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1. Introduction
2. Sources des données
3. Revenus relatifs des ménages en âge de travailler et à l'âge de la retraite
4. Estimation de la valeur des services de logement
5. Valeur des services de logement, tendances de la valeur nette des logements et revenu implicite tiré d'un logement occupé en propriété
6. Conclusion

1   Introduction

La politique en matière de logement est l'une des pierres angulaires de la politique sociale au Canada, et l'un des piliers centraux de cette politique a consisté à encourager l'investissement privé des Canadiens dans les logements. Jusqu'à présent, la plupart des travaux de recherche concernant cette politique ont été axés sur les taux de propriété du logement. La présente étude étend ce programme de recherche en cherchant à estimer quelle quantité de revenu génère l'investissement dans un logement occupé en propriété et dans quelle mesure ce revenu contribue à la situation financière des ménages en âge de travailler et des ménages à la retraite.

Un article publié antérieurement par Brown, Hou et Lafrance (2010) avait pour objectif de déterminer si, en 2006, la propriété du logement augmentait considérablement le bien-être des ménages à l'âge de la retraite. Dans le présent document, la contribution de la propriété du logement au revenu entre 1969 et 2006 est étudiée. Depuis 1969, le Canada a connu plusieurs décennies durant lesquelles la croissance économique globale, l'inflation et les taux hypothécaires ont différé sensiblement. À l'aide des données de l'Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) et de l'Enquête sur les dépenses des familles (EDF) qui l'a précédée, la façon dont les Canadiens ont réagi pour ce qui est de pourvoir à leur bien-être en investissant dans un logement est examinée dans cet article. Pour cela, la quantité de revenu que procure aux propriétaires-occupants leur investissement dans un logement est déterminée. L'incidence de cet investissement en logement sur les revenus relatifs des Canadiens à l'âge de la retraite et en âge de travailler entre 1969 et 2006 est également examinée.

La période qui s'étend de 1969 à 2006 englobe la plupart de la durée de vie du régime contemporain de retraite au Canada, de l'entrée en vigueur de la sécurité de la vieillesse (SV) et du supplément de revenu garanti (SRG) en 1969 à celle du Régime de pensions du Canada (RPC) et du Régime de rentes du Québec (RRQ), qui ont commencé à verser des prestations de retraite aux personnes de plus de 65 ans en 1976 (Myles 2000).

D'importants changements économiques et sociaux ont également eu lieu durant cette période. Une nouvelle génération, ayant la majorité durant les années prospères de l'après-guerre, a pris sa retraite, remplaçant une génération qui avait enduré la grande crise de 1929 et la Deuxième Guerre mondiale. La génération d'après-guerre a connu une époque de prospérité qui a rendu l'accumulation de biens (par exemple, les pensions, les investissements et le logement) plus facile qu'à celle de ses prédécesseurs, qui ont vécu les temps difficiles de la dépression des années 1930 et de la Deuxième Guerre mondiale. L'époque de l'après-guerre a aussi été marquée par la transformation du ménage à mesure que les femmes sont entrées sur le marché du travail. Contrairement aux ménages arrivés à l'âge de la retraite en 2006, ceux qui ont atteint cet âge en 1969 n'avaient habituellement pas bénéficié d'un deuxième revenu au cours de leur vie active.

Bien que la prospérité de l'après-guerre ait offert l'occasion d'amasser des biens, tels qu'un logement, certains événements survenus durant cette période constituaient des obstacles au processus d'accumulation de biens. La période a été caractérisée par des poussées de forte inflation et de taux d'intérêt élevés au cours des années 1980, suivies de baisses des taux d'intérêt au cours des années 2000. Tous ces éléments pourraient avoir influé sur les niveaux relatifs de revenu des retraités et sur les incitations à l'épargne des préretraités.

La question qui se pose est de savoir si l'importance du revenu autogénéré par le logement a évolué au cours du temps comparativement au revenu gagné en provenance d'autres sources et comment cela a influé sur le revenu relatif des ménages en âge de travailler et de ceux à l'âge de la retraite., Dans le présent article est offerte une perspective des tendances à long terme des revenus de retraite fondée sur des données provenant de l'EDM et de l'EDF qui l'a précédée. L'objectif est de déterminer si le régime de retraite actuel a fourni aux ménages à l'âge de la retraite un revenu qui augmente comparativement à celui de leurs homologues en âge de travailler. Le revenu examiné dans l'article englobe non seulement le revenu explicite des ménages à l'âge de la retraite et en âge de travailler, mais aussi le revenu implicite fourni par le logement occupé en propriété. En 2006, ce revenu implicite accroissait de 10 % à 15 % le revenu des ménages à l'âge de la retraite qui étaient propriétaires de leur logement (Brown, Hou et Lafrance, 2010). Si le rendement implicite du logement a augmenté pendant la période de 1969 à 2006, ne pas tenir compte du revenu implicite émanant du logement occupé en propriété biaiserait les estimations des variations des revenus relatifs des ménages en âge de travailler et à l'âge de la retraite au cours du temps.

