Statistiques sur le logement au Canada
Ventes immobilières résidentielles en 2018 : la relation entre les prix des logements et les revenus

Introduction

Pour la première fois, les données du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) fournissent des renseignements sur les acheteurs du marché immobilier résidentiel et les propriétés qu'ils ont achetées entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2018 en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick et en Colombie-Britannique. La première partie de cette série en trois parties a donné un aperçu des caractéristiques des propriétés vendues et les a comparées au reste du parc immobilier résidentiel, notamment en ce qui a trait à la répartition géographique des ventes, le type de propriété, le prix de vente et la superficie habitable.

La deuxième partie de la série porte sur les caractéristiques des acheteurs, notamment le sexe, le type de famille, le nombre d'acheteurs dans le cadre d'une vente, les acheteurs d'une première propriété et le statut d'immigration.

Le présent article, qui constitue la troisième et dernière partie de la série, porte sur la relation entre le prix d'achat des propriétés et le revenu des acheteurs^Note en calculant le ratio prix-revenu (RPR) pour la propriété. L'hétérogénéité de ce ratio entre les quintiles de revenu est également examinée, ainsi que le RPR des propriétés achetées par les immigrants en Colombie-Britannique.

Au Canada, l'abordabilité du logement a historiquement été mesurée à l'aide du rapport des frais de logement-revenu (RFLR). Le RFLR désigne la part du revenu moyen du ménage avant impôt consacré aux frais de logement et a un seuil de 30 %, ce qui signifie que le logement est considéré comme étant inabordable lorsque les ménages consacrent plus de 30 % de leur revenu aux frais de logement (Statistique Canada, 2019a). Pour élargir cette mesure relative à l'abordabilité, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a introduit la mesure des difficultés de logement, selon laquelle un ménage éprouve des difficultés de logement lorsque son revenu disponible après déduction des frais de logement ne lui permet pas de payer ses autres frais de subsistance (SCHL, 2020). Cette mesure diffère de celle du RFLR par la prise en compte du coût des dépenses non liées au logement, des différents types de ménages, comme les ménages avec enfants, ainsi que des impôts payés et des avantages reçus^Note .

Le RPR présenté dans cet article est une nouvelle mesure pour le contexte canadien qui s'ajoute au RFLR et à la mesure des difficultés de logement, et peut être utilisé pour suivre de près l'abordabilité du logement au moment de l'achat. En associant le prix de la propriété vendue au revenu de son ou ses acheteurs, le RPR donne une indication du fardeau qui pèse sur les acheteurs de biens immobiliers résidentiels. Un RPR plus élevé indique un fardeau financier plus important, obligeant les acheteurs à être plus endettés ou à compter sur du capital supplémentaire pour leur achat^Note. Cette mesure peut être évaluée au fil du temps, les constatations présentées dans cet article servant de point de comparaison pour quantifier les effets de la pandémie de COVID-19 sur l'abordabilité du logement au Canada.

À l'échelle internationale, l'Organisation de coopération et de développement économiques OCDE utilise une mesure du ratio prix-revenu agrégé pour surveiller l'abordabilité du logement (OCDE, 2021). Le ratio utilisé par l'OCDE est calculé comme étant l'indice de prix des logements divisé par le revenu disponible par habitant. La mesure du revenu comprend toutes les personnes d'une région, qu'elles aient achetée ou non une propriété^Note. Des comparaisons sont effectuées entre les pays afin d'évaluer l'accès aux marchés du logement et l'efficacité des politiques de logement en matière d'abordabilité.

Cet article complète l'approche de l'OCDE en examinant uniquement le revenu des acheteurs de propriétés, plutôt que d'inclure toutes les personnes d'une région. De plus, le RPR de cet article utilise les données sur le revenu des acheteurs d'une propriété, plutôt que le revenu national disponible par habitant. Une comparaison des RPR par région géographique, où la dynamique du marché peut varier considérablement, révèle des différences dans les marchés immobiliers entre les provinces et les villes. Or celle-ci sont souvent masquées lorsqu'on ne regarde les marchés qu'à l'échelle nationale ou provinciale.

