Rapports économiques et sociaux
Écarts en matière de satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie entre les propriétaires et les locataires

Résumé

En moyenne, les personnes qui sont propriétaires présentent un taux de satisfaction plus élevé que celles qui sont locataires en ce qui a trait à leur logement, à leur quartier et à leur vie. Ces différences tiennent peut-être à un effet causal positif de la propriété d’un logement sur la satisfaction. Toutefois, elles pourraient aussi être attribuables à des effets de composition, comme les différences liées aux caractéristiques du ménage, du logement et du quartier. À l’aide des données de l’Enquête canadienne sur le logement de 2021, la présente étude montre que ces différences quant à la satisfaction diminuent nettement, voire disparaissent complètement, si l’on prend en compte les effets de composition. Par exemple, pour ce qui est de la satisfaction à l’égard du logement, la majeure partie de l’écart entre les locataires et les propriétaires pourrait être attribuable au fait que les propriétaires sont plus susceptibles de vivre dans un logement individuel non attenant, ayant un plus grand nombre de chambres et présentant moins de problèmes liés à la moisissure et aux insectes ou animaux nuisibles. De même, l’écart en matière de satisfaction à l’égard de la vie est en grande partie liée à des différences dans la composition des ménages, comme le fait que les propriétaires sont moins susceptibles de connaître des difficultés financières, et à des différences liées à l’état de santé, à l’état matrimonial et à l’âge. En d’autres termes, les personnes comparables vivant dans des logements et des quartiers comparables affichent des niveaux de satisfaction semblables. Cette conclusion laisse entendre que l’incidence de la propriété d’un logement sur la satisfaction, s’il y en a une, est relativement faible. Toutefois, elle n’écarte pas la possibilité que la propriété d’un logement puisse procurer d’autres bienfaits sociaux ou économiques.

Mots-clés : mode d’occupation, satisfaction à l’égard de la vie, satisfaction à l’égard du logement, satisfaction à l’égard du quartier.

Auteur

Samuel MacIsaac travaille à la Division de l’analyse sociale et de la modélisation de la Direction des études analytiques et de la modélisation à Statistique Canada.

Remerciements

L’auteur tient à remercier René Morissette, Rubab Arim et Grant Schellenberg de Statistique Canada ainsi qu’Elena Simonova et Aled ab Iorwerth de la Société canadienne d’hypothèques et de logement pour leurs conseils et leurs commentaires relatifs à une version antérieure du présent article.

Introduction

Au Canada et ailleurs, les propriétaires ont tendance à déclarer un taux de satisfaction plus élevé que les locataires à l’égard de leur logement et de leur vie en général (Elsinga et Hoekstra, 2005; Balestra et Sultan, 2013; Zumbro, 2014; Foye, 2017; Fonberg et Schellenberg, 2019; Brown et coll., 2021). En 2021, près des trois quarts des propriétaires canadiens ont accordé à leur logement une note de satisfaction égale ou supérieure à 8 sur une échelle de 0 à 10, comparativement à un peu plus de la moitié des locataires (Cheng, 2023). Même si les écarts dans la satisfaction à l’égard du quartier étaient un peu plus faibles en fonction du mode d’occupation du logement, des écarts semblables ont été observés dans les évaluations des répondants quant à leur satisfaction à l’égard de la vie en général. Toutefois, étant donné que ces écarts en ce qui concerne la satisfaction ne prennent en compte que très peu, voire aucune, des différences potentielles liées aux caractéristiques personnelles et aux caractéristiques du logement et du quartier entre les locataires et les propriétaires, ils pourraient ne pas être attribuables à la propriété d’un logement.

Les données probantes indiquent que l’accession à la propriété présente des avantages économiques, comme l’augmentation de la consommation, le lissage de la consommation et la facilité des investissements dans des portefeuilles plus risqués (Sodini et coll., 2023). Les avantages potentiels qui se rapportent à la propriété d’un logement en ce qui concerne la satisfaction sont moins clairs. S’il existait un lien de causalité entre la propriété d’un logement et une plus grande satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie, le fait que la proportion de locataires augmente (Statistique Canada, 2022) pourrait peser sur le bien-être des Canadiens. Au lieu de cela, le présent article laisse entendre que l’écart entre les propriétaires et les locataires quant à leur niveau de satisfaction serait en grande partie attribuable à des effets de composition (c.-à-d. à des différences dans les caractéristiques du logement, du quartier ou du ménage) entre les deux groupes plutôt qu’aux avantages de la propriété d’un logement en tant que tels. Cette constatation a d’importantes répercussions sur les décisions relatives au mode d’occupation d’un logement et les débats sur les avantages de la propriété d’un logement.

