Section 3 : Étude spéciale

Consulter la version la plus récente.

Incidence de l’âge, du revenu et de la structure de la famille sur l’accession à la propriété

par Feng Hou ¹ 

Introduction

L’achat d’une propriété est l’un des investissements les plus importants que font les Canadiens. L’accession à la propriété incite à l’épargne durant les périodes de remboursement des hypothèques. Il en résulte un actif qui produit des services de logement, et il est possible de réaliser cet actif comme revenu de retraite ou pour répondre à d’autres besoins.

Deux aspects de cette réalité sont examinés ici. En premier lieu, dans quelle mesure les Canadiens acquièrent-ils et conservent-ils une propriété aux différentes étapes de leur vie, notamment après 65 ans, et, plus précisément, dans quelle mesure les Canadiens de divers groupes d’âge, niveaux de revenu et contextes familiaux font-ils un tel investissement?

En second lieu, le profil d’âge de l’accession à la propriété change-t-il au fil du temps? Les générations successives deviennent-elles moins susceptibles de s’acheter une maison, et les retraités sont-ils moins en mesure de retirer un bénéfice de l’acquisition d’une propriété?

À partir des données de huit recensements menés entre 1971 et 2006, nous observons ici les taux d’accession à la propriété de diverses cohortes nées dans les années 1920 jusque dans les années 1970, depuis les jeunes adultes de chaque cohorte jusqu’aux aînés.

Les ménages choisissent leur habitation en fonction de leur situation économique et de leurs besoins de services de logement. Quand une personne seule décide de former un couple, et normalement d’avoir des enfants tout en poursuivant une carrière, ses choix quant au type d’habitation vont souvent d’un logement locatif à une propriété, puis à une amélioration de la qualité de l’habitation et de sa valeur. Bien que certains chercheurs se soient intéressés au moment choisi et aux corrélats de ces transitions, ils ont rarement proposé des estimations fiables quant au profil de l’âge d’accession à la propriété ² . Cela s’explique par le fait que la répartition du profil d’âge des différences entre les cohortes de naissance nécessite des observations tout au long de la vie d’une personne. La présente étude bénéficie des données de huit recensements menés de 1971 à 2006, lesquelles présentent des estimations cohérentes, complètes, fiables et à jour sur le mode d’occupation par cohorte de naissance sur une période prolongée.

L’observation des différences d’accession à la propriété entre les cohortes et les causes possibles de ces différences nous aide à suivre l’évolution du mode d’occupation pour les cohortes en début de carrière jusqu’à celles qui sont à l’âge de la retraite.

Accession à la propriété selon les cohortes d’âge

Afin de suivre le cycle de vie de l’habitation, on calcule les taux d’accession à la propriété pour le soutien principal du ménage (la personne qui assume les coûts de l’habitation), et ce, par tranches d’âge pour chaque recensement, et les résultats sont portés au graphique 1 ³ . Ces profils couvrent les cohortes de naissance de 1916-1920 à 1976-1980 ⁴ .

On constate qu’il existe une forte constance de l’accession à la propriété entre les générations. Les trajectoires des diverses cohortes ⁵  de naissance sont très homogènes, particulièrement chez les jeunes adultes et les groupes d’âge d’activité maximale, et elles témoignent d’un profil d’âge régulier en matière d’accession à la propriété. Des différences existent entre les cohortes quant aux taux d’accession à la propriété pour le groupe d’âge de la préretraite et de la retraite, mais la forme de leurs trajectoires reste la même.

Dans l’ensemble, le taux d’accession à la propriété augmente rapidement jusqu’au début de la quarantaine et continue d’augmenter plus lentement pour atteindre un plateau de plus de 75 % vers l’âge de 65 ans. Le taux d’accession à la propriété change peu chez les personnes de 65 à 74 ans, et il commence à fléchir après l’âge de 75 ans.

Le modèle d’accession à la propriété après l’âge de 65 ans correspond à l’hypothèse d’un « effet de cliquet » : les ménages tendent à ajuster leur acquisition d’habitation à la hausse, mais ils la réduisent rarement (Kendig 1984). L’expérience du passé montre que la plupart des enfants de l’après-guerre sont susceptibles de garder leur maison pendant plus de 10 ans après l’âge de 65 ans.

