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L’une des décisions financières les plus importantes que prennent les ménages canadiens est celle d’acheter plutôt que de louer leur logement. Pour les jeunes ménages, l’accession à la propriété peut représenter un défi financier, car les paiements hypothécaires représentent généralement une part importante du revenu du ménage. Pour les ménages plus âgés, le logement est souvent un actif important qui procure un revenu implicite considérable, exempt d’impôt, et qui peut éventuellement être liquidé afin d’être transformé en revenu. Donc, la décision de devenir propriétaire influe sur la situation financière du ménage tout au long de la vie. Il s’agit parallèlement d’une décision quant à la façon de se loger et d’investir l’épargne du ménage afin de financer la consommation future.

Selon des analyses récentes, au cours des quatre dernières décennies, les Canadiens ont manifesté une tendance croissante à acheter plutôt qu’à louer leur logement. Cependant, ces statistiques agrégées masquent des tendances divergentes selon la catégorie de revenu. Les taux d’accession à la propriété ont baissé chez les jeunes ménages à faible revenu, mais ont augmenté chez ceux à revenu élevé. Le tableau qui se dégage par conséquent est celui d’une tendance générale à la hausse des taux d’accession à la propriété, mais caractérisée par une concentration de l’accroissement de l’accès à la propriété à l’extrémité supérieure de la distribution du revenu.

Le présent article a pour but d’examiner la mesure dans laquelle les variations, du côté de la demande, des incitations économiques à devenir propriétaire expliquent les tendances divergentes de l’accession à la propriété le long de la courbe de distribution du revenu. En théorie, la décision de devenir propriétaire dépend en grande partie du coût de propriété comparativement au coût de location d’un logement équivalent, ainsi que du revenu et de la richesse du ménage. Si ces incitations économiques ont évolué différemment selon la position sur la courbe de distribution du revenu, les tendances divergentes de l’accession à la propriété observées chez les ménages à faible revenu et à revenu élevé peuvent être reliées en partie à ces forces économiques classiques. Sinon, il pourrait être nécessaire d’étendre la portée des travaux à venir au côté de l'offre du marché.

La présente étude tient également compte d’une gamme de facteurs sociodémographiques qui peuvent eux aussi sous-tendre ces tendances divergentes. Depuis 1981, le profil démographique des ménages a évolué : la proportion de couples avec enfants a diminué, et celle de personnes seules, lesquelles sont moins susceptibles d’être propriétaires, a augmenté. En outre, ce mouvement a été plus prononcé chez les jeunes ménages à faible revenu que chez les autres.

En testant l’association entre les caractéristiques économiques et démographiques des ménages et la décision d’accéder à la propriété selon la position sur la courbe de distribution du revenu, on fournit ici deux types de renseignements. Premièrement, on détermine dans quelle mesure les incitations économiques associées à la décision de devenir propriétaire peuvent expliquer les tendances divergentes de l’accession à la propriété le long de la distribution du revenu. Autrement dit, les changements observés reflètent-ils simplement l’évolution de la demande sur le marché du logement? Deuxièmement, si ces forces économiques ne permettent pas d’expliquer les tendances divergentes de l’accession à la propriété, les données suggèrent qu’il s’est produit sur le marché du logement un changement structurel important qui a eu un effet différentiel le long de la courbe de distribution du revenu. Le cas échéant, les travaux de recherche entrepris à l’avenir devront comprendre des sujets autres que les incitations économiques classiques associées à la décision d’être propriétaire d’un logement.

Quelles sont les tendances globales de l’accession à la propriété?

De 1981 à 2006, de plus en plus de Canadiens ont choisi d’acheter leur logement au lieu de le louer. Durant cette période, le taux d’accession à la propriété au Canada a augmenté de 7 points de pourcentage, pour passer de 62 % à 69 %. Cette tendance aurait vraisemblablement été plus prononcée si ce n’eût été la tendance des Canadiens à retarder la création d’une famille, qui coïncide souvent avec l’achat d’une première résidence.

Bien que l’accession à la propriété devienne une alternative à la location de plus en plus répandue, cela n’est pas le cas de tous les ménages. Chez les couples de 20 à 39 ans avec enfants du quintile inférieur de revenu, l’accession à la propriété a reculé, pour passer de 47 % à 35 % entre 1981 et 2006, alors que chez ceux du quintile supérieur de revenu, elle a augmenté, pour passer de 88 % à 94 %.

Les personnes hors famille se sont également tournées progressivement vers la propriété. Chez ce groupe, il en est ainsi tant des ménages à faible revenu que de ceux à revenu élevé, mais la tendance est plus prononcée chez ces derniers. Les jeunes personnes hors famille, de 20 à 39 ans, appartenant au quintile inférieur de revenu ont vu leur taux d’accession à la propriété passer de 9 % à 17 %, tandis que les ménages de même genre du quintile supérieur de revenu ont vu leur taux passer de 38 % à 60 %.

Quels sont les facteurs associés à la décision de devenir propriétaire?

Comme prévu, les ménages sont plus susceptibles de choisir d’être propriétaire de leur logement quand le coût de la location est plus élevé que celui de la propriété, résultat qui donne à penser que les logements locatifs sont des substituts des logements occupés par leur propriétaire et vice-versa. Cependant, cela n’est vrai que pour les ménages à faible et à moyen revenu. Pour ceux du quintile supérieur de revenu, il ne se dégage aucune association entre le coût relatif de location et l’accession à la propriété. Il existe peu de preuves d’une interaction entre le marché des logements locatifs et celui des logements occupés par leur propriétaire à l’extrémité supérieure de la courbe de distribution du revenu. Les ménages sont davantage portés à acheter lorsque le ratio du prix des maisons aux loyers est plus élevé. Un ratio prix-loyer à la hausse concorde avec des augmentations prévues plus importantes des prix des maisons qui font de l’immobilier un marché plus intéressant où investir l’épargne des ménages. Naturellement, les ménages sont moins susceptibles d’opter pour la propriété lorsqu’augmente le ratio des charges de remboursement d'un prêt hypothécaire au revenu.

Il s’avère aussi que les ménages dont le revenu permanent est élevé et qui sont suffisamment riches pour faire un versement comptant normal sont plus susceptibles d’être propriétaires. Cette constatation concorde avec le fait que la propriété d’un logement offre de plus grands avantages fiscaux aux propriétaires à revenu élevé dont le taux d’imposition marginal est élevé. Elle concorde également avec le fait que les contraintes d’emprunt (c.-à-d. l’exigence d’un versement comptant minimal) influent négativement sur la capacité des ménages à financer l’achat d’un logement.

Dans quelle mesure les facteurs économiques expliquent-ils les tendances divergentes quant au choix du mode d’occupation du logement selon le quintile de revenu et le genre de ménage?

Après neutralisation de l’effet des incitations économiques classiques du côté de la demande, les tendances qui se dégagent des données persistent généralement. En termes relatifs, et parfois absolus, les ménages à faible revenu sont moins susceptibles d’être propriétaires que les ménages à revenu élevé. Il semble y avoir eu sur le marché du logement un changement structurel qui ne peut pas être expliqué entièrement par les facteurs de la demande.

La neutralisation de l’effet des incitations du côté de la demande révèle qu’un changement important a eu lieu sur le marché du logement entre 1981 et 1986. Au cours de cette période, la probabilité d’être propriétaire de son logement a diminué considérablement, et le recul a persisté jusqu’à la fin de la période de référence de l’étude.

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