Acheter ou louer : le marché du logement continue d'être transformé par plusieurs facteurs alors que les Canadiens sont à la recherche d'un chez-soi abordable

Diffusion : 2022-09-21

Un chez-soi

Tout le monde a besoin d'un chez-soi, mais avoir un chez-soi ce n'est pas simplement le fait d'avoir un toit au-dessus de la tête. Le domicile d'une personne peut s'avérer une source de sécurité, de dignité et d'identité. Ce n'est pas tout le monde qui a un logement, et certaines personnes n'ont pas un logement répondant à leurs besoins. Dois-je acheter ou louer? Où devrais-je vivre? Ai-je les moyens de payer mon logement? Ces questions préoccupent de nombreux Canadiens.

Au Canada, les gens n'ont pas seulement besoin d'un logement; le droit d'en avoir un leur revient. L'adoption de la Loi sur la stratégie nationale sur le logement en 2019 a reconnu le logement comme un droit de la personne. La Loi établit le droit à une norme de logement exempte d'obstacles systémiques et préjudiciables. Elle met également l'accent sur l'offre de logements abordables aux groupes qui en ont le plus besoin et décrit les engagements pris par le gouvernement pour atteindre des résultats équitables en matière de logement.

La pandémie de COVID-19 a entraîné des bouleversements sur le marché du logement, de même que des perturbations au chapitre des besoins en matière de logement d'une grande partie de la population canadienne. Cependant, le parc immobilier du Canada s'est construit au fil du temps en fonction des tendances à long terme en matière de construction, de l'évolution des préférences en matière de logement, de la croissance démographique, du vieillissement de la société, des politiques en matière de logement et de l'investissement. La différence de l'offre et de la demande en logements qui en a résulté, combinée avec les attentes modifiées pour l'avenir, a entraîné d'importantes variations du prix des logements. Le marché du logement a continué de changer depuis le jour du recensement, soit le 11 mai 2021, et les prix de l'immobilier ont poursuivi leur hausse jusqu'en février 2022, avant de chuter au printemps et à l'été en raison des hausses des taux d'intérêt instaurées pour freiner l'inflation. Trouver le bon moment pour acheter est une décision difficile qui peut pousser les Canadiens à se demander combien de temps ils veulent encore attendre avant de devenir propriétaires, ou même à envisager d'y renoncer une fois pour toutes. Pour de nombreux Canadiens, qu'ils soient actifs ou non sur le marché du logement, leurs choix en matière de logement continueront d'évoluer au fil du temps.

L'Enquête canadienne sur le logement de 2021 a révélé que la croissance des ménages locataires a dépassé celle des ménages propriétaires, ce qui a fait baisser le taux de propriété au Canada. Le Programme de la statistique du logement canadien de 2020 a également souligné que la part des logements occupés par le propriétaire avait légèrement diminué de 2019 à 2020, tandis que le nombre de propriétaires non résidents est demeuré bas. La diffusion d'aujourd'hui, qui est tirée du Recensement de 2021, donne une vision plus large de ces résultats. Elle met en évidence les tendances relatives au mode d'occupation des logements au cours de la dernière décennie et l'évolution de l'abordabilité du logement depuis le début de la pandémie. Elle explore les secteurs des centres-villes, où la croissance de la population et l'investissement dans le logement sont importants, et où 2 ménages sur 5 vivaient dans des condominiums (39,9 %) en 2021 et la moitié (50,1 %) de ces condominiums étaient loués. Enfin, elle examine les différences dans les besoins en matière de logement d'une génération à l'autre.

Le taux de propriété est en baisse au Canada après avoir atteint un sommet en 2011

En 2021, 10,0 millions de ménages canadiens étaient propriétaires de leur logement, soit plus qu'à tout autre moment de l'histoire du pays. Toutefois, bien que ce nombre continue de croître, dans l'ensemble, les Canadiens étaient moins susceptibles d'être propriétaires de leur logement en 2021 (66,5 %) qu'ils ne l'étaient 10 ans plus tôt, lorsque le nombre de propriétaires a atteint un sommet inégalé (69,0 %).

