Facteurs sociodémographiques dans le marché de l’habitation

par Derrick Thomas*

Introduction

À l’instar de nombreux pays, le Canada a récemment assisté à un essor des mises en chantier d’habitations. Le nombre de nouvelles maisons construites chaque année a doublé depuis 1995. L’ascension s’est amplifiée après 2001 et les mises en chantier ont fait un bond de plus de 25 %. Il s’agissait dans la plupart des cas de maisons unifamiliales, mais l’essor a eu lieu dans presque tous les secteurs (immeubles d’appartements, logements multifamiliaux, etc.), et ce, malgré une légère hausse des taux d’inoccupation des logements locatifs. Le marché du logement occupé en propriété est celui qui paraît cependant le plus chaud, ce dont il sera avant tout question dans le présent exposé.

Il est bon de comprendre les facteurs à la base de la fermeté actuelle du marché de l’habitation si on veut prévoir son évolution future. Les facteurs économiques à l’origine de ce marché florissant, plus particulièrement la faiblesse des taux d’intérêt et la facilité d’accès au crédit, ont été largement et justement reconnus. Nous considérerons des facteurs sociodémographiques comme ceux de la population, de la migration et de la formation de ménages dont on cerne moins souvent les liens avec l’habitation.

Le cycle de vie et l’habitation

Ce qui influe le plus directement en matière sociodémographique sur la demande d’habitations est le taux de formation et de dissolution des ménages. La durée des ménages dépend non seulement de l’âge des gens au moment de former leur propre ménage, mais aussi de la migration, du divorce, du vieillissement et du nombre de personnes âgées qui demeurent dans des ménages privés.

Le cycle de vie normal va de la maison parentale au logement locatif, à la première maison en propriété, à l’habitation plus chère et, à un âge avancé, au retour au logement locatif, à l’établissement de prise en charge ou à l’habitation partagée avec des parents. L’activité sur le marché du travail et le revenu évoluent aussi le long du cycle de vie (figure 1).

Les données de l’Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) démontrent l’existence d’un lien net entre la propriété de l’habitation et l’âge.

Figure 1

Toutes choses étant égales, plus on avance en âge, moins on recherche sur le marché un logement à occuper en propriété. De 1997 à 2003, ce sont les ménages dans la vingtaine qui avaient le plus de chances d’acheter une première maison, mais les couples dans la trentaine ont été proportionnellement les plus nombreux (40 %) à faire ce premier achat, ayant été plus susceptibles d’avoir formé un ménage indépendant et ayant été tout simplement aussi en plus grand nombre. Souvent, l’achat d’une première maison coïncide avec la naissance d’un premier enfant ou la précède et, de plus en plus, il précède également le mariage.

L’essor de l’habitation en contexte

Généralement parlant, les dépenses en construction résidentielle ont été en hausse ces trois dernières décennies, période entrecoupée de lourds affaissements du marché pendant les récessions du début des décennies 1980 et 1990.

Figure 2

La tendance a été à l’habitation plus grande et plus chère en raison de la rénovation et de l’acquisition successive d’habitations d’un plus grand luxe. L’augmentation de la valeur globale du parc de logements ou même des dépenses annuelles en biens immobiliers ne repose donc pas nécessairement sur les mises en chantier, celles-ci impliquant l’existence d’un marché de l’habitation pour les gens qui ne sont pas déjà propriétaires. Des facteurs démographiques semblent plutôt entrer en jeu. Comme on pouvait s’y attendre au vu des tendances des naissances, des mariages et de la population en général, la tendance à long terme des mises en chantier d’habitations est à la baisse.