Le plan du reste de l'article est le suivant. L'analyse s'appuie principalement sur les données de l'EDM et de l'EDF. Par conséquent, la prochaine section décrit ces sources de données telles qu'elles sont appliquées au problème étudié (section 2). Vient ensuite un aperçu des revenus relatifs des ménages en âge de travailler et à l'âge de la retraite (section 3). La section 4 décrit la mesure des services de logement et le revenu implicite provenant du logement occupé en propriété, et la section 5 donne une description de ces estimations selon le quintile de valeur du logement, y compris des estimations du revenu implicite procuré par le logement occupé en propriété et la contribution de ce revenu au niveau global de revenu des ménages en âge de travailler et à l'âge de la retraite au cours de la période étudiée. La section 6 conclut l'article.

2   Sources des données

L'EDM et l'EDF qui l'a précédée contiennent des renseignements détaillés sur le revenu et les dépenses des ménages durant une année particulière. Le présent article couvre la période allant de 1969 à 2006, en utilisant l'EDF pour la période de 1969 à 1996 ¹  et l'EDM pour la période de 2001 à 2006, à intervalles variant de quatre à cinq années ² .

Les deux enquêtes fournissent des renseignements sur le revenu de la personne de référence, le revenu de son conjoint ou sa conjointe, ainsi que le revenu total du ménage. Elles contiennent aussi des renseignements sur les déductions de revenu, telles que l'impôt personnel et les cotisations à des régimes de retraite publics et privés. Dans l'analyse, ces déductions sont prises en compte afin d'accroître la comparabilité des revenus des ménages en âge de travailler et des ménages à l'âge de la retraite.

En plus des revenus, les deux enquêtes fournissent les renseignements nécessaires pour estimer la valeur des services de logement fournis par le logement du ménage et la partie de ces services qui est payée par l'accumulation de valeur nette dans le logement, c'est-à-dire le revenu implicite résultant de cet investissement. Sont inclus dans l'EDF et dans l'EDM, le prix du logement ³  et les dépenses occasionnées par le logement, qui sont requises pour estimer la valeur des services de logement. L'EDF recueille aussi des renseignements sur le solde que doivent les propriétaires sur un prêt hypothécaire. Cette information est nécessaire pour calculer la part de valeur nette dans la valeur du logement pour estimer la valeur du revenu implicite tiré du logement occupé en propriété. Comme les cycles de 2001 et de 2006 de l'EDM ne comportent pas de questions au sujet du solde dû du prêt hypothécaire d'un propriétaire-occupant, les cycles de 1999 et de 2005 de l'Enquête sur la sécurité financière (ESF) sont utilisés pour estimer la part de valeur nette du logement selon la catégorie d'âge du ménage pour ces années-là.

L'EDS et l'EDM fournissent aussi des renseignements sur les logements loués ⁴ , dont le loyer annuel et les dépenses connexes, telles que les services publics. Ces mesures de loyer sont utilisées pour imputer les loyers des logements occupés par le propriétaire. Les loyers imputés fournissent une mesure supplémentaire des services de logement.

3   Revenus relatifs des ménages en âge de travailler et à l'âge de la retraite

En général, le revenu du ménage augmente avec l'âge à mesure que les travailleurs acquièrent de l'expérience sur le marché du travail. Cette relation a tendance à s'affaiblir au cours du temps à mesure que l'effet de l'expérience sur le revenu se dissipe et que les membres du ménage passent de la vie active à la retraite. La question étudiée est celle de savoir si le revenu relatif des ménages à l'âge de la retraite a évolué au cours du temps.

Comme il est mentionné dans l'introduction, les effets macroéconomiques de long terme et la participation croissante des femmes au marché du travail, conjugués à la baisse du rendement réel des investissements au cours des années 1990 et des années 2000, pourraient avoir eu une incidence sur le revenu relatif des ménages à l'âge de la retraite et en âge de travailler. En 1969, les ménages de retraités ne pouvaient peut-être pas compter sur le même niveau de biens que celui à la disposition des générations subséquentes, tandis que durant les années 2000, les ménages pourraient avoir fait face à la baisse du rendement réel de leurs investissements. Ces facteurs sont tous susceptibles d'avoir un effet sur la structure du revenu du ménage au cours du temps.

Les graphiques 1 et 2 donnent le revenu de la population à l'âge de la retraite exprimé en proportion des revenus de deux populations en âge de travailler distinctes, à savoir les ménages du groupe des 40 à 49 ans et ceux du groupe des 50 à 59 ans (voir aussi le tableau explicatif 1 à l'annexe I). Les groupes d'âge sont basés sur l'âge de la personne de référence de chaque ménage. Les ratios sont présentés en utilisant trois mesures de revenu, à savoir 1) le revenu brut, 2) le revenu net de l'impôt sur le revenu et 3) le revenu net de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales, qui comprennent le paiement des primes d'assurance-emploi, des primes d'assurance-vie ainsi que des cotisations aux régimes de retraite publics et privés. La dernière mesure du revenu peut être considérée comme plus appropriée pour comparer le revenu à la disposition des ménages pour la consommation selon la cohorte d'âge, puisqu'après la retraite, les ménages ne paient plus ce genre de cotisations.

