Aperçus économiques
Propriétés résidentielles appartenant à des non-résidents à Toronto et à Vancouver : premiers renseignements issus du Programme de la statistique du logement canadien
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par Guy Gellatly et René Morissette
Direction des études analytiques
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Début de la boîte de texteLe présent article de la série Aperçus économiques présente de nouvelles données sur les propriétés résidentielles de Toronto et de Vancouver appartenant à des non-résidents du Canada. Il fait état de la prévalence des propriétés appartenant à des non-résidents pour différents types d’habitations, y compris les maisons individuelles non attenantes, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les appartements en copropriété, et compare les valeurs foncières des actifs appartenant à des non-résidents et à des résidents. Des renseignements sur l’emplacement, l’âge et la taille des appartements en copropriété sont utilisés pour évaluer les différences dans la valeur des propriétés appartenant à des non-résidents.
L’article complète la diffusion initiale des données issues du Programme de la statistique du logement canadien publiées dans CANSIM le 19 décembre 2017.
Introduction
La première diffusion de données transversales issues du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) a pour but de donner une meilleure compréhension du poids économique des actifs appartenant à des non-résidents dans différents segments des marchés de l’habitation de Toronto et de Vancouver. Ces premières données fournissent des renseignements sur l’étendue des propriétés des non-résidents dans les deux villes au milieu de l’année 2017, suivant des périodes d’inflation significative des prix des habitations au cours desquelles des mesures législatives ont été prises pour contrer l’effet inflationniste potentiel de l’activité des acheteurs étrangersNote 1.
Les données du PSLC comprennent des estimations du nombre et de la valeur selon l’évaluation foncière de certains types de propriétés appartenant à des non-résidents, y compris les maisons individuelles non attenantes, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les appartements en copropriétéNote 2. Les estimations sont disponibles pour les régions métropolitaines de recensement (RMR) de Toronto et de Vancouver. Cette étude examine les différences dans la valeur foncière évaluée des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et à des résidents, et elle évalue la mesure dans laquelle on peut expliquer les différences de valeur par l’emplacement, l’âge et la taille de ces propriétés.
Il y a plus de propriétés appartenant à des non-résidents dans le cas des appartements en copropriété
Les nouvelles données du PSLC révèlent que les non-résidents possédaient 3,4 % de toutes les propriétés résidentielles de Toronto et que la valeur évaluée de ces propriétés représentait 3,0 % de la valeur totale des propriétés résidentielles dans cette RMRNote 3. À Vancouver, les non-résidents possédaient 4,8 % des propriétés résidentielles, évaluées à 5,1 % de la valeur totale des propriétés résidentielles.
Les estimations relatives aux propriétés appartenant à des non-résidents variaient selon les types d’habitations. Dans les deux RMR, il y a plus de propriétés appartenant à des non-résidents dans le cas des appartements en copropriétéNote 4. Les non-résidents possédaient 7,2 % des appartements en copropriété à Toronto et 7,9 % de ces unités à Vancouver. En comparaison, 2,1 % des maisons individuelles non attenantes à Toronto et 3,2 % des maisons individuelles non attenantes à Vancouver appartenaient à des non-résidents (graphique 1).
Tableau de données du graphique 1
| Types de propriétés résidentielles |
Toutes les propriétés résidentielles | Maisons individuelles non attenantes | Maisons jumelées | Maisons en rangée | Appartements en copropriété |
|---|---|---|---|---|---|
| pourcentage | |||||
| RMR de Vancouver | 4,8 | 3,2 | 3,3 | 3,4 | 7,9 |
| RMR de Toronto | 3,4 | 2,1 | 2,6 | 2,9 | 7,2 |
|
Note : RMR : région métropolitaine de recensement. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, mai 2017 (Toronto) et juin 2017 (Vancouver). |
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Les propriétés appartenant à des non-résidents à Toronto et à Vancouver ont une valeur plus élevée selon l’évaluation foncière
La valeur moyenne selon l’évaluation foncière des actifs résidentiels appartenant à des non-résidents est différente de celle des propriétés appartenant à des résidents. Le tableau 1 présente les valeurs moyennes et médianes selon l’évaluation foncière de types de propriétés précis, tandis que le graphique 2 présente la différence en dollars dans la valeur moyenne selon l’évaluation foncière des propriétés appartenant à des non-résidents et à des résidents.
