Aperçus économiques
La propriété résidentielle chez les réfugiés à Vancouver et à Toronto
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Le présent article de la série Aperçus économiques présente de nouvelles données sur la propriété résidentielle chez les résidents qui sont venus au Canada à titre de réfugiés réinstallés. Il présente une comparaison du nombre d’habitations appartenant à des réfugiés à Vancouver et à Toronto et du nombre d’habitations appartenant à des résidents nés au Canada, en mettant en évidence les écarts dans la valeur des propriétés entre les divers segments du marché de l’habitation. Les renseignements sur l’emplacement, l’âge et la taille des propriétés, ainsi que sur l’âge et le revenu des propriétaires servent à évaluer les écarts relatifs dans la valeur des propriétés entre les deux groupes. Les estimations sont fondées sur les données recueillies dans le cadre du Programme de la statistique du logement canadien, publiées en décembre 2018.
Introduction
De 1980 à 2017, le Canada a accueilli 1 088 000 réfugiés, c’est-à-dire une moyenne d’environ 30 000 réfugiés par année. Pour nombre d’entre eux, l’accession à la propriété est une étape importante dans leur cheminement vers l’intégration sociale et économique. Les investissements dans l’habitation peuvent constituer un actif de retraite clé et une source de richesse au sein de cette collectivité. Bien que des recherches récentes aient mis en évidence les résultats sur le marché du travail des réfugiés (Picot, Zhang et Hou, 2019) et le type et la valeur des habitations appartenant aux immigrants (Gellatly et Morissette, 2018), on en sait moins sur la mesure dans laquelle les tendances en matière d’accession à la propriété des réfugiés diffèrent de celles des personnes nées au Canada.
À l’aide des données du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) et du Recensement de la population de 2016, cet article vient combler cette lacune. Il compare les taux d’accession à la propriété des familles de réfugiés réinstallés à ceux des familles nées au Canada et montre comment le type et la valeur des propriétés résidentielles détenues par des réfugiés diffèrent de ceux des propriétés détenues par des résidents nés au Canada. L’article porte sur les habitations appartenant à des réfugiés réinstallés dans les villes de Vancouver et de TorontoNote
Une étude récente de Statistique Canada (Gellatly et Morissette, 2018) a mis en évidence les écarts qualitatifs dans les marchés de l’habitation de Vancouver et de Toronto en ce qui concerne les habitations appartenant aux immigrants. On a constaté que les maisons individuelles non attenantes appartenant à des immigrants à Vancouver avaient une valeur foncière moyenne beaucoup plus élevée que celles appartenant à des résidents nés au Canada. C’est particulièrement le cas des habitations appartenant à des immigrants récents. On observe des écarts importants dans les valeurs des habitations à Vancouver lorsqu’on différencie les propriétaires immigrants récents en fonction de la catégorie d’immigration et du pays de naissance, la valeur des habitations étant plus élevée chez les immigrants investisseurs récents et chez les immigrants de la Chine. À Toronto, les écarts globaux dans la valeur des habitations appartenant à des immigrants et celles appartenant à des résidents nés au Canada ressortent beaucoup moins. Cela est vrai à la fois pour les propriétés appartenant à des immigrants en général, et pour celles appartenant à des immigrants récents.
Cet article étend l’analyse des propriétés appartenant à des immigrants à Vancouver et à Toronto aux personnes qui sont venues au Canada en tant que réfugiés réinstallés. Il souligne les écarts notables dans la valeur relative de leurs biens immobiliers par rapport aux personnes nées au Canada.
Les taux d’accession à la propriété sont plus faibles chez les réfugiés, en grande partie en raison des revenus plus faibles
Même si plus de la moitié des familles de réfugiés réinstallés de Toronto et de Vancouver étaient propriétaires de leur habitation en 2016, leur taux d’accession à la propriété est inférieur à celui des familles nées au Canada. À Vancouver, 50 % des familles de réfugiés possédaient des propriétés résidentielles en 2016, comparativement à 61 % de leurs homologues nés au Canada (tableau 1). Les pourcentages correspondants à Toronto étaient de 59 % et de 65 %, respectivementNote .
