises en chantier (de la SCHL), et les Mises en réserve des terres et les Coûts d’aménagement (Lacunes statistiques)

3. Construire

Les données connexes sont IPCB, IPPI, Taux de postes vacants, Salaires, Apprentis et Emploi (de StatCan)

4. Inspecter et certifier les nouveaux bâtiments

Les données connexes sont Achèvements de logements (de la SCHL) et Inspections et certifications (Lacunes statistiques)

La première étape de l’offre de nouveaux logements (décrite dans l’encadré 1) consiste à obtenir un terrain constructible, c’est-à-dire la série d’activités permettant de s’assurer qu’un terrain est disponible, qu’il est destiné à la construction résidentielle et qu’il respecte les limites de densité et les exigences en matière de stationnement, entre autres réglementations. Pour la première fois, le Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) de Statistique Canada publie des informations préliminaires sur les terrains vacants résidentiels en ce qui concerne la superficie (en acres) que ces terrains vacants couvrent. Le PSLC reste la première et unique source d’information nationale sur la quantité de terrains disponibles pour la construction résidentielle dans les villes canadiennes. En outre, dans l’esprit de l’indice Wharton Residential Land Use Regulation Index pour les villes américaines, des données complètes sur les réglementations locales en matière de logement, par exemple, sur les exigences en matière de zonage et de densité, ont récemment été recueillies dans le cadre d’une initiative conjointe de Statistique Canada et de la SCHL pour les plus grandes RMR canadiennes, à savoir l’Enquête sur l’utilisation des terres et la réglementation municipale connexe (UTRM). Comme l’indice Wharton, ces nouvelles données sont fondées sur des enquêtes menées auprès des collectivités locales et se concentrent sur leur perception des processus et des résultats. Une première analyse des données UTRM a déjà été entreprise par la SCHL et révèle une charge réglementaire plus élevée à Vancouver et à Toronto, villes également marquées par une forte demande de logements et une plus grande incidence de constructions de grande hauteur.

Le deuxième encadré concerne la décision d’aménager le terrain, un processus conjoint entre un promoteur immobilier et les autorités municipales. Le promoteur commence par demander un permis de construire; la municipalité examine et approuve, rejette ou suggère des modifications à la demande; puis le promoteur décide s’il va retarder ou commencer la construction, ou vendre le terrain encore inoccupé. Trois sources de données disponibles fournissent des informations sur cette étape. Des données sont disponibles sur les permis de construction et de démolition délivrés par la ville. Ces permis de construire mesurent les projets de construction autorisés par les autorités locales, par opposition aux mises en chantier et aux investissements dans la construction qui mesurent l’activité de construction réelle.^Note Les mises en chantier sont estimées à partir d’une enquête de la SCHL qui interroge les constructeurs sur l’état d’avancement des projets de construction ou effectue des visites sur place.^Note L’enquête UTRM mentionnée ci-dessus a également recueilli des données sur la procédure requise pour obtenir des autorisations de développement ou des permis de bâtir.

L’encadré 3 traite du processus de construction, avec les indicateurs disponibles (tous de Statistique Canada) particulièrement axés sur les coûts de construction. L’Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB), dans sa partie résidentielle, mesure l’évolution dans le temps des prix facturés par les entrepreneurs pour la construction de bâtiments résidentiels. Il regroupe plusieurs dimensions des coûts de construction, dont certaines peuvent être suivies à l’aide de données publiques.^Note Pour les matériaux de construction, l’Indice des prix des produits industriels (IPPI) mesure les variations des prix des principaux produits vendus par les fabricants au Canada.^Note Bien qu’il ne s’agisse que d’une approximation du prix payé par l’industrie de la construction, l’IPPI peut néanmoins fournir des indications utiles sur l’évolution des prix de certains matériaux de construction.^Note Les données sur le marché du travail pour les métiers de la construction fournissent des informations sur les coûts de construction par l’intermédiaire de la disponibilité des travailleurs et des salaires. Des données sont disponibles sur le nombre d’apprentis et de travailleurs dans les métiers de la construction, ainsi que sur le taux d’inoccupation des emplois dans l’industrie de la construction et le salaire horaire moyen offert dans ce secteur.^Note Ces indicateurs sont disponibles au niveau provincial.^Note

Le quatrième et dernier encadré concerne l’achèvement, et l’inspection et la certification (par exemple, pour le code incendie) des nouveaux bâtiments. Dans la même enquête que celle sur les mises en chantier, la SCHL fournit des estimations du nombre de projets de construction résidentielle achevés (achèvements de logements).