Les générations successives atteignent des taux d’accession à la propriété de plus en plus élevés quand elles approchent de la dernière partie de leur vie active. Le plateau d’accession à la propriété a remonté légèrement pour toutes les cohortes de naissance. Le niveau le plus élevé était de 73 % pour la cohorte de naissance de 1916-1920, 76 % pour celle de 1926-1930, 77 % pour celle de 1936-1940 et de 78 % pour la cohorte de 1941-1945.

Le plateau d’accession à la propriété a également changé pour le groupe d’âge des aînés. Les personnes nées dans les années 1910 et les années 1920 ont atteint un plateau à l’âge de 55 à 59 ans. Chez celles qui sont nées dans les années 1930 et au début des années 1940, ce plateau n’a été atteint qu’à l’âge de 60 à 64 ans.

Différences entre les cohortes, selon le groupe d’âge

La comparaison des différences d’accession à la propriété entre des groupes d’âge analogues à différents recensements présente un instantané des conséquences de la fluctuation de la conjoncture économique sur le cycle de vie de la propriété décrite plus haut. Les prix des maisons neuves, les taux d’intérêt, le chômage et les taux d’inoccupation des logements locatifs ont tous exercé une influence sur l’abordabilité de posséder une maison par rapport à un logement locatif. De même, l’affluence de différentes cohortes a changé au fil du temps à mesure que les enfants de l’après-guerre atteignaient l’âge de la maturité et que de nouvelles cohortes entraient sur le marché du travail.

Une tendance à la hausse du taux d’accession à la propriété chez le groupe d’âge de la préretraite (55 à 64 ans) peut être constatée dans le graphique 2. C’est le seul grand groupe d’âge qui a inscrit une augmentation soutenue de l’accession à la propriété tout au long de la période de 35 ans. Cette augmentation a coïncidé avec une meilleure espérance de vie indépendante et en santé après la retraite. Entre 1951 et 2006, l’espérance de vie des Canadiens a augmenté de 12 ans. En 2006, les personnes de 65 ans avaient une espérance de vie moyenne d’encore 20 ans. Cette espérance de vie prolongée pourrait expliquer pourquoi les personnes ayant atteint l’âge de la préretraite sont de plus en plus nombreuses à accéder à la propriété et à la conserver. Bien plus, la perspective de disposer d’un revenu stable après la retraite s’est également améliorée grâce à l’expansion graduelle du système de revenu de retraite du Canada. La cohorte de naissance qui avait 65 ans en 1976 a commencé à recevoir les pleines prestations du RPC et du RRQ, et les cohortes ont encore bénéficié davantage de l’expansion des pensions qui a eu lieu entre les années 1950 et les années 1970 (Myles, 2000).

Chez les personnes de 65 ans ou plus, l’accession à la propriété a fléchi durant les années 1970, particulièrement chez les personnes de 75 ans ou plus. Au début des années 1970, les personnes ayant atteint l’âge 65 ans ne recevaient pas les pleines prestations du RPC et du RRQ. C’était aussi la période où le prix des maisons avait augmenté rapidement. Depuis les années 1980, l’accession des aînés à la propriété a augmenté graduellement, probablement en raison de l’augmentation du revenu de la famille.

Contrairement au taux d’accession plus faible chez les aînés dans les années 1970, le taux d’accession a augmenté durant cette période chez les jeunes adultes de 20 à 34 ans et le groupe d’âge d’activité maximale des 35 à 54 ans. C’était l’époque où le marché des logements locatifs était resserré et pesait lourd sur les épaules des jeunes adultes qui étaient majoritairement locataires. Les premiers enfants de l’après-guerre atteignirent l’âge de 25 ans en 1976, augmentant du même coup de 13,6 % à 17,6 % la part des jeunes adultes de 25 à 34 ans au sein de la population totale au cours de la décennie suivante. Leur nombre croissant, conjugué à la tendance à la baisse à demeurer chez leurs parents, a fait fléchir les taux d’inoccupation, et les loyers augmentèrent en conséquence (Foot et Stoffman, 1998) ⁶ . Le marché locatif resserré et l’augmentation rapide du prix des maisons au début des années 1970 eurent pour effet que l’achat d’une maison s’avérait plus intéressant pour ceux qui en avaient les moyens.