| Valeur moyenne selon l'évaluation foncière | Différence : non-résidents moins résidents | Valeur médiane selon l'évaluation foncière | Différence : non-résidents moins résidents | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total | Propriétés appartenant à des non-résidents | Propriétés appartenant à des résidents | Total | Propriétés appartenant à des non-résidents | Propriétés appartenant à des résidents | |||
| dollars | ||||||||
| RMR de Toronto | ||||||||
| Toutes les propriétés résidentielles | 725 400 | 645 000 | 728 200 | -83 200 | 588 000 | 513 000 | 590 000 | -77 000 |
| Maisons individuelles non attenantes | 842 800 | 944 100 | 840 600 | 103 500 | 725 000 | 787 000 | 724 000 | 63 000 |
| Maisons jumelées | 620 600 | 681 300 | 618 900 | 62 300 | 563 000 | 620 000 | 562 000 | 58 000 |
| Maisons en rangée | 501 400 | 541 500 | 500 200 | 41 300 | 458 000 | 488 000 | 458 000 | 30 000 |
| Appartements en copropriété | 389 300 | 420 700 | 386 900 | 33 800 | 343 000 | 371 000 | 340 000 | 31 000 |
| RMR de Vancouver | ||||||||
| Toutes les propriétés résidentielles | 1 161 700 | 1 238 400 | 1 157 900 | 80 500 | 817 000 | 751 000 | 820 000 | -69 000 |
| Maisons individuelles non attenantes | 1 590 900 | 2 275 900 | 1 568 100 | 707 800 | 1 273 100 | 1 621 500 | 1 264 000 | 357 500 |
| Maisons jumelées | 1 162 400 | 1 283 100 | 1 158 300 | 124 800 | 1 099 000 | 1 220 000 | 1 095 600 | 124 400 |
| Maisons en rangée | 617 800 | 709 400 | 614 500 | 94 900 | 544 000 | 628 000 | 542 000 | 86 000 |
| Appartements en copropriété | 543 600 | 692 000 | 530 800 | 161 200 | 440 000 | 528 000 | 433 000 | 95 000 |
|
Notes : Les données sur la valeur moyenne selon l'évaluation foncière sont arrondies au 100 $ le plus près. Les estimations pour toutes les propriétés résidentielles comprennent également des données sur des types d'habitation non indiquées ici. RMR : région métropolitaine de recensement. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, mai 2017 (RMR de Toronto) et juin 2017 (RMR de Vancouver). |
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Toronto
Dans la RMR de Toronto, la valeur selon l’évaluation foncière moyenne de toutes les propriétés résidentielles appartenant à des non-résidents était de 645 000 $ en mai 2017, soit 83 200 $ de moins que la valeur moyenne de toutes les propriétés appartenant à des résidents. Cela rend compte en partie de différences de composition dans les types d’habitations appartenant aux deux groupes, étant donné que les non-résidents sont plus susceptibles de posséder des appartements en copropriété, lesquels ont des valeurs foncières moyennes moins élevées que d’autres types d’habitationsNote 5. Si les appartements en copropriété représentent environ le cinquième de toutes les propriétés résidentielles à Toronto, ils comptent pour environ 44 % de toutes les propriétés appartenant à des non-résidents.
Des différences notables dans la valeur foncière étaient évidentes à la comparaison de types précis d’habitations résidentielles. Les propriétés appartenant à des non-résidents présentaient une valeur foncière moyenne et médiane plus élevée pour chacun des types précis d’habitations examinés. La valeur moyenne selon l’évaluation foncière des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents à Toronto était de 103 500 $ supérieure à la moyenne pour les résidents canadiens. Dans le cas des appartements en copropriété, la valeur moyenne des unités appartenant à des non-résidents était de 33 800 $ supérieure à celle des unités appartenant à des résidents.