Le présent article inclut les propriétés résidentielles vendues sur le marché entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2018 et achetées par des acheteurs résidents qui sont des individus (personnes). La première section examine l'hétérogénéité du RPR des propriétés achetées en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick et en Colombie-Britannique. La deuxième section approfondit cette analyse en examinant le ratio entre les quintiles de revenu. Les constatations sur le RPR des propriétés achetées par des immigrants de la Colombie-Britannique sont également présentées. La dernière section se termine par un sommaire des constatations de cette série en trois parties.

Section 1 : Ratios prix-revenu en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick et en Colombie-Britannique

Vancouver est la région métropolitaine de recensement la moins abordable examinée

Le ratio médian prix-revenu (RPR) était plus de deux fois plus élevé en Colombie-Britannique qu'en Nouvelle-Écosse et qu'au Nouveau-Brunswick (graphique 1). Cela montre que les acheteurs en Colombie-Britannique ont dû consacrer une plus grande part de leur revenu au logement par rapport à ceux qui achètent des propriétés en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick, et témoigne des différences en matière d'abordabilité du logement entre les provinces. Ces constatations concordent avec des résultats antérieurs, qui ont révélé que le ratio entre la valeur d'évaluation foncière et le revenu des propriétés en Colombie-Britannique était beaucoup plus élevé qu'en Nouvelle-Écosse (Al-Tawil, 2019)^Note .

Les acheteurs en Colombie-Britannique ont fait face à des RPR plus élevés, malgré le fait que les revenus médians y étaient 1,2 fois plus élevés qu'en Nouvelle-Écosse et 1,3 fois plus élevés qu'au Nouveau-Brunswick. Le contraste était plus grand lorsque l'on examine les prix médians des logements, où les propriétés achetées en Colombie-Britannique affichaient des prix médians 3,1 fois plus élevés qu'en Nouvelle-Écosse et 3,8 fois plus élevés qu'au Nouveau-Brunswick. Cela démontre que même si le revenu était plus élevé en Colombie-Britannique, il n'était pas suffisant pour compenser le prix élevé des propriétés. Par conséquent, les acheteurs de la Colombie-Britannique avaient besoin de beaucoup plus de capital pour acheter une propriété ou de s'endetter davantage que les acheteurs de la Nouvelle-Écosse et du Nouveau-Brunswick^Note.

Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Vancouver, le RPR médian était de 7,4, ce qui est considérablement plus élevé que celui des RMR d'Halifax et de Moncton, où les RPR étaient inférieurs à 3. De plus, comme le montre la carte 1, les subdivisions de recensement (SDR) les plus proches du noyau des plus grandes RMR affichaient un RPR plus élevé comparativement aux SDR plus éloignées des noyaux en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse.

Dans la RMR de Vancouver, les prix élevés des propriétés n'ont pas été compensés par des revenus élevés, ce qui a donné des RPR médians élevés. Il convient de noter que les SDR de West Vancouver (17,2) et de Richmond (12,2) affichaient les RPR médians les plus élevés de toutes les SDR observées. Les prix de vente médians dans la SDR de Richmond (683 000 $) étaient équivalents à ceux de l'ensemble de la RMR de Vancouver. Toutefois, les acheteurs de la SDR de Richmond avaient le revenu médian le plus faible (57 900 $) de toute la RMR de Vancouver. À titre de comparaison, les acheteurs de la SDR de West Vancouver gagnaient plus du double du revenu des acheteurs de la SDR de Richmond, mais ont acheté des propriétés dont le prix médian était plus de trois fois plus élevés (2 330 000 $)^Note. Le découplage du prix des propriétés et du revenu dans la RMR de Vancouver peut signifier que la richesse, qui n'est pas représentée dans la mesure du revenu, joue un rôle important dans l'achat de propriétés ou que des niveaux d'endettement plus élevés sont nécessaires pour acheter une propriété. De plus, la mesure du revenu exclut les gains en capital et ne comprend que le revenu déclaré l'année où la propriété a été achetée, excluant tous les revenus non déclarés.