Plusieurs facteurs pourraient expliquer ces différences en matière de satisfaction. Le fait d’être propriétaire de son logement peut accroître la satisfaction d’une personne si elle préfère posséder un bien immobilier ou un terrain (Lindblad et Quercia, 2015), qu’elle vit un plus grand bien-être en raison d’un statut social plus élevé (Foye et coll., 2018) ou qu’elle jouit d’un sentiment d’identité à la classe moyenne et de conformité sociale (Colic-Peisker et Johnson, 2010). De plus, le fait d’être propriétaire de son logement peut accroître la satisfaction d’une personne si elle perçoit une plus grande instabilité en matière de logement liée au besoin de déménager (p. ex. à la suite d’une augmentation des frais de location) ou à l’obligation de déménager (p. ex. à la suite de la conversion de logements locatifs en copropriétés) lorsqu’elle est locataire, comparativement au risque de défaut de paiement sur un prêt hypothécaire ou à la vigueur des coûts associés à la hausse des taux d’intérêt. Plusieurs études montrent que les locataires doivent composer avec des taux plus élevés d’instabilité en matière de logement (Desmond, 2012; Mason et coll., 2013; Lindblad et Quercia, 2015; Aarland et Reid, 2019) et que les loyers augmentent généralement de façon substantielle lors d’un roulement des locataires (Gorski, 2023; MacIsaac, 2023). Dans de tels cas, la propriété d’un logement aurait un effet causal positif sur la satisfaction.

Cependant, les différences en matière de satisfaction entre les locataires et les propriétaires pourraient aussi refléter des effets de composition, c’est-à-dire des différences dans les types de logements et leur qualité (p. ex. le manque d’espace et la qualité des commodités) ou dans les types de quartiers dans lesquels ils résident et leur qualité (p. ex. les niveaux de sécurité et de bruit), ou des différences en ce qui concerne leurs caractéristiques socioéconomiques (p. ex. leurs revenus) [Balestra et Sultan, 2013]. Par exemple, comparativement aux propriétaires, les locataires peuvent être plus susceptibles d’éprouver des besoins impérieux en matière de logement^Note  ou de vivre dans des logements qui présentent davantage de problèmes, comme la moisissure (Cheng, 2023), et qui sont situés dans des quartiers à plus faible revenu (Stick, Schellenberg et MacIsaac, 2023). De même, ces différences pourraient aussi être attribuables à des dissemblances démographiques et à des tendances liées au cycle de vie selon lesquelles une proportion démesurée des immigrants récents et des jeunes ayant des revenus moins élevés sont locataires et affichent un niveau de satisfaction plus faible à l’égard du logement (Fonberg et Schellenberg, 2019; Cheng, 2023). 

Il est difficile de déterminer si la propriété d’un logement influe sur la satisfaction des personnes, compte tenu de la difficulté d’établir un lien causal entre la propriété d’un logement et les résultats sur le plan de la satisfaction. Cependant, il est possible d’évaluer la mesure dans laquelle les différences mentionnées précédemment en matière de satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie subsistent même après la prise en compte des effets de composition si les données disponibles comprennent un grand nombre de caractéristiques des logements, des quartiers et des personnes. L’objectif de l’article est de faire état d’une telle évaluation à l’aide des données de l’Enquête canadienne sur le logement (ECL) de 2021.

L’étude contribue à la littérature sur le lien entre la propriété d’un logement et la satisfaction, et ce, de deux principales façons. Les études antérieures établissant un lien entre la propriété d’un logement et la satisfaction ont généralement porté sur la satisfaction à l’égard de la vie en général (Zumbro, 2014; Foye et coll., 2018) ou sur la satisfaction à l’égard du logement (Elsinga et Hoekstra, 2005; Balestra et Sultan, 2013), cette dernière mesure combinant à la fois les effets de la satisfaction à l’égard du logement et du quartier. Cependant, peu d’études intègrent la satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie en général dans un cadre empirique unifié. En revanche, la présente étude atteint cet objectif. En reposant sur un ensemble de contrôles plus riche que ceux utilisés dans la plupart des études antérieures, elle permet une comparaison plus rigoureuse de la satisfaction des locataires et des propriétaires.