Graphique 1 
Le taux de propriété au Canada commence à diminuer par rapport à son sommet atteint en 2011

Cela fait suite à une période de croissance pendant laquelle le taux de propriété est passé de 63,6 % en 1996 à 68,4 % en 2006.

Ces récents changements dans le taux de propriété se sont produits alors que la part des personnes vivant seules ou avec des colocataires a augmenté, comme cela a été présenté dans la diffusion sur les familles de recensement et les ménages. Les personnes vivant seules ou avec des colocataires sont moins susceptibles d'être propriétaires de leur logement que les autres ménages, comme les couples, qu'ils aient des enfants ou non.

En 2021, le taux de propriété enregistré au Canada (66,5 %) se classait au 23e rang parmi les pays de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Le taux du Canada était inférieur à la moyenne de 71,5 % de l'OCDE, un taux qui représente la combinaison du taux des ménages qui étaient propriétaires à part entière de leur habitation et du taux des ménages qui avaient une hypothèque, selon les indicateurs du marché du logement (en anglais seulement) déclarés par les pays participants. À titre de comparaison, le taux de propriété des États-Unis (65,5 %) était semblable à celui du Canada, tandis que le Mexique (69,6 %) affichait le taux de propriété le plus élevé de l'Amérique du Nord. De l'autre côté de l'Atlantique, le taux de propriété au Royaume-Uni (67,3 %) était semblable à celui du Canada, tandis que celui de la France (61,7 %) était plus faible.

Dans l'ensemble des provinces et des territoires, le taux de propriété diminue le plus à l'Île-du-Prince-Édouard, tandis que les Territoires du Nord-Ouest affichent la seule augmentation

Le fait d'être propriétaire ou locataire dépend de nombreux facteurs, notamment l'âge, le revenu, le lieu de résidence au Canada, le fait de vivre seul(e) ou avec d'autres personnes et la partie de la ville où se trouve le logement.

Carte 1 
Le taux de propriété diminue de 2011 à 2021 dans toutes les provinces et tous les territoires, sauf dans les Territoires du Nord-Ouest

Par le passé, les résidents du Canada atlantique ont été les plus susceptibles d'être propriétaires, et cela est demeuré vrai en 2021. Toutefois, de 2011 à 2021, la Nouvelle-Écosse (en baisse pour passer de 70,8 % à 66,8 %) et l'Île-du-Prince-Édouard (en baisse pour passer de 73,4 % à 68,8 %) ont enregistré les plus fortes baisses du taux de propriété.

La Colombie-Britannique a enregistré la troisième baisse la plus marquée (passant de 70,0 % à 66,8 %) du taux de propriété au cours de cette période, tandis que l'Ontario a enregistré la quatrième baisse la plus marquée (passant de 71,4 % à 68,4 %). Le Québec a enregistré la plus faible baisse (passant de 61,2 % à 59,9 %). Par le passé, le Québec a affiché des taux de propriété inférieurs à ceux du reste du Canada, et cela a persisté en 2021.

En outre, les taux de propriété dans les territoires ont généralement été inférieurs à la moyenne nationale. Parmi ceux-ci, le Yukon (64,4 %) était le plus près de la moyenne nationale en 2021, mais son taux de propriété a diminué de 2,1 points de pourcentage depuis 2011. Le taux de propriété dans les Territoires du Nord-Ouest (53,5 %) est demeuré inchangé par rapport à 2016, mais a augmenté de 2,0 points de pourcentage par rapport à 2011. Au Nunavut, moins de 1 ménage sur 5 (19,2 %) était occupé par un propriétaire en 2021, le taux le plus faible à l'échelle nationale.

Le nombre de ménages locataires augmente plus de deux fois plus rapidement que celui des ménages propriétaires

Lorsque le taux de propriété diminue, le taux de location augmente. La baisse du taux de propriété de 2011 à 2021 a été attribuable au rythme de croissance plus de deux fois plus rapide du nombre de ménages locataires (+21,5 %) par rapport à celui des ménages propriétaires (+8,4 %). À titre de comparaison, le nombre de ménages propriétaires a augmenté de près du quart (+23,7 %) de 1996 à 2006, tandis que le nombre de ménages locataires a diminué de 0,7 %. En 2021, on comptait 5,0 millions de ménages locataires, c.-à-d. un taux de location de 33,1 %.