Les propriétés constituées de terrains vacants ont les ratios prix-revenu les plus faibles

Les RPR médians sont semblables pour les différents types de propriétés achetées dans chaque province, à l'exception des terrains vacants, comme le montre le tableau 1. En Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick, les terrains vacants affichaient un RPR de 0,2, probablement en raison du faible prix des terrains vacants.

Les acheteurs peuvent chercher à acheter des terrains vacants à titre d'investissement, car ce type de propriété était plus susceptible d'être acheté par au moins un propriétaire détenant de multiples propriétés comparativement aux autres types de propriétés. Ce constat était le plus prononcé en Nouvelle-Écosse, où 83,2 % des terrains vacants ont été achetées par au moins un propriétaire détenant de multiples propriétés, comparativement à 32,8 % pour les maisons individuelles non attenantes. De plus, les acheteurs de terrains vacants affichaient un revenu médian plus élevé que ceux ayant acquis d'autres types de propriétés au Nouveau-Brunswick et le deuxième revenu médian le plus élevé en Colombie-Britannique, derrière ceux qui ont acheté des propriétés avec plusieurs unités résidentielles.

Section 2 : Analyse du ratio prix-revenu selon le quintile de revenu

Cette section classe les acheteurs en cinq groupes égaux d'après leurs revenus (quintiles, ci-après), calculés indépendamment pour chaque province^Note. Cela permet de comparer les prix des propriétés et les caractéristiques des acheteurs selon différents niveaux de revenu au moment de l'achat et d'apporter de nouveaux renseignements selon les régions géographiques.

Les acheteurs du quintile de revenu inférieur achètent des propriétés dont la valeur équivaut à 29 fois leur revenu à Vancouver

Les acheteurs du quintile inférieur avaient le revenu le plus faible par rapport au prix des propriétés qu'ils ont achetées, ce qui a donné le RPR médian le plus élevé de tous les groupes de quintiles dans les trois provinces. Il convient de noter que le RPR médian des propriétés achetées par les ménages du quintile de revenu inférieur était plus de quatre fois plus élevé en Colombie-Britannique qu'en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick, comme le montre le graphique 2.

Le RPR médian du quintile inférieur était particulièrement élevé dans la RMR de Vancouver, atteignant 28,6. À titre de comparaison, le quintile inférieur affichait un RPR médian plus faible dans les RMR d'Halifax (7,3) et de Moncton (4,4). Les ratios étaient considérablement plus faibles pour les personnes du quintile de revenu supérieur dans les RMR de Vancouver (3,9), d'Halifax (1,8) et de Moncton (1,4).

Les acheteurs du quintile de revenu inférieur sont plus âgés et plus susceptibles d'être des acheteurs déjà propriétaires

Différentes caractéristiques peuvent être observées d'un quintile de revenu à l'autre. Par exemple, Al-Tawil (2019) a utilisé des données concernant les propriétaires pour montrer que les propriétés de ceux qui reçoivent un revenu de pension étaient plus répandues dans le quintile de revenu inférieur. Les données ont montré que plus de la moitié des propriétés des RMR de Vancouver, de Toronto et d'Halifax du quintile de revenu inférieur étaient détenues par des individus recevant un revenu de pension, contre environ un quart pour celles du quintile de revenu supérieur.

Les acheteurs du quintile de revenu inférieur étaient plus âgés que ceux des autres quintiles. En Colombie-Britannique, l'âge médian des acheteurs du quintile inférieur était de 50 ans, tandis que celui des acheteurs du troisième et quatrième quintiles était de 41 ans. L'Enquête sur la sécurité financière a révélé que la richesse nette a tendance à augmenter avec l'âge, puisque les familles ayant une personne âgée à leur tête ont déclaré la valeur nette médiane la plus élevée en 2019 (Statistique Canada, 2019b). Cela suggère que puisque les acheteurs du quintile de revenu inférieur sont plus âgés, ils ont pu avoir plus de temps pour accumuler de la richesse, leur permettant ainsi d'économiser plus de capital pour l'achat de leur propriété.