Données et méthodes

La présente étude est fondée sur les données de l’ECL de 2021, qui fournit des renseignements importants sur l’état des logements et la satisfaction des résidents à l’égard de leur logement, de leur quartier et de leur vie^Note . Dans l’enquête, on a demandé à la personne connaissant le mieux la situation de logement du ménage de remplir le questionnaire. Le taux de réponse global de l’ECL de 2021 est de 47 %. Les données ont été recueillies pour les 10 provinces canadiennes ainsi que pour les capitales territoriales de Whitehorse, de Yellowknife et d’Iqaluit^Note , et des poids des ménages ont été appliqués pour faire en sorte que l’échantillon demeure représentatif de la population canadienne dans son ensemble. Même si les résultats du présent article visent les ménages plutôt que les personnes, ils sont présentés en référence aux locataires (ménages locataires) et aux propriétaires (ménages propriétaires, où au moins un membre du ménage possède le logement à titre de résidence principale) afin d’en faciliter la présentation.

Les répondants à l’enquête devaient indiquer leur niveau de satisfaction à l’égard de leur logement, de leur quartier et de leur vie en général sur une échelle de 0 (le niveau le plus bas) à 10 (le niveau le plus élevé). Le tableau 1 présente un résumé de la répartition de leurs réponses selon le mode d’occupation du logement. Une tendance claire se dégage : pour chacune des trois mesures, les locataires déclarent les niveaux de satisfaction moyens les plus faibles, tandis que les propriétaires sans hypothèque déclarent les niveaux de satisfaction les plus élevés.



Le contexte dans lequel l’enquête a été menée est essentiel pour interpréter les résultats correctement. Les données de l’ECL de 2021, recueillies du 4 janvier au 2 juin 2021, doivent être interprétées en considérant le contexte de la pandémie de COVID-19^Note . L’éloignement physique, l’isolement et les autres mesures sanitaires liées à la pandémie ont probablement influencé les mesures de la satisfaction selon différentes caractéristiques du logement et différentes caractéristiques régionales, démographiques et socioéconomiques. Par conséquent, les résultats peuvent refléter ceux d’autres études sociales et d’autres études sur le bien-être, dans lesquelles certains groupes, comme les jeunes, ont été touchés de manière disproportionnée au cours de cette période (Helliwell et coll., 2022; Henseke et coll., 2022).

Le reste de la présente étude est divisé en cinq parties. Les trois premières parties permettent d’examiner les caractéristiques du logement et les caractéristiques géospatiales, socioéconomiques et démographiques selon le mode d’occupation. La quatrième partie présente des analyses multivariées permettant de mieux comprendre la façon dont ces caractéristiques sont associées aux trois types de satisfaction, y compris une analyse de décomposition distincte des facteurs expliquant les écarts en matière de satisfaction selon le mode d’occupation. La dernière partie se termine par un bref examen des principaux résultats.

Les caractéristiques du logement selon le mode d’occupation

Les écarts dans les niveaux de satisfaction déclarés par les locataires et les propriétaires peuvent refléter la variation dans le type de logement dans lequel ils résident et sa qualité. En ce qui concerne la qualité, les locataires étaient considérablement moins satisfaits que les propriétaires de pratiquement tous les aspects de leur logement compris dans l’ECL, en particulier le contrôle de la température, l’atténuation des bruits et l’état du logement (tableau 2). Parmi les propriétaires, ceux n’ayant pas d’hypothèque ont déclaré un niveau de satisfaction nettement plus élevé que les locataires et les propriétaires ayant une hypothèque. Les locataires étaient également beaucoup plus susceptibles que les propriétaires de déclarer des problèmes ayant trait à la moisissure, aux insectes ou aux animaux nuisibles et à la qualité de l’air intérieur, même si la mesure dans laquelle les deux groupes ont déclaré que leur logement avait besoin de réparations majeures ou mineures différait moins.