Depuis 1969, en moyenne, le revenu de la population à l'âge de la retraite exprimé en proportion du revenu de la population en âge de travailler a augmenté ⁵ . Il en est ainsi quelle que soit la mesure de revenu du groupe en âge de travailler utilisée comme base de comparaison (voir les graphiques 1 et 2). De 1969 à 2006, le ratio du revenu relatif du groupe des 70 ans et plus par rapport au groupe des 40 à 49 ans a augmenté de 13 points de pourcentage pour le revenu brut et de 15 points de pourcentage pour le revenu net de l'impôt sur le revenu et des cotisations. Pour les ménages du groupe des 70 ans et plus, comparativement à ceux du groupe des 40 à 49 ans, le ratio des revenus fondé sur le revenu net de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales est passé de 0,41 à 0,56. Ces résultats corroborent ceux d'autres études portant sur les revenus relatifs des populations en âge de travailler et à l'âge de la retraite, lesquelles ont montré que le revenu des ménages âgés s'approchait de celui des ménages non âgés au cours du temps (Myles 2000; Rubin, White-Means et Mao Daniel, 2000; Forster et Pearson, 2002).

Habituellement, la taille de la famille augmente avec l'âge du ménage, à mesure que sont formées des familles, mais diminue chez les groupes d'âge plus avancés à mesure que les enfants quittent le domicile parental. Dans les comparaisons du revenu au cours du temps, il importe aussi de tenir compte de la taille de la famille, parce que les familles étaient plus grandes durant les années 1970 que durant les années 2000.

Par conséquent, les comparaisons des revenus des familles tiennent parfois compte du nombre de personnes que comptent les familles. Généralement, on ne divise pas simplement par le nombre de membres d'une famille. D'aucuns soutiennent que, quand la taille de la famille augmente, la consommation par membre du ménage diminue; donc, il pourrait être important de considérer cette économie apparente de consommation lorsque l'on compare le revenu de divers groupes d'âge. Comme dans Brown, Hou et Lafrance (2010), la présente étude s'appuie sur la méthode de l'OCDE qui consiste à diviser le niveau de revenu par la racine carrée de la taille du ménage. Les rapports résultant du revenu des ménages de plus de 70 ans à celui des ménages en âge de travailler basés sur les trois mêmes mesures de revenu sont illustrés au graphique 3 (groupe des 40 à 49 ans) et au graphique 4 (groupe des 50 à 59 ans) (voir aussi le tableau explicatif 1 à l'annexe I).

À chaque point dans le temps, les rapports des revenus résultants sont plus élevés que ceux ne tenant pas compte de la taille du ménage. Ainsi, en 2006, le revenu net moins les cotisations des ménages du groupe des 70 ans et plus relativement au revenu net moins les cotisations des ménages du groupe des 40 à 49 ans était de 0,74, valeur supérieure de près de 20 points de pourcentage à celle qui serait obtenue en ne tenant pas compte de la taille du ménage. Toutefois, les tendances du revenu relatif au fil du temps sont semblables à celles observées sans correction pour tenir compte de la taille du ménage (voir les graphiques 3 et 4). Donc, bien que tenir compte de la taille du ménage réduise encore davantage l'écart de revenu entre la population en âge de travailler et la population à l'âge de la retraite, la conclusion que l'écart de revenu entre les ménages à l'âge de la retraite et en âge de travailler s'est amenuisé au cours de la période étudiée persiste.

Quelle que soit la mesure du revenu ou la correction apportée pour tenir compte de la taille du ménage, le revenu des ménages à l'âge de la retraite a augmenté au cours du temps par comparaison à celui des ménages en âge de travailler. À mesure que la génération ayant fait son entrée dans la population active durant la grande crise de 1929 a été remplacée par des ménages dont la vie professionnelle s'est déroulée durant le boom de l'après-guerre, le revenu relatif des ménages à l'âge de la retraite a augmenté; ce fait suggère, en partie, une différence d'accumulation de richesses par ces ménages ⁶ . Cette constatation est compatible avec les résultats observés pour des générations qui ont connu des conjonctures macroéconomiques très différentes et la transition des ménages à un seul revenu aux ménages à deux revenus. Il convient également de souligner qu'il n'est pas évident, selon ces mesures du revenu, que la baisse du rendement réel des investissements au cours des années 1990 et des années 2000 a eu un effet significatif sur le revenu relatif des retraités en 2006. Autrement dit, il semble que la diminution du rendement des investissements a été compensée par une plus grande accumulation de biens ou par l'effet atténuateur des régimes de retraite de divers types.

Bien que les mesures du revenu présentées jusqu'à présent dans l'analyse brossent le tableau des revenus relatifs des ménages à l'âge de la retraite et en âge de travailler sur une période prolongée, ce tableau n'est que partiel. Le revenu implicite tiré d'un logement occupé par le propriétaire pourrait croître au cours du temps, augmentant encore davantage le revenu relatif des ménages à l'âge de la retraite. La suite de l'article traite de cette question.

4   Estimation de la valeur des services de logement

Les logements occupés par le propriétaire représentent une source importante de revenu implicite pour les ménages à l'âge de la retraite (Brown, Hou et Lafrance, 2010). Afin de mesurer le revenu implicite tiré du logement occupé en propriété, il faut d'abord estimer la valeur des services fournis par le logement. Il existe deux méthodes apparentées pour estimer la valeur de ces services, celle du coût d'usage du capital et celle du loyer imputé équivalent. On peut concevoir le coût d'usage d'un actif comme le prix que le propriétaire de cet actif demanderait pour le louer. Il est égal à la somme du coût de renonciation des fonds utilisés pour acheter l'actif, du coût de dépréciation subi au cours de la période pendant laquelle l'actif est loué et de tout impôt sur l'actif, moins l'appréciation prévue de la valeur de ce dernier.