Figure 3

L’hébergement de la génération du boom des naissances après les dernières années de la décennie 1960 a exigé une flambée de l’activité de construction plus intense que la flambée actuelle, surtout en comparaison du parc de logements en place. Dans la première moitié de la décennie 1970, les mises en chantier ont ajouté plus de 3 % (et certaines années presque 4 %) au parc de logements. Cette croissance a été interrompue par des taux d’intérêt prohibitifs et la récession du début des années 1980, mais elle a repris grâce à de meilleures perspectives d’emploi pour les gens et à un crédit plus abordable. En 1987, les nouveaux logements en chantier constituaient plus de 2,5 % de ce parc. Au début des années 1990 cependant, la majeure partie de la génération du boom des naissances avait déjà une maison, mais ne l’occupait pas toujours en propriété.

La cohorte de dénatalité née entre 1966 et 1980 était bien plus clairsemée et il y avait par la suite une léthargie de l’industrie de la construction que nous n’avons réussi que récemment à secouer. Comme l’avaient prévu les démographes, les mises en chantier sont tombées à de bas niveaux historiques dans les années 1990 (Foot et Stoffman, 1996). Les premiers enfants issus de la génération du boom des naissances (« écho du boom des naissances ») entrent cependant maintenant dans la vingtaine; ils forment leur propre ménage et la demande d’habitations est désormais en croissance.

Figure 4

La hausse actuelle des mises en chantier paraît des plus modestes au regard de la croissance rapide de tout le parc de logements en valeur nette. Malgré une augmentation appréciable en valeur absolue, les mises en chantier ont monté d’une proportion de moins de 1 % du parc de logements en 1995 à 1,8 % seulement en 2003.

Les tendances démographiques et l’habitation

Curieusement, la croissance actuelle de l’habitation a pour toile de fond une perte de croissance de la population. Notons que le taux d’accroissement naturel (les naissances, moins les décès par rapport à la population) diminue depuis des décennies. Qui plus est, la population vieillit et moins de Canadiens se trouvent aujourd’hui dans la trentaine (génération de la dénatalité). Dans cette tranche d’âge, le nombre de ménages a diminué en valeur absolue de plus de 13 % de 1996 à 2001. Le nombre de ménages de la tranche d’âge des moins de 30 ans a aussi été en baisse, du moins jusqu’en 2001. Ainsi, moins de ménages sont aujourd’hui au stade de leur vie où on est plus susceptible d’acheter une nouvelle maison qu’au nadir même de la construction résidentielle au milieu des années 1990.

Figure 5

Plusieurs facteurs ont fait que le nombre de ménages s’est maintenu et a même récemment présenté une modeste hausse de son taux de progression. Premièrement, l’avant-garde du gros contingent de l’« écho du boom des naissances » (gens nés dans les années 1980 ou au début des années 1990) entre aujourd’hui dans la vingtaine et commence sans doute à voler de ses propres ailes, ce qui fait monter la demande d’habitations. Les intéressés n’avaient pas encore formé de ménages indépendants au recensement de 2001, mais précisons que le nombre des 18 à 24 ans a augmenté de 160 000 de 1996 à 2001 et de 100 000 encore de 2001 à 2003. Ils sont maintenant plus de 3 millions, soit environ 1 Canadien sur 10. Bien que les taux de natalité décroissent depuis un certain temps, cette génération doit sa taille à la génération encore plus nombreuse du boom des naissances dont sont issus ses parents. Ce fort contingent de l’« écho » a amené les démographes à prévoir une hausse de la demande de logements locatifs pour la présente période (Foot et Stoffman, 2000). Le nombre croissant de ceux qui accèdent à la vingtaine aide à soutenir le marché locatif et à garantir que l’achat demeure une possibilité attrayante. D’après les données de l’EDM, on peut voir qu’il y a aussi plus d’acheteurs dans ce groupe d’âge sur le marché de l’habitation.