Vancouver
À Vancouver, les différences dans la valeur des propriétés appartenant à des non-résidents et à des résidents étaient beaucoup plus grandes. Bien que les appartements en copropriété représentent 32 % de toutes les propriétés résidentielles à Vancouver, ils constituent 53 % de toutes les propriétés possédées par des non-résidents. Malgré le fait que les non-résidents sont proportionnellement plus susceptibles de posséder des appartements en copropriété, la valeur moyenne de tous les actifs résidentiels à Vancouver appartenant à des non-résidents était de près de 80 500 $ plus élevée que la moyenne observée pour les résidents canadiens.
Des différences considérables dans la valeur foncière étaient évidentes pour des types précis d’habitations. Les différences observées dans la valeur des maisons individuelles non attenantes représentent un extrême. Pour l’ensemble de la RMR de Vancouver, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents était de 707 800 $ plus élevée que la moyenne observée pour les résidents. La valeur foncière moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents à Vancouver était de 2 275 900 $ comparativement à 1 568 100 $ pour celles qui appartenaient à des résidents. La différence dans la valeur foncière moyenne entre les deux groupes était du même ordre que la valeur moyenne d’une maison individuelle non attenante à Toronto (842 800 $). Ceci témoigne largement de l’incidence des propriétés de grande valeur dans les subdivisions de recensement (SDR) de Greater Vancouver A, de la Ville de Vancouver et de West VancouverNote 6. Lorsque les maisons individuelles non attenantes dans ces régions sont exclues, l’écart dans les valeurs foncières moyennes entre les non-résidents et les résidents passe à environ 250 000 $.
Pour les appartements en copropriété, qui représentent un tiers de toutes les propriétés résidentielles de la RMR de Vancouver et plus de la moitié des propriétés appartenant à des non-résidents, la valeur moyenne des unités appartenant à des non-résidents était de 161 200 $ plus élevée que celle des unités appartenant à des résidents.
Tableau de données du graphique 2
| Types de propriétés résidentielles |
Toutes les propriétés résidentielles | Maisons individuelles non attenantes | Maisons jumelées | Maisons en rangée | Appartements en copropriété |
|---|---|---|---|---|---|
| dollars | |||||
| RMR de Toronto | -83 200 | 103 500 | 62 300 | 41 300 | 33 800 |
| RMR de Vancouver | 80 500 | 707 800 | 124 800 | 94 900 | 161 200 |
|
Notes : Les différences sont égales à la valeur moyenne selon l'évaluation foncière des propriétés appartenant à des non-résidents moins la valeur moyenne selon l'évaluation foncière des propriétés appartenant à des résidents. Les estimations pour toutes les propriétés résidentielles comprennent également des données pour les types de propriétés qui ne sont pas présentés ici. RMR : région métropolitaine de recensement.
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, mai 2017 (Toronto) et juin 2017 (Vancouver). |
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Comment l’emplacement, la taille et l’âge contribuent-ils aux valeurs plus élevées des propriétés appartenant à des non-résidents?
Les différences dans les valeurs selon l’évaluation foncière témoignent d’une foule de caractéristiques propres aux propriétés (y compris l’emplacement, la taille et l’âge des propriétés), qui peuvent servir à distinguer les types d’actifs qui appartiennent à des non-résidents de ceux qui appartiennent à des résidents canadiens. Les données du PSLC comprennent aussi des renseignements sur l’emplacement (mesuré à l’échelle de la SDR), sur l’espace habitable total et sur l’âge des propriétés, lesquels renseignements peuvent servir à évaluer les différences moyennes dans la valeur des actifs appartenant à des non-résidents et à des résidents.
Cette partie de l’analyse vise à quantifier l’incidence de ces facteurs pour expliquer les différences dans la valeur des propriétés appartenant à des non-résidents et à des résidents. Pour assurer que les données soient les plus robustes possible aux fins de comparaison, l’échantillon a été restreint aux appartements en copropriété. Comme on l’a souligné précédemment, les taux de propriété chez les non-résidents sont plus élevés dans le cas des appartements en copropriété, lesquels représentent environ 44 % de tous les actifs fonciers appartenant à des non-résidents à Toronto et 53 % de ces actifs à Vancouver.
