Aperçus économiques
Propriétés résidentielles appartenant à des immigrants à Toronto et à Vancouver

Introduction

L’un des principaux objectifs du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) est l’élaboration d’une source de données exhaustives, qui produit des renseignements à jour sur la manière dont les différents facteurs sociaux, économiques et démographiques façonnent l’évolution des marchés du logement au Canada. La première vague de données du PSLC, diffusée en décembre 2017, a mis l’accent sur la prévalence de la propriété par des non‑résidents dans les régions métropolitaines de Toronto et de Vancouver. Un article accompagnant la diffusion de ces données (Gellatly et Morissette, 2017) a fait ressortir la prévalence plus élevée de la propriété par des non‑résidents d’appartements en copropriété et a permis d’évaluer la mesure dans laquelle les valeurs immobilières plus élevées des appartements en copropriété appartenant à des non‑résidents étaient attribuables à la taille, à l’âge et à l’emplacement de ces propriétés. L’étude a également mis en évidence des écarts appréciables dans la valeur des logements possédés par des non‑résidents et des résidents dans d’autres segments du marché immobilier résidentiel des deux villes, et plus particulièrement les maisons individuelles situées à Vancouver.

Le présent article repose sur de nouvelles données élaborées dans le cadre du PSLC pour élargir l’analyse démographique des marchés du logement de Toronto et de Vancouver^Note . Il permet de comparer les tendances en matière de propriété des résidents immigrants et des résidents nés au Canada, en mettant l’accent sur l’évaluation des maisons individuelles et des maisons jumelées, des maisons en rangée et des appartements en copropriété. Il vise en outre à décrire la mesure dans laquelle les écarts dans les valeurs des propriétés entre les propriétaires immigrants et ceux nés au Canada sont associés à un ensemble observable de caractéristiques relatives à la propriété et au propriétaire. Les propriétés détenues par des non-résidents sont exclues de la présente étude.

Depuis la fin des années quatre-vingt-dix, l’immigration a été la principale source de croissance de la population au Canada. Par conséquent, les immigrants constituent maintenant un segment important de la population de Toronto et de Vancouver. Selon les données du Recensement de 2016, les immigrants représentaient 41 % de la population de Vancouver et 46 % de la population de Toronto.

Les familles immigrantes et les familles nées au Canada peuvent avoir des comportements différents en matière de logement pour diverses raisons. L’accession à la propriété pourrait constituer une étape importante pour les immigrants dans leur cheminement vers l’intégration sociale et économique^Note . Par ailleurs, il se peut que les Canadiens immigrants affichent une préférence plus marquée pour les investissements immobiliers que les résidents nés au Canada. Les données de l’Enquête sur la sécurité financière (ESF) vont dans ce sens : les actifs immobiliers constituent une proportion plus importante de la valeur moyenne du patrimoine des familles immigrantes que de celles nées au Canada (graphique 1)^Note . Les investissements dans le logement peuvent aussi constituer un actif de retraite et une source de création de richesse plus importants pour les immigrants, étant donné que ces derniers bénéficient d’une moins grande couverture par des régimes de pension agréés que leurs homologues nés au Canada (graphique 2). C’est pour toutes ces raisons que la participation au marché du logement des ménages immigrants et de ceux nés au Canada peut différer.

La comparaison entre les propriétés appartenant à des immigrants et celles appartenant à des résidents nés au Canada tire aussi parti d’un ensemble de travaux de recherche reconnus portant sur l’immigration à Statistique Canada. Des études antérieures ont mis l’accent sur la mesure dans laquelle les trajectoires des gains et du revenu des immigrants différaient de celles des personnes nées au Canada (Frenette et Morissette, 2003; Hou et Picot, 2003; Picot et Sweetman, 2005; Picot et coll., 2007; Picot et coll., 2009; Hou et Picot, 2014; Picot et Lu, 2017). Une deuxième série d’études a porté sur les résultats socioéconomiques des enfants d’immigrants (Hou et Picot, 2011; Hou et coll., 2012; Hou et Bonikowska, 2016). Des travaux de recherche plus récents portent surtout sur le rapport entre la dynamique de l’immigration et la dynamique des entreprises (Green et coll., 2016; Leung et coll., 2018; Ostrovsky et Picot, 2018) et sur le patrimoine des familles immigrantes (Morissette, 2019 : à paraître). Le présent article ajoute donc la dimension du logement à la liste mentionnée précédemment de résultats socioéconomiques qui ont fait l’objet d’études antérieures concernant les immigrants.