Dans les deux villes, les familles de réfugiés affichent généralement des taux d’accession à la propriété plus faibles, peu importe l’âge, le niveau de scolarité ou le sexe du principal soutien du ménage. Toutefois, l’incidence de l’accession à la propriété varie d’une profession à l’autre. Les familles de réfugiés dont le principal soutien du ménage travaille dans les domaines de la santé, des métiers et du transport affichent des taux d’accession à la propriété comparables à ceux de leurs homologues nés au Canada. Cela donne à penser que les écarts dans le revenu du ménage peuvent jouer un rôle important dans l’explication des écarts globaux dans l’accession à la propriété entre les deux groupesNote .
Les données présentées au tableau 1 vont en ce sens. À Toronto, les taux d’accession à la propriété parmi les familles de réfugiés sont en réalité plus élevés que ceux parmi les familles nées au Canada lorsque l’on compare les ménages ayant des niveaux de revenu semblables. De même, les écarts dans les taux d’accession à la propriété sont réduits ou éliminés à Vancouver après correction des différences de revenu familial. L’analyse de régression confirme le lien étroit entre le revenu et l’accession à la propriété, même après correction des différences d’âge, de sexe et d’éducation. À Toronto, la totalité de l’écart de 6 points de pourcentage dans les taux d’accession à la propriété entre les familles de réfugiés réinstallés et les familles nées au Canada peut s’expliquer par les faibles revenus du premier groupe. De même, environ 80 % de l’écart à Vancouver est attribuable aux écarts de revenu.
Vancouver | Toronto | |||
---|---|---|---|---|
Personnes nées au Canada | Réfugiés réinstallés | Personnes nées au Canada | Réfugiés réinstallés | |
pourcentage | ||||
Tous | 60,5 | 50,0 | 65,1 | 59,4 |
Âge du soutien du ménage | ||||
De 15 à 34 ans | 33,5 | 33,9 | 37,1 | 37,4 |
De 35 à 44 ans | 58,7 | 44,8 | 68,7 | 55,7 |
De 45 à 54 ans | 66,0 | 52,4 | 74,2 | 63,1 |
De 55 à 64 ans | 70,0 | 57,0 | 74,3 | 66,2 |
65 ans et plus | 74,4 | 52,6 | 73,0 | 54,7 |
Niveau de scolarité du soutien du ménage | ||||
Études secondaires ou moins | 57,2 | 46,6 | 57,9 | 54,2 |
Études postsecondaires inférieures au baccalauréat | 60,3 | 53,5 | 65,6 | 63,8 |
Baccalauréat ou plus | 65,4 | 57,1 | 71,2 | 68,3 |
Sexe du soutien du ménage | ||||
Homme | 63,6 | 52,5 | 70,0 | 64,2 |
Femme | 56,2 | 44,6 | 58,7 | 48,6 |
Revenu du ménage après impôt rajusté en fonction de la taille (dollars de 2015) | ||||
Moins de 25 000 $ | 31,7 | 26,7 | 30,4 | 32,3 |
De 25 000 $ à 44 999 $ | 51,7 | 52,1 | 53,2 | 62,3 |
De 45 000 $ à 64 999 $ | 66,9 | 68,7 | 70,4 | 80,0 |
65 000 $ ou plus | 80,3 | 78,6 | 84,3 | 88,2 |
Est-ce une famille économique à faible revenu? | ||||
Non | 66,9 | 60,9 | 71,3 | 71,5 |
Oui | 24,3 | 23,2 | 26,7 | 27,4 |
Le soutien du ménage a-t-il travaillé toute l’année à temps plein en 2015? | ||||
Non | 58,3 | 41,3 | 59,0 | 45,8 |
Oui | 62,8 | 60,2 | 69,8 | 73,5 |
Profession du soutien du ménage | ||||
Gestion | 70,2 | 65,1 | 77,4 | 77,7 |
Affaires, finance et administration | 60,3 | 54,5 | 64,7 | 71,1 |
Sciences naturelles et appliquées et domaines apparentés | 63,2 | 60,9 | 71,5 | 80,7 |
Santé | 62,4 | 61,6 | 69,1 | 68,9 |
Enseignement, droit et services sociaux, communautaires et gouvernementaux | 63,6 | 51,5 | 69,4 | 61,1 |
Arts, culture, sports et loisirs | 45,6 | 43,2 | 52,6 | 58,1 |
Ventes et services | 46,8 | 45,6 | 52,2 | 56,1 |
Métiers, transport, machinerie et domaines apparentés | 58,4 | 56,6 | 67,0 | 67,0 |
Ressources naturelles, agriculture et production connexe | 46,3 | 69,9 | 61,3 | 63,8 |