Toronto
Le tableau 2 présente les valeurs moyennes selon l’évaluation foncière pour la RMR de Toronto et pour certaines municipalitésNote 7. Deux estimations de la différence entre la valeur foncière des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et à des résidents sont présentées. La première représente les différences non ajustées, ou brutes, entre la valeur moyenne selon l’évaluation foncière des deux groupes. La deuxième représente la différence ajustée entre la valeur foncière moyenne des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et à des résidents, après avoir pris en compte les différences propres aux propriétés sur le plan de l’espace habitable et de l’âge de l’habitation. Les estimations ajustées pour Toronto tiennent également compte des différences d'emplacement des appartements en copropriété dans les SDR. Plus l’écart entre les différences non ajustées et ajustées est grand, plus les différences entre les valeurs des propriétés appartenant à des non-résidents et à des résidents peuvent être expliquées par des facteurs fondamentaux tels que l’âge, la taille et l’emplacement.
| Valeur moyenne selon l'évaluation foncière |
Différence | |||
|---|---|---|---|---|
| Non-résidents | Résidents | Non ajustée | Ajustée | |
| dollars | ||||
| RMR de Toronto | 420 500 | 385 900 | 34 600Note *** | 25 200Note *** |
| Toronto (C) | 438 900 | 406 900 | 32 000Note *** | 31 200Note *** |
| Mississauga (CY) | 305 000 | 289 600 | 15 400Note *** | 2 900Note ** |
| Markham (CY) | 375 800 | 371 500 | 4 300 | 1 400 |
| Brampton (CY) | 231 300 | 230 000 | 1 400 | -1 800 |
| Vaughan (CY) | 395 500 | 409 900 | -14 500Note * | -2 200 |
| Richmond Hill (T) | 341 500 | 334 800 | 6 800 | 1 900 |
| Oakville (T) | 418 300 | 436 600 | -18 300 | 15 000Tableau 2 Note † |
| Pickering (CY) | 285 700 | 298 100 | -12 400 | 900 |
| Ajax (T) | 246 000 | 237 800 | 8 200 | 4 300 |
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, mai 2017. |
||||
Pour l’ensemble de la RMR de Toronto, les différences d’emplacement, de taille et d’âge des appartements en copropriété expliquent quelque peu la différence entre les valeurs foncières de ceux qui appartiennent à des non-résidents et à des résidents. On peut expliquer environ un quart de la différence globale à Toronto à l’aide d’un modèle de régression multiple ou multivariée qui tient simultanément compte de ces caractéristiques. Si la taille et l’âge des propriétés, pris séparément, sont tous deux fortement associés à des différences de valeur, ces facteurs sont largement atténués lorsqu’ils sont évalués conjointement. Les non-résidents ont tendance à posséder des appartements en copropriété plus récents à Toronto, ce qui accroît leur valeur; cependant, ils ont également tendance à posséder de plus petits appartements en copropriété, ce qui réduit leur valeur relative. Enfin, les différences d’emplacement mesuré à l’échelle de la SDR n’expliquent que très peu l’écart entre les deux groupesNote 8.
Tableau de données du graphique 3
| RMR de Toronto | Différence ajustée | Différence non ajustée |
|---|---|---|
| dollars | ||
| Toronto (C) | 31 200 | 32 000 |
| Vaughan (CY) | -2 200 | -14 500 |
| Mississauga (CY) | 2 900 | 15 400 |
|
Notes : Les différences sont égales à l'évaluation foncière moyenne des propriétés détenues par des non-résidents moins l'évaluation foncière moyenne des propriétés détenues par des résidents. Seules les subdivisions de recensement (SDR) ayant des différences non ajustées qui sont statistiquement significatives sont présentées. C : cité; CY : city; RMR : région métropolitaine de recensement. Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, mai 2017. |
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L’incidence de la taille et de l’âge pour expliquer les différences dans la valeur foncière varie selon les SDR, en particulier dans le cas de la Ville de Toronto, de Mississauga et de Vaughan. Dans la Ville de Toronto et à Mississauga, la valeur foncière moyenne des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents est significativement plus élevée que celle des unités appartenant à des résidents. Dans la Ville de Toronto, qui compte les trois quarts des appartements en copropriété dans la RMR de Toronto, les différences dans la taille et l’âge des appartements en copropriété ne peuvent expliquer l’écart entre les valeurs foncières des deux groupes. Un déterminant plus plausible de l’écart est la variation (non mesurée) des valeurs des appartements en copropriété entre des quartiers précis de la Ville de Toronto, si les non-résidents sont plus susceptibles d’acheter des propriétés dans des quartiers de grande valeurNote 9.