L’étude n’attribue les changements dans le prix des propriétés à Toronto et Vancouver à aucun facteur socio-démographique ou économique particulier. Plusieurs facteurs ont pu influencer l’évolution du prix du logement dans ces villes au cours des dernières années. Des hausses de la demande de logements dues à la croissance de la population—résultant de l’accroissement naturel et l’immigration—la croissance du revenu réel, des conditions d’emprunt favorables, et des changements dans l’activité économique ont, chacun de leur côté, pu contribuer à des prix accrus pour les propriétés. Des changements dans l’offre de logements ont également pu jouer un rôle. Des hausses du patrimoine de certains ménages nés au Canada ou de certains ménages immigrants—et donc, de leur capacité à acheter des propriétés coûteuses—ont pu également avoir une influence sur le prix des propriétés.

Pour identifier l’impact de ces différents facteurs, des informations socio-économiques détaillées s’échelonnant sur plusieurs années sont requises. Présentement, les données du PSLC contiennent de l’information sur la valeur des propriétés pour une seule année (2017 pour Vancouver et 2016 pour Toronto) et donc, ne peuvent être utilisées pour mettre en corrélation les mouvements passés du prix des propriétés et les changements passés dans l’offre et la demande de logements.

Malgré ces restrictions, l’étude fournit une information plus détaillée que celle qui était disponible dans le passé sur la mesure dans laquelle les immigrants sont intégrés à différents segments du marché du logement dans les deux villes. Cette information améliore la compréhension du marché du logement dans les deux villes.

Les immigrants sont proportionnellement moins nombreux à posséder des maisons individuelles dans les deux villes

Les immigrants possèdent 37 % de toutes les propriétés résidentielles sélectionnées à Vancouver et 43 % de toutes les propriétés sélectionnées à Toronto^Note . Dans les deux régions métropolitaines, la répartition globale des propriétés résidentielles appartenant à des immigrants diffère de celle pour les résidents nés au Canada. À Vancouver, les maisons individuelles représentent 39 % de toutes les propriétés appartenant à des immigrants, comparativement à 48 % de propriétés appartenant à des résidents nés au Canada (graphique 3). Les immigrants sont proportionnellement plus nombreux à posséder tous les autres types de logements courants à Vancouver. Les appartements en copropriété représentent 39 % des propriétés appartenant à des immigrants, comparativement à 34 % de celles appartenant à des résidents nés au Canada.

Une tendance similaire ressort à Toronto, où les immigrants possèdent un nombre proportionnellement moins grand de maisons individuelles, et un nombre proportionnellement plus grand de tous les autres types de propriétés. Environ la moitié de toutes les propriétés sélectionnées appartenant à des immigrants à Toronto sont des maisons individuelles, comparativement à 60 % des propriétés appartenant à des personnes nées au Canada. Les appartements en copropriété représentent 22 % des propriétés appartenant à des immigrants à Toronto, comparativement à 19 % pour celles appartenant à des résidents nés au Canada.

Les immigrants sont propriétaires de maisons individuelles plus coûteuses à Vancouver

Le tableau 1 montre une comparaison des valeurs d’évaluation moyenne des propriétés appartenant à des immigrants et de celles appartenant à des personnes nées au Canada. Les données indiquent qu’à Vancouver, les maisons individuelles appartenant à des immigrants valent en moyenne 1,77 million de dollars, soit environ 17 % de plus que la valeur moyenne observée pour les maisons individuelles appartenant à des personnes nées au Canada (1,51 million de dollars). À Vancouver, les maisons jumelées appartenant à des immigrants ont des valeurs d’évaluation moyenne plus faibles que celles appartenant à des résidents nés au Canada (un écart de 126 400 $), alors que les écarts observés dans l’évaluation moyenne sont plus faibles pour les appartements en copropriété et les maisons en rangée.