Les discussions récentes sur les pénuries de logements ont porté sur l'importance de construire plus de logements locatifs. En fait, le marché de l'habitation a répondu à ce besoin et il existe maintenant plus de logements locatifs que jamais. Le nombre d'unités sur le marché locatif expressément construites pour la location, d'après la Société canadienne d'hypothèques et de logement, a augmenté de près du cinquième de 2010 à 2020, passant d'environ 1,8 million d'unités à près de 2,2 millions d'unités. À titre de comparaison, environ 14 000 unités nettes avaient été ajoutées de 1990 à 2010.

La croissance du taux de location reflète l'augmentation de la construction de bâtiments à logements multiples, comme des appartements et des condominiums. Avant 2011, les appartements représentaient moins de 40 % des permis de bâtir. Depuis le début de 2011, les permis de construction d'immeubles à logements multiples ont représenté 68,1 % des unités construites et 73,2 % en 2021 seulement. Ces tendances en matière de construction et d'immobilier répondent à la demande accrue pour ces types de logements, stimulée par la croissance démographique attribuable à l'immigration, au vieillissement de la population et à la gravitation vers un mode de vie en centre-ville, particulièrement chez les jeunes Canadiens.

Dans tous les grands centres urbains, le nombre de ménages locataires augmente plus rapidement que celui des ménages propriétaires

Carte 2 
Le nombre de ménages locataires affiche la plus forte croissance à Kelowna et la plus faible, à Saguenay

La croissance du nombre de ménages locataires a dépassé celle du nombre de ménages propriétaires de 2011 à 2021 dans chacun des 41 grands centres urbains (ou RMR) du Canada. Dans 30 RMR, la croissance des ménages locataires a été plus que le double de celle des ménages propriétaires au cours de cette période.

De 2011 à 2021, les ménages locataires ont connu les croissances les plus rapides à l'échelle nationale dans cinq RMR de taille moyenne de la Colombie-Britannique et de l'Ontario. En Colombie-Britannique, les ménages locataires ont connu les croissances les plus rapides à Kelowna (+54,1 %) et à Nanaimo (+40,0 %), tandis qu'en Ontario, Barrie (+47,7 %), Oshawa (+41,1 %) et Kitchener–Cambridge–Waterloo (+40,9 %) ont connu les plus fortes augmentations du nombre de ménages locataires.

Les adultes de moins de 75 ans sont moins susceptibles d'être propriétaires de leur logement en 2021 qu'une décennie plus tôt, en particulier les jeunes adultes

De 2011 à 2021, les taux de propriété ont diminué chez les adultes de moins de 75 ans. Les taux de propriété chez les personnes âgées de 25 à 29 ans ont diminué, passant de 44,1 % en 2011 à 36,5 % en 2021, tout comme chez celles âgées de 30 à 34 ans, dont le taux de propriété est passé de 59,2 % en 2011 à 52,3 % en 2021. Chez les groupes d'âge plus âgés, les baisses du taux de propriété ont été moins prononcées; chez les personnes âgées de 70 à 74 ans, par exemple, le taux de propriété est passé de 75,5 % à 74,8 %.

Graphique 2 
Les jeunes adultes sont moins susceptibles d'être propriétaires de leur logement

Parallèlement, les taux de propriété chez les Canadiens âgés de 85 ans et plus étaient légèrement plus élevés qu'une décennie plus tôt, principalement en raison du vieillissement des Canadiens ayant un taux de propriété élevé qui entrent dans ce groupe d'âge. Au fur et à mesure que les services favorisant le vieillissement chez soi deviennent plus répandus, le taux pourrait augmenter au cours des prochaines décennies.