À partir du début des années 1980 jusqu’au milieu des années 1990, l’accès à la propriété a diminué tant chez les jeunes adultes que chez le groupe d’âge d’activité maximale. C’était l’époque des taux d’intérêt élevés, des récessions du début des années 1980 et du début des années 1990, ainsi que du marché des logements locatifs relâché des années 1990. Même si la vague d’enfants de l’après-guerre entrant sur le marché de l’habitation n’avait pas encore culminé en 1989, la pression que ces derniers ont exercée en raison de leur nombre croissant sur le marché de l’habitation était en grande partie compensée par la tendance des jeunes adultes à rester de plus en plus chez leurs parents. Alors que 8,3 % des jeunes adultes (de 25 à 34 ans) n’avaient pas quitté le domicile de leurs parents en 1981, ce taux augmenta de façon continue pour atteindre 17,9 % en 2006. Tout au long de la même période, la situation des jeunes hommes sur le marché du travail se détériora : ils étaient moins nombreux à travailler à plein temps et leur rémunération hebdomadaire avait également fléchi (Beaudry et Green, 2000).

Après le milieu des années 1990, les taux d’accession à la propriété augmentèrent de nouveau chez les jeunes adultes et le groupe d’âge d’activité maximale. Cela coïncidait avec une période où les taux d’intérêt étaient peu élevés et où les conditions du marché du travail s’amélioraient. En particulier, les salaires des jeunes travailleurs augmentèrent en chiffres absolus et par rapport à ceux des travailleurs âgés (Morissette, 2008). Les changements apportés à la réglementation touchant les hypothèques contribuèrent aussi à la croissance de l’accès à la propriété au cours de cette période. En 1998, la SCHL fit de deux programmes temporaires des programmes permanents : le Régime d’accession à la propriété et le Programme d’assurance-prêt pour accédants à la propriété, lequel assure les hypothèques jusqu’à 95 % de la valeur d’une maison (Hulchanski, 2003). Il devint également plus facile d’obtenir une hypothèque auprès des prêteurs contre un versement initial peu élevé ou nul (Thomas, 2005).

Entre 1971 et 2006, le taux global d’accession à la propriété est passé de 60 % à 69 % chez les ménages dont le soutien principal avait 20 ans ou plus. À peu près la moitié de cette hausse s’explique par les changements apportés à la structure par âge, particulièrement l’augmentation importante du nombre de personnes de 45 à 59 ans et de plus de 75 ans. On a observé aussi une hausse du taux d’accession à la propriété pour chaque tranche d’âge de cinq ans, et ce, malgré d’importantes fluctuations des taux d’accession à la propriété chez les jeunes adultes et les personnes âgées.

Revenu, structure de la famille et accession à la propriété

Le profil de l’accession à la propriété selon l’âge et la cohorte présenté plus haut était un agrégat de taux d’accession individuels, qui diffèrent considérablement selon le revenu et les types de familles. Les changements que l’on observe au fil du temps relativement aux taux d’accession correspondent aussi bien aux changements constatés dans le rapport entre ces caractéristiques et l’accession à la propriété qu’aux changements observés dans la composition de la population.

Le profil d’âge moyen que l’on observe relativement à l’accession à la propriété correspond en partie à la croissance du revenu au fil du temps. Le revenu augmente généralement en fonction de l’expérience de travail. Le rythme de la croissance des gains tend à être le plus rapide au cours des 10 à 15 années après l’entrée sur le marché du travail, et à ralentir et à se stabiliser dans les années ultérieures (Lemieux, 2006). L’accession à la propriété obéit aux mêmes conditions.

À l’intérieur d’un même groupe d’âge, l’accès à la propriété augmente chez les familles à revenu élevé. Les différences les plus importantes s’observent auprès des jeunes adultes. En 2006, dans le groupe des 20 à 34 ans, plus des trois quarts des ménages du quintile de revenu supérieur étaient propriétaires, contre moins d’un cinquième des ménages du quintile de revenu inférieur. Chez les jeunes ménages, le ratio des taux d’accession à la propriété entre les quintiles de revenu supérieur et inférieur était de 4. Le ratio correspondant était de 2 pour le groupe d’âge des 35 à 54 ans et de 1,7 pour les trois autres groupes plus âgés.