Fabrication et services d’utilité publique | 55,4 | 53,5 | 60,5 | 71,8 |
N’a pas travaillé en 2015 et en 2016 | 65,5 | 33,1 | 61,8 | 34,2 |
Note : Les réfugiés sont arrivés de 1980 à 2016. Source : Statistique Canada, Recensement de la population de 2016. |
Les réfugiés réinstallés sont proportionnellement moins nombreux à posséder des maisons individuelles non attenantes dans les deux villes
Les propriétés appartenant à des réfugiés réinstallés représentent une très petite part du marché de l’habitation dans les deux villesNote . Moins de 2 % des propriétés résidentielles à Vancouver et 3 % des propriétés résidentielles à Toronto appartiennent à des personnes qui sont venues au Canada en tant que réfugiés réinstallésNote . Dans les deux villes, les propriétaires réfugiés sont moins investis dans le segment des maisons individuelles non attenantes du marché de l’habitation que les propriétaires nés au Canada. Les maisons individuelles non attenantes représentent 42 % de l’ensemble des propriétés de Vancouver détenues par des réfugiés réinstallés, comparativement à 48 % de celles détenues par des résidents nés au Canada (graphique 1). Les réfugiés réinstallés possèdent proportionnellement plus d’appartements en copropriété à Vancouver que leurs homologues nés au CanadaNote . À Toronto, les réfugiés réinstallés sont proportionnellement moins nombreux que les propriétaires nés au Canada à posséder des maisons individuelles non attenantes et investissent un peu plus dans des maisons jumelées et des maisons en rangée. Néanmoins, les maisons individuelles non attenantes représentent 54 % des propriétés détenues par des réfugiés dans cette ville, et 60 % des propriétés détenues par des personnes nées au CanadaNote .
Tableau de données du graphique 1
Maisons individuelles non attenantes | Maisons jumelées | Maisons en rangée | Appartements en copropriété | |
---|---|---|---|---|
pourcentage | ||||
Propriétaires qui ont immigré au Canada en tant que réfugiés réinstallés | 41,9 | 2,5 | 16,7 | 38,9 |
Propriétaires nés au Canada | 48,0 | 1,6 | 16,6 | 33,8 |
Notes : RMR : région métropolitaine de recensement. Les estimations pour les propriétaires nés au Canada comprennent également les propriétaires qui ont immigré au Canada avant 1980. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2018. |
Tableau de données du graphique 2
Maisons individuelles non attenantes | Maisons jumelées | Maisons en rangée | Appartements en copropriété | |
---|---|---|---|---|
pourcentage | ||||
Propriétaires qui ont immigré au Canada en tant que réfugiés réinstallés | 53,7 | 14,3 | 13,5 | 18,5 |
Propriétaires nés au Canada | 60,4 | 11,0 | 9,7 | 19,0 |
Notes : RMR : région métropolitaine de recensement. Les estimations pour les propriétaires nés au Canada comprennent également les propriétaires qui ont immigré au Canada avant 1980.
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, 2018. |
Les tendances en matière d’accession à la propriété peuvent varier entre les réfugiés établis et les nouveaux arrivants. Les maisons individuelles non attenantes représentent 48 % des propriétés de Vancouver appartenant à des réfugiés réinstallés qui sont venus au Canada dans les années 1980, ce qui équivaut à la part des résidents nés au Canada. Ce pourcentage passe à 38 % chez les propriétaires de Vancouver qui sont arrivés comme réfugiés réinstallés dans les années 1990, et à moins de 25 % chez les réfugiés qui sont arrivés depuis 2000. Ces écarts ne ressortent pas à Toronto, puisque les maisons individuelles non attenantes représentent plus de 50 % des propriétés détenues par des réfugiés réinstallés, qu’ils soient arrivés dans les années 1980, 1990 ou 2000.