Par contre, à Toronto, les immigrants sont propriétaires de maisons moins coûteuses en moyenne. Cela est vrai, peu importe les types de logements examinés. L’écart le plus marqué touche les maisons jumelées, la valeur moyenne de celles appartenant à des immigrants étant de 88 200 $ inférieure à celles appartenant à des résidents nés au Canada. Parallèlement, la valeur d’évaluation moyenne des appartements en copropriété appartenant à des immigrants est inférieure de 52 400 $. Des écarts moins marqués (-19 500 $) ressortent pour les maisons individuelles. Avant rajustement pour tenir compte des caractéristiques de la propriété, les maisons individuelles appartenant à des immigrants à Toronto affichent une valeur d’évaluation moyenne de 2 % inférieure à celles appartenant à des résidents nés au Canada^Note .

Les caractéristiques de la propriété expliquent la majeure partie des écarts observés dans la valeur des maisons individuelles à Vancouver

Les écarts observés dans les valeurs d’évaluation moyennes qui figurent dans la troisième colonne du tableau 1 ne tiennent pas compte des différences de caractéristiques en ce qui concerne la propriété entre les propriétaires immigrants et les propriétaires nés au Canada. Tant à Vancouver qu’à Toronto, les immigrants ont tendance à être propriétaires de maisons plus neuves (qui ont tendance à avoir une valeur plus élevée) que leurs homologues nés au Canada. À Vancouver, les propriétés appartenant à des immigrants ont, en moyenne, 8 ans de moins que celles appartenant à des résidents nés au Canada. À Toronto, les propriétés appartenant à des immigrants ont environ 13 ans de moins^Note . Des différences d’âge similaires ressortent pour les maisons individuelles dans les deux régions métropolitaines. En comparaison, les différences entre les deux groupes en ce qui a trait à la taille des propriétés sont généralement moins apparentes, sauf dans le cas des maisons individuelles, qui ont tendance à être plus grosses si elles appartiennent à des immigrants^Note .

La deuxième colonne du tableau 2 présente des estimations de l’écart observé dans les valeurs des propriétés entre les deux groupes qui tiennent compte des différences observées en ce qui concerne l’âge de la propriété, la taille de la propriété et l’emplacement (mesurés au niveau de la subdivision de recensement). À Vancouver, la presque totalité de la valeur moyenne plus élevée des maisons individuelles appartenant à des immigrants peut être expliquée par des différences en ce qui a trait à la taille, à l’âge et à l’emplacement de la propriété. La prise en compte de ces facteurs réduit l’écart constaté dans la valeur d’évaluation moyenne pour le faire passer de 255 100 $ à 22 600 $. Les caractéristiques de la propriété expliquent en outre environ la moitié de la valeur moyenne plus faible des maisons jumelées appartenant à des immigrants.

À Toronto, les propriétés appartenant à des immigrants affichent des valeurs d’évaluation moyennes plus faibles pour chacun des quatre types de logements examinés. La prise en compte de ces écarts fondée sur des caractéristiques observables des propriétés a des répercussions différentes sur l’écart estimé, selon le type de logement examiné. Sur une base non rajustée, les maisons individuelles appartenant à des immigrants à Toronto ont une valeur d’évaluation moyenne de 19 500 $ inférieure à celles appartenant à des résidents nés au Canada. Une fois la taille, l’âge et l’emplacement pris en compte, cet écart négatif s’élargit pour atteindre 52 300 $ (lorsque des unités individuelles plus comparables sont comparées). Cela signifie que, pris ensemble, l’âge de la propriété, la taille de la propriété et l’emplacement ne peuvent pas expliquer la valeur d’évaluation moyenne plus faible observée pour les maisons individuelles appartenant à des immigrants. Par contre, dans le cas des maisons jumelées et des appartements en copropriété, la prise en compte des caractéristiques de la propriété réduit de moitié environ les valeurs d’évaluation moyennes plus faibles qui ressortent pour les logements appartenant à des immigrants.