Une meilleure indication de l’incidence explicative de la taille et de l’âge des propriétés se dégage pour les SDR de Mississauga et de Vaughan. À Mississauga, la prise en compte de ces facteurs explique environ 80 % des différences de valeur entre les appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et à des résidentsNote 10. L’incidence est différente à Vaughan, car les appartements en copropriété appartenant à des non-résidents ont des valeurs foncières moyennes moins élevées que les unités appartenant à des résidents. La prise en compte de l’âge et de la taille des propriétés élimine efficacement l’écart entre les deux groupes.
Vancouver
Le tableau 3 présente les différences non ajustées et ajustées pour la RMR de Vancouver et pour certaines municipalités. De façon générale, l’emplacement, la taille des propriétés et l’âge des habitations ont une incidence plus marquée pour expliquer les différences de valeur foncière à Vancouver. Pour l’ensemble de la RMR de Vancouver, on peut expliquer par ces facteurs près des deux tiers de l’écart entre la valeur foncière des propriétés des non-résidents et les résidents. Les différences dans l’emplacement des appartements en copropriété mesuré à l’échelle de la SDR représentent presque 40 % de la différence observée entre les deux groupes, tandis que la taille et l’âge pris ensemble expliquent environ un quart de la différence.
| Valeur moyenne selon l'évaluation foncière |
Différence | |||
|---|---|---|---|---|
| Non-résidents | Résidents | Non ajustée | Ajustée | |
| dollars | ||||
| RMR de Vancouver | 691 500 | 526 700 | 164 800Note *** | 58 800Note *** |
| Vancouver (CY) | 933 200 | 742 600 | 190 500Note *** | 80 500Note *** |
| Surrey (CY) | 249 800 | 249 400 | 400 | 2 800Tableau 3 Note † |
| Richmond (CY) | 464 000 | 409 500 | 54 400Note *** | 11 900Note *** |
| Burnaby (CY) | 513 200 | 455 600 | 57 600Note *** | 23 300Note *** |
| Coquitlam (CY) | 420 500 | 377 700 | 42 900Note *** | 6 900Note *** |
| New Westminster (CY) | 390 700 | 378 300 | 12 400Note * | 7 200Note ** |
| Langley (DM) | 293 300 | 295 200 | -2 000 | -500 |
| North Vancouver (CY) | 589 500 | 545 400 | 44 100Note *** | 11 000Note * |
| Port Coquitlam (CY) | 301 500 | 291 700 | 9 800 | -5 300Note * |
| Maple Ridge (CY) | 211 200 | 222 900 | -11 800 | -6 400Note * |
| North Vancouver (DM) | 470 800 | 512 100 | -41 300Note ** | 6 300 |
| Port Moody (CY) | 478 700 | 459 600 | 19 100Tableau 3 Note † | 7 700Note * |
| Delta (DM) | 346 900 | 390 100 | -43 200Note * | -13 200 |
| Langley (CY) | 212 000 | 213 100 | -1 100 | 2 900 |
| White Rock (CY) | 405 100 | 381 400 | 23 700 | 4 600 |
| Greater Vancouver A (RDA) | 894 500 | 858 800 | 35 700 | 2 000 |
| West Vancouver (DM) | 1 147 800 | 1 141 000 | 6 800 | 45 000 |
| Pitt Meadows (CY) | 312 900 | 280 900 | 32 000Note * | -14 400Note ** |
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, juin 2017. |
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Tableau de données du graphique 4
| Subdivisions de recensement | Différence ajustée | Différence non ajustée |
|---|---|---|
| dollars | ||
| Vancouver (CY) | 80 500 | 190 500 |
| Richmond (CY) | 11 900 | 54 400 |
| Burnaby (CY) | 23 300 | 57 600 |
| Coquitlam (CY) | 6 900 | 42 900 |
| New Westminster (CY) | 7 200 | 12 400 |
| North Vancouver (CY) | 11 000 | 44 100 |
| North Vancouver (DM) | 6 300 | -41 300 |
| Port Moody (CY) | 7 700 | 19 100 |
| Delta (DM) | -13 200 | -43 200 |
| Pitt Meadows (CY) | -14 400 | 32 000 |
|