Les tendances en matière d’accession à la propriété des réfugiés varient également selon le pays d’origine. À Vancouver, plus de la moitié des propriétaires réfugiés réinstallés venaient du Vietnam, de la Pologne ou de l’Iran. Les maisons individuelles non attenantes représentent 60 % des propriétés de cette ville appartenant à des réfugiés réinstallés vietnamiens, comparativement à 42 % et à 37 % de celles appartenant à des réfugiés polonais ou iraniens. Les réfugiés réinstallés du Vietnam, de la Pologne et de l’Iran représentent également environ la moitié des propriétaires réfugiés à Toronto — dans chacun de ces cas, toutefois, plus de la moitié de leurs biens résidentiels sont des propriétés individuelles non attenantes.
La valeur moyenne de l’évaluation foncière des propriétés appartenant à des réfugiés réinstallés est plus faible
Le tableau 2 présente une comparaison des valeurs moyennes de l’évaluation foncière des propriétés appartenant à des réfugiés réinstallés et de celles appartenant à des personnes nées au Canada. Dans les deux villes, les réfugiés possèdent des propriétés moins chères. À Vancouver, la valeur moyenne de l’évaluation foncière des maisons individuelles non attenantes appartenant à des réfugiés réinstallés est de 1,28 million de dollars, ce qui représente environ 15 % de moins que la valeur moyenne correspondante chez les propriétaires nés au Canada (il s’agit d’un écart de 228 800 $). De même, la valeur moyenne des appartements en copropriété appartenant à des réfugiés réinstallés à Vancouver est inférieure de 17 % à celle des appartements en copropriété appartenant à des résidents nés au Canada (il s’agit d’un écart de 103 700 $). On observe des écarts semblables entre les deux groupes à Toronto. La valeur moyenne des propriétés individuelles non attenantes appartenant à des réfugiés, qui s’élève à 768 800 $, est environ 10 % inférieure à celle des propriétés individuelles non attenantes appartenant à des résidents nés au Canada. La valeur moyenne des appartements en copropriété appartenant à des réfugiés est de 22 % inférieureNote .
Valeur moyenne de l’évaluation foncière | Valeur médiane de l’évaluation foncière | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
Propriétaires qui ont immigré au Canada en tant que réfugiés | Propriétaires nés au Canada | Écart | Propriétaires qui ont immigré au Canada en tant que réfugiés | Propriétaires nés au Canada | Écart | |
dollars de 2017 | ||||||
Vancouver | ||||||
Tous les types de propriétés | 861 400 | 1 073 000 | -211 600 | 710 600 | 851 000 | -140 400 |
Maison individuelle non attenante | 1 283 600 | 1 512 400 | -228 800 | 1 142 000 | 1 254 100 | -112 100 |
Maison jumelée | 1 009 400 | 1 270 200 | -260 800 | 987 000 | 1 205 000 | -218 000 |
Maison en rangée | 583 900 | 706 900 | -123 000 | 545 600 | 617 000 | -71 400 |
Appartement en copropriété | 516 000 | 619 700 | -103 700 | 463 000 | 515 000 | -52 000 |
dollars de 2016 | ||||||
Toronto | ||||||
Tous les types de propriétés | 614 800 | 715 000 | -100 200 | 572 000 | 618 000 | -46 000 |
Maison individuelle non attenante | 768 800 | 849 300 | -80 500 | 696 000 | 724 000 | -28 000 |
Maison jumelée | 562 000 | 656 800 | -94 800 | 538 000 | 587 000 | -49 000 |
Maison en rangée | 451 400 | 520 600 | -69 200 | 441 000 | 463 000 | -22 000 |
Appartement en copropriété | 328 300 | 420 400 | -92 100 | 303 000 | 359 000 | -56 000 |
Note : Dans ce tableau, les estimations de la valeur foncière pour les propriétaires nés au Canada comprennent également les propriétaires qui ont immigré au Canada avant 1980. Les estimations pour les résidents qui sont venus au Canada en tant que réfugiés sont fondées sur ceux qui sont arrivés de 1980 à 2016. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien. |
Les caractéristiques des propriétés et des propriétaires expliquent les écarts observés dans la valeur des propriétés
Les données du PSLC renseignent sur diverses caractéristiques des propriétés, y compris l’emplacement, la taille et l’âge des habitations, qui contribuent aux écarts observés dans les valeurs d’évaluation foncière déclarées dans le tableau 2. Les données du PSLC renseignent aussi sur l’âge et le revenu familial des propriétaires, ce qui peut également influer sur les écarts dans les valeurs des propriétés entre les deux groupes. Le tableau 3 présente les écarts dans la valeur des habitations entre les propriétaires réfugiés réinstallés et les propriétaires nés au Canada lorsqu’on tient compte de ces caractéristiques.