En ce qui concerne le type de logement et sa taille, 65 % des locataires, comparativement à 11 % des propriétaires (ayant ou non une hypothèque), résidaient dans des appartements, cette différence découlant en grande partie de la proportion plus élevée de propriétaires résidant dans des maisons individuelles non attenantes. Et tandis que 27 % des locataires habitaient un logement de trois chambres à coucher ou plus, c’était le cas chez presque trois fois plus de propriétaires, soit 75 % parmi ceux sans hypothèque et 80 % parmi ceux ayant une hypothèque.



Les caractéristiques du quartier selon le mode d’occupation

Les différences dans les niveaux de satisfaction déclarés par les locataires et les propriétaires peuvent refléter les types de quartiers dans lesquels les deux groupes résident. Une plus grande proportion de locataires que de propriétaires vivaient dans les grands centres urbains et dans les quartiers plus densément peuplés. En 2021, 71 % des locataires vivaient dans des centres urbains de 100 000 habitants ou plus, comparativement à 57 % des propriétaires ayant une hypothèque et à 50 % des propriétaires sans hypothèque (tableau 3). De plus, les locataires étaient plus susceptibles que les propriétaires de vivre à proximité des services et des commodités. En fusionnant les données de l’ECL de 2021 avec la Base de données des mesures de proximité de Statistique Canada (Alasia et coll., 2021), on remarque qu’une plus grande proportion de locataires que de propriétaires vivaient à moins de 1 ou de 1,5 kilomètre de diverses commodités, comme les établissements de santé, les pharmacies, les services éducatifs, les épiceries, les parcs, le transport en commun et les bibliothèques.



Même s’ils vivaient plus près des services et des commodités, les locataires se sont déclarés moins satisfaits à l’égard d’autres aspects de leur quartier. Une proportion plus élevée de locataires que de propriétaires ont déclaré des problèmes comme du bruit, des ordures, des activités illégales, de la pollution et des bâtiments abandonnés dans leur quartier (tableau 3). Ce résultat peut refléter les différences en matière de revenu du quartier, car le locataire moyen vivait dans un quartier où le revenu familial médian ajusté par équivalence « membres adultes » était de 43 000 $ et le propriétaire moyen (ayant ou non une hypothèque) vivait dans un quartier où le revenu familial médian ajusté par équivalence « membres adultes » était de 55 000 $.

Les caractéristiques du ménage selon le mode d’occupation

Le niveau de satisfaction exprimé par les locataires et les propriétaires peut également différer en raison des caractéristiques socioéconomiques et démographiques des personnes dans ces groupes.

Les locataires ont fait état de moins bons résultats socioéconomiques et de moins bons résultats en matière de santé que les propriétaires. En 2021, 36 % des locataires se situaient dans le quintile de revenu du ménage inférieur et 6 %, dans le quintile supérieur (tableau 4). En revanche, 7 % des propriétaires ayant un prêt hypothécaire se situaient dans le quintile inférieur et 33 %, dans le quintile supérieur. De plus, les locataires ont consacré une plus grande proportion de leur revenu aux frais de logement, 31 % des locataires ayant consacré 30 % ou plus de leur revenu au logement, comparativement à 22 % des propriétaires ayant une hypothèque et à 8 % des propriétaires sans hypothèque. La proportion de personnes qui ont déclaré être en mauvaise santé était plus élevée chez les locataires et les propriétaires sans hypothèque que chez les propriétaires ayant une hypothèque. Cette situation pourrait être en partie attribuable aux différences de composition par âge de chaque groupe (voir le tableau 4).



Par ailleurs, les difficultés financières variaient considérablement selon le mode d’occupation du logement. En 2021, 29 % des locataires ont déclaré avoir connu des difficultés financières au cours des 12 derniers mois^Note , comparativement à 21 % des propriétaires ayant une hypothèque et à 10 % de ceux sans hypothèque.