Ces sources de données font partie des outils sur l’offre de logements sur laquelle s’appuient les conclusions de cet article. Les descriptions complètes des données liées aux régions géographies disponibles et aux périodes de temps, ainsi que des liens, se trouvent à l’annexe A.

2.2 ...mais aussi des lacunes statistiques importantes

Bien que les données disponibles sur les prix et l’offre de logements soient abondantes, des lacunes subsistent pour plusieurs dimensions du processus d’offre de logements définies dans la documentation. Ces lacunes émergent plus particulièrement avant et après la phase de construction du processus de développement. Au début du processus, il y a un manque de données à l’égard du moment où les promoteurs immobiliers rassemblent les terrains, demandent éventuellement un zonage, sollicitent des permis, commencent ou retardent la construction, ou vendent le terrain. À la fin du processus, il manque des données sur le processus d’inspection et de certification des unités résidentielles nouvellement construites. En ce qui concerne l’obtention des terrains aménageables, la première lacune est le regroupement des terres. Les promoteurs ont souvent besoin de regrouper des parcelles adjacentes qui sont trop petites pour accueillir un projet de construction. Les oppositions, c’est-à-dire le refus des propriétaires de vendre les parcelles nécessaires à la réalisation de certains projets de construction (Brooks et Lutz, 2016), peuvent augmenter le coût des terrains, ainsi que les coûts administratifs des projets de construction. On sait peu de choses sur le regroupement et la retenue des terres, car, pour effectuer le suivi des fusions et des divisions de parcelles, il faut trouver l’historique des titres fonciers au fil du temps.

L’application concrète des réglementations municipales est un autre domaine pour lequel les données sont insuffisantes. En dépit de la collecte récente de données menée par Statistique Canada et la SCHL sur les perceptions des réglementations existantes, il y a toujours un manque d’informations sur la façon dont les réglementations de développement local sont mises en œuvre, par exemple, sur la fréquence avec laquelle les demandes de rezonage des promoteurs sont approuvées. Il y a également un manque de données sur les coûts d’aménagement, c’est-à-dire un mécanisme courant par lequel les municipalités font payer aux promoteurs les améliorations anticipées des infrastructures publiques nécessaires à la construction de nouveaux logements, telles que des égouts plus grands ou des services d’incendie plus étendus.^Note

Les données sur les mises en réserves de terrains sont également limitées. La constitution de réserves foncières peut en effet se produire lorsque des promoteurs ont acquis des terrains, mais ne les utilisent pas, car ils attendent que les conditions du marché rendent plus rentable le lancement du projet de construction ou la revente des parcelles (Murphy, 2018; Murray, 2020). Aucune donnée publique ne permet actuellement de mesurer l’ampleur de ce phénomène dans les villes canadiennes.

Enfin, en ce qui concerne les inspections et les certifications des bâtiments, les bâtiments neufs ou rénovés peuvent être inspectés à plusieurs reprises pendant la construction pour s’assurer qu’ils respectent les codes de la construction. Souvent, les bâtiments résidentiels doivent recevoir un permis d’occupation avant de pouvoir être habités. Peu de recherches ont été menées sur le processus d’inspection et de certification (p. ex. les coûts et délais associés) ainsi que sur la fréquence des retards.

Les lacunes dans les données au début du processus de développement sont particulièrement importantes, car les politiques publiques visent souvent à inciter les promoteurs à un stade précoce afin de rendre la construction plus probable. Les autorités publiques peuvent, par exemple, proposer des concessions sur les règles de zonage ou des échanges de propriétés avec des terrains publics.^Note L’évaluation de l’efficacité de ces politiques nécessite donc des données longitudinales de haute qualité sur les changements dans les limites des parcelles, le zonage (tel qu’il figure dans les réglementations locales et tel qu’il est réellement appliqué), l’octroi de permis ou l’utilisation de terrains aménageables (en particulier s’ils sont laissés vides et ceci pour combien de temps).