En termes plus formels, la valeur des services de capital C fournis par un logement au temps t est donnée par : 

où P est le prix du logement; r est le taux de rendement du capital; z représente la dépréciation, l'entretien, l'assurance et l'impôt foncier; a est l'appréciation prévue de la valeur du logement durant l'année t; et R représente les services de location. Le coût d'usage du capital est donc défini comme le coût de renonciation du capital plus les coûts déboursés par le propriétaire (c'est-à-dire, les impôts, les assurances, l'entretien et la dépréciation), moins la hausse prévue de la valeur de l'actif.

L'approche du coût d'usage du capital et l'approche équivalente des loyers imputés ont toutes deux leurs avantages et leurs inconvénients. L'approche du coût d'usage du capital est attirante en théorie et est beaucoup utilisée dans les études sur la productivité pour évaluer les services de capital produits par un actif (voir Baldwin et Gu, 2007). Toutefois, cette méthode requiert des estimations du taux prévu d'appréciation du coût de l'actif (a) ainsi que du taux de rendement du capital (r) qui sont les unes et les autres sujettes à une erreur de mesure.

La mesure du loyer imputé ne se fait pas sans difficulté non plus. Les loyers imputés sont calculés par des méthodes d'estimation hédoniques qui relient le prix de la location aux caractéristiques du logement. Ces estimations peuvent être sensibles au biais dû aux variables omises (Malpezzi, 2002). En outre, comme le marché de la location peut être de faible ampleur pour les logements de prix élevé (Brown, Hou et Lafrance, 2010), il est souvent difficile d'obtenir des estimations exactes des loyers imputés de certains ménages.

En théorie, les deux méthodes devraient fournir la même valeur des services de logement quand les ressources peuvent être transférées entre les deux — puisque, si les loyers diffèrent du coût d'usage implicite du logement, un arbitrage pourrait avoir lieu. Bien que certaines études réalisées aux États-Unis aient montré que les deux mesures ont tendance à ne pas être égales (voir Garner et Verbrugge, 2009), Brown, Hou et Lafrance (2010) ont constaté qu'en 2006, au Canada, les mesures de la valeur des services de logement fondées sur le coût d'usage du capital et sur le loyer imputé s'approchaient l'une de l'autre pour les logements dont la valeur se situait dans le quintile du milieu.

Par conséquent, la valeur des services de logement est estimée dans le présent document par la méthode du coût d'usage du capital, mais l'information est intégrée d'après les loyers imputés estimés au quintile médian de la valeur des logements. Dans Brown, Hou et Lafrance (2010), des hypothèses plausibles quant au taux de rendement et au taux prévu d'appréciation de la valeur des logements ont produit des estimations des services de logement fondées sur le coût d'usage du capital qui étaient fort semblables à l'équivalent fondé sur le loyer implicite pris à la valeur médiane des logements. Cependant, les mesures des services de logement fondées sur le coût d'usage du capital et sur les loyers imputés différaient pour les logements de prix élevé pour lesquels les marchés locatifs sont plus petits. Le coût d'usage du capital est par conséquent employé pour produire une approximation du revenu tiré du logement pour tous les quintiles. Suit un examen de la méthodologie servant à estimer les loyers imputés et le taux de rendement du capital qui est utilisé dans la formule du coût d'usage du capital.

4.1  Loyers imputés

Les services de location sont mesurés au moyen d'un modèle de prix hédonique qui relie le prix de location aux caractéristiques du logement; ce modèle est appliqué pour imputer la valeur du loyer à tous les logements occupés par le propriétaire. Le modèle, estimé pour chaque année, comprend des variables de contrôle pour tenir compte de la qualité du logement et de son emplacement.

Comme dans Brown, Hou et Lafrance (2010), le modèle de loyer hédonique semi-logarithmique est spécifié comme suit : 

où loyer est la valeur des paiements annuels de loyer versés par le locataire, qui comprennent les services publics (c'est-à-dire l'eau, l'électricité et le chauffage). Les variables qui mesurent la qualité du logement comprennent le nombre de pièces, le nombre de salles de bains ⁷  et le type de logement. Des termes quadratiques sont également inclus pour le nombre de pièces et pour le nombre de salles de bains. La variable qui tient compte de l'emplacement du logement est la province dans laquelle ce dernier est situé (p) ⁸ . L'échantillon est limité aux ménages qui ont loué et occupé leur logement pendant 12 mois. Les résultats sont présentés au tableau 1.

Comme prévu, les loyers annuels sont plus élevés quand les logements comptent un plus grand nombre de pièces (tableau 1). Le nombre de salles de bains est également associé positivement à un loyer plus élevé, quoique l'effet de cette variable ne soit statistiquement significatif qu'en 1990 et en 2006. La plupart des années, le loyer des logements situés dans des immeubles à appartements est plus élevé que celui des autres types de logement, même les maisons unifamiliales. Les immeubles à appartements sont habituellement situés plus au centre des villes que les maisons unifamiliales, ce qui pourrait expliquer leur loyer plus élevé après que l'on a neutralisé l'effet des autres caractéristiques du logement.