L’âge des propriétaires et le revenu familial n’expliquent pas l’écart observé dans les valeurs des propriétés pour les maisons individuelles à Vancouver

Le tableau 2 présente aussi un deuxième ensemble d’estimations corrigées, conçu pour vérifier si les écarts observés dans les valeurs moyennes des propriétés rendent compte des différences relatives à l’âge et au revenu familial des propriétaires^Note . Tant à Toronto qu’à Vancouver, les propriétaires immigrants ont tendance à être nettement plus jeunes que leurs homologues nés au Canada et à avoir des revenus familiaux moyens plus faibles^Note .

Le rajustement pour tenir compte de l’âge et du revenu familial des propriétaires accroît la valeur relative des propriétés appartenant à des immigrants dans les deux villes. Les répercussions estimées les plus importantes touchent les maisons individuelles. À Vancouver, l’écart non corrigé de 255 100 $ (écart entre la valeur moyenne des maisons individuelles appartenant à des immigrants et celles appartenant à des résidents nés au Canada) passe à 412 100 $ lorsque l’on tient compte des différences relatives à l’âge et au revenu familial des propriétaires. Cela laisse supposer que les valeurs plus élevées des propriétés dans le cas des maisons individuelles appartenant à des immigrants ne peuvent pas être attribuées à des différences entre les deux groupes en ce qui a trait à l’âge et au revenu familial des propriétaires^Note . À Toronto, la valeur non corrigée légèrement plus faible des maisons individuelles appartenant à des immigrants (-19 500 $) passe à un écart positif de 41 600 $ lorsque l’on tient compte del’âge et le revenu du propriétaire. Cela montre que, compte tenu de l’âge et du revenu familial des propriétaires, les maisons individuelles appartenant à des immigrants sont plus coûteuses que celles appartenant à leurs homologues nés au Canada.

Les valeurs des maisons individuelles appartenant à des immigrants récents situées à Vancouver sont plus élevées

Les estimations pour les propriétés appartenant à des immigrants dont il est question précédemment combinent des données sur le logement pour les immigrants de plus longue date et ceux arrivés plus récemment. Collectivement, les immigrants récents et les immigrants établis depuis plus longtemps détiennent 33 % de l’ensemble des maisons individuelles à Vancouver. La valeur moyenne de ces propriétés, telle que rapportée ci-haut, est de 255 100 $ supérieure à la valeur moyenne observée pour les propriétaires nés au Canada.

Faire la distinction entre les immigrants récents et les immigrants établis depuis plus longtemps a un impact important sur la valeur des maisons individuelles détenues par les immigrants à Vancouver^Note . Les immigrants récents—résidents canadiens qui ont immigré de 2009 à 2016—détiennent 5 % de l’ensemble des maisons individuelles de cette région métropolitaine. Ces propriétés ont une valeur moyenne de 2,34 million de dollars, soit 823 900 $ de plus que la moyenne correspondante pour les maisons individuelles détenues par les résidents nés au Canada^Note . Les différences observées dans la taille, l’âge et l’emplacement de ces propriétés expliquent ensemble environ 60 % de cet écart non rajusté (graphique 5). Comme précédemment, l’écart dans les valeurs des propriétés entre les maisons individuelles appartenant à des immigrants et celles appartenant à des résidents nés au Canada augmente lorsque l’on compare des propriétaires ayant un âge et un revenu familial équivalents.

Il n’y a pas d’écart comparable dans la valeur relative des maisons individuelles appartenant à des immigrants à Toronto, lorsque l’on examine uniquement les propriétés appartenant à des immigrants récents. Les maisons individuelles appartenant à des immigrants récents ont une valeur d’évaluation moyenne de 43 300 $ supérieure à celles appartenant à des résidents nés au Canada, en hausse par rapport à l’écart de -19 500 $ constaté lorsque l’estimation est fondée sur toutes les propriétés individuelles appartenant à des immigrants^Note .