3 Tendances récentes de l’offre de logements et ses déterminants

3.1 Construction de logements et investissements

En ce qui concerne l’activité de construction, l’indicateur Investissement en construction de bâtiments (ICB), produit par Statistique Canada, saisit la valeur dépensée par les ménages, les entreprises et les gouvernements pour la construction de bâtiments, à l’exclusion de la valeur des terrains. Ce document présente la partie résidentielle de l’indicateur ICB (l’ICB-R), qui est fondé sur les permis de construire, les mises en chantier et les achèvements, ainsi que sur des données administratives qui ajustent la valeur de base de l’investissement dans la construction pour tenir compte des bénéfices de l’industrie et d’autres coûts qui ne sont normalement pas inclus dans la valeur d’un permis de bâtir. Par conséquent, bien que ces trois indicateurs mesurent des choses différentes (p. ex. ce ne sont pas tous les permis de bâtir qui débouchent sur de nouvelles constructions), l’ICB-R, les permis de bâtir et les mises en chantier sont fortement corrélés, comme l’illustre le graphique 2.^Note C’est pourquoi elles sont étudiées l’une à côté de l’autre ici.

Il est plus difficile de discerner les tendances de la construction et de l’investissement dans le secteur du logement que celles des prix du logement étudiés précédemment. Vancouver est la seule RMR dans laquelle les indices de la construction de logements connaissent une tendance cohérente à la hausse au cours des 12 dernières années (+97,6 % pour le nombre de nouveaux logements dans les permis de bâtir, +70,3 % pour les mises en chantier et +124,9 % pour l’ICB-R). À Halifax (+85,3 % pour le nombre de nouveaux logements dans les permis de bâtir, +38,4 % pour les mises en chantier et +144,6 % pour l’ICB-R) et à Ottawa-Gatineau (+45,8 % pour le nombre de nouveaux logements dans les permis de bâtir, +63,8 % pour les mises en chantier et +140,9 % pour l’ICB-R), l’offre de nouveaux logements a également augmenté, bien que ce soit surtout à partir de 2016. Toronto (+31,0 % pour le nombre de nouveaux logements dans les permis de bâtir, +54,1 % pour les mises en chantier et +93,5 % pour l’ICB-R) et Edmonton (+49,6 % pour le nombre de nouveaux logements dans les permis de bâtir, +44,7 % pour les mises en chantier et +25,6 % pour l’ICB-R) ont également connu une augmentation globale du nombre de nouveaux logements, mais cette croissance est moins prononcée et plus irrégulière sur la période étudiée. Enfin, la construction de logements ne présente pas de tendances claires à Montréal, où la construction a également moins augmenté que dans les cinq autres RMR, surtout si l’on tient compte du nombre de logements autorisés (-17,5 %) et des mises en chantier (+9,9 %).

Description du graphique 2



Tableau de données du graphique 2
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 2. Les données sont présentées selon RMR (titres de rangée) et ICB-R, Mises en chantier et Nombre de permis de bâtir (indice), calculées selon indice unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