Deuxièmement, la population vieillit certes, mais les gens vivent et occupent leur maison plus longtemps (Cranswick et Thomas, 2005). Le vieillissement implique moins d’achats de maisons, mais aussi la propriété et l’occupation du parc en place par des couples plus âgés et des gens seuls en veuvage. Avec la décroissance des taux de natalité, ce phénomène concourt à une diminution durable de la taille moyenne des ménages (de 3,9 à 2,6 personnes de 1961 à 2001). Pour diverses raisons dont le décalage des mariages dans le temps et la multiplication des divorces, plus de jeunes gens constituent des ménages individuels. Bref, la population canadienne en est venue à occuper plus de types de logements.

Troisièmement, le marché de l’habitation est lié à la migration à l’échelle tant interprovinciale qu’internationale. Les gens qui passent à une nouvelle région ont à se loger. Certains loueront et d’autres achèteront. Pendant plus d’une décennie, l’immigration (de l’étranger) a soutenu la population dans sa taille et les ménages dans leur formation. D’après les données du recensement, le nombre de ménages s’est accru de 7 % (734 000 environ) de 1996 à 2001. Cette croissance est attribuable pour presque un tiers à l’augmentation du nombre de ménages où le principal soutien de famille (la personne qui règle la plupart des factures) est né à l’étranger.

Les immigrants nous arrivent normalement comme jeunes adultes – tantôt ils ont déjà une famille, tantôt ils forment rapidement un ménage – et leur influence sur le marché de l’habitation est rapide et directe. Au recensement de 2001 par exemple, plus de 40 % des ménages arrivés au Canada au cours des cinq années précédentes demeuraient dans un logement appartenant à un membre de la famille.

Comme les immigrants, les migrants nés au Canada sont attirés par le dynamisme des grandes régions urbaines. Les probabilités qu’un ménage achète une première maison une année décroissent avec la taille de la ville (de 1,3 % dans les villes de plus d’un million d’habitants à 0,7 % dans les régions rurales). De même, les probabilités d’achat sont les plus fortes à l’ouest du Québec et sont les plus faibles à l’est. Ces différences traduisent les tendances actuelles de la migration : les Canadiens se déplacent d’est en ouest et des régions rurales aux régions urbaines. Au gré de ces déplacements, la demande de nouveaux logements augmente dans les régions de destination et le parc de logements peut être abandonné ou éliminé dans les régions de provenance. Résumons en disant que le marché de l’habitation est hautement variable entre régions et villes.

Taux hypothécaires, prix et revenu

Ces facteurs sociodémographiques ont pu jouer un rôle un certain temps, mais ce qui a causé l’essor actuel du marché de l’habitation est la baisse des taux d’intérêt depuis le milieu de la décennie 1990. La diminution la plus radicale de ces taux a eu lieu en 2001, année où le taux d’escompte a littéralement chuté, passant d’environ 6 % à 2,5 %. Les taux hypothécaires ont suivi : le taux à un an est tombé de 7,7 % en 2000 à 4,6 % en 2001 et demeure depuis sous la barre des 5 %.

Selon les données de l’EDM, chaque diminution d’un point des taux d’intérêt de 1997 à 2003 a fait naître 16 000 premiers acheteurs environ. Ajoutons que, depuis 2001, la SCHL a réduit deux fois ses primes d’assurance hypothécaire et que les établissements bancaires ont consenti à prêter sans mise de fonds de l’acheteur.

Le coût plus bas de l’emprunt n’a toutefois pas structurellement modifié les caractéristiques démographiques des ménages propriétaires ou acheteurs, la population d’acheteurs s’étant plutôt diversifiée un peu plus sous presque tous ses aspects. Il est néanmoins probable que l’évolution des coûts de l’habitation ait non seulement influencé le comportement des ménages existants, mais aussi amené une partie des membres de ces ménages à former un ménage indépendant. Comme nos échantillons d’enquête sont largement fonction des caractéristiques des ménages au dernier recensement, ces nouveaux ménages pourraient ne pas être reconnus avant le recensement de 2006.