Les caractéristiques démographiques variaient également selon le mode d’occupation, ce qui est important étant donné le lien démontrable qui existe entre l’âge, l’état matrimonial et d’autres caractéristiques et les résultats en matière de bien-être (Fonberg et Schellenberg, 2019; Stick, Schellenberg et MacIsaac, 2023; Cheng, 2023). Les propriétaires sans hypothèque étaient généralement plus âgés, plus de la moitié des répondants ayant 65 ans ou plus. En revanche, les propriétaires ayant une hypothèque étaient concentrés au milieu de la répartition selon l’âge (88 % des propriétaires ayant une hypothèque étaient âgés de 25 à 64 ans). Les locataires, quant à eux, étaient répartis de façon plus uniforme parmi les groupes d’âge. Une plus grande proportion de locataires ont déclaré n’avoir jamais été mariés et ne vivant pas en union libre (36 %) par rapport aux propriétaires ayant ou non une hypothèque (12 % et 14 %, respectivement). De même, 46 % des locataires vivaient seuls par rapport à 17 % des propriétaires ayant une hypothèque et à 30 % de ceux sans hypothèque.

On a constaté des différences dignes de mention entre les groupes de population. Les Autochtones étaient plus susceptibles d’être des locataires que le reste de la population, en particulier les membres des Premières Nations, dont la plupart vivaient dans des logements loués. Les personnes ayant déclaré être Métis affichaient un taux de propriété un peu plus comparable à celui de la population dans son ensemble.

Le taux de propriété variait considérablement selon le statut d’immigrant. Les répondants qui ne sont pas nés au Canada avaient une plus forte propension à louer leur logement. Le taux de propriété variait également selon le groupe de population. Les répondants ayant déclaré être Chinois avaient le taux de propriété le plus élevé, suivis de ceux ayant déclaré être Blancs ou Japonais. Par contraste, un nombre disproportionné des répondants ayant déclaré être Noirs, Latino-Américains, Philippins, Arabes ou Coréens louaient leur logement. Les répondants noirs représentaient environ 5 % des locataires, 2 % des propriétaires ayant une hypothèque et 1 % de ceux sans hypothèque.

Une proportion un peu plus grande de locataires (52 %) que de propriétaires (48 %) ont déclaré être des femmes.

En moyenne, les locataires et les propriétaires sans hypothèque avaient vécu moins longtemps dans leur logement actuel. Plus des trois quarts des propriétaires ayant une hypothèque ont déclaré avoir toujours vécu dans leur logement actuel ou y avoir vécu depuis 10 ans ou plus, comparativement à moins de la moitié des locataires et à moins du quart des propriétaires sans hypothèque.

Dans l’ensemble, diverses différences dans les caractéristiques du logement et du quartier et les caractéristiques individuelles ont été observées entre les locataires et les propriétaires. Une tendance de satisfaction moins élevée à l’égard de diverses caractéristiques du logement et du quartier — comme des logements plus petits ayant plus de problèmes, notamment une piètre qualité de l’air intérieur ou la présence de moisissure — et de revenu médian du quartier plus faible a été constatée pour les locataires par rapport aux propriétaires. De plus, les locataires étaient, en nombre disproportionné, plus jeunes, célibataires et susceptibles d’avoir éprouvé des difficultés financières au cours des 12 derniers mois, ce qui pourrait être des facteurs en rapport avec les différences en matière de satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie en général selon le mode d’occupation du logement.

Analyse multivariée des écarts en matière de satisfaction selon le mode d’occupation

L’article aborde maintenant le rôle que jouent ces caractéristiques dans l’explication des différences entre les groupes en ce qui a trait à la satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie et repose sur une analyse de décomposition. Cette approche multivariée permet d’étudier l’effet individuel de chaque caractéristique lorsque toutes les autres caractéristiques demeurent constantes.

La méthode de décomposition de Kitagawa-Oaxaca-Blinder à deux volets (tableau 5) illustre la proportion des différences en matière de satisfaction entre les locataires et les propriétaires qui sont expliquées par les différences dans les caractéristiques observées (c.-à-d. les différences observées dans les caractéristiques du logement, du quartier et du ménage). Trois modèles de décomposition sont présentés au tableau 5, chacun décomposant les différences en matière de satisfaction à l’égard du logement, du quartier et de la vie. Chaque modèle décompose les différences en matière de satisfaction selon les caractéristiques du ménage, du logement et du quartier^Note . Ainsi, neuf types de décompositions ont été effectuées. Dans le premier modèle de décomposition, on compare globalement les locataires et les propriétaires. Compte tenu des différences importantes dans les types de logements entre les locataires et les propriétaires, le deuxième modèle de décomposition sert à des fins de vérification de la robustesse et de comparaison des locataires et des propriétaires vivant dans des immeubles à logements multiples (c.-à-d. en excluant les maisons individuelles non attenantes, les logements mobiles et les types de logements classés dans la catégorie « Autre »). Le troisième modèle de décomposition permet d’examiner uniquement les propriétaires ayant une hypothèque par rapport aux locataires, étant donné la situation financière plus comparable des deux groupes (c.-à-d. en excluant les propriétaires ne payant aucuns frais de logement autres que les taxes foncières et les commodités).