Bien que la baisse du taux de propriété soit ressentie par la plupart des groupes d'âge, les répercussions varient d'une génération à l'autre, puisque chacune d'entre elles se trouve à un stade de vie différent et a des besoins différents en matière de logement. Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1965, et les millénariaux, nés entre 1981 et 1996, ont une forte influence sur les marchés du logement au Canada, et les deux groupes ont des préférences et des besoins différents en matière de logement. Les baby-boomers, c.-à-d. les personnes âgées de 56 à 75 ans en 2021, représentaient la plus grande proportion des propriétaires de logements (41,3 %) au Canada en 2021. Toutefois, cela pourrait commencer à changer à mesure que les baby-boomers plus âgés commencent à envisager d'habiter dans des logements plus petits. Parallèlement, les millénariaux, âgés de 25 à 40 ans en 2021, représentaient la plus grande part des locataires (32,6 %); bon nombre d'entre eux pourraient planifier de fonder une famille et d'acheter un logement à l'avenir.

Il suffit de les construire pour qu'ils s'y installent : Les logements construits récemment sont de plus en plus susceptibles d'être occupés par des locataires et des millénariaux

Le déclin du taux de propriété reflète les tendances en matière de nouvelles constructions liées à la densification des grands centres urbains. Les appartements dans des constructions en hauteur de cinq étages ou plus constituent le type d'immeubles dont la croissance a été la plus rapide de 2016 à 2021, augmentant plus de deux fois plus rapidement que le parc global de logements privés (+14,7 % par rapport à +6,4 %) et représentent 34,4 % du parc immobilier au Canada.

Graphique 3 
Les logements construits récemment sont plus susceptibles d'être occupés par des locataires

En raison de la croissance récente du nombre d'appartements, les logements construits depuis 2016 sont plus susceptibles d'être occupés par des locataires que le parc de logements plus anciens. En 2021, un peu plus de 2 logements sur 5 construits de 2016 à 2021 (40,4 %) étaient occupés par des locataires, une proportion plus élevée que pour le parc immobilier de toute autre époque, à l'exception des logements construits durant l'essor des appartements d'après-guerre dans les années 1960.

En 2021, plus du tiers (36,6 %) des logements construits de 2011 à 2021 étaient occupés par des ménages dont le principal soutien faisait partie de la génération des millénariaux, ce qui représente une proportion plus élevée que celle d'environ 1 logement sur 5 (20,4 %) pour ceux construits avant 2011. Les ménages dont le principal soutien était un membre de la génération X (28,0 %), nés entre 1966 et 1980, représentaient la deuxième plus grande proportion de ceux vivant dans le parc immobilier construit de 2011 à 2021, suivis de ceux dont les logements avaient un baby-boomer (24,3 %) comme principal soutien.

Dans les villes de Québec et d'Halifax, plus de 60 % des nouveaux logements construits depuis 2016 sont loués

Infographie 1 
La proportion de nouvelles constructions occupées par des locataires est la plus élevée à Québec et à Halifax

La hausse récente du nombre de locataires se produit également dans les grands centres urbains, en particulier dans le parc immobilier construit depuis 2016. En 2021, la proportion de locataires vivant dans des logements construits de 2016 à 2021 était la plus élevée à Québec (61,3 %) et à Halifax (60,7 %).

En 2021, plus de la moitié (55,1 %) des logements construits à Montréal de 2016 à 2021 étaient loués, soit la plus forte proportion parmi les trois plus grandes villes du Canada, suivie de Toronto (43,4 %) et de Vancouver (42,6 %). Ces RMR se caractérisent par une forte croissance de la population dans leur centre-ville, mais également par un étalement urbain s'accompagnant d'une forte croissance dans leurs banlieues éloignées.

Moins du tiers des logements construits à Calgary (31,2 %) et à Edmonton (29,9 %) de 2016 à 2021 étaient loués en 2021, la plus faible proportion parmi les villes canadiennes comptant un million d'habitants ou plus. Edmonton et Calgary ont également affiché la plus forte proportion de maisons individuelles non attenantes parmi les grandes RMR du Canada ainsi que les taux de taux de propriété les plus élevés.