RMR	ICB-R	Mises en chantier	Nombre de permis de bâtir (indice)
	indice
Edmonton
2010	100	100	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
2011	95	92,6	100
2012	107,3	128,3	122,8
2013	121,3	146,5	136,5
2014	141	138,7	160,3
2015	145,3	170,8	164,4
2016	106,4	100,2	112
2017	91	113,6	117,6
2018	102,1	100,5	113,7
2019	87,3	106,7	101,2
2020	84,9	115,7	117,9
2021	110	125,5	130,5
2022	125,6	144,7	149,6
Halifax
2010	100	100	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
2011	109,9	121,2	100
2012	121,5	113,8	98,3
2013	115,1	99,7	67,1
2014	102,9	72,4	70,8
2015	122,4	106,1	89,2
2016	115,3	94	78,2
2017	136,1	112,2	96,1
2018	146,8	117,8	100,4
2019	172,3	128,4	133,4
2020	170	134,7	124,9
2021	184,9	158,5	154,6
2022	244,6	138,4	185,3
Montréal
2010	100	100	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
2011	103,1	102,9	100
2012	107,4	93,7	87,4
2013	99,5	70,7	74,6
2014	100,2	84,5	75,2
2015	101	84,9	70,7
2016	109	80,5	79,3
2017	125,2	112	104
2018	147,1	113,2	129,3
2019	155,4	113,6	107,3
2020	147,4	124,2	118,8
2021	193,5	147,7	119,1
2022	184,7	109,9	82,5
Ottawa-Gatineau
2010	100	100	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
2011	105	89,7	100
2012	99,8	96,5	100,1
2013	107	91,8	77,5
2014	129,8	83,6	98,5
2015	126,4	70,5	67,3
2016	128,8	76,7	97,9
2017	146,1	102,1	97,6
2018	161,4	102,8	117,9
2019	177,2	121,6	144,8
2020	229,4	142	160,4
2021	232	146,7	155,2
2022	240,9	163,8	145,8
Toronto
2010	100	100	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
2011	104,8	134,7	100
2012	113,7	163,5	116,2
2013	117,6	114,5	120,7
2014	123,8	97,9	104,7
2015	128	142,7	119,1
2016	143,7	132,5	114,6
2017	148,5	133,4	101,6
2018	141,3	140,6	125,7
2019	145,2	103,3	110,3
2020	150,8	131,3	145,4
2021	186	142,6	178,8
2022	193,5	154,1	131
Vancouver
2010	100	100	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
2011	107,3	117,1	100
2012	111	124,8	107,3
2013	122,3	122,7	114,9
2014	127,9	126,1	108,3
2015	139,7	136,9	145,3
2016	163,3	183,2	130,5
2017	164	171,6	152,1
2018	181,2	153,9	158,9
2019	195,7	184,5	154,7
2020	178,4	146,7	133,4
2021	184	170,8	145,7
2022	224,9	170,3	197,6
.. indisponible pour une période de référence précise Note : Les sources de données incluent à la fois les parties de l’Ontario et du Québec de la RMR d’Ottawa-Gatineau. Sources : Statistique Canada et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), tableaux 34-10-0175-01, 34-10-0066-01, 34-10-0133-01 et Teranet – Banque Nationale

3.2 Terrains vacants

L’obtention des terrains est une étape cruciale dans un projet de développement immobilier. Cela se fait soit en démolissant les structures existantes pour faire place à de nouveaux logements, soit en faisant l’acquisition d’un terrain vacant. Cette dernière méthode est habituelle pour les promoteurs qui cherchent à construire des lotissements, et l’utilisation de terrains vacants pour la construction résidentielle a été au centre des débats sur l’abordabilité du logement et l’expansion urbaine. Il est donc important de pouvoir déterminer combien de terrains vacants sont immédiatement disponibles pour la construction.

Le graphique 3 montre la superficie des terrains résidentiels vacants (en acres) en tant que part de la superficie totale d’une RMR pour 2021. La RMR d’Ottawa-Gatineau (partie de l’Ontario) comptait la plus grande quantité de terrains résidentiels vacants, à la fois en tant que pourcentage de la superficie totale de la RMR (18,0 %) ainsi que du nombre d’acres total (162 000 acres). La disponibilité des terrains pourrait donc être moins contraignante pour l’offre de logements dans cette RMR, comparativement à Halifax (11,1 % de la superficie de la RMR, 151 000 acres), à Toronto (9,0 %, 131 000), à Vancouver (4,5 %, 32 000) et à Edmonton (2,5 %, 59 000). Ces pourcentages doivent cependant être interprétés avec prudence, car la surface totale des RMR est très variable. La RMR d’Edmonton, par exemple, a une superficie de 9 439 km2, par rapport à 2 883 km2 pour Vancouver. Il n’est donc pas surprenant que, à Edmonton, les terrains résidentiels vacants représentent une part moins importante de la superficie totale de cette ville, même s’il y a plus d’acres de terrains résidentiels vacants à Edmonton qu’à Vancouver.^Note