L’analyse de décomposition a pour objet d’expliquer l’écart entre le niveau de satisfaction moyen des locataires et celui des propriétaires lorsque plusieurs caractéristiques demeurent constantes. Ainsi, les coefficients représentent la proportion de l’écart pouvant être expliquée par chaque caractéristique. Autrement dit, l’écart en matière de satisfaction entre les deux groupes diminuerait d’une proportion équivalente à la valeur du coefficient. Par exemple, dans la première colonne du tableau 5, la somme de la différence expliquée pour toutes les caractéristiques réduirait l’écart en matière de satisfaction à l’égard du logement entre les propriétaires et les locataires, qui passerait de 0,90 à 0,06 point sur une échelle de 0 à 10. Dans cet exemple, la presque totalité de l’écart peut être interprétée comme étant liée aux caractéristiques de composition.

Dans le premier modèle de décomposition des écarts entre les locataires et les propriétaires, les variables indépendantes (c.-à-d. les caractéristiques du logement, du quartier et des membres du ménage) expliquent en grande partie la différence observée entre les trois mesures de la satisfaction. Comme on pouvait s’y attendre, les caractéristiques du logement expliquent plus de la moitié (62 %) de l’écart en matière de satisfaction à l’égard du logement, et il s’agit principalement du nombre de chambres à coucher, des problèmes liés au logement et du type de logement. D’autres variables, telles que les difficultés financières, la proximité des services et des commodités, l’âge et la santé générale autoévaluée, sont à l’origine d’un tiers de l’écart en matière de satisfaction à l’égard du logement entre les locataires et les propriétaires.

De même, le plus faible niveau de satisfaction à l’égard du quartier observé chez les locataires par rapport aux propriétaires serait attribuable aux différences dans les caractéristiques du logement et du quartier. Mais dans ce cas, les caractéristiques du logement, du quartier et du ménage expliquent une plus grande valeur que l’écart (147 %), ce qui laisse entendre que si ces caractéristiques restaient constantes, des résultats inversés seraient observés et les locataires rapporteraient un plus haut niveau de satisfaction à l’égard de leur quartier que les propriétaires. Les principaux facteurs explicatifs sont les problèmes liés au logement, le revenu du quartier et la proximité des services et des commodités.

Le modèle explique également la différence en matière de satisfaction à l’égard de la vie en général entre les propriétaires et les locataires. Même si les variables du logement et du quartier contribuent à expliquer l’écart en matière de satisfaction à l’égard de la vie selon le mode d’occupation du logement, les caractéristiques personnelles et socioéconomiques sont à l’origine des deux tiers de l’écart. La majeure partie de l’écart était attribuable aux difficultés financières, à la santé générale, à l’état matrimonial, à l’âge et aux problèmes liés au logement.

Le deuxième modèle de décomposition, qui sert à des fins de vérification de la robustesse, compare les propriétaires et les locataires vivant dans des immeubles à logements multiples. Ce modèle exclut les différences en matière de satisfaction entre les deux groupes qui se rattachent à la proportion beaucoup plus élevée de propriétaires que de locataires qui vivent dans des maisons individuelles non attenantes. Cette comparaison plus étroite réduit considérablement l’écart qui est expliqué par le type de logement et la proximité des services et des commodités. Les résultats reflètent les différences fondamentales pour ce qui est de la composition des logements occupés par leur propriétaire et de ceux occupés par un locataire, les premiers étant essentiellement des maisons individuelles non attenantes qui sont en moyenne plus éloignées des services et des commodités municipaux. Autrement, les résultats reflètent largement ceux du premier modèle de décomposition, démontrant ainsi sa robustesse.