Les valeurs prévues au moyen de chaque modèle sont utilisées pour calculer les loyers imputés pour les logements occupés par le propriétaire ⁹ . Pour assurer la concordance avec les mesures des services de logement fondées sur le coût d'usage du capital, les services fournis par les propriétaires-bailleurs sont déduits des loyers imputés. Autrement dit, les dépenses en services publics (c'est-à-dire l'eau, le chauffage et l'électricité), ainsi que le coût des autres services fournis par les propriétaires-bailleurs (c'est-à-dire, les services de concierge, le stationnement et la dépréciation du mobilier et des appareils électroménagers) sont déduits.

Le loyer imputé net des services fournis par les propriétaires-bailleurs, soit le loyer de l'espace, est estimé en se servant des renseignements tirés de l'EDF/EDM et des comptes nationaux. L'EDF et l'EDM sont utilisées pour mesurer la valeur des services publics incluse dans le loyer imputé. Pour cela, on calcule la part des services publics comprise dans le loyer imputé pour les logements occupés par le propriétaire autres que des appartements. Les appartements occupés par le propriétaire sont traités séparément. La moyenne de ces parts est calculée pour l'ensemble des provinces et multipliée par le loyer imputé pour obtenir une mesure du niveau des services publics pour chaque logement occupé par le propriétaire. Ensuite, cette valeur est soustraite du loyer imputé pour obtenir le loyer de l'espace.

Les appartements occupés par leur propriétaire sont principalement des appartements en copropriété dont les frais ont tendance à inclure les services publics. Étant donné ce biais possible, la part imputable aux services publics du loyer des appartements occupés par le propriétaire qui pourrait être calculée d'après les données de l'EDF (et de l'EDM) n'est pas utilisable. On calcule plutôt le ratio de la part des loyers des appartements locatifs réservée aux services publics à la part des services publics pour d'autres logements loués, puis on le multiplie par la part des services publics pour les logements occupés par le propriétaire (autres que les appartements) pour obtenir la part des services publics pour les appartements occupés par le propriétaire. Ce résultat est ensuite multiplié par le loyer imputé pour obtenir une mesure du niveau des dépenses en services publics, laquelle est soustraite du loyer imputé.

Le loyer imputé des appartements est en outre ajusté en soustrayant les dépenses en services de concierge, en stationnement et en dépréciation du mobilier et des appareils électroménagers. Ces corrections sont calculées sur une base nationale d'après les données des comptes nationaux ¹⁰ . Pour d'autres types de logements (par exemple, les résidences individuelles), ces ajustements ne sont pas faits, parce que les loyers imputés n'englobent vraisemblablement pas ce genre de coûts (par exemple, les services de concierge).

4.2  Coût d'usage

Afin de calculer les paramètres utilisés pour évaluer les services de logement pour toutes les valeurs du logement, les valeurs du coût d'usage et celles des loyers estimés par la méthode hédonique à la valeur médiane du logement sont égalisées en utilisant la formule (1). La différence entre le taux nominal de rendement et le taux prévu d'appréciation du prix peut donc être résolue par:

Comme les estimations du loyer imputé et du coût d'usage de la valeur des services de logement ont tendance à être égales pour les logements qui se situent dans le quintile médian de valeur du logement (q₃) (voir Brown, Hou et Lafrance, 2010), la différence r_t - a_t est estimée sur la base des valeurs moyennes du loyer imputé (R_t), des frais déboursés (z_t) et de la valeur du logement (P_t) connue pour le quintile médian de valeur du logement ¹¹  : 

L'estimation des coûts déboursés, le terme z dans l'équation (1), englobe d'autres coûts généralement associés à la fourniture de services d'espace de logement sur les marchés de la location; ces coûts comprennent la dépréciation, l'assurance, les réparations et l'entretien, ainsi que l'impôt foncier. Tous les coûts sont tirés de l'EDF et de l'EDM, et exprimés en pourcentage de la valeur moyenne des logements pour les années 1969 à 2006 (tableau 2). Les frais d'assurance sont mesurés par les primes d'assurance payées par les propriétaires d'un logement. Exprimés en proportion de la valeur moyenne des logements, les frais d'assurance et l'impôt foncier sont demeurés relativement constants au cours du temps, quoique relativement au prix des logements, l'impôt foncier était assez élevé en 1969.

Les coûts déboursés comprennent aussi les réparations et l'entretien, ainsi que la dépréciation. Les dépenses de réparation et d'entretien ¹²  sont les dépenses faites par les ménages pour maintenir la propriété dans son état original ou pour restaurer cet état, mais qui ne sont pas destinées à accroître la valeur du logement. Ces dépenses comprennent, par exemple, la peinture, les réparations du système de chauffage et la réfection de la toiture. Ces dépenses ont été généralement moins élevées après 1978. Ces ratios sont multipliés par la valeur de chaque logement, selon le type de logement, pour obtenir une estimation des dépenses d'entretien annuelles.