Variables de contrôle | Aucune variable de contrôle | Caractéristiques des propriétés | Caractéristiques des propriétaires | Caractéristiques des propriétés et des propriétaires |
---|---|---|---|---|
dollars de 2017 | ||||
Vancouver | ||||
Toutes les propriétés | -211 500Note *** | -95 400Note *** | -105 400Note *** | -53 400Note *** |
Maison individuelle non attenante | -228 800Note *** | -184 700Note *** | -54 000Note *** | -124 300Note *** |
Maison jumelée | -260 900Note *** | -88 000Note *** | -155 900Note *** | -40 000 |
Maison en rangée | -123 000Note *** | -35 300Note *** | -76 000Note *** | -19 500Note *** |
Appartement en copropriété | -103 600Note *** | -11 700Note *** | -68 500Note *** | -10 700Note *** |
dollars de 2016 | ||||
Toronto | ||||
Toutes les propriétés | -100 200Note *** | -62 700Note *** | -58 900Note *** | -47 900Note *** |
Maison individuelle non attenante | -80 400Note *** | -58 900Note *** | -21 600Note *** | -42 800Note *** |
Maison jumelée | -94 900Note *** | -42 200Note *** | -65 800Note *** | -36 300Note *** |
Maison en rangée | -69 200Note *** | -45 700Note *** | -50 400Note *** | -40 200Note *** |
Appartement en copropriété | -92 100Note *** | -37 400Note *** | -60 400Note *** | -34 000Note *** |
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien. |
La première colonne du tableau 3 présente les écarts non corrigés dans la valeur des propriétés dont il a été question plus tôt. La deuxième colonne présente des estimations corrigées de l’écart qui tiennent compte des différences de taille, d’âge et d’emplacement des propriétés (mesurées au niveau de la subdivision de recensement). Dans les deux villes, et pour tous les types d’habitations examinées, le rajustement en fonction de ces caractéristiques réduit l’écart dans la valeur des propriétés entre les propriétaires réfugiés réinstallés et les propriétaires nés au Canada.
À Vancouver, la prise en compte des caractéristiques des propriétés a une incidence relativement modeste sur l’écart observé dans la valeur des habitations individuelles non attenantes et une incidence plus importante sur d’autres types d’habitations. Avant rajustement, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des réfugiés réinstallés à Vancouver est inférieure de 228 800 $ à celle des maisons individuelles non attenantes appartenant à des résidents nés au Canada. L’ajustement en fonction de la taille, de l’âge et de l’emplacement de ces propriétés réduit l’écart d’environ 20 % pour établir sa valeur à 184 700 $. À titre de comparaison, la plus grande partie de l’écart dans la valeur foncière des appartements en copropriété appartenant à des réfugiés est éliminée lorsqu’on tient compte de ces caractéristiques des propriétés (l’écart passe de 103 600 $ à 11 700 $). La tendance est semblable sur plan qualitatif à Toronto. Le rajustement en fonction des caractéristiques des propriétés a réduit de près de 30 % l’écart associé aux maisons individuelles non attenantes appartenant à des réfugiés et d’environ 60 % l’écart associé aux appartements en copropriété.
La troisième colonne du tableau 3 présente des estimations corrigées de l’écart qui tiennent compte des différences d’âge et de revenu familial des propriétaires (sans égard aux caractéristiques des propriétés). La comparaison des propriétaires avec des profils d’âge et de revenu équivalents réduit considérablement l’écart associé aux maisons individuelles non attenantes appartenant à des réfugiés. À Vancouver, cet écart passe de 228 800 $ à 54 000 $, tandis que l’écart correspondant à Toronto passe de 80 400 $ à 21 600 $. Dans les deux villes, la prise en compte de ces caractéristiques des propriétaires a également une incidence importante sur le plan qualitatif sur les écarts observés dans la valeur des propriétés pour d’autres types d’habitations.