Il est également possible d’analyser la part des terrains vacants dans la ville noyau d’une RMR (comme la ville de Toronto),^Note par opposition au reste de la RMR, qui a souvent un caractère suburbain ou rural.^Note Le graphique 4 révèle qu’un pourcentage élevé de terrains vacants dans les RMR d’Ottawa-Gatineau (partie de l’Ontario) (75,9 %) et d’Edmonton (33,9 %) était situé dans les limites de la ville noyau en 2021, tandis que la proportion des terrains vacants dans les noyaux était beaucoup plus limitée dans les RMR de Toronto (2,1 %) et de Vancouver (0,3 %). La contrainte de la disponibilité de terrains vacants dans les noyaux de Toronto et de Vancouver est donc plus forte que ne le suggèrent les statistiques au niveau des RMR. Ces chiffres montrent que même si une RMR présente d’importants stocks de terrains vacants zonés pour le résidentiel, ces stocks peuvent être presque entièrement situés en dehors de la ville noyau de la RMR.^Note Cela peut avoir des conséquences différentes sur l’offre de logements, car cela concerne à la fois la facilité relative de développer des terrains déjà construits (« greyfill »), par opposition à des parcelles déjà non construites (« greenfill »), et ultimement l’abordabilité du logement.

Au-delà de la disponibilité de terrains vacants, la structure de propriété de ces biens peut également avoir une incidence sur l’offre de logements. D’autres informations sur les caractéristiques des terrains vacants sont accessibles au public, comme le fait de savoir si les terrains vacants sont la propriété d’une personne, d’une entreprise ou d’un gouvernement. Par exemple, un article récent du PSLC révèle que, dans les provinces de l’Atlantique, les terrains vacants appartenaient plus souvent à des personnes qui possédaient un ou deux terrains vacants en plus de leur résidence principale, comparativement aux autres provinces (Fontaine et Gordon, 2023).

Description du graphique 3



Tableau de données du graphique 3
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 3. Les données sont présentées selon RMR (titres de rangée) et Pourcentage de la superficie totale couverte par des terrains vacants résidentiels en 2021, calculées selon pourcentage unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

RMR	Pourcentage de la superficie totale couverte par des terrains vacants résidentiels en 2021
	pourcentage
Edmonton	2,5
Halifax	11,1
Ottawa-Gatineau	18,0
Toronto	9,0
Vancouver	4,5
Note : Les données du PSLC incluent seulement la partie de l’Ontario de la RMR d’Ottawa-Gatineau. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien (PSLC).

Description du graphique 4



Tableau de données du graphique 4
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 4. Les données sont présentées selon RMR (titres de rangée) et Pourcentage des terrains vacants résidentiels situés dans la ville noyau en 2021, calculées selon pourcentage unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

RMR	Pourcentage des terrains vacants résidentiels situés dans la ville noyau en 2021
	pourcentage
Edmonton	33,9
Halifax	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Ottawa-Gatineau	75,9
Toronto	2,1
Vancouver	0,3
.. indisponible pour une période de référence précise Note : Les données du PSLC incluent seulement la partie de l’Ontario de la RMR d’Ottawa-Gatineau. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien (PSLC).

3.3 Coûts de construction des bâtiments

L’évolution des coûts de construction des bâtiments a été qualitativement homogène d’une ville à l’autre au cours des 12 dernières années. Les graphiques de la figure 5 montrent que les coûts globaux de la construction résidentielle, mesurés par l’IPCB, ont augmenté dans les six RMR, avec une accélération notable à partir de 2020. Cette situation reflète en partie les goulets d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement provoqués par la pandémie de COVID-19 (Meyer-Robinson, 2022), ainsi que les pénuries de main-d’œuvre dans le secteur de la construction (Morissette, 2022). Bien que l’évolution de l’IPCB soit qualitativement semblable dans toutes les RMR, l’ampleur de sa croissance varie, Toronto (+74,0 %), Ottawa-Gatineau (+69,4 %) et Edmonton (+62,2 %) se distinguant des autres RMR.

Il est également à noter que le prix des principaux matériaux de construction (tels que présentés par l’IPPI) a bondi depuis le début de la pandémie, en particulier celui du bois d’œuvre (+40,0 % en 2020 et +67,1 % en 2021), des asphaltes préparés (+7,9 % en 2021 et +24,4 % en 2022) et du béton prêt à l’emploi (+11,5 % en 2022).