Notes : Les différences sont égales à l'évaluation foncière moyenne des propriétés détenues par des non-résidents moins l'évaluation foncière moyenne des propriétés détenues par des résidents. Seules les subdivisions de recensement (SDR) ayant des différences non ajustées qui sont statistiquement significatives sont présentées. CY : city; DM : district municipality; RMR : région métropolitaine de recensement.
Source : Statistique Canada, Programme de la statistique du logement canadien, juin 2017. |
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La taille et l’âge des propriétés expliquent également en grande partie la différence dans la valeur foncière dans les grandes SDR de Vancouver. Dans la Ville de Vancouver, la valeur moyenne des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents est de 933 200 $, tout juste plus de 190 000 $ que celle des unités appartenant à des résidents. La prise en compte des différences dans la taille et l’âge réduit l’écart d’environ 60 %, qui passe à 80 500 $. Des réductions importantes de l’écart sont aussi évidentes pour les grandes SDR de Richmond, Burnaby et Coquitlam, dans lesquelles les propriétés appartenant à des non-résidents ont des valeurs plus élevées selon l’évaluation foncière.
Conclusion
Le présent article présente certains résultats issus de la diffusion initiale des données du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC). Il fait état des propriétés appartenant à des non-résidents dans différents segments des marchés de l’habitation de Toronto et de Vancouver, et compare les différences dans la valeur des actifs résidentiels appartenant à des non-résidents et à des résidents. Dans les deux régions métropolitaines de recensement, les propriétés résidentielles appartenant à des non-résidents avaient généralement des valeurs foncières plus élevées que celles appartenant à des résidents canadiens pour chaque type précis d’habitation examiné.
Dans le cas des appartements en copropriété à Toronto, on a constaté que les différences dans l’emplacement (mesuré à l’échelle de la subdivision de recensement), l’âge des propriétés et la taille des propriétés expliquent quelque peu la valeur plus élevée des unités appartenant à des non-résidents. La taille et l’âge des propriétés n’ont pas beaucoup d’incidence sur l’explication de l’écart entre les valeurs des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et à des résidents dans la Ville de Toronto, tandis que ces facteurs expliquent en bonne partie les différences à Mississauga et à Vaughan.
Dans le cas des appartements en copropriété à Vancouver, l’emplacement, la taille et l’âge des propriétés expliquent nettement mieux la variation des valeurs foncières entre les unités appartenant à des non-résidents et à des résidents. La prise en compte de la taille et de l’âge des propriétés réduit sensiblement les différences dans les valeurs foncières moyennes entre les deux groupes dans la Ville de Vancouver, à Richmond, à Burnaby et à Coquitlam.
L’article met en valeur les possibilités analytiques des données du PSLC, qui prendront de l’ampleur à mesure que la base de données évoluera. En plus des données se rapportant à d’autres régions urbaines, les prochaines diffusions des données du PSLC comprendront des renseignements sur le financement des actifs résidentiels de même que sur d’autres caractéristiques propres aux propriétés. Des séries chronologiques seront également élaborées. Ces séries appuieront des analyses de la contribution relative des non-résidents aux variations de la valeur des habitations ainsi que des autres questions relatives aux habitations qui se présenteront à l’avenir.
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