La dépréciation comporte deux composantes. La première, et la plus importante, comprend les dépenses en améliorations et modifications du logement ¹³ , qui sont déclarées dans l'EDF et dans l'EDM. Les améliorations et modifications sont définies comme étant des dépenses faites pour accroître la valeur et la durée de vie utile de la propriété, et sont donc étroitement liées à la définition de la dépréciation. Cette catégorie comprend les dépenses découlant de l'entretien requis à cause de la dépréciation (par exemple, le remplacement de fenêtres vieillissantes) et les dépenses en améliorations qui, même si elles comportent une forme de valorisation, sont vraiment une composante de la dépréciation, parce que les bâtiments sont non seulement exposés à l'usure, mais aussi sujets à des changements de normes. Si des améliorations ne sont pas apportées à une propriété afin qu'elle demeure conforme aux normes en vigueur, sa valeur deviendra inférieure à celle de propriétés voisines comparables à cause de l'obsolescence. Tout comme la dépréciation physique, l'obsolescence doit être recouvrée par le bailleur de capital et devrait donc être incluse dans le coût d'usage du capital.

Puisque le taux de dépréciation diffère selon le type de logement et que les dépenses en améliorations et en modifications varient selon le type de logement, on calcule ces dépenses sous forme de part du prix du logement, puis on calcule la moyenne sur l'ensemble des types de logement. Cette part moyenne est ensuite multipliée par la valeur de chaque logement, selon le type de logement, pour obtenir une estimation de la valeur annuelle de la dépréciation.

La deuxième composante de la dépréciation est la détérioration de la charpente du bâtiment à long terme. Cette contribution supplémentaire au taux de dépréciation est fixée à 0,5 % de la valeur du logement et est supposée constante au cours du temps.

Exprimée en proportion de la valeur moyenne du logement, la valeur des améliorations et modifications a été variable, mais a eu tendance à diminuer de 1982 à 1996. Le taux moyen de dépréciation totale sur la période était de 1,74 % (voir le tableau 2). Harding, Rosenthal et Sirmans (2007) constatent qu'aux États-Unis, entre 1981 et 2001, la dépréciation sans déduction de l'entretien était, en moyenne, de l'ordre de 2,5 %. La dépréciation moyenne, sans déduction de l'entretien, obtenue ici est comparable : 2,6 % au cours d'une période semblable (1982 à 2001).

Il convient aussi de souligner que pendant certaines périodes, les marchés de la location n'ont peut-être pas reflété le coût réel des services de logement — même à la valeur médiane des logements — et que cette situation a fait réduire le taux réel implicite gagné, calculé suivant la méthodologie employée ici, à une valeur inférieure à sa moyenne de long terme. Des mesures de contrôle des loyers étaient en vigueur sur certains marchés canadiens au cours de cette période (Arnott 1995) et l'ampleur de l'éloignement entre les prix de location et les coûts de renonciation pourrait fort bien avoir varié au cours du temps, selon la rigueur de leur application. Le cas échéant, nos estimations du revenu tirées de la propriété du logement seraient biaisées à la baisse. Aucun effort n'est fait dans la présente étude pour intégrer cet effet dans l'analyse.

5   Valeur des services de logement, tendances de la valeur nette des logements et revenu implicite tiré d'un logement occupé en propriété

En 2006, le revenu implicite que procure un logement occupé en propriété augmentait considérablement le revenu du ménage de la population à l'âge de la retraite (Brown, Hou et Lafrance, 2010). La question abordée ici est celle de savoir s'il en a généralement été ainsi au cours d'une longue période. L'évolution de la conjoncture économique pourrait avoir influé fortement sur les taux de propriété du logement au cours du temps et sur la valeur nette cumulée résultante que les Canadiens ont investie dans leur logement. Sont examinées à la présente section les estimations des services de logement, les tendances de la valeur nette du logement et les estimations du revenu implicite que procure un logement occupé en propriété, selon le groupe d'âge au cours de la période allant de 1969 à 2006.

Partant de la mesure dérivée de la différence entre le taux de rendement du capital et l'appréciation prévue des prix des logements, la valeur des services de logement est estimée selon le quintile de valeur du logement pour la période de 1969 à 2006 par la méthode du coût d'usage du capital (tableau 3). Suivant la tendance de la valeur des logements, les estimations du coût d'usage (en dollars nominaux) augmentent pendant la plupart de la période; elles ne diminuent que de 1990 à 1996, puis se redressent en 2001 ¹⁴ .

Sur une période de 37 ans, la répartition des modes d'occupation du logement et le niveau de la valeur nette investie par les ménages dans leur logement peuvent avoir changé. L'évolution des parts de valeur nette pourrait, à son tour, expliquer une part de toute variation du revenu implicite issu de la propriété du logement. Les graphiques 5, 6 et 7 donnent respectivement les taux de propriété du logement des ménages, la proportion de logements possédés avec une hypothèque et la part moyenne de valeur nette, selon le groupe d'âge, de 1969 à 2006.

Les tendances des taux de propriété du logement au cours du temps et selon le groupe d'âge sont semblables à celles présentées dans Hou (2010). En 1969, 25 % des ménages dont la personne de référence avait de 20 à 29 ans étaient propriétaires de leur logement (graphique 5). Cette part est de 75 % pour les ménages compris dans le groupe des 40 à 49 ans. En 1974, le taux de propriété du logement des ménages du groupe des 20 à 29 ans était particulièrement faible, mais a été supérieur à 20 % depuis cette année-là. Au fil du temps, aucune variation significative de cette répartition des modes d'occupation du logement n'a eu lieu, mais la proportion de ménages propriétaires de leur logement était généralement plus élevée en 2001 chez tous les groupes d'âge.