Le rôle du revenu dans l’accession à la propriété est important et a souvent pour effet d’atténuer les différences entre l’accès à la propriété aux diverses grandes étapes de la vie. Les jeunes ayant un revenu élevé inscrivent des taux d’accession à la propriété analogues à ceux de personnes de 10 à 20 ans plus âgées ayant un revenu inférieur. Comme l’indique le tableau 1, le taux d’accession en 2006 au quintile supérieur du revenu de la famille (ajusté par équivalence « membres adultes ») pour le groupe d’âge de 20 à 34 ans était analogue à celui du quintile de revenu médian du groupe d’âge d’activité maximale (35 à 54 ans) et à celui du second quintile des groupes d’âge de 55 à 64 ans et de 65 à 74 ans ⁷ .

Pour chaque groupe d’âge, le taux d’accession a été à la hausse dans les trois quintiles de revenu supérieurs au cours des 35 dernières années. Le quintile de revenu supérieur de chaque groupe d’âge a connu la hausse la plus rapide, suivi du quatrième quintile de revenu. Dans une moindre mesure, le taux d’accession à la propriété a également été à la hausse pour le second quintile de revenu, à l’exception de celui des personnes de 75 ans ou plus. Tout au long de cette période, le revenu réel de la famille (après déflation par l’IPC) a aussi connu la plus forte hausse dans le quintile de revenu supérieur de chaque groupe d’âge, suivi par le quatrième quintile.

Contrairement à la tendance croissante de l’accession à la propriété dans les quintiles de revenu supérieurs, l’accès à la propriété a fléchi chez les ménages de la tranche inférieure de 20 % de la répartition du revenu. Il s’ensuit que l’écart entre l’accès à la propriété selon la répartition du revenu s’est élargi, particulièrement chez les jeunes adultes et le groupe d’âge d’activité maximale. Chez les 20 à 34 ans, le quintile de revenu supérieur inscrivait des taux d’accession de 23 % supérieurs en 1971, de 119 % en 1981 et de 300 % en 2006. L’écart correspondant chez les 35 à 54 ans a augmenté de 18 % en 1971 à 45 % en 1981 et à 97 % en 2006. Pour les groupes d’âge plus avancé, l’augmentation de cet écart a eu lieu principalement dans les années 1970.

À l’intérieur de chaque groupe d’âge, les ménages de différents quintiles de revenu n’ont pas suivi la même trajectoire ascendante observée au sein de la population générale. Par exemple, dans les années 1970, le taux d’accession à la propriété au augmenté considérablement chez les 25 à 34 ans et les 35 à 54 ans. Toutefois, l’accession à la propriété dans le quintile de revenu inférieur n’a pas augmenté, soit par choix, soit par nécessité. Le marché locatif étant très resserré à cette époque, l’acquisition d’une propriété devint moins abordable en raison de la hausse des prix des maisons et des taux d’intérêt. L’accession à la propriété a fléchi pour les deux groupes d’âge dans les années 1980 et au début des années 1990, particulièrement pour les deux quintiles inférieurs. Ce n’est qu’après le milieu des années 1990 que le taux d’accession à la propriété a été à la hausse pour tous les quintiles de revenu.

La structure de la famille constitue un second facteur des écarts entre les taux d’accession à la propriété. À des niveaux de revenu analogues, les taux d’accession varient selon le type de famille, probablement en raison des différences observées dans les besoins en matière d’habitation conjuguées aux différences quant aux relations conjugales et à l’activité de procréation. Pour les familles qui en ont les moyens, la structure familiale peut exercer une influence indépendante sur la probabilité d’acheter et de conserver une maison (Kendig, 1984).

Les personnes qui ne vivent pas au sein d’une famille ont inscrit le plus bas taux d’accession à la propriété d’un même quintile de revenu dans chaque groupe d’âge. Toutefois, la différence entre leurs taux d’accession à la propriété comparativement à d’autres types de familles s’est considérablement atténuée au cours des 30 dernières années. Cela s’explique par le fait que les personnes vivant en dehors du cadre d’une famille et ayant un revenu supérieur étaient beaucoup plus susceptibles d’acheter une maison en 2006 que trois décennies auparavant. Par exemple, dans le groupe d’âge des 20 à 34 ans, les taux d’accession à la propriété des personnes hors famille du quintile de revenu supérieur a augmenté de 48 points de 12,5 % à 60,4 % au cours des 35 dernières années, comparativement à 29 points (de 65,4 % à 93,6 %) pour les couples avec des enfants.

