Rapports économiques et sociaux
Soutien familial dans l’entrée sur le marché canadien du logement

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Le présent article met en lumière les récents résultats concernant les héritages, fondés sur les données de l’Enquête sur la sécurité financière de 2023. On y souligne le niveau de soutien familial que de nombreux jeunes propriétaires ont reçu au moment d’intégrer le marché du logement.

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Être propriétaire d’un logement demeure une source essentielle d’accumulation de richesse pour de nombreuses familles canadiennes, la valeur de l’avoir immobilier ayant représenté 42 % de la richesse globale des ménages en 2023. Le lien entre la propriété immobilière et la création de richesse est encore plus marqué en ce qui concerne les jeunes familles, car les actifs immobiliers représentent près de la moitié de la richesse totale. Puisque l’abordabilité du logement s’est détériorée, les obstacles à l’accession à la propriété sont devenus de plus en plus excessifs, en particulier pour ceux qui n’ont pas le soutien familial. En 2019, 3 propriétaires sur 10 ont déclaré avoir reçu un héritage d’une valeur médiane de 67 000 $, tandis que 2 locataires sur 10 ont reçu une valeur médiane de 33 000 $. Comme la valeur des logements a fortement augmenté pendant la période de la pandémie de COVID-19, les héritages des propriétaires ont suivi la même tendance. En 2023, l’héritage médian reçu par les propriétaires canadiens avait augmenté pour se situer à 85 100 $ (graphique 1).

Tableau de données du graphique 1

Tableau de données du Graphique 1
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du Graphique 1 Locataires et Propriétaires, calculées selon dollars de 2023 unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).

	Locataires	Propriétaires
	dollars de 2023
Source : Statistique Canada, Enquête sur la sécurité financière, 2023.
2019	33 000	67 000
2023	29 800	85 100

Une vague imminente de transferts de richesse interfamiliale est sur le point de se produire à mesure que les baby-boomers vieillissent, ce qui place les personnes qui ont des ressources familiales dans une situation financière plus saine que ceux qui n’en ont pas. Un transfert de richesse sous forme d’héritage, que ce soit d’un parent vivant ou décédé, est l’une des façons dont de nombreux propriétaires ont bénéficié d’un soutien familial au moment d’intégrer le marché du logement. D’autres formes d’aide, comme recevoir des dons partiels ou complets pour la mise de fonds, emprunter de l’argent à des membres de la famille plutôt qu’à la banque, ou recevoir des transferts de propriété intergénérationnels sont également des formes potentiellement importantes de soutien familial et sont déclarées dans l’Enquête sur la sécurité financière de Statistique Canada.

Parmi tous les groupes d’âge, 5 % des familles habitaient un logement acquis en partie ou en totalité par un don ou un héritage, et 9 % ont déclaré qu’au moins une partie de la mise de fonds pour leur maison provenait d’un don ou d’un héritage. Lorsqu’on combine ceux qui ont emprunté de l’argent à leur famille et à leurs amis plutôt qu’à une institution financière pour acheter leur maison, la proportion globale des propriétaires qui ont bénéficié d’un héritage ou d’autres types de soutien familial pour intégrer le marché du logement a augmenté pour passer à 4 sur 10.

Le soutien familial est plus fréquent chez les jeunes propriétaires

Le soutien familial était encore plus prononcé au sein des jeunes familles dont le principal soutien économique était âgé de moins de 35 ans. Selon Mirdamadi et Khalid (2023), les personnes nées dans les années 1990 dont les parents étaient propriétaires étaient deux fois plus susceptibles d’être elles-mêmes propriétaires en 2021 que les enfants adultes de parents non propriétaires. De plus, les enfants de propriétaires de multiples propriétés étaient près de trois fois plus susceptibles d’être propriétaires d’un logement (Mirdamadi et Khalid, 2023). Même si moins de jeunes familles avaient reçu un héritage général (18 %) que les familles plus âgées, les propriétaires de moins de 35 ans étaient deux fois plus susceptibles de déclarer qu’au moins une partie de leur mise de fonds était un don (18 %), et 6 % habitaient un logement acquis en partie ou en totalité grâce à un don. Bien qu’étant légèrement plus élevée que la cohorte formée de tous les groupes d’âge, la proportion des jeunes familles habitant dans un logement qui leur a été offert sous forme de don était deux fois plus élevée que celle des personnes âgées de 35 à 44 ans (3 %). À l’exception des héritages généraux reçus sans la nette l’intention d’être utilisés pour l’achat d’un logement, un tiers des propriétaires de moins de 35 ans ont reçu un soutien familial pour intégrer le marché du logement, ce qui représente la proportion la plus élevée de tous les groupes d’âge (graphique 2).

Tableau de données du graphique 2

Tableau de données du Graphique 2
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du Graphique 2 , calculées selon (figurant comme en-tête de colonne).

	Pourcentage
Note : Le soutien familial concerne les unités familiales qui ont déclaré que leur maison faisait partie d’un don ou d’un héritage, ou qu'elles ont reçu une partie de leur mise de fonds sous forme de don, d’héritage ou de prêt de la part de leur famille et de leurs amis. Source : Statistique Canada, Enquête sur la sécurité financière, 2023.
Tous les âges	20,4
Moins de 35 ans	32,9
De 35 à 44 ans	27,0
De 45 à 54 ans	20,6
De 55 à 64 ans	15,5
65 ans et plus	14,2

Lorsque l’on combine les héritages généraux avec l’ensemble du soutien intrafamilial disponible pour l’accession à la propriété, on constate que les différences de systèmes de soutien entre les locataires et les propriétaires étaient considérables (graphique 3).

Tableau de données du graphique 3

Tableau de données du Graphique 3
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du Graphique 3 , calculées selon (figurant comme en-tête de colonne).