La tendance à la hausse de la construction de copropriétés se poursuit, surtout dans les plus grandes villes du Canada, et les millénariaux représentent la plus grande proportion des occupants

Bien que les logements nouvellement construits soient de plus en plus occupés par des locataires, les nouveaux condominiums ont contribué au parc de logements locatifs et au parc de logements occupés par les propriétaires. Les condominiums sont une porte d'entrée vers l'accession à la propriété et vers l'investissement dans le logement pour de nombreux Canadiens. Selon le Programme de la statistique du logement canadien, plus du tiers (37,8 %) des accédants à la propriété en Colombie-Britannique et un peu moins de 1 accédant à la propriété sur 6 en Ontario (16,5 %) ont acheté un condominium en 2020.

Infographie 2 
La majorité des appartements en copropriété au Canada en 2021 se trouvent dans les régions métropolitaines de recensement

Dans l'ensemble du Canada, les résultats du recensement montrent qu'il y avait un peu moins de 1,9 million d'unités de condominium en 2016, ce qui représente 13,3 % du parc de logements occupés. En 2021, ce nombre est passé à plus de 2,2 millions d'unités, soit 15,0 % du parc immobilier occupé du Canada. Au total, un peu plus du tiers des logements (34,1 %) construits de 2016 à 2021 étaient des condominiums en 2021.

Environ 4,3 millions de Canadiens vivaient dans un condominium en 2021, et les millénariaux (29,2 %) et les baby-boomers (23,0 %) représentaient plus de la moitié de tous les résidents de condos. Au total, 1 Canadien sur 7 vivant dans un condo avait moins de 18 ans (14,1 %), tandis que 1 Canadien vivant dans un condo sur 10 avait plus de 75 ans (8,9 %).

En 2021, 9 logements en condominium sur 10 au Canada (90,0 % ou 2 022 935 unités) se trouvaient dans l'une des 41 RMR. Plus du tiers (39,7 %) de tous les logements construits dans une RMR de 2016 à 2021 étaient des condos. Plus de la moitié des nouveaux logements construits de 2016 à 2021 à Toronto (55,8 %), à Vancouver (54,3 %) et à Montréal (51,7 %), les trois plus grandes RMR canadiennes, étaient des condos.

La Colombie-Britannique et l'Alberta comptent la plus grande proportion de résidents de condos à l'échelle nationale

La Colombie-Britannique affichait la plus forte proportion de résidents de condos parmi les provinces, 23,6 % des ménages y vivaient en condo en 2021. Près du tiers (32,5 %) des ménages de Vancouver vivaient dans un condo, la plus forte proportion de toutes les RMR, suivie de Kelowna (23,4 %), d'Abbotsford–Mission (22,2 %), de Victoria (20,3 %), de Chilliwack (19,8 %), de Kamloops (16,9 %) et de Nanaimo (14,3 %).

Près de 1 ménage sur 5 en Alberta (18,1 %) vivait dans un condo en 2021; la vie en condo étant la plus répandue à Calgary (23,8 %) et à Edmonton (20,5 %).

Au total, 1 ménage sur 6 en Ontario (15,0 %) vivait dans un condo en 2021, et c'est Toronto (23,9 %) qui affichait la plus forte proportion dans la province, suivie de Guelph (17,0 %). La proportion de ménages vivant dans un condo était inférieure au taux ontarien à Ottawa–Gatineau (14,7 %), à Hamilton (14,5 %), à Kitchener–Cambridge–Waterloo (13,9 %) et à London (13,7 %).

Environ 1 ménage sur 7 au Québec (13,8 %) vivait dans un condo en 2021, la plupart à Montréal (18,7 %) et à Québec (15,5 %).

Le nombre de logements en centre-ville s'accroît rapidement dans les grands centres urbains, et de nombreux condominiums sont loués par des investisseurs canadiens

Carte 3 
Plus de la moitié des appartements en copropriété des centres-villes de Toronto, de Montréal et de Vancouver sont loués en 2021

Un plus grand nombre de Canadiens choisissent de vivre dans les centres-villes des grands centres urbains pour saisir les occasions sociales, économiques et relatives aux études postsecondaires qui y existent. De nombreuses villes canadiennes ont également mis en œuvre des plans de densification urbaine afin d'attirer plus de gens dans le noyau urbain. Au fur et à mesure que ces plans ont été mis en œuvre, le parc de logements s'est accru grâce à des tours d'habitation et des condominiums, ce qui a stimulé la forte croissance démographique de ces régions.