Il semblerait que les changements dus à la baisse des taux d’intérêt se sont opérés en deux étapes. Lorsque les taux d’intérêt ont initialement diminué, la propriété de l’habitation est devenue plus abordable à une plus grande diversité de ménages. Il pourrait y avoir eu une certaine demande latente chez les membres de la génération du boom des naissances qui n’avaient pas encore pu acheter de maison, ainsi que des achats par des gens plus jeunes qui venaient juste d’établir leur propre foyer. À certaines personnes en formation de ménage, un crédit plus accessible pourrait avoir fait délaisser le logement en location pour le logement en propriété. Avec la remontée de la demande cependant, le prix de l’habitation a augmenté et les possibilités d’accession à la propriété ont disparu pour les ménages ayant moins de revenus.

Bien sûr, l’achat d’une maison exige un certain niveau de patrimoine ou de revenu. Pour les ménages déjà propriétaires, le revenu du ménage influe sur les probabilités d’achat d’une nouvelle maison pour remplacer l’ancienne. Chez les acheteurs d’une première maison, la situation est différente toutefois. Au-delà d’un certain seuil, le niveau de revenu influe plus sur la taille et le prix de la maison qu’on achète que sur les probabilités d’acquisition d’une première maison.

Figure 6

Des décennies durant, la propriété de l’habitation a été un moyen de formation d’un patrimoine et les ménages marquent toujours une nette préférence pour la propriété par rapport à la location, même si la première maison qu’ils se procurent doit demeurer modeste. Dans l’EDM par exemple, une majorité de premiers acheteurs citent le désir de devenir propriétaires comme motif de changement de logement. Apparemment, les ménages achètent une maison dès que leurs moyens le leur permettent. On peut donc penser qu’il existe une réserve d’acheteurs prêts à entrer sur le marché de la propriété dès que l’habitation deviendra plus abordable.

La forte baisse des taux d’intérêt en 2001 aurait attiré plusieurs groupes vers l’habitation en propriété. En moyenne, le revenu des acheteurs était moins élevé en 2001 qu’à tout autre moment depuis le milieu des années 1990. Le revenu médian des ménages acheteurs en valeur réelle s’établissait à environ 67 570 $ pour la période 1997-2001; il est tombé à 63 140 $ en 2002 avant de se redresser à 70 575 $ en 2003.

D’autres indicateurs font voir des ménages atypiques accédant en 2002 au marché de la propriété. Il y a eu plus d’acheteurs d’une première maison dans les régions rurales et plus d’acheteurs déclarant que leur nouvelle demeure nécessitait d’importants travaux de réparation. Moins souvent aussi, les acheteurs étaient des couples. Il y avait plus de célibataires, de divorcés et de séparés. Ces ménages de moindre taille comptent habituellement sur un revenu moindre.

Figure 7

Le prix de l’habitation a stagné pour l’essentiel pendant la seconde moitié de la décennie 1990. Il s’est mis à remonter lentement après l’an 2000, mais les gains les plus imposants se sont présentés après 2002. Selon l’EDM, le prix moyen acquitté par l’ensemble des acheteurs a augmenté de plus de 25 000 $ (15 %) de 2002 à 2003 pour approcher de 200 000 $, mais le prix payé par les acheteurs d’une première maison s’est accru plus lentement au moins initialement. Pendant ce temps, le revenu des ménages était relativement stable.

Bref, l’habitation a cessé d’être plus abordable. En dollars constants et en moyenne annuelle, le paiement hypothécaire de l’acheteur a été plus élevé en 2003 que dans toute année antérieure visée par cette enquête.

C’est ainsi que, en 2003, les ménages ayant moins de revenus étaient moins actifs sur le marché de l’habitation. Il y a aussi eu moins d’achats en région rurale en 2003 qu’en 2002. Moins de maisons achetées avaient besoin de réparations et les couples étaient proportionnellement plus présents sur le marché. Toutefois, quelques changements ont persisté. Depuis 1996, le nombre de couples en union de fait qui ont acheté une maison a augmenté et la structure par âge de la population d’acheteurs s’est quelque peu étalée. L’âge médian des acheteurs était à peu près le même, mais il y avait simultanément plus d’acheteurs de moins de 30 ans et de plus de 40 ans.