	Pourcentage
Note : Le soutien familial concerne les unités familiales qui ont déclaré que leur maison faisait partie d’un don ou d’un héritage, ou qu’elles ont reçu une partie de leur mise de fonds sous forme de don ou d’héritage, ou de prêt de la part de leur famille et de leurs amis. Source : Statistique Canada, Enquête sur la sécurité financière, 2023.
Locataires
Tous les âges	9,5
Moins de 35 ans	7,0
Propriétaires
Tous les âges	42,0
Moins de 35 ans	37,0

Les économies médianes des locataires se situent bien en deçà du seuil de mise de fonds

En 2023, les locataires représentaient plus d’un tiers (35 %) des familles canadiennes et plus de la moitié (56 %) de celles âgées de moins de 35 ans. Même si le fait de choisir la location peut constituer une préférence personnelle pour de nombreuses personnes, les taux de location varient d’une province à l’autre et selon les régions urbaines et rurales. Cela s’observe en particulier dans les centres-villes où le taux de location (69,5 %) est plus de deux fois supérieur à celui à l’extérieur du centre-ville (31,6 %). Les locataires étaient plus de deux fois plus susceptibles que les propriétaires de vivre dans des logements inabordables^Note  (Statistique Canada, 2023). Les pressions inflationnistes depuis le début de 2021, combinées aux frais de logement inabordables pour une part importante des familles de locataires, rendent l’épargne pour une mise de fonds particulièrement difficile pour les jeunes familles.

En 2023, la famille locataire médiane âgée de moins de 35 ans possédait 12 000 $ d’actifs liquides^Note . En revanche, le propriétaire médian de moins de 35 ans a déclaré posséder une résidence principale d’une valeur marchande médiane de 460 000 $, en plus de 37 000 $ d’actifs liquides. Même dans un scénario théorique où une jeune famille locataire liquiderait tous ses actifs financiers disponibles pour acheter un logement, le montant resterait encore inférieure de 80 000 $ (valeur médiane) en deçà du seuil de mise de fonds de 20 %. L’héritage médian des jeunes propriétaires était supérieur de près de 45 000 $ à celui des locataires du même groupe d’âge, conférant un avantage considérable à leur pouvoir d’achat. De même, les familles locataires du groupe d’âge de 35 à 44 ans ont fait face à un manque à gagner médian de 97 000 $ sous le seuil de mise de fonds de 20 %. Ces différences soulignent les obstacles importants auxquels de nombreuses familles de locataires se heurtent lorsqu’elles tentent d’intégrer le marché du logement sans le soutien familial.

Le filet de sécurité financière s’améliore pour les locataires

Bien que la majorité des ménages locataires n’ont pas reçu d’héritage, certains reçoivent de l’aide financière pour assumer les frais de subsistance engagés par des membres de leur famille. Même si ce n’est pas suffisant pour intégrer le marché du logement, ces soutiens offrent un filet de sécurité financière supplémentaire pour faire face au coût élevé de la vie à la suite de la pandémie. Près de 2 ménages âgés de moins de 35 ans sur 10 ont reçu une aide familiale pour les frais de subsistance en 2022.

Malgré les obstacles financiers à l’accession à la propriété, les indicateurs de résilience économique se sont améliorés pour la plupart des locataires. En 2023, pour être jugée résiliente sur le plan des actifs, une personne vivant seule aurait besoin d’environ 6 900 $ d’actifs liquides. Un ménage de quatre personnes aurait besoin de 13 500 $ ou de 3 500 $ par personne pour atteindre le seuil minimal de la mesure de faible revenu après impôt pendant trois mois. La résilience des actifs est une mesure du filet de sécurité financière mis en place par les familles pour pallier les difficultés économiques soudaines. La proportion de locataires disposant d’actifs liquides suffisants pour absorber une perte de revenu pendant trois mois est passée de 4 sur 10 en 2019 à 5 sur 10 en 2023. En revanche, les propriétaires étaient beaucoup plus susceptibles d’être résilients sur le plan des actifs, 4 de ces ménages sur 5 ayant suffisamment d’actifs pour couvrir leurs dépenses (Statistique Canada, 2025).

Bien que les frais de logement varient de manière importante d’une ville à l’autre et d’une province à l’autre, les obstacles croissants à l’accession à la propriété sont ressentis à l’échelle nationale. Selon la Banque canadienne impériale de commerce (CIBC), la part des personnes qui accèdent à la propriété ayant reçu un don pour la mise de fonds et le montant du don lui-même étaient plus élevés dans les marchés immobiliers « surchauffés » de la Colombie-Britannique et de l’Ontario par rapport à la moyenne nationale (Tal et Judge, 2024). On sait depuis longtemps qu’être propriétaire d’un logement est essentiel pour l’accumulation de richesse, en particulier au sein des ménages plus jeunes et des familles de la classe moyenne. Une intégration tardive ou l’inabordabilité du marché du logement pour ceux qui n’ont pas de soutien familial pourrait contribuer à accroître les inégalités à mesure que la richesse est transférée par des générations plus âgées au cours des années à venir. À mesure que la probabilité d’accession à la propriété dépend de plus en plus des transferts intrafamiliaux, cette situation pourrait entraver la mobilité socioéconomique, en particulier pour les personnes appartenant à des groupes de population vulnérables.

Auteurs

Carter McCormack travaille à la Division de l’analyse stratégique, des publications et de la formation de la Direction des études analytiques et de la modélisation à Statistique Canada. Timothy Sheridan travaille au Centre de la statistique du revenu et du bien-être socioéconomique de la Direction du marché du travail, de l’éducation et du bien-être socioéconomique à Statistique Canada.