Parmi les ménages propriétaires de leur logement, la proportion de ceux ayant un prêt hypothécaire diminue avec l'âge (graphique 6). Chaque année, sauf en 1969, de 78 % à 89 % des ménages du groupe des 20 à 29 ans avaient un prêt hypothécaire. La proportion tombe à 25 % ou moins chez le groupe des 60 à 69 ans. Comme dans le cas de la répartition des modes d'occupation du logement, les proportions demeurent semblables au cours du temps chez tous les groupes d'âge. Il convient de souligner que la proportion de ménages du groupe des 20 à 29 ans possédant un prêt hypothécaire est beaucoup plus faible en 1969 que les autres années, situation qui pourrait être attribuable au faible prix des logements, aux faibles taux d'intérêt ou au transfert intergénérationnel en 1969.

Des renseignements sur le solde dû par les propriétaires sur un prêt hypothécaire ont été recueillis dans le cadre de l'EDF (1969 à 1996). Cette mesure peut être utilisée directement pour calculer les parts de valeur nette selon le groupe d'âge pour les propriétaires ayant un prêt hypothécaire et ceux n'en ayant pas (les ménages appartenant au second groupe ne doivent aucun solde sur leur prêt hypothécaire et ont donc une part de valeur nette de 100 %). Cette information n'a pas été recueillie dans le cadre de l'EDM de 2001 et de 2006. Les données des cycles de 1999 et de 2005 de l'Enquête sur la sécurité financière (ESF), respectivement, sont donc utilisées à la place pour calculer les parts de valeur nette selon le groupe d'âge. Puisque la proportion de propriétaires ayant un prêt hypothécaire diminue avec l'âge, en principe, la part de valeur nette devrait augmenter avec l'âge. C'est, en fait, ce qui est observé pour toutes les années (graphique 7). Les parts augmentent pour passer d'un creux de 30 % chez le groupe d'âge le plus jeune (en 2001) à près de 100 % chez le groupe d'âge le plus avancé pour toutes les années.

Les parts de valeur nette ne sont pas demeurées constantes au cours du temps. Elles ont généralement diminué de 1969 à 2006. En 1969, la part de valeur nette des ménages du groupe des 20 à 29 ans était de 63 %. En 2001, pour ce même groupe, elle avait diminué de moitié pour s'établir à 30 %. Les parts de valeur nette élevées observées en 1969 sont dues principalement au groupe de ménages n'ayant pas de prêt hypothécaire cette année-là. Cependant, jusqu'en 1986, la part de valeur nette des ménages de ce groupe d'âge est généralement restée supérieure à 50 %, sauf en 1978. Au cours de cette période, les ménages en âge de travailler ont bénéficié de hausses de salaire. Par conséquent, les mises de fonds pour l'achat d'un logement faites par les ménages durant les années 1970 et au début des années 1980 pourraient avoir été plus élevées que celles faites durant les années 1990 et même durant les années 2000 ¹⁵ . Cette tendance est également en harmonie avec celle des ménages remboursant leur prêt hypothécaire plus rapidement, à un plus jeune âge, en réaction aux taux d'intérêt plus élevés à l'époque ¹⁶ .

L'examen de la part de valeur nette dans la valeur du logement des ménages du groupe des 40 à 49 ans révèle également une baisse prononcée de 1982 à 2006, la part passant de 79 % à 66 % (quoique la valeur la plus faible soit observée pour 2001). Cette constatation pourrait être due à la chute des taux d'intérêt au cours de la période, laquelle a incité les ménages à rembourser leur prêt hypothécaire plus lentement. Il se pourrait aussi que les ménages aient acheté davantage de maisons plus grandes et plus chères au cours des années 2000 qu'au cours des années 1980.

Les coûts d'usage du capital estimés et les parts de valeur nette dans la valeur du logement dérivées sont utilisés pour calculer le revenu implicite que procure la propriété du logement. Ce revenu supplémentaire est ajouté au revenu des propriétaires, net de l'impôt et des autres déductions. Ces opérations suscitent les questions suivantes : quelle quantité de revenu supplémentaire produit la propriété du logement? Cette quantité a-t-elle évolué au cours du temps? et, dans quelle mesure ce revenu a-t-il influé sur le revenu relatif de la population à l'âge de la retraite et de celle en âge de travailler, en corrigeant pour tenir compte du rendement de la valeur nette? Les tableaux 4 et 5 présentent ces statistiques pour tous les ménages et pour les propriétaires-occupants, respectivement, selon le groupe d'âge au cours du temps. Le rendement de la valeur nette est défini comme étant la valeur des services de logement basée sur le coût d'usage du capital ¹⁷ , multipliée par la part de valeur nette selon le groupe d'âge.

Comme dans Brown, Hou et Lafrance (2010), le rendement de la valeur nette augmente avec l'âge, mais baisse habituellement chez les groupes d'âge les plus avancés. Pour tous les ménages — propriétaires et locataires —, le rendement de la valeur nette a augmenté jusqu'à l'âge de 50 à 59 ans de 1974 à 1986, mais a augmenté jusqu'à l'âge de 60 à 69 ans après 1990. Le rendement de la valeur nette a également augmenté jusqu'en 1990, puis diminué par après, à la suite de la chute des prix des maisons. Il a de nouveau augmenté en 2006.