Malgré les changements observés chez les groupes hors famille, les relations conjugales et la présence d’enfants ont continué d’être un facteur des taux d’accession à la propriété plus élevés que le statut de hors famille. Chez les jeunes adultes de 20 à 34 ans, davantage que le type de relation conjugale, c’est la présence d’enfants qui a été rattachée à un niveau de propriété plus élevé. Chez les 35 à 54 ans et les 55 à 64 ans, la relation conjugale était plus importante que la présence d’enfants à cet égard. Les parents seuls tendent à inscrire des taux d’accession à la propriété beaucoup plus bas que les couples avec ou sans enfants, particulièrement dans les deux quintiles de revenu inférieurs.

La part des couples avec enfants a connu la plus forte augmentation dans les deux quintiles de revenu supérieurs parmi les ménages de personnes âgées et, en 2006, était beaucoup plus élevée dans les quintiles de revenu supérieur que dans les quintiles inférieurs. La même tendance s’observe pour le groupe d’âge de 55 à 64 ans. Ces résultats donnent à penser que la tendance croissante des jeunes adultes à demeurer chez leurs parents a eu lieu surtout dans les familles à revenu élevé. Dans l’ensemble, les taux d’accession à la propriété pour les personnes de 65 ans ou plus du quintile de revenu supérieur étaient élevés, quel que soit le type de famille.

Résumé

On observe une forte régularité du profil d’âge de l’accession à la propriété entre les générations. Le taux d’accession à la propriété augmente rapidement avant l’âge de 40 ans, après quoi il continue d’augmenter à un rythme plus lent jusqu’à ce qu’il atteigne un plateau vers l’âge de 65 ans. Le taux d’accession change peu de l’âge de 65 à 74 ans, puis commence à fléchir. Malgré tout, la majorité des aînés continuent d’être propriétaires de leur maison pendant plus de 10 ans après l’âge de 65 ans.

Le plateau du taux d’accession à la propriété remonte légèrement dans les cohortes de naissance depuis les années 1970. Le niveau le plus élevé jamais atteint est passé de 73 % pour les personnes nées au début des années 1910 à 78 % pour celles qui sont nées durant la Seconde Guerre mondiale. De nos jours, plus des trois quarts des ménages canadiens sont propriétaires de leurs maisons à l’âge de 65 ans.

Le revenu de la famille correspond étroitement à la fois au niveau d’accession à la propriété et à la hausse observée depuis 1971. On a en effet observé une différence considérable entre les taux d’accession à la propriété dans les quintiles de revenu au cours de la période, et cette différence s’est accrue au fil du temps parce que le taux d’accession à la propriété a fléchi pour la tranche de revenu la plus basse mais a augmenté pour les tranches de revenu supérieures.

Les familles avec enfants ont été les plus susceptibles de posséder une maison en 1971 et ont continué de l’être en 2006, mais la différence relativement à d’autres groupes s’est atténuée au fil du temps quand le taux d’accession à la propriété a augmenté pour un plus grand nombre de couples sans enfants et de personnes seules.

Références

Crossley, Thomas et Yuri Ostrovsky. 2003. A synthetic cohort analysis of Canadian housing careers. Hamilton. McMaster University. Document de recherche du SEDAP. Document de recherche no 107.

Foot, D. K. et Daniel Stoffman. 1998. Boom, Bust and Echo 2000 : Profiting from the Demographic Shift in the New Millenium. Toronto. Macfarlane Walter and Ross.

Hulchanski, David. 2003. « What factors shape Canadian housing policy? The intergovernmental role in Canada’s housing system ». Conference on Municipal-Federal-Provincial Relations in Canada. Université Queen's. Kingston. Les 9 et 10 mai.

Kendig, Hal. 1984. « Housing careers, life cycle and residential mobility : implications for the housing market ». Urban Studies. Vol. 21. No. 3. p.271-283.

Myles, John. 2000. La maturation du système de revenu de retraite du Canada : niveaux de revenu, inégalité des revenus et faibles revenus chez les gens âgés. Numéro 11F0019MIF au catalogue de Statistique Canada. Ottawa. Direction des études analytiques : documents de recherche. No 147.

Suivant | Précédent