Maisons individuelles plus coûteuses pour les immigrants investisseurs récents à Vancouver

Tel que mentionné précédemment, la valeur moyenne selon l’évaluation foncière des maisons individuelles détenues à Vancouver par les immigrants récents est de 2,34 millions de dollars, soit 823 900 $ de plus que la moyenne correspondante observée pour les propriétaires nés au Canada. L’ampleur de cet écart varie considérablement lorsque l’on différencie les propriétaires immigrants récents en fonction de la catégorie d’immigration (c’est‑à‑dire le type de programme servant à faciliter l’entrée au Canada) et le pays de naissance^Note . Des estimations détaillées pour Vancouver, désagrégées par catégorie d’immigration et pays de naissance, sont présentées au Tableau 3. Les estimations pour des catégories d’immigration spécifiques sont présentées pour les pays qui sont les cinq premiers, en termes du nombre de maisons individuelles détenues à Vancouver par les immigrants récents.

Les immigrants investisseurs récents, en tant que groupe, sont généralement propriétaires de maisons individuelles plus coûteuses à Vancouver que leurs homologues qui sont arrivés au Canada dans le cadre d’autres programmes d’immigration^Note . Par exemple, les immigrants investisseurs récents étaient propriétaires de maisons individuelles dont la valeur moyenne s’établissait à 3,11 millions de dollars ou 3,30 millions de dollars, tout dépendant du type de programme d’investisseurs. Par contre, leurs homologues qui sont arrivés en vertu du Programme des candidats des provinces, des programmes de travailleurs qualifiés du Québec et du gouvernement fédéral ainsi que d’autres programmes (par exemple le Programme de réunion des familles), étaient propriétaires de maisons individuelles dont la valeur moyenne n’était pas supérieure à 2,38 million de dollars^Note .

Une tendance similaire s’observe chez les immigrants chinois récents^Note . Même si la valeur moyenne des maisons individuelles appartenant à des immigrants investisseurs récents provenant de la Chine égale 3,27 millions de dollars ou 3,34 millions de dollars (tout dépendant du programme d’investisseurs), la valeur moyenne des maisons individuelles appartenant à des immigrants chinois récents qui sont venus au Canada en vertu d’autres programmes d’immigration varie entre 1,83 million de dollars et 2,84 millions de dollars^Note .

Les écarts dans les valeurs d’évaluation moyennes sont observés non seulement entre les catégories d’immigration, mais aussi entre les régions d’origine à l’intérieur d’une catégorie donnée. Parmi les immigrants récents qui sont venus au Canada en vertu du Programme des candidats des provinces, ceux en provenance de l’Inde possédaient des propriétés individuelles d’une valeur moyenne d’environ 1,05 million de dollars, soit moins que les valeurs moyennes de 2,84 millions de dollars et de 1,73 million de dollars observées pour leurs homologues provenant de la Chine et du Royaume‑Uni, respectivement. Les chiffres correspondants pour les immigrants récents admis dans le cadre des programmes de travailleurs qualifiés du Québec et du gouvernement fédéral sont de 0,93 million de dollars, 1,83 million de dollars et 1,59 million de dollars.

Les propriétés individuelles appartenant à des immigrants de la catégorie des investisseurs sont aussi plus coûteuses à Toronto

À Toronto, 4,7 % des propriétés individuelles appartiennent à des immigrants récents. La valeur moyenne des propriétés qu’ils possèdent en tant que groupe est légèrement supérieure à celle des propriétés appartenant à des résidents nés au Canada^Note .

Parmi les propriétaires immigrants récents, des écarts dans la valeur moyenne des propriétés ressortent encore une fois lorsque l’on différencie les propriétaires en fonction de la catégorie d’immigration et du pays de naissance (Tableau 4)^Note . Globalement, ces écarts sont moins prononcés à Toronto que ceux observés à Vancouver. Les immigrants investisseurs possèdent des maisons individuelles plus coûteuses à Toronto que les immigrants récents qui sont venus au Canada dans le cadre d’autres programmes d’immigration. Les valeurs moyennes des propriétés sont encore une fois plus élevées chez les immigrants investisseurs nés en Chine que chez ceux d’autres pays.