En Colombie-Britannique, le quintile de revenu inférieur a également enregistré la plus forte proportion de propriétés acquises par des acheteurs déjà propriétaires^Note avec une proportion de plus de 90 %. En Nouvelle-Écosse, le quintile de revenu inférieur comptait la deuxième plus forte proportion de propriétés achetées par des acheteurs déjà propriétaires (80,5 %), après ceux du quintile de revenu supérieur (88,9 %). Cela suggère également que les acheteurs qui gagnaient le revenu le plus faible pouvaient avoir accumulé de la richesse grâce à la vente d'une propriété précédente, surtout en Colombie-Britannique.

En Colombie-Britannique, les acheteurs du quintile de revenu inférieur achètent des propriétés plus coûteuses que ceux des deuxième et troisième quintiles

Comme le montre le tableau 2, les RPR élevés dans tous les quintiles de revenu en Colombie-Britannique sont probablement attribuables au prix plus élevé des propriétés. Cela était particulièrement vrai dans le quintile de revenu inférieur, où les acheteurs de la Colombie-Britannique avaient le même revenu médian que ceux des deux autres provinces, mais ont acheté des propriétés beaucoup plus coûteuses.

En Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick, le prix de vente médian des propriétés achetées s'accroit avec le revenu, le quintile de revenu inférieur ayant acquis les propriétés aux prix les plus bas. À l'inverse, en Colombie-Britannique, les propriétés achetées par le quintile inférieur ont été vendues 10,9 % plus chères que les propriétés achetées par le deuxième quintile et 1,8 % plus chères que celles achetées par le troisième quintile.

Les propriétés achetées par les immigrants en Colombie-Britannique ont un ratio prix-revenu plus élevé

Un examen plus approfondi de la Colombie-Britannique révèle que les propriétés achetées par au moins un immigrant affichaient un RPR médian plus élevé (7,3) que les propriétés achetées par des non-immigrants (4,7). Des différences sont observées dans tous les quintiles de revenu, comme le montre le tableau 3. La plus grande différence a été observée dans le quintile de revenu inférieur, dans lequel les propriétés achetées par au moins un acheteur immigrant avaient un RPR de plus du double (26,5) de celui des propriétés achetées par des non-immigrants (13,1).

Lorsque l'achat impliquait au moins un immigrant, le prix médian des propriétés achetées par le quintile de revenu inférieur était 15,5 % plus élevé que celui du deuxième quintile de revenu, et 7,8 % plus élevé que celui du troisième quintile de revenu. Il convient de noter que, lorsque l'achat n'impliquait aucun immigrant, les acheteurs dans le quintile de revenu inférieur ont acheté les propriétés avec le prix médian le plus faible.

Des différences importantes entre l'âge des acheteurs du quintile de revenu inférieur ont été observées. L'âge médian des acheteurs, lorsqu'au moins un acheteur immigrant était impliqué dans l'achat de la propriété, était plus faible (47) que pour le groupe des non-immigrants (54). Aucune différence d'âge significative n'a été observée dans les autres quintiles de revenu.

Cela renforce la notion que le revenu ne fournit pas toujours une mesure complète de la capacité d'une personne à acheter une maison. De nombreux facteurs démographiques ou socioéconomiques tel que l'âge, qui ne sont pas pris en compte dans les mesures du revenu, peuvent également contribuer aux différences observées ^Note.

De nombreuses publications sur l'immigration canadienne (Haan, 2007; Ley, 2007; Rea et coll., 2008) soulignent la propension des immigrants à acheter des biens immobiliers. À l'aide des données de l'Enquête sur la sécurité financière, Gellatly et Morissette (2019) ont montré que les actifs immobiliers constituaient une proportion plus importante de la valeur moyenne du patrimoine des familles immigrantes en comparaison avec celles nées au Canada. Selon Morissette (2019), l'augmentation de la richesse immobilière était plus importante pour les familles immigrantes que pour les non-immigrants. La même étude a montré qu'une plus faible proportion d'immigrants investissent dans des régimes de pension agréés comparativement aux personnes nées au Canada. Par conséquent, les immigrants peuvent tirer davantage parti des investissements immobiliers comme actif de retraite que les non-immigrants, ce qui peut entraîner des préférences différentes en matière d'achat de maison.