La dernière colonne du tableau 3 réévalue l’écart en fonction des caractéristiques de la propriété et du propriétaire. Bien que l’effet combiné de ces caractéristiques varie d’une habitation à l’autre, toutes les estimations corrigées montrent une réduction importante de l’écart par rapport aux écarts non corrigés présentés précédemment. Les caractéristiques des habitations et des propriétaires sont deux facteurs importants qui aident à expliquer les écarts dans la valeur des propriétés entre les propriétaires réfugiés et les propriétaires nés au Canada.
Conclusion
Le présent article examine les taux d’accession à la propriété et les caractéristiques des propriétés résidentielles détenues par des réfugiés réinstallés à Vancouver et à Toronto. Selon les données du recensement, les taux d’accession à la propriété à Toronto et à Vancouver sont plus faibles chez les réfugiés au Canada que chez les personnes nées au Canada. Dans les deux villes, la plus grande partie de l’écart observé dans les taux d’accession à la propriété peut s’expliquer par des différences dans le revenu familial après prise en compte de l’âge, du niveau de scolarité et du sexe du principal soutien du ménage.
À l’aide des données élaborées par le PSLC, l’article compare la valeur des habitations appartenant à des réfugiés réinstallés à celle des habitations appartenant à des résidents nés au Canada, en se concentrant sur différents segments du marché de l’habitation dans les deux villes. L’article évalue également dans quelle mesure l’emplacement, l’âge et la taille des propriétés ainsi que l’âge et le revenu des propriétaires peuvent expliquer les écarts dans la valeur des propriétés entre les deux groupes.
Les réfugiés réinstallés possèdent un peu moins de 2 % de l’ensemble des propriétés résidentielles appartenant à des résidents à Vancouver et 3 % à Toronto. Dans les deux villes, les réfugiés propriétaires possèdent proportionnellement moins de maisons individuelles non attenantes que leurs homologues nés au Canada. Les réfugiés de Vancouver possèdent proportionnellement plus d’appartements en copropriété, tandis que ceux de Toronto investissent un peu plus que les propriétaires nés au Canada dans des maisons jumelées et des maisons en rangée. Parmi tous les types d’habitations examinées, les propriétés appartenant à des réfugiés ont une valeur moyenne inférieure à celle des propriétés appartenant à des résidents nés au Canada.
Il est démontré que les écarts moyens dans la valeur des propriétés entre les deux groupes sont fortement influencés par la taille, l’âge et l’emplacement de ces propriétés ou par l’âge et le revenu familial des propriétaires. Dans les deux villes, les caractéristiques des propriétés expliquent en grande partie la valeur inférieure associée aux appartements en copropriété appartenant à des réfugiés, tandis que l’âge et le revenu familial des propriétaires influencent fortement l’écart observé dans la valeur des maisons individuelles non attenantes détenues par des réfugiés.
Il convient de souligner quelques contraintes. Parce que les réfugiés provenant de différents pays d’origine sont généralement arrivés pendant des périodes de temps différentes et que les données actuelles ne comprennent qu’une seule période de mesure, les différences observées dans les taux d’accession à la propriété et la valeur des propriétés parmi les groupes de réfugiés de différents pays d’origine ne peuvent pas être pleinement évaluées en tenant compte de la période de temps écoulée depuis l’arrivée. Cela exclut l’analyse de la mesure dans laquelle les taux d’accession à la propriété et les caractéristiques des propriétés appartenant à des réfugiés finissent par converger vers ceux des personnes nées au Canada. À l’avenir, ces questions seront évaluées dans le cadre de l’élaboration des données du CPSE.
Références
Gellatly, G., et R. Morissette. 2018. Propriétés résidentielles appartenant à des immigrants à Toronto et à Vancouver. Aperçus économiques, no 87. Ottawa : Statistique Canada.
Picot, G., Y. Zhang et F. Hou. 2019. Les résultats sur le marché du travail parmi les réfugiés au Canada. Direction des études analytiques : documents de recherche, no 419. Produit no 11F0019M au catalogue de Statistique Canada. Ottawa : Statistique Canada.
Notes
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