Description du graphique 5



Tableau de données du graphique 5
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 5. Les données sont présentées selon Année (titres de rangée) et Edmonton , Halifax, Montréal, Ottawa-Gatineau, Toronto et Vancouver, calculées selon indice (2017 = 100) unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

Année	Edmonton	Halifax	Montréal	Ottawa-Gatineau	Toronto	Vancouver
	indice (2017 = 100)
2017	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
2018	104,5	105,2	103,2	106,6	107,8	107,7
2019	105,9	108,0	107,4	112,0	109,9	112,8
2020	110,2	112,2	111,9	118,5	114,1	116,1
2021	133,7	127,0	127,3	147,0	139,0	127,2
2022	162,2	143,9	146,8	169,4	174,0	144,9
Note : Les données du IPCB incluent seulement la partie de l’Ontario de la RMR d’Ottawa-Gatineau. Source : Statistique Canada, tableau 18-10-0276-01.

3.4 Déterminants de l’offre de logements sur le marché du travail

L’offre de logements est en partie influencée par le marché du travail dans le secteur de la construction. La disponibilité de la main-d’œuvre (travailleurs actuels et apprentis dans les métiers de la construction) et le niveau des salaires dans le secteur de la construction revêtent une importance particulière.

En ce qui concerne le nombre de travailleurs, le graphique 6 montre que, de 2010 à 2022, le taux de croissance de l’emploi dans la construction a été le plus élevé en Ontario (+34,3 %) et au Québec (+26,7 %). Quant à la formation, le nombre d’apprentis est généralement demeuré stable (en Colombie-Britannique et en Ontario), ou a même diminué (-35,1 % en Alberta) entre 2010 et 2021, sauf en Nouvelle-Écosse et au Québec (où on a signalé une hausse de 31,9 % et de 31,2 %, respectivement).

Description du graphique 6



Tableau de données du graphique 6
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 6. Les données sont présentées selon Province (titres de rangée) et Emploi et Nombre d'apprentis, calculées selon indice unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

Province	Emploi	Nombre d'apprentis
	indice
Alberta
2010	100,0	100,0
2011	110,3	94,2
2012	117,1	94,3
2013	116,0	101,2
2014	124,0	110,5
2015	126,0	108,9
2016	120,0	99,0
2017	115,4	86,2
2018	116,8	77,4
2019	116,2	70,4
2020	108,7	61,0
2021	113,0	64,9
2022	118,3	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Colombie-Britannique
2010	100,0	100,0
2011	102,6	95,7
2012	102,7	95,7
2013	107,7	97,9
2014	105,9	101,9
2015	107,3	103,2
2016	111,4	102,6
2017	121,5	102,2
2018	124,9	105,5
2019	126,7	106,9
2020	115,2	103,1
2021	115,0	104,7
2022	119,6	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Nouvelle-Écosse
2010	100,0	100,0
2011	101,2	107,3
2012	95,3	114,7
2013	102,6	118,5
2014	102,3	118,4
2015	102,9	115,8
2016	97,4	120,0
2017	93,0	125,0
2018	90,9	122,0
2019	98,8	127,3
2020	96,2	128,7
2021	105,0	131,9
2022	124,0	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Ontario
2010	100,0	100,0
2011	102,4	97,9
2012	106,0	103,3
2013	107,4	112,1
2014	107,0	97,2
2015	108,9	102,2
2016	113,3	90,1
2017	116,9	89,7
2018	120,6	84,6
2019	124,3	88,7
2020	121,3	85,4
2021	123,0	94,6
2022	134,3	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
Québec
2010	100,0	100,0
2011	108,7	102,9
2012	107,2	105,0
2013	115,9	109,5
2014	108,7	102,3
2015	101,7	101,3
2016	102,2	101,4
2017	108,4	102,9
2018	106,7	108,7
2019	113,4	117,0
2020	113,0	120,4
2021	122,0	131,2
2022	126,7	Note ..: indisponible pour une période de référence précise
.. indisponible pour une période de référence précise Source : Statistique Canada, tableaux 37-10-0219-01 et 14-10-0023-01.