Conclusion

Cette série en trois parties a examiné les caractéristiques des acheteurs et des propriétés qu'ils ont achetées du 1^er janvier au 31 décembre 2018, en mettant l'accent sur la Nouvelle-Écosse, le Nouveau-Brunswick et la Colombie-Britannique.

La première partie de cette série a révélé que la Colombie-Britannique avait le marché de l'habitation le plus actif des provinces examinées. Les terrains vacants, un intrant clé dans l'offre de logements, étaient les plus coûteux en Colombie-Britannique, où les logements étaient également les plus chers. Par ailleurs, au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse, la superficie habitable des propriétés vendues au cours de la période de référence était supérieure à celle des autres propriétés.

La deuxième partie de cette série a examiné les caractéristiques des acheteurs, démontrant que leurs préférences sont façonnées par une multitude de facteurs socioéconomiques. En particulier, la majorité des ventes dans les trois provinces ont impliqué plus d'un acheteur, soulignant les défis que peuvent rencontrer les personnes seules dans l'accession à la propriété. De plus, l'écart de revenu entre les acheteurs d'une première propriété et les acheteurs déjà propriétaires en Colombie-Britannique peut souligner les difficultés qu'ils éprouvent à intégrer le marché immobilier dans les régions où le prix des propriétés est plus élevé. Enfin, les immigrants ont acheté des propriétés plus coûteuses que les non-immigrants. Les propriétés achetées par les immigrants étaient situées plus près des centres urbains, où l'accès aux services sociaux, à du soutien communautaire et aux possibilités d'emploi est plus large.

La dernière partie de cette série a examiné l'abordabilité du logement au moyen du ratio médian prix-revenu. La divergence entre les prix des propriétés et les revenus dans certaines régions a démontré que d'autres sources que le revenu peuvent jouer un rôle important dans l'accession à la propriété, surtout dans la région métropolitaine de recensement de Vancouver. Les secteurs où les ratios prix-revenu sont élevés mettent en avant le fardeau financier accru imposé aux acheteurs et les besoins en capital plus élevés nécessaires à l'achat d'une propriété. Un autre facteur important qui n'est pas pris en compte dans la mesure du revenu est la richesse accumulée, acquise par l'accession à la propriété antérieurement, l'épargne ou le soutien financier de personnes ne figurant pas sur le titre. L'examen de ces autres facteurs permettrait de brosser un tableau plus complet de l'abordabilité du logement.

Annexe

Références

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Gellatly, G. & R. Morissette. (2019). Propriétés résidentielles appartenant à des immigrants à Toronto et à Vancouver. Aperçus économiques, n^o 087. Produit n^o 11-626-X au catalogue de Statistique Canada. https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/11-626-x/11-626-x2019001-fra.htm

Haan, M. (2012). Les expériences des nouveaux Canadiens sur le plan du logement : d'après l'Enquête longitudinale auprès des immigrants du Canada (ELIC). Réf. n^o. : RR20120301.01. Citoyenneté et Immigration Canada. https://www.canada.ca/content/dam/ircc/migration/ircc/francais/pdf/recherche-stats/logement-haan.pdf

Haan, M. (2007). Do I buy with a little help from my friends? Homeownership-relevant group characteristics and homeownership disparities among Canadian immigrant group 1971-2001. Housing Studies, 22(6), 921-944. https://doi.org/10.1080/02673030701608142

Ley, D. (2007). Countervailing Immigration and Domestic Migration in Gateway Cities: Australian and Canadian Variations on an American Theme. Economic Geography, 83(3), 231-254.https://doi.org/10.1111/j.1944-8287.2007.tb00353.x

Morissette, R. (2019). Le patrimoine des familles immigrantes au Canada. Direction des études analytiques : documents de recherche, n^o 422. Produit n^o 11F0019M au catalogue de Statistique Canada. https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/11f0019m/11f0019m2019010-fra.htm

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Notes