Les services de logement ont produit 13 % supplémentaire de revenu au cours de la période étudiée pour les ménages du groupe des 60 à 69 ans qui étaient propriétaires de leur logement (tableau 6). Le taux a augmenté au cours de la période : il a augmenté en moyenne de 11 % de 1969 à 1986 puis de 15 % de 1990 à 2006 (graphique 8). Le revenu des ménages propriétaires du groupe des 70 ans et plus a également augmenté, de quelque 16 %. Ces ménages ont, eux aussi, vu augmenter ce taux au cours du temps. Cette tendance à la hausse se dégage pour la plupart des groupes d'âge (graphique 9).

L'ajout du rendement de la valeur nette au revenu net des ménages réduit modestement l'écart de revenu entre les groupes à l'âge de la retraite et ceux en âge de travailler. Les graphiques 10 et 11 représentent respectivement les ratios du revenu relatif des propriétaires à l'âge de la retraite par rapport aux propriétaires du groupe des 40 à 49 ans et aux propriétaires du groupe des 50 à 59 ans, au cours du temps, calculés en utilisant le revenu net et le revenu net plus le rendement de la valeur nette. La différence entre le ratio du revenu net et le ratio du revenu net plus le rendement de la valeur nette est également montrée. En moyenne, la prise en compte du rendement de la valeur nette accroît de plus de 4 points de pourcentage le ratio du revenu des ménages du groupe des 70 ans et plus à celui des ménages du groupe des 40 à 49 ans. Le ratio était particulièrement élevé de 1990 à 2006, quand les propriétaires de 70 ans et plus ont vu augmenter leur revenu implicite de plus de 18 %, en moyenne, après la prise en compte de la valeur nette de leur logement (tableau 6).

Ces estimations peuvent également être produites en tenant compte de la taille du ménage. Aux tableaux 7 et 8, le rendement de la valeur nette est calculé pour l'ensemble des ménages et pour les propriétaires, respectivement, en utilisant la méthode décrite à la section 3. Pour l'ensemble des ménages, le rendement de la valeur nette du logement a augmenté toutes les années jusqu'à l'âge de 60 à 69 ans. Toutefois, pour les propriétaires, le rendement de la valeur nette a augmenté de manière monotone avec l'âge du ménage pour la plupart des années, après prise en compte de la taille de ce dernier.

Fait plus important, si l'on neutralise l'effet de la taille du ménage, le revenu relatif des ménages de 70 ans et plus a augmenté d'environ 20 points de pourcentage lorsqu'on le compare au revenu des ménages de 40 à 49 ans. Puisque la hausse en pourcentage due au logement augmente légèrement au cours du temps et que le revenu lui-même de ce groupe augmente comparativement à celui des ménages en âge de travailler, le revenu provenant du logement explique un accroissement plus que proportionnel du bien-être relatif des ménages à l'âge de la retraite.

6   Conclusion

Dans le présent article est décrite l'estimation du revenu implicite généré par la valeur nette du logement des ménages en âge de travailler et à l'âge de la retraite au cours de la période allant de 1969 à 2006. Y est examinée l'évolution des revenus au cours du temps et la contribution de la valeur nette du logement au revenu du ménage. Au cours de la période de référence de l'étude, le Canada a assisté à la création de son régime actuel de retraite et est passé à travers des changements de climat économique importants en ce qui concerne la croissance, l'inflation et les prix des logements.

La constatation qui se dégage du présent article, fondé sur des données provenant de l'Enquête sur les dépenses des ménages et de l'Enquête sur les dépenses des familles qui l'a précédée, est que le bien-être économique des ménages à l'âge de la retraite a augmenté progressivement relativement à celui des ménages en âge de travailler. Sans prise en compte de la valeur nette du logement, de 1969 à 2006, le ratio du revenu de la population à l'âge de la retraite par rapport au revenu de la population en âge de travailler de 40 à 49 ans a augmenté de 15 points de pourcentage, tandis que le revenu de la population à l'âge de la retraite par rapport à la population en âge de travailler de 50 à 59 ans a augmenté de 8 points de pourcentage.

Durant cette période, les Canadiens ont investi dans des biens immobiliers qui leur ont procuré un revenu supplémentaire à la retraite et ce revenu supplémentaire a contribué considérablement à leur bien-être. La source implicite de revenu que constitue l'investissement dans un logement accroît le revenu du groupe des 60 à 69 ans de plus de 13 % en moyenne. En outre, ce pourcentage a augmenté au cours du temps. Le fait de tenir compte du rendement de la valeur nette du logement réduit encore davantage l'écart de revenu entre le groupe des ménages âgés et celui des ménages en âge de travailler au cours de la période.

Soutenus par des politiques en matière de logement qui ont facilité l'achat de maisons, les Canadiens ont continué d'investir régulièrement dans la propriété d'un logement au cours de leur vie. La propriété du logement procure un avantage financier important, particulièrement pour les ménages âgés, à l'âge de la retraite. Au cours d'une période couvrant presque quatre décennies, les revenus des retraités ont augmenté par comparaison à ceux des cohortes en âge de travailler. Le revenu implicite provenant de la propriété du logement a au moins suivi le rythme. Par conséquent, l'écart de revenu entre les ménages à la retraite et ceux en âge de travailler s'est amenuisé encore davantage grâce à la propriété du logement.