Le troisième modèle de décomposition compare les résultats en matière de satisfaction des locataires et ceux des propriétaires ayant une hypothèque. Compte tenu de la nature contrefactuelle de l’analyse de décomposition, il est plus réaliste de mettre l’accent sur les locataires actuels qui peuvent potentiellement se permettre d’acheter une propriété en prenant une hypothèque que sur le choix contrefactuel entre la location et la propriété d’un logement sans hypothèque. Ainsi, l’exclusion des propriétaires sans hypothèque permet une comparaison plus valable des locataires et des propriétaires ayant des frais de logement plus comparables. L’exclusion des maisons individuelles non attenantes et des types de logements classés dans la catégorie « Autre » (comme dans le deuxième modèle de décomposition) donne un pouvoir explicatif un peu plus faible, mais confirme néanmoins la robustesse globale des résultats^Note .

Comme prévu, l’écart dans les mesures de la satisfaction est plus faible en raison de l’exclusion des propriétaires sans hypothèque, qui déclarent en moyenne des niveaux de satisfaction plus élevés. Bien que les résultats fassent largement écho à ceux tirés de la comparaison entre les locataires et les propriétaires, les difficultés financières demeurent un facteur explicatif important, et ce, même si les deux groupes doivent composer avec des frais de logement plus comparables. Même si l’âge ne permet plus d’expliquer de façon claire les différences entre locataires et les propriétaires comme lorsque l’on prend en compte les propriétaires plus âgés sans hypothèque^Note , l’état matrimonial a une plus grande importance relative aux différences en matière de satisfaction observées entre les groupes. Cependant, ces différences pourraient également découler du niveau de satisfaction moyen plus élevé à l’égard de la vie des personnes mariées ou en union libre de manière plus générale (Stick, Schellenberg et MacIsaac, 2023).

Conclusion

En moyenne, les personnes qui sont propriétaires de leur logement présentent un taux de satisfaction plus élevé que celles qui sont locataires en ce qui a trait à leur logement, à leur quartier et à leur vie. Ces différences tiennent peut-être à un effet causal positif de la propriété d’un logement sur la satisfaction. Toutefois, elles pourraient également être attribuables à des effets de composition, comme les différences liées aux caractéristiques du ménage, du logement et du quartier.

Les études dans lesquelles on associe la propriété d’un logement à la satisfaction sans toutefois tenir compte des effets de composition risquent de mener à la surestimation des avantages découlant de la propriété d’un logement. À l’aide des données de l’ECL de 2021, la présente étude montre que les écarts quant à la satisfaction se réduisent nettement, voire disparaissent complètement, si l’on prend en compte les effets de composition. En d’autres termes, les personnes comparables vivant dans des logements et des quartiers comparables affichent des niveaux de satisfaction semblables. En supposant que les propriétaires et les locataires équivalents sur le plan observationnel présentent des niveaux intrinsèques de satisfaction qui sont semblables, cette conclusion laisse entendre que l’incidence de la propriété d’un logement sur la satisfaction, s’il y en a une, est relativement faible. Les écarts en matière de satisfaction semblent tenir en grande partie aux différences en ce qui concerne les conditions de vie et les circonstances plutôt qu’à la propriété d’un logement en tant que telle. Il est important de souligner que cette constatation n’écarte pas la possibilité que la propriété d’un logement procure d’autres bienfaits sociaux ou économiques.

Au Canada, il y a des préoccupations constantes concernant l’offre de logements, en particulier quant à savoir si elle répond à la demande de logements et si les types de logements fournis répondent aux besoins potentiellement variés des locataires et des propriétaires. Les données probantes indiquent qu’en ce qui a trait à la qualité, les logements et les quartiers des locataires peuvent différer grandement de ceux des propriétaires. De plus, les logements locatifs semblent davantage concentrés dans les régions où le revenu médian est plus faible. Il serait utile que d’autres recherches portent sur les différences en ce qui concerne l’offre de logements neufs, la concentration de certains types de logements dans des régions particulières et les répercussions sur la diversité des revenus. Les types de logements fournis pourraient avoir une incidence sur les résultats en matière de satisfaction des Canadiens.

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