Tant à Toronto qu’à Vancouver, une part importante de l’écart dans la valeur d’évaluation des propriétés appartenant à des immigrants investisseurs nés en Chine et celles appartenant à des résidents nés au Canada peut généralement s’expliquer par des différences dans la taille, l’âge et l’emplacement de ces propriétés. Par contre, les différences dans l’âge et le revenu familial des propriétaires n’expliquent pas l’écart.

Conclusion

Après une étude initiale qui documentait les tendances de la propriété par des non‑résidents à Toronto et à Vancouver (Gellatly et Morissette, 2017), la présente étude met en évidence de nouvelles données sur les propriétés résidentielles de ces régions métropolitaines appartenant à deux groupes de résidents canadiens : les propriétaires immigrants et les propriétaires nés au Canada. Elle rend compte de la prévalence de la propriété par des immigrants de différents types de logements, y compris des maisons individuelles, des maisons jumelées, des maisons en rangée et des appartements en copropriété. L’étude permet aussi de comparer les valeurs des propriétés appartenant à des Canadiens et de celles appartenant à des immigrants.

L’étude montre que les propriétaires immigrants possèdent proportionnellement un moins grand nombre de maisons individuelles que les propriétaires nés au Canada dans les deux villes. À Vancouver, des écarts appréciables dans la valeur des maisons individuelles sont observés entre les propriétaires nés au Canada et les propriétaires immigrants. Au moins 60 % de ces écarts peuvent être attribués au fait que les maisons appartenant à des immigrants sont plus neuves, plus grosses et situées dans des emplacements plus coûteux que celles appartenant à leurs homologues nés au Canada. Les écarts observés dans la valeur des propriétés de Vancouver entre les propriétaires immigrants et ceux nés au Canada deviennent beaucoup plus prononcés lorsque l’on tient compte uniquement des maisons individuelles appartenant à des immigrants récents.

Peu importe si les comparaisons sont effectuées entre les propriétaires immigrants et ceux nés au Canada ou les propriétaires immigrants récents et ceux nés au Canada, les différences d’âge et de revenu familial des propriétaires ne permettent pas d’expliquer la valeur plus élevée des maisons individuelles appartenant à des propriétaires immigrants. Cette constatation laisse supposer que d’autres caractéristiques des propriétaires qui ne sont pas mesurées dans le PSLC sous-tendent ces écarts dans les valeurs des propriétés. Le patrimoine détenu au Canada ou à l’étranger (c’est-à-dire les actifs financiers et les propriétés détenus à l’étranger) et le revenu gagné à l’étranger figurent parmi les caractéristiques des propriétaires qui ne sont pas mesurées actuellement dans les données du PSLC. Il est possible qu’une partie des écarts dans les valeurs des propriétés observés entre les propriétaires immigrants et ceux nés au Canada résultent de différences dans le patrimoine des deux groupes.

À Toronto, les écarts dans la valeur des maisons individuelles appartenant à des immigrants et celles appartenant à des résidents nés au Canada sont beaucoup moins apparents. Cela est vrai à la fois pour les propriétés appartenant à des immigrants en général, et pour celles appartenant à des immigrants récents.

L’étude n’attribue les changements dans le prix des propriétés à Toronto et Vancouver à aucun facteur socio-démographique ou économique particulier. Pour identifier l’impact de ces différents facteurs, des informations socio-économiques détaillées s’échelonnant sur plusieurs années sont requises. Présentement, les données du PSLC contiennent de l’information sur la valeur des propriétés pour une seule année (2017 pour Vancouver et 2016 pour Toronto) et donc, ne peuvent être utilisées pour mettre en corrélation les mouvements passés du prix des propriétés et les changements passés dans l’offre et la demande de logements.

Malgré ces restrictions, l’étude fournit une information plus détaillée que celle qui était disponible dans le passé sur la mesure dans laquelle les immigrants sont intégrés à différents segments du marché du logement dans les deux villes. Cette information améliore la compréhension du marché du logement dans les deux villes.

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