La faiblesse des taux d’intérêt attire toujours les acheteurs, le placement immobilier conservant son attrait par rapport aux autres placements. Les gens jouissant d’un revenu ou d’un patrimoine pourraient être plus enclins à investir dans l’habitation pour eux-mêmes, voire pour leurs enfants. Tout gain de capital à l’achat d’une résidence principale est exonéré d’impôt, ce qui explique peut-être l’absence de tendance discernable dans la propension des Canadiens à l’achat ou à la propriété d’une résidence secondaire ou d’une maison de villégiature.

Même si les taux d’intérêt devaient monter, il y aurait des facteurs qui tendraient à entretenir la stabilité, dont les réalités démographiques que nous avons évoquées. Le placement immobilier diffère des autres placements du fait que l’investisseur occupe son logement et a besoin de toute manière d’un lieu où habiter. Paradoxalement, le secteur du marché qui est peut-être le plus sensible aux taux d’intérêt serait celui de l’habitation chère, puisque les propriétaires auront besoin de liquidités pour exploiter d’autres possibilités. Ils pourraient alors acquérir des maisons qui coûtent moins cher. De leur côté, les ménages ayant moins de revenus pourraient préférer s’accrocher à la maison qu’ils ont déjà plutôt que de louer.

Sommaire

Les rapports entre l’évolution sociodémographique et l’habitation sont complexes. Au cœur de cette trame, il y a cependant le phénomène de la formation et de la dissolution des ménages. Le taux de formation de ménages au Canada influe sur la demande qui s’attache à de nombreux biens, mais les conditions économiques et les prix peuvent aussi amener les gens dans leur comportement à former ou à dissoudre un ménage. Les coûts de l’habitation ont manifestement de l’importance à cet égard.

Il existe nettement des facteurs sociodémographiques (mûrissement de la génération de l’« écho du boom des naissances », décroissance de la taille des ménages, immigration, etc.) qui permettraient de prévoir une modeste hausse du nombre de nouveaux ménages et donc la demande d’habitations pour la première moitié de décennie du nouveau millénaire. On sait cependant que l’effet sur l’habitation s’est trouvé amplifié par la baisse des taux d’intérêt.

Les acheteurs sur lemarché de l’habitation présentent des caractéristiques démographiques plus diverses que par le passé, mais les probabilités d’achat d’une première maison sont toujours les plus élevées chez les jeunes couples, et le passage d’une première maison à une habitation plus chère est plus probable dans le cas des familles plus âgées jouissant d’un revenu supérieur. Pour les acheteurs d’une première maison, un certain minimum de revenu est essentiel, mais au-delà de ce seuil les probabilités d’achat n’augmentent pas.

À certaines échelles donc, les acheteurs de première maison pourraient être particulièrement sensibles aux variations du coût de l’achat et du financement de l’habitation. Les jeunes couples peuvent prendre des décisions en matière de formation de ménage, de mariage et même de procréation en tenant compte des coûts de l’habitation. De telles décisions ont des conséquences sociodémographiques qui se manifestent par la suite dans l’économie.

Bibliographie

Foot, David K. et Daniel Stoffman. Boom, Bust & Echo 2000, Toronto, Macfarlane Walter & Ross, 1998.

SCHL. « Logement des générations issues du Baby-Boom, de l’effondrement de la Natalité et de l’écho du Baby-Boom », Le point sur la recherche, série socio-économique, numéro 77, mars 2002.

Royal Lepage. Le rapport Royal Lepage 2004 sur les premiers acheteurs de maison, www.royallepage.ca.

Cranswick, Kelly et Derrick Thomas, « Les soins aux aînés et la complexité des réseaux sociaux », Tendances sociales canadiennes, Statistique Canada, été 2005.

Études spéciales récemment parues

Note