Dans l’ensemble, ces variations du nombre de travailleurs et d’apprentis n’ont pas suffi à répondre à la demande de main-d’œuvre dans l’industrie de la construction : les taux d’emplois vacants dans les métiers de la construction ont rapidement augmenté dans toutes les provinces depuis la pandémie de COVID-19, une tendance qui s’est même amorcée plus tôt au Québec (voir le graphique 7 plus bas). Bien que les pénuries de main-d’œuvre touchent tous les secteurs, les taux d’emplois vacants ont enregistré de plus fortes hausses dans le secteur de la construction par rapport aux autres secteurs de l’économie.^Note

Malgré l’augmentation rapide du taux d’emplois vacants, les salaires offerts aux travailleurs de la construction ont augmenté moins de 2015 à 2022 que les salaires dans les autres secteurs de l’économie, sauf en Nouvelle-Écosse.^Note Les salaires dans le secteur de la construction peuvent être plus lents à s’adapter aux taux de vacances, car, dans plusieurs provinces, ils sont fixés par des conventions collectives qui ne sont renégociées que périodiquement.^Note

Description du graphique 7



Tableau de données du graphique 7
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 7. Les données sont présentées selon Province (titres de rangée) et Salaire horaire moyen et Taux de postes vacants, calculées selon indice unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

Province	Salaire horaire moyen	Taux de postes vacants
	indice
Alberta
2015	100,0	100,0
2016	100,7	57,7
2017	100,4	80,0
2018	103,5	89,4
2019	103,1	72,1
2020	110,1	77,9
2021	105,3	142,1
2022	109,1	190,4
Colombie-Britannique
2015	100,0	100,0
2016	100,9	116,7
2017	102,7	144,4
2018	108,5	185,4
2019	114,3	150,0
2020	117,6	158,3
2021	126,3	217,4
2022	133,5	254,2
Nouvelle-Écosse
2015	100,0	100,0
2016	106,3	73,1
2017	102,3	77,9
2018	101,1	91,3
2019	107,4	103,8
2020	124,9	100,0
2021	113,0	195,2
2022	125,8	255,8
Ontario
2015	100,0	100,0
2016	125,1	120,0
2017	111,4	114,0
2018	109,0	132,0
2019	109,6	136,0
2020	117,8	124,0
2021	121,3	206,0
2022	130,3	247,0
Québec
2015	100,0	100,0
2016	99,4	75,0
2017	101,4	146,2
2018	103,3	223,1
2019	114,3	280,8
2020	122,6	288,5
2021	124,1	442,3
2022	129,2	453,8
Source : Statistique Canada, tableau 14-10-0326-01.

4 Conclusion

L’évolution observée des prix du logement est le résultat des changements signalés dans la demande et l’offre de logements. Par conséquent, les relations brutes entre ces coûts et chacun des indicateurs examinés dans cet article doivent être interprétées comme des corrélations et non comme des relations de cause à effet.

On peut constater qu’il existe une corrélation positive (mais faible) entre l’évolution des prix et le nombre de nouveaux logements autorisés dans les permis de bâtir, ce qui démontre pourquoi il est déconseillé de faire une simple analyse causale. Toutefois, cette constatation ne sous-entend pas nécessairement qu’une augmentation des activités de construction entraîne une hausse des prix. Elle reflète plutôt le fait que, même si l’augmentation de l’offre de logements devrait (toutes choses égales par ailleurs) ralentir la croissance des prix, les nouveaux projets sont généralement lancés là où il y a une demande. En d’autres mots, les propriétaires et les constructeurs ne demandent (et les municipalités n’approuvent) généralement des projets de construction que lorsque la demande de logements est déjà élevée. Cela peut induire une corrélation positive entre les prix de l’immobilier et le nombre de nouvelles autorisations.

Pour déduire les relations de cause à effet, les indicateurs présentés dans cet article devraient alimenter des modèles quantitatifs d’équilibre général ou économétriques plus élaborés des marchés locaux du logement, en gardant à l’esprit que les principaux facteurs de l’évolution des prix du logement peuvent changer d’une ville à l’autre et d’une période à l’autre (Saiz, 2010; Paciorek, 2013; Accetturo et coll., 2021).

La série d’indicateurs présentés dans cet article fournit à toute personne intéressée par l’analyse de l’offre de logements des outils permettant de décrire les conditions locales relatives au processus d’offre de logements. Nous espérons que cela facilitera la recherche en cours sur l’abordabilité du logement.

Références

Accetturo, A, Lamorgese, A. R., Mocetti, S., & Pellegrino, D. (2021). Housing supply elasticity and growth: evidence from Italian cities. Journal of Economic Geography, 21(3), 367-396.

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