Dans le cadre du recensement, le centre-ville principal est défini comme le noyau central d'une RMR et désigne généralement la zone autour du secteur du centre des affaires qui compte également des lotissements résidentiels et à usage mixte.

Bien que les condominiums représentaient 1 logement sur 6 à l'échelle nationale en 2021, 2 logements sur 5 (39,9 %, ou 287 665 unités) dans les principaux centres-villes du Canada étaient des condos.

Plus du tiers des condos au Canada (37,4 %, ou 840 045 unités) étaient loués en 2021, en hausse de 4,5 points de pourcentage par rapport à 2016. Ces condos se sont ajoutés à l'offre de logements locatifs, particulièrement dans les villes et les centres-villes.

En 2021, les condos en location représentaient la moitié (50,1 %) de tous les condos situés dans les centres-villes des RMR du Canada. Plus de la moitié des logements des centres-villes de Toronto, de Montréal et de Vancouver étaient des condos et plus de la moitié de ces copropriétés étaient louées.

Le prix attendu des logements augmente dans les grandes et petites municipalités de l'Ontario, de la Colombie-Britannique et du Québec, et il est généralement stable dans les Prairies

Infographie 3 
La croissance de la valeur du logement attendue par le propriétaire est la plus forte dans les subdivisions de recensement de l'Ontario, suivies de celles de la Colombie-Britannique et du Québec

Infographie 4 
Variation de la valeur du logement attendue par le propriétaire dans les subdivisions de recensement des Prairies, des territoires et du Canada atlantique

Alors que le parc de logements locatifs s'est accru, le parc occupé par des propriétaires a changé. Le prix des logements a augmenté rapidement en 2020 et 2021 dans un contexte de taux d'intérêt s'étant établis à un creux sans précédent au début de la pandémie, ce qui a alors permis aux acheteurs d'une habitation et aux personnes refinançant leur logement d'emprunter plus facilement de plus gros prêts hypothécaires.

Selon le Recensement de la population de 2021, le revenu médian après impôt des ménages a augmenté de 9,8 % par rapport au Recensement de 2016, c.-à-d. de 18,0 % lorsque l'on ne tient pas compte des effets de l'inflation. Parallèlement, la valeur moyenne d'un logement occupé par le propriétaire, non corrigée pour tenir compte de l'inflation, a augmenté de 39,6 % de 2016 à 2021. Lorsque le prix d'achat d'un logement augmente plus rapidement que les revenus des ménages, il devient plus difficile pour les gens d'avoir les moyens d'acheter un logement.

Dans le Recensement de 2021, on a demandé aux propriétaires de logement d'indiquer le prix qu'ils s'attendraient à obtenir s'ils vendaient leur logement. Ce concept diffère d'autres sources qui font état du prix des logements, comme les données d'évaluation foncière, qui mettent l'accent sur la valeur d'évaluation aux fins de fiscalité, ou les données sur les ventes, qui examinent exclusivement les logements achetés et vendus au cours d'une période donnée.

De 2016 à 2021, la valeur moyenne attendue des logements a augmenté le plus en Ontario (+59,4 %), suivi de la Colombie-Britannique (+36,3 %) et du Québec (+29,8 %). En ce qui concerne les municipalités, classées comme subdivisions de recensement (SDR) dans le cadre du recensement, 77,8 % des SDR de l'Ontario et 46,1 % de celles de la Colombie-Britannique ont vu la valeur moyenne attendue de leurs logements augmenter de plus de 50 % de 2016 à 2021.

La valeur moyenne attendue des logements dans les territoires (+22,6 %) et au Canada atlantique (+21,1 %) a augmenté à un rythme plus lent qu'en Ontario, en Colombie-Britannique et au Québec. Les propriétaires de logements dans les Prairies ont enregistré la plus faible croissance des prix (+2,2 %) à l'échelle nationale, de sorte que les prix attendus étaient généralement comparables à ceux déclarés en 2016.

Dans les Prairies, l'économie axée sur les ressources a peut-être joué un rôle dans la façon dont les propriétaires percevaient la valeur de leur logement. