Rapports économiques et sociaux
Qu’est-ce qui est compris dans le loyer au Canada ?

Résumé

Souvent, les coûts de location ne peuvent pas être comparés sans prendre en considération les différences entre les sources de données, les régions et les logements (p. ex. le type de logement et la taille et l’état du logement). De même, négliger de tenir compte des variations dans les inclusions non financières, notamment les services publics, le stationnement, les appareils ménagers et la climatisation, peut nuire à la validité de ces comparaisons. La présente étude, fondée sur l’Enquête canadienne sur le logement de 2021, permet d’examiner la prévalence de telles inclusions dans le loyer ainsi que leurs répercussions potentielles sur les coûts de location. Les résultats démontrent une forte variabilité selon le type d’inclusion, la région géographique et les caractéristiques du logement. Pour les répondants qui paient un loyer, les inclusions courantes sont l’eau et d’autres services municipaux (71 %), les appareils ménagers (23 % au Québec, mais 70 % ou plus dans les autres provinces), le stationnement (53 %), l’électricité (31 %), et l’huile, le gaz et d’autres combustibles (26 %). Les inclusions dans le loyer constituent une source précieuse de renseignements pour la comparaison des loyers, plus précisément la comparaison des coûts d’une province à l’autre. Par exemple, l’inclusion de la climatisation et des appareils ménagers représente environ 8 % et 7 %, respectivement, de l’écart des coûts de location entre l’Ontario et le Québec, alors que l’inclusion des appareils ménagers représente environ 11 % de l’écart des loyers moyens entre la Colombie-Britannique et le Québec. Les résultats laissent croire que de futurs travaux de recherche sur l’abordabilité des logements et les prix sur le marché locatif tireraient profit de la prise en considération des inclusions dans le loyer pour améliorer l’exactitude et la validité des comparaisons des coûts.

Auteur

Samuel MacIsaac travaille à la Division de l’analyse sociale et de la modélisation de la Direction des études analytiques et de la modélisation à Statistique Canada.

Introduction

Un ménage canadien sur trois loue sa résidence principale. Les débats sur les avantages de la location par opposition à l’achat d’un logement demeurent vivement contestés, principalement en raison de la nature complexe des comparaisons significatives des valeurs. Cependant, le mode d’occupation va au-delà d’une simple décision financière ou d’un choix de mode de vie. Il a aussi une forte corrélation avec divers résultats sociaux et économiques et divers résultats en matière de santé. Des données probantes indiquent que les locataires ont en moyenne des résultats socioéconomiques moins favorables (Stick, Schellenberg et MacIsaac, 2023), un moindre sentiment d’appartenance à la communauté (Beaumont et coll., 2021), un moins bon état de santé (Mason et coll., 2013; Clair et coll., 2016), et une moindre satisfaction à l’égard de la vie (Zumbro, 2014; Fonberg et Schellenberg, 2019), comparativement aux propriétaires. De plus, il y a encore un manque de logements abordables pour les personnes à faible revenu au Canada (Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL], 2023). Les locataires sont trois fois plus susceptibles d’avoir des besoins impérieux en matière de logement^Note  comparativement aux propriétaires, selon l’Enquête canadienne sur le logement (ECL) de 2021.

Étant donné la prépondérance des débats continus sur les logements abordables et les niveaux élevés de précarité avec lesquels les locataires composent, les données sur les coûts de location méritent une attention plus particulière. Ce qui pose problème, c’est que les données sur les coûts de location obtenues auprès de Statistique Canada et de sources externes comportent souvent une large gamme de commodités et de services faisant en sorte qu’il est difficile de comparer les logements. Les estimations tirées des enquêtes^Note  et des recensements^Note  ne prennent pas en considération les commodités ou les services compris dans les coûts de location, qui varient considérablement d’un loyer à l’autre. Les commodités ou les services compris dans le loyer sont appelés « inclusions » pour le reste de la présente étude. Pour les répondants qui paient un loyer, les inclusions courantes sont les suivantes : l’électricité (31 %); l’huile, le gaz et les autres combustibles (26 %); l’eau et les autres services municipaux (71 %) [selon l’ECL de 2021]. Les appareils ménagers (58 %), le stationnement (53 %), la climatisation (18 %), Internet (6 %), la câblodistribution (5 %) et les meubles (4 %) représentent d’autres inclusions.

Les inclusions dans le loyer constituent des éléments importants à prendre en considération lorsque l’on compare les coûts de location. Dans les médias et, plus largement, dans les débats sur les logements, on fait souvent référence aux estimations des loyers découlant des inscriptions de propriétés de location en ligne (Canadian Broadcasting Corporation, 2022; Yun, 2022), lesquelles ont tendance à offrir des renseignements plus à jour sur les dernières tendances et à mieux rendre compte des taux du marché pour les locataires potentiels qui cherchent à louer une nouvelle résidence. Toutefois, ces loyers couramment inscrits sont rarement ajustés pour tenir compte des variations qualitatives des logements, y compris les inclusions dans le loyer. Même lors de discussions sur les politiques gouvernementales, les coûts de location sont rarement comparés d’une région à l’autre au-delà du nombre de chambres à coucher dans les appartements à louer. Afin de mieux informer les décideurs et de mieux orienter les débats sur l’abordabilité des logements, il faut plus de renseignements publics qui permettent de comparer le coût des logements et qui tiennent compte de ces inclusions. Le fait de ne pas tenir compte de ces coûts est susceptible de mener à des erreurs de mesure des loyers payés.

Étant donné le manque de données sur les inclusions dans le loyer, la présente étude est axée sur la prévalence des inclusions et leurs répercussions potentielles sur les coûts de location. Elle est divisée en deux principaux volets. On présente tout d’abord la prévalence  de certaines inclusions dans les loyers selon des caractéristiques du logement et des régions géographiques. Ensuite, on présente des données tabulaires et des régressions linéaires à plusieurs variables pour analyser les liens entre diverses inclusions dans le loyer et les coûts de loyer mensuels à l’aide d’un modèle des prix hédoniste. Les résultats font ressortir le besoin de prendre en considération les inclusions dans le loyer, en plus d’autres facteurs, pour analyser les coûts de location.

Données

La présente étude est fondée sur les données de l’ECL de 2021 de Statistique Canada, qui fournit des renseignements sur l’état et les coûts des logements. Les questions de l’enquête incluent des sujets comme le loyer mensuel, les services publics payés, les inclusions dans le loyer (p. ex. divers services publics, des appareils ménagers et la climatisation) et diverses caractéristiques du logement (p. ex. le type de logement, le nombre de chambres à coucher et l’état du logement). Les données ont été recueillies du 4 janvier au 2 juin 2021, et la population cible correspond aux résidents des 10 provinces canadiennes ainsi qu’aux résidents des capitales territoriales de Whitehorse, de Yellowknife et d’Iqaluit^Note .

Dans l’ECL de 2021, on demandait à la personne connaissant le mieux la situation de logement du ménage de répondre à l’enquête. Les interviews ont été menées par questionnaire électronique d’autodéclaration et par interview téléphonique assistée par ordinateur. Le taux de réponse global est de 47 % et il comprend un échantillon de 19 500 ménages répondants qui louent leur résidence principale. Seuls les répondants ayant déclaré payer un loyer ont été inclus dans l’échantillon utilisé dans la présente étude^Note .

Le suréchantillonage des ménages qui habitent dans des logements sociaux et abordables (LSA) fait en sorte qu’il y ait suffisamment de réponses à l’enquête pour produire des statistiques exactes pour des variables de logement clés dans l’ensemble des strates de l’enquête^Note . Les poids des ménages font en sorte que l’échantillon demeure représentatif de la population canadienne dans son ensemble.

Les données sur les coûts de loyer mensuels payés peuvent différer de celles des autres sources de deux principales façons. Premièrement, dans l’ECL de 2021, on demandait aux répondants de déclarer le montant mensuel total payé en dollars pour le logement, plutôt que les portions individuelles du loyer payé^Note . Cette distinction est importante dans le cas des locataires qui habitent en colocation, des locataires qui reçoivent un soutien partiel ou intégral de la part d’un parent ou d’une connaissance, et d’autres circonstances où le répondant n’a pas payé le montant total du loyer pour son logement. Deuxièmement, contrairement aux données sur les taux du marché locatif avec lesquels les locataires potentiels composent (c.-à-d. les personnes à la recherche d’un nouveau logement à louer), la présente étude fournit un aperçu de tous les loyers mensuels payés par les Canadiens. Par conséquent, elle inclut les loyers de locataires nouveaux ou de longue date, ainsi que les loyers de locataires habitant dans un LSA. En ce qui concerne la comparabilité, cet écart laisse croire que les loyers moyens déclarés dans l’étude sont probablement inférieurs à ceux déclarés par d’autres sources qui étudient les taux du marché, car les loyers payés par les locataires de longue durée et les locataires de LSA sont habituellement inférieurs aux loyers annoncés pour des propriétés nouvellement affichées.

Afin d’examiner les inclusions dans le loyer et leurs répercussions sur les coûts de location, l’ECL contient des variables qui ne sont pas disponibles dans d’autres enquêtes. Même si dans le Recensement de la population de 2021, on pose des questions sur l’inclusion des services publics, la réponse est formulée de la façon suivante : « montant compris dans le loyer ou avec d’autres paiements ». Il est donc impossible de déterminer si les services publics sont inclus dans les coûts de location déclarés. Exception faite du stationnement et de certains services publics, l’Enquête sur les dépenses des ménages est aussi limitée lorsqu’il s’agit de faire la distinction entre les dépenses incluses dans le loyer et les dépenses qui en sont exclues. Quant à l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, menée auprès des propriétaires de bien de location, des gestionnaires et des concierges, « aucun rajustement n’est fait selon que des commodités et services tels que le chauffage, l’électricité, le stationnement et l’eau chaude sont inclus ou non dans le loyer » (SCHL, 2022).

Même si les données tirées des inscriptions de propriétés de location sur des sites Web contiennent souvent des renseignements sur les inclusions dans le loyer (p. ex. une salle de lavage dans l’immeuble ou une laveuse et une sécheuse individuelles et l’accès à un centre de conditionnement physique), ces données sont rarement utilisées pour ajuster les coûts de location dans les analyses et les rapports accessibles au public. De plus, bien qu’elles permettent de déterminer les taux du marché les plus récents, les données des inscriptions sont rarement représentatives sur le plan national, ne permettent pas de faire la distinction entre les prix affichés et le loyer payé, et n’incluent pas les données sur les LSA. Tel qu’il a déjà été indiqué, les données tirées des inscriptions de propriétés de location excluent les loyers payés par les locataires de longue durée pour lesquels le coût de location est souvent nettement inférieur aux loyers pour des propriétés de location nouvellement affichées.

Étant donné les limites des autres sources et le peu de renseignements sur les inclusions dans le loyer, l’ECL permet de bien examiner la prévalence des inclusions dans les loyers et leurs répercussions sur les prix des logements locatifs dans l’ensemble du Canada.

Prévalence des inclusions dans le loyer au Canada

La prévalence des inclusions dans le loyer varie selon le type d’inclusion. Le tableau 1 montre que l’inclusion dans le coût du loyer la plus courante au Canada correspond à l’eau et à d’autres services municipaux, tel qu’il a été déclaré par 71 % des ménages qui louent leur logement. D’autres services publics, comme l’électricité (31 %) et l’huile, le gaz et d’autres combustibles (26 %) sont des inclusions moins courantes. Toutefois, certaines inclusions, comme l’huile, le gaz et d’autres combustibles, peuvent ne pas s’appliquer à tous les logements (p. ex. ceux dotés du chauffage électrique). Les inclusions concernant les appareils ménagers (58 %) ou le stationnement (53 %) sont assez fréquentes, et plus de la moitié des locataires en ont déclaré. La climatisation, quoique moins courante, est incluse dans le loyer pour 1 logement loué sur 5 au Canada. D’autres inclusions, comme Internet (6 %), la câblodistribution (5 %), les meubles (4 %) et d’autres éléments (2 %), sont moins fréquentes.

Les inclusions dans le loyer varient selon la région géographique et le type de logement. Bien que les propriétaires fonciers puissent être plus réticents à inclure des services publics et d’autres inclusions pour certains types de logements, ces caractéristiques pourraient être courantes pour d’autres types de logements. Les attentes du marché locatif à l’égard d’inclusions précises peuvent aussi varier d’une région à l’autre selon les conditions météorologiques ou d’autres facteurs. Par exemple, la climatisation peut être plus souhaitable dans certaines régions du pays comparativement à d’autres. De même, la tendance de location plus généralisée au Québec peut faire en sorte que la dynamique du marché locatif de cette province se distingue de celle des autres provinces et des autres territoires.

Le tableau 1 appuie cette notion. Il démontre que le pourcentage de logements ayant des inclusions dans le loyer varie selon la région et le type d’inclusion dans le loyer. L’une des variations les plus frappantes d’une province à l’autre est le taux plus faible de logements locatifs qui incluent des appareils ménagers dans le loyer des locataires au Québec. Bien que, dans les autres provinces, des appareils ménagers soient inclus dans au moins 70 % des logements loués, seulement 23 % des logements loués au Québec en incluent.

L’inclusion des coûts des services publics varie aussi d’une région à l’autre. L’électricité est incluse dans environ 4 logements loués sur 10 en Ontario et au Manitoba, ce qui est plus élevé que dans les capitales des territoires (34 %) et les autres provinces (29 % ou moins). Il existe toutefois un écart encore plus marqué d’une région à l’autre pour l’inclusion de l’huile, du gaz et d’autres combustibles. Bien qu’elle soit moins fréquente au Québec (12 %), à Terre-Neuve-et-Labrador (15 %) et au Nouveau-Brunswick (18 %), l’inclusion de services publics se rapportant à des combustibles est plus courante à l’Île-du-Prince-Édouard (55 %), dans les territoires (54 %), en Nouvelle-Écosse (41 %) et en Alberta (40 %). En ce qui a trait à l’eau et à d’autres services municipaux, les inclusions dans le loyer varient de 62 % à 78 % pour les logements loués.

D’autres types d’inclusions varient également d’une région à l’autre. Le taux plus élevé d’inclusion du stationnement dans le loyer pour certaines régions correspond largement à la densité de population plus faible de la province ou du territoire en question. Les taux d’inclusion du stationnement les plus élevés ont été observés à l’Île-du-Prince-Édouard (73 %), dans les trois capitales territoriales (71 %) et au Nouveau-Brunswick (69 %). Même si l’inclusion de la climatisation est moins fréquente dans les capitales territoriales (6 %), il s’agit d’une inclusion fréquente dans les logements à louer au Manitoba (41 %), en Saskatchewan (35 %) et en Ontario (27 %); le taux d’inclusion de la climatisation pour les autres provinces varie de 8 % à 13 %. L’inclusion des meubles dans le loyer est plus fréquente dans les capitales territoriales (14 %) et à Terre-Neuve-et-Labrador (9 %).



Examinons maintenant la prévalence des inclusions selon les caractéristiques du logement. Le tableau 2 donne un aperçu du pourcentage de locataires dont le loyer comprend des inclusions précises. Les caractéristiques du logement incluent le type de logement, le nombre de chambres et l’état du logement, et indiquent s’il s’agit d’un LSA.

Les services publics sont plus fréquemment inclus dans le loyer lorsqu’il s’agit d’appartements, de logements ayant moins de pièces, de logements ne nécessitant aucune réparation autre que l’entretien régulier et de LSA. L’inclusion de services publics dans le loyer est plus fréquente pour les appartements (qui représentent les deux tiers des logements loués au Canada), comparativement aux autres types de logements. Les appartements dans les immeubles de cinq étages ou plus se démarquent quant à leurs taux d’inclusion considérablement plus élevés pour l’électricité (47 %), les services publics se rapportant à des combustibles (35 %) et l’eau et d’autres services municipaux (85 %). Quant à la taille de l’unité (p. ex. le nombre de chambres à coucher), l’inclusion des services publics est plus fréquente dans les unités plus petites par rapport à celles plus grandes, et dans une très moindre mesure, elle est plus fréquente dans les LSA.

En ce qui a trait aux autres inclusions courantes, comme les appareils ménagers, le stationnement et la climatisation, les tendances varient selon la situation de logement. Le taux d’inclusion des appareils ménagers, comme la cuisinière et le réfrigérateur (exemples fournis aux répondants du questionnaire de l’ECL), est plus élevé pour les immeubles d’appartements de cinq étages ou plus (75 % comparativement à 58 % pour l’ensemble des logements loués), les logements sans chambre à coucher, par exemple les studios (75 %), les logements d’une chambre à coucher (67 %) et les logements ne nécessitant aucune réparation (60 %). De façon similaire, la climatisation est plus susceptible d’être incluse dans le loyer pour les immeubles d’appartements de cinq étages ou plus (28 % par rapport à 18 % pour l’ensemble des logements loués) et les logements ne nécessitant aucune réparation. En revanche, l’inclusion du stationnement dans le loyer est moins courante pour les appartements qui se trouvent dans des immeubles de cinq étages ou plus et les logements ayant moins de pièces. Le stationnement est également plus susceptible d’être inclus dans le loyer pour les logements ne nécessitant aucune réparation et ceux qui ne sont pas considérés comme étant des LSA.

Enfin, d’autres inclusions, comme Internet, la câblodistribution et les meubles, sont habituellement plus fréquentes dans les logements individuels non attenants, les logements de quatre chambres à coucher ou plus, les logements ne nécessitant aucune réparation et les logements qui ne sont pas considérés comme étant des LSA.



Coûts de location et rôle des inclusions

Après avoir examiné la prévalence des inclusions dans le loyer, passons aux principales variations dans les coûts de location en fonction des inclusions. La présente section est sous-divisée en deux volets. Le premier fournit brièvement des statistiques sommaires générales des coûts de location selon les caractéristiques du logement. Le deuxième repose sur des analyses multivariées pour examiner le lien entre les caractéristiques du logement et le loyer mensuel payé, les autres variables incluses dans l’analyse demeurant constantes.

La durée de la résidence a une incidence sur les loyers, car les coûts de location sont prétendument plus fixes lorsqu’il n’y a pas de roulement de locataires (Miceli et Sirmans, 1999; Genesove, 2003). Cela s’explique par le fait que, généralement, les loyers augmentent davantage lorsque l’on passe d’un locataire à un autre, comparativement aux hausses annuelles du loyer pour les locataires de longue durée^Note . Conformément à cette tendance, les coûts de location ont une corrélation négative avec les durées de résidence plus longues. Le coût de location moyen au Canada pour les logements loués au cours des deux dernières années est de 1 360 $, comparativement à 840 $ pour les logements étant habités par les mêmes locataires depuis 10 ans ou plus. De plus, l’aspect non linéaire de la durée de résidence (c.-à-d. que les prix sont considérablement plus élevés pour les durées de location plus courtes, mais l’écart s’atténue au fil du temps selon la durée de résidence) joue un rôle important dans l’explication des coûts de location considérablement plus élevés pour les logements loués plus récemment.

Les LSA se démarquent d’une façon semblable, car, en général, ils sont moins coûteux que les logements loués aux taux du marché. Dans l’ensemble du Canada, les coûts mensuels moyens et médians des LSA (570 $ et 505 $, respectivement) équivalent à environ la moitié des coûts des logements qui ne sont pas désignés comme étant un LSA.

Le tableau 3 présente le loyer mensuel moyen, le loyer mensuel médian ainsi que les loyers mensuels aux 25^e et 75^e centiles selon diverses caractéristiques du logement, et ce, pour l’échantillon au complet et un échantillon restreint qui repose sur des estimations des taux du marché. L’échantillon restreint, qui exclut les LSA et les logements dont la durée de résidence est de deux ans ou plus, fournit des estimations des taux du marché donnés fréquemment dans les publications sur le logement. Les coûts de location moyens sont plus élevés dans toutes les catégories pour l’échantillon restreint.

Avant de plonger dans les variations des coûts de location selon les inclusions dans le loyer, il est important de mettre en contexte les variations des loyers selon diverses autres caractéristiques du logement. L’emplacement, la durée de résidence, le type de logement, le nombre de chambres à coucher et l’état du logement ainsi que le fait que le logement soit considéré ou non comme un LAS ont tous une incidence sur les coûts d’habitation que doivent payer les locataires. Bien que ces éléments représentent tous des facteurs déterminants du loyer dans l’analyse multivariée, tel qu’il est démontré dans le tableau 4, les variations par province, municipalité et quartier sont frappantes. Par exemple, le coût médian d’un logement loué au Canada pour les locataires qui résident dans le logement depuis moins de deux ans (1 225 $) diffère considérablement du coût médian pour les locataires d’une même durée de location à Toronto (2 100 $). Les écarts entre les centiles dans le tableau 3 font état de la variabilité des coûts selon les caractéristiques du logement. Malgré cette constatation, les particularités géographiques ne sont pas examinées davantage dans la présente étude autre que pour servir de variables de contrôle ou qu’à des fins de comparaison dans les analyses multivariées subséquentes.

Les types de logements et la taille du logement, déterminés en fonction du nombre de chambres à coucher, sont des caractéristiques tout aussi importantes pour déterminer les coûts de logement. Même si les logements individuels non attenants affichent le plus haut coût moyen par mois (1 360 $), leur coût médian (1 140 $) est inférieur à celui des appartements qui se trouvent dans des immeubles de cinq étages ou plus (1 250 $). Les prix plus élevés des appartements dans un immeuble de cinq étages ou plus reflètent en grande partie le fait que ces immeubles d’appartements sont surtout situés au centre des régions métropolitaines. Le coût de ces appartements est donc plus élevé en raison de leur emplacement dans le centre-ville. Comme on s’y attendait, le loyer mensuel est plus bas pour les logements ayant moins de chambres à coucher. Les logements loués ayant deux chambres à coucher (40 % des logements loués) ou une chambre à coucher (33 % des logements loués) coûtent en moyenne 1 110 $ et 950 $ par mois, respectivement. Si les logements nécessitent plus de réparations, on s’attend à ce qu’ils soient moins coûteux.

De manière contre-intuitive, l’inclusion de certains services publics dans le loyer est corrélée avec des prix de location plus faibles. Cela est également vrai pour les loyers moyens et médians dans l’échantillon restreint pour l’ensemble des services publics. Bien que l’on puisse s’attendre à ce que les propriétaires fonciers majorent les loyers en fonction des inclusions pour couvrir leurs coûts, on fait tout de même état de coûts de logement moyens plus élevés malgré l’exclusion de services publics, notamment l’électricité (une hausse de 50 $) et l’eau et d’autres services municipaux (une hausse de 70 $) [ou des hausses de 40 $ et de 90 $, respectivement, dans l’échantillon restreint aux taux du marché]. Comme il est question plus loin dans l’analyse multivariée, cette constatation reflète en partie les variations dans les caractéristiques du logement. Toutefois, cela peut aussi être attribuable à des facteurs non observés, comme la qualité du logement.

Comme prévu, l’inclusion de la climatisation et des appareils ménagers entraîne des coûts de location moyens beaucoup plus élevés. Toutefois, bien que le coût moyen des logements loués ayant des inclusions autres que les services publics soit considérablement plus élevé pour l’échantillon global, cela n’est pas le cas pour l’échantillon restreint aux taux du marché. Le haut niveau de variabilité dans les loyers observés pour l’ensemble des caractéristiques du logement porte à croire que des analyses multivariées sont requises pour mieux comprendre le lien entre les inclusions et les coûts de location.



Le tableau 4 montre ces analyses multivariées. Les analyses reposent sur des modèles des prix hédonistes qui ressemblent à des techniques d’estimation existantes utilisées pour estimer la composante du loyer de l’Indice des prix à la consommation de Statistique Canada (Keshishbanoosy et Taylor, 2019). Les modèles des prix hédonistes correspondent à une méthode des préférences révélées pour l’estimation de la valeur d’un bien précis (p. ex. un logement), telle qu’elle est déterminée par les caractéristiques constitutives et la somme de leurs valeurs déterminantes respectives^Note .

Les modèles des prix hédonistes exposés dans la présente étude fournissent des estimations des loyers mensuels fondées sur des modèles de régression linéaire qui incluent un grand ensemble de covariables. Toutefois, en raison de l’absence de variables qui précisent l’âge du logement ainsi que des caractéristiques non observées, notamment l’entretien, l’isolation, l’insonorisation et la qualité de la construction, il convient de mentionner que les modèles sont tout de même assujettis au biais découlant de l’omission de variables^Note . Donc, il est préférable d’interpréter les résultats des modèles de régression comme des corrélations conditionnelles qui reflètent cette réalité plutôt que des effets de causalité^Note .

Le tableau 4 comprend trois modèles qui diffèrent selon les variables de contrôle par emplacement. Les variations entre les modèles reflètent largement les modifications apportées aux variables de contrôle par région géographique. Le modèle 1 repose sur des variables de contrôle par région,^Note  le modèle 2, sur des variables de contrôle plus précises par division de recensement et subdivision de recensement, et le modèle 3, sur des variables de contrôle encore plus précises par région déterminée au moyen des trois premiers caractères du code postal d’un répondant (c.-à-d. la région de tri d’acheminement). On a une meilleure qualité de l’ajustement lorsque l’on utilise des variables de contrôle par région plus ciblées, mesurées à l’aide de la valeur ajustée du R-carré. Cela permet de montrer la valeur explicative des variables de contrôle par région géographique plus précises. De plus, en tenant compte des variations entre les municipalités, les régions géographiques plus petites et les quartiers, les modèles 2 et 3 produisent des covariables significatives sur le plan statistique qui étaient auparavant statistiquement négligeables lorsque les variables de contrôle étaient seulement appliquées à des régions globales. L’importance de prendre en considération les caractéristiques au niveau de la municipalité et du quartier lorsque l’on étudie les loyers met en évidence la sagesse du dicton bien connu dans le monde de l’immobilier : « Tout est dans l’emplacement! »

Avant de passer au lien entre les coûts de location et les inclusions dans le loyer, il est bon d’examiner diverses caractéristiques du logement qui constituent des facteurs déterminants prototypiques des loyers mensuels. Ces facteurs agissent comme des variables de contrôle essentielles dans l’étude des répercussions uniques des inclusions dans le loyer, lorsque ces caractéristiques du logement demeurent constantes. En ce qui a trait au type de logement (les autres variables demeurant constantes), les modèles 2 et 3 ne permettent de déceler aucune variation statistiquement significative entre une maison individuelle non attenante et un appartement dans un immeuble de cinq étages ou plus^Note . Tous les autres types de logements sont moins coûteux.

La durée de résidence est une autre covariable déterminante. Le modèle 3, qui repose sur les variables de contrôle par région géographique les plus précises, montre que les ménages qui vivent dans leur logement depuis moins d’un an paient en moyenne 356 $ en loyer de plus par mois, comparativement aux locataires qui habitent dans leur logement depuis au moins 10 ans. À mesure que la durée de résidence augmente, le loyer mensuel diminue. Dans le cas des répondants qui déclarent avoir toujours habité dans leur logement, les coefficients ne sont pas statistiquement significatifs.

Les loyers varient de façon semblable selon le nombre de chambres à coucher, l’état du logement et le fait que le logement soit considéré ou non comme un LSA. Dans l’ensemble des modèles multivariés, on s’attend à ce que les locataires paient en moyenne un peu plus de 200 $ par chambre à coucher supplémentaire. Conformément aux attentes, un logement en meilleur état coûterait en moyenne 85 $ à 90 $ de plus par mois, selon qu’il nécessite des réparations mineures ou majeures. Il n’est pas non plus étonnant de constater que, selon les trois modèles, les coûts mensuels d’un LSA sont inférieurs de plus de 400 $ en moyenne, comparativement aux coûts des logements qui ne sont pas considérés comme étant des LSA.

Quant aux inclusions dans le loyer, une série de variables binaires permet de saisir l’inclusion de dix catégories de commodités (c.-à-d. que les variables affichent la valeur 1 si la commodité est incluse ou 0 si elle ne l’est pas) dans les coûts de location. Bien que certaines de ces inclusions ne soient pas statistiquement significatives dans le modèle 1, diverses inclusions le sont lorsque l’on prend en considération les variables de contrôle par emplacement plus désagrégées dans les modèles 2 et 3^Note .

Lorsque des variables binaires sont utilisées pour chaque type d’inclusion dans le loyer, les résultats révèlent de grandes variations dans les coûts même si toutes les autres variables demeurent constantes. L’inclusion individuelle de la climatisation, du stationnement et des appareils ménagers a une corrélation positive avec des loyers mensuels plus élevés. Selon le modèle 3, l’inclusion de la climatisation représente la plus importante augmentation du loyer mensuel (205 $), alors que l’inclusion du stationnement et l’inclusion des appareils ménagers sont associées à des hausses de 42 $ et de 46 $, respectivement.

L’inclusion de l’électricité dans le loyer augmente les coûts de location moyens de 34 $ par mois (quoique cette donnée soit statistiquement négligeable dans les modèles 1 et 2). D’autres types d’inclusions, qui ne figurent pas expressément dans l’enquête, augmentent les coûts de location moyens de 158 $ par mois.

De manière contre-intuitive, l’inclusion de l’eau et d’autres services municipaux et l’inclusion des meubles sont liées à des baisses des coûts de location mensuels (baisses de 39 $ et de 110 $, respectivement, selon le modèle 3). Quant aux meubles inclus, ce résultat, qui semble invraisemblable, peut-être attribuable au fait qu’ils sont inclus dans le loyer pour les locations à court terme dont les frais de location demandés sont réduits. Par contre, les explications causales de ces tendances dépassent la portée de la présente étude.

L’inclusion des services publics se rapportant à des combustibles ainsi que l’inclusion d’Internet et de la câblodistribution sont statistiquement négligeables, tous les autres facteurs demeurant constants.



Outre les variations entre les logements, est-ce que la comparaison des coûts de location par région est semblable à la comparaison de pommes et d’oranges? Les analyses des variations des coûts de location d’une région à l’autre sont habituellement axées sur des facteurs du marché, comme la migration nette, les taux d’inoccupation, ainsi que d’autres facteurs pour examiner les écarts potentiels entre l’offre et la demande (SCHL, 2023). Peu de chercheurs (voire aucun) ont étudié les variations provinciales des loyers liées à des caractéristiques de composition distinctes des logements.

Le tableau 5 donne un exemple d’une analyse de décomposition des variations provinciales des loyers moyens. La Colombie-Britannique, l’Ontario et le Québec sont sélectionnés en raison de leurs plus grandes tailles d’échantillon. La méthode de décomposition d’Oaxaca-Blinder à deux volets (Blinder, 1973; Oaxaca, 1973) illustre la portion de la variation provinciale des coûts moyens qui s’explique par les caractéristiques du logement. À titre de méthode de modélisation contre-factuelle, les décompositions d’Oaxaca-Blinder fournissent des renseignements précieux sur la proportion de l’écart dans les loyers moyens que l’on pourrait expliquer si les provinces avaient la même structure d’établissement des coûts de location selon les caractéristiques du logement.

Les inclusions dans le loyer constituent une source précieuse de renseignements pour la comparaison des loyers d’une province à l’autre. Les résultats du tableau 5 démontrent que l’inclusion de la climatisation et l’inclusion des appareils ménagers expliquent environ 7 % et 8 %, respectivement, de l’écart entre les loyers moyens de l’Ontario et du Québec.

De même, le taux plus faible d’inclusion des appareils ménagers au Québec permet d’expliquer la variation d’environ 11 % entre les loyers moyens de la Colombie-Britannique et du Québec. Bien que les variations attribuables à l’inclusion de la climatisation soient minimes entre ces deux provinces, les résultats globaux indiquent en outre que les inclusions dans le loyer doivent être prises en considération lors de la comparaison des loyers d’une région à une autre.

Il est intéressant de constater que les variations globales expliquées concernant les loyers en Colombie-Britannique et en Ontario sont négatives. Cette constatation peut être interprétée de la façon suivante : les variations provinciales des loyers moyens augmenteraient (au lieu de diminuer) dans le scénario contre-factuel où les deux provinces ont la même structure d’établissement des coûts de location en fonction des caractéristiques du logement. Si les autres variables étaient maintenues constantes, la prise en considération de l’inclusion de la climatisation augmenterait l’écart interprovincial des loyers entre la Colombie-Britannique et l’Ontario, qui passerait d’environ 80 $ à 129 $. Ces constatations font ressortir la nécessité de prendre en considération les inclusions dans le loyer lorsque l’on compare les coûts de location.



Conclusion

La prise en considération des inclusions dans le loyer permet de fournir des renseignements précieux sur les décisions en matière de logement et les coûts de loyer assumés par les locataires canadiens. Bien que les loyers soient au cœur de vastes débats au sujet de l’abordabilité des logements, les estimations couramment publiées fournissent rarement des précisions contextuelles sur les caractéristiques du logement et les inclusions dans le loyer. Fondée sur les résultats de l’Enquête canadienne sur le logement de 2021, la présente étude permet de constater que les inclusions dans le loyer varient considérablement selon les caractéristiques du logement et les régions, et ces régions permettent de préciser les éléments géographiques qui ont une incidence sur les coûts de logement. L’analyse met l’accent sur l’incidence des inclusions dans l’ensemble des marchés locatifs canadiens et sur la nécessité d’avoir des comparaisons plus approfondies des données sur les loyers.

En ce qui a trait aux autres biens et services, il est important de faire une différenciation des produits dans les marchés de logements locatifs. Comme le montre l’un des principaux résultats de la présente étude, si l’on prend en considération l’inclusion de la climatisation et des appareils ménagers, cela explique la variation de 8 % et de 7 %, respectivement, de l’écart entre les loyers moyens de l’Ontario et du Québec. En mettant en évidence la prévalence des diverses inclusions dans le loyer et leur incidence sur les coûts de location, la présente étude contribue au nombre croissant d’ouvrages publiés portant sur l’abordabilité des logements et la comparabilité des coûts de logement.

Les résultats portent à croire qu’il serait avantageux de prendre en considération les inclusions dans le loyer dans les futurs travaux de recherche sur l’abordabilité des logements. Si les inclusions dans le loyer ne sont pas prises en considération, les situations de logement hétérogènes pourraient être considérées comme étant égales, ce qui nuirait ainsi à la validité des comparaisons des loyers. De plus, compte tenu de la proportion croissante d’immeubles en copropriété construits (Statistique Canada, 2022) ainsi que de la plus grande propension à l’inclusion de commodités supplémentaires dans ces types de logements, cela justifie probablement plus la nécessité de prendre en considération ces variations. Les collectes de données à venir sur les logements locatifs pourraient aussi tirer parti d’un plus grand éventail de variables liées aux inclusions dans le loyer (p. ex. une salle de lavage dans l’immeuble ou une laveuse et une sécheuse individuelles et l’accès à un centre de conditionnement physique) qui permettent de différencier les logements locatifs.

Les études sur le logement pourraient aussi tirer profit de résultats ventilés davantage selon les caractéristiques du logement et l’emplacement. Les modèles qui reposent sur des renseignements plus précis sur les logements et les emplacements, surtout sur des distinctions en fonction de la municipalité et du quartier, produisent une valeur explicative considérablement plus élevée. Grâce à d’autres caractéristiques du logement (p. ex. l’âge du logement, sa superficie et les commodités dans le voisinage) et à d’autres renseignements géographiques (en plus d’études sur les régions en question, notamment sur les loyers plus élevés dans les territoires, à Toronto et à Vancouver), il serait possible d’alimenter davantage les débats actuels sur la politique en matière de logement.

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