Aperçus économiques
Revenu provenant d’un logement occupé en propriété, 1969 à 2011 : nouvelles données de l’Enquête sur les dépenses des ménages et de l’Enquête sur la sécurité financièreAperçus économiques
Revenu provenant d’un logement occupé en propriété, 1969 à 2011 : nouvelles données de l’Enquête sur les dépenses des ménages et de l’Enquête sur la sécurité financière

Propriété du logement et valeur nette du logement

Pour la population dans son ensemble, les tendances au niveau des rendements des logements seront déterminées en partie par les tendances en matière de propriété du logement. Les données probantes de l’EDF et de l’EDM donnent à penser que les taux de propriété du logement ont continué à augmenter au cours des années 2000 dans tous les groupes d’âge (graphique 1). Ceci était particulièrement évident pour les personnes qui faisaient leur entrée sur le marché du travail et celles arrivées à la retraite. De 2006 à 2011, les taux de propriété du logement sont passés de 27 % à 35 % chez les ménages de 20 à 29 ans et de 67 % à 71 % chez les ménages de 70 ans et plus^{Note 4}. L’augmentation était plus modeste dans les autres groupes d’âge, et aucune variation du taux de propriété du logement chez les ménages de 50 à 59 ans (77 %) n’a été constatée. Dans l’ensemble, les taux de propriété du logement en 2011 étaient parmi les plus élevés jamais observés au cours de la période de 42 ans visée par l’étude, tout particulièrement pour les personnes au début et à la fin de leur vie active.

Les Canadiens continuent à acheter des maisons, un plus grand nombre pouvant potentiellement bénéficier du revenu additionnel généré par un logement. La question qui se pose est de savoir si le revenu implicite tiré d’un logement occupé en propriété a changé à la suite de la récession de 2008-2009.

La détermination du revenu implicite tiré d’un logement occupé en propriété nécessite de pouvoir estimer la valeur des services de logement. Le logement est un actif (immobilisation) qui produit un flux de services de logement, l’accumulation de la valeur nette payant pour ces services. Ainsi, l’achat d’une maison est un investissement qui devrait donner lieu à un rendement. La valeur des services de logement payés par l’accumulation de la valeur nette de la maison représente ce rendement et le revenu implicite généré par la maison. Par conséquent, on pourra déterminer partiellement les tendances du rendement estimatif de la valeur nette en fonction de la valeur nette cumulée de la maison.

Aux fins de la présente étude, la valeur nette du logement est la valeur de la maison nette du solde non payé de l’hypothèque^{Note 5}. Elle est dérivée de l’information disponible dans l’EDF pour la période allant de 1969 à 1996. Comme cette information n’est pas disponible dans l’EDM pour la période allant de 2001 à 2011, les données de l’EDM sont complétées par les données sur les valeurs nettes des maisons disponibles dans l’ESF de 1999, 2005 et 2012. Enfin, l’EDM de 2001 n’indiquait pas les valeurs des maisons; ces renseignements sont tirés du Recensement de 2001^{Note 6}.

Comme prévu, les parts de la valeur nette du logement (c.-à-d. la valeur nette du logement comme pourcentage de la valeur totale de la maison) augmentent avec l’âge des propriétaires, indépendamment de l’année en question (graphique 2). Mais contrairement aux tendances en matière de propriété du logement, les parts de la valeur nette du logement ont diminué pour tous les groupes d’âge au cours des dernières années, tout particulièrement chez les Canadiens plus jeunes. Ainsi, alors que les taux de propriété du logement tout comme les prix des maisons ont augmenté, les Canadiens ont investi relativement moins d’argent dans la valeur nette de leur logement, une tendance qui persiste depuis le milieu des années 1980. Pour les propriétaires âgés de 20 à 29 ans, la valeur nette du logement était la plus faible en 2001 (33 %); ce pourcentage s’est élevé à 40 % en 2006, mais a ensuite diminué à 37 % en 2011, ce qui reflète peut-être la chute des taux d’intérêt et l’augmentation des prix des maisons qui en a résulté au cours de cette période. Pour les propriétaires âgés de 30 à 39 ans, les parts de la valeur nette du logement sont passées de 66 % en 1986 à 51 % en 1996, et à 43 % en 2011. Ces tendances étaient également valides pour les groupes plus âgés, mais à un degré moindre pour les propriétaires de plus de 50 ans.

Ces constatations révèlent des taux plus élevés de propriété du logement, mais de plus faibles parts de la valeur nette du logement. Il est possible que les taux d’intérêt plus faibles des dernières années aient incité des Canadiens à acheter des maisons, ce qui aurait fait augmenter le taux de propriété du logement. Cependant, avec l’augmentation continue des prix des maisons, il est possible que les propriétaires aient fait des versements initiaux relativement plus faibles en comparaison des périodes antérieures, ce qui aurait donné lieu à de plus faibles parts de la valeur nette du logement. Les rendements des logements dépendent du double effet des plus faibles parts de la valeur nette du logement et des prix plus élevés des maisons. Cette incidence est évaluée dans la section suivante.

Valeur des services de logement et revenu implicite

Si le logement est traité comme un bien, on peut estimer la valeur des services de logement soit en mesurant les services du capital fournis par l’investissement dans la maison, soit en mesurant le loyer qui pourrait être obtenu si la maison était inscrite sur le marché locatif, ce que l’on appelle communément le loyer imputé. On peut estimer les services du capital en fonction du coût pour l’utilisateur, c’est-à-dire le prix que le propriétaire d’un bien demanderait pour la location du bien. Comme le coût pour l’utilisateur d’un logement et son loyer imputé ont tendance à être égaux, on peut calculer la valeur des services de logement en incorporant des éléments de ces deux mesures^{Note 7}. Les estimations en dollars courants de la valeur des services de logement ainsi obtenues avaient tendance à augmenter au cours de la période visée par l’étude, ce à quoi on peut s’attendre dans un contexte d’inflation généralisée, avec une légère diminution de la moyenne entre 1990 et 1996, et une augmentation à partir de 2001 (tableau 1)^{Note 8}. Ces tendances coïncidaient avec la hausse des prix des logements après 2000, tout particulièrement depuis 2006, la valeur moyenne des services de logement augmentant de 31 % entre 2006 et 2011 (de 10 693 $ à 14 008 $), excédant le taux général d’inflation de 10 %^{Note 9}.

La valeur des services de logement est multipliée par les parts de la valeur nette (voir la section précédente) pour obtenir le revenu implicite tiré d’un logement occupé en propriété. Autrement dit, le rendement total de la valeur nette investie dans la maison. Le revenu fourni par le logement en tant que pourcentage du revenu personnel total incluant ces rendements (mais net des impôts et déductions) indique son importance relative au fil du temps et d’un groupe d’âge à un autre (tableau 2, panneau A) (le revenu personnel net et le rendement de la valeur nette sont rajustés en fonction de la taille du ménage pour chaque groupe d’âge, et les pourcentages sont indiqués pour les propriétaires uniquement)^{Note 10}. Peu importe l’année, les rendements de la valeur nette des logements augmentent en importance relative avec l’âge du propriétaire, comme le reflète leur part croissante du revenu total. Pour les propriétaires de tous les groupes d’âge, la part du revenu dérivée de la valeur nette du logement a augmenté entre 1969 et 2011. Pour les propriétaires de 70 ans et plus, la contribution au revenu implicite de la valeur investie dans le logement a fluctué entre 1969 et 1986, d’un creux de 10,6 % en 1969 à un sommet 18,3 % en 1974; la moyenne pour cette sous-période étant d’environ 13 %. Les pourcentages étaient systématiquement plus élevés au cours de la période de 1990 à 2011, avec une moyenne d’environ 16 %. En outre, malgré les parts décroissantes de la valeur nette du logement entre 2006 et 2011, la part du revenu implicite dérivé de la valeur investie dans le logement a augmenté pour ce groupe d’âge de 15 % à près de 17 %.

Les propriétaires de 20 à 29 ans ont aussi obtenu une part plus élevée du revenu tiré d’un logement, tout particulièrement au cours des dernières années. Ici aussi, alors que les parts de la valeur nette du logement pour ce groupe d’âge ont diminué entre 2006 et 2011, la part du revenu implicite attribuable à la valeur nette pour ce qui est de la propriété du logement est passée de 5 % à 6 %. Les augmentations de la part du revenu attribuables au rendement de la valeur nette mesurées pour les propriétaires dans les autres groupes d’âge étaient similaires, bien que les gains aient été moins importants pour les propriétaires de 30 à 39 ans.

Au cours des dernières années, on a soulevé des préoccupations quant au degré de préparation à la retraite des Canadiens. Une façon d’évaluer la situation financière des Canadiens à la retraite consiste à mesurer l’écart de revenu entre ceux qui ont atteint l’âge de la retraite et ceux en âge de travailler (tableau 2, panneau B). Lorsque l’on tient compte du revenu implicite tiré d’un logement occupé en propriété dans ces comparaisons, on peut mesurer l’importance du logement comme source potentielle de revenu de retraite (tableau 2, panneau C). Lorsque l’on compare le revenu des propriétaires à l’âge de la retraite (70 ans et plus) à celui des propriétaires à mi-carrière (40 à 49 ans) et en fin de carrière (50 à 59 ans), on constate que l’écart de revenu moyen a rétréci au cours des dernières années, tout particulièrement lorsque l’on prend en compte le revenu implicite généré par le logement. En 2011, le revenu net moyen des propriétaires de 70 ans et plus représentait 78 % de celui des propriétaires de 40 à 49 ans, soit un écart de 22 points de pourcentage. Cependant, lorsque l’on prend en compte les rendements de la valeur nette des logements, le revenu des propriétaires de 70 ans et plus représentait 84 % de celui des propriétaires de 40 à 49 ans, soit un écart de seulement 16 points de pourcentage. Les écarts sont similaires pour les propriétaires de 50 à 59 ans.

Incidence des marges de crédit hypothécaires

Au cours de la dernière décennie, les marges de crédit hypothécaires sont devenues une façon de plus en plus populaire d’acheter une maison ou de tirer parti de la valeur nette d’une maison pour faire d’autres achats. Cependant, leur utilisation accrue peut donner lieu à une surestimation de la valeur nette du logement et ainsi à la surestimation des rendements des logements occupés en propriété. Pour tenir compte de ce fait, on a estimé à nouveau les rendements des logements occupés en propriété en tenant compte de l’incidence des marges de crédit hypothécaires^{Note 11} sur la valeur nette du logement.

En 2001, l’incidence des marges de crédit hypothécaires était assez faible, avec une réduction de la valeur nette du logement d’environ un point de pourcentage ou moins (tableau 3). Au cours de la décennie suivante, la popularité croissante des marges de crédit hypothécaires a fait augmenter l’incidence sur la valeur nette, tout particulièrement pour les ménages de 40 à 49 ans et de 50 à 59 ans, dont les parts ont diminué d’environ quatre points de pourcentage. Néanmoins, leur incidence sur la valeur nette demeure modeste.

Par conséquent, la part du revenu dérivé de la valeur nette du logement diminue, mais non pas à un degré tel que les constatations principales soient modifiées sur le plan qualitatif, puisque les niveaux et tendances de base dans les données sont maintenus. Enfin, le ratio entre le revenu des ménages à l’âge de la retraite et celui des ménages en âge de travailler de 40 à 49 ans et de 50 à 59 ans n’a pratiquement pas varié.

Référence

Brown, W.H., et A. Lafrance. 2010. Revenu provenant d’un logement occupé en propriété chez les Canadiens en âge de travailler et à l’âge de la retraite, 1969 à 2006. Série de documents de recherche sur l’analyse économique, no 66. Numéro 11F0027M au catalogue de Statistique Canada. Ottawa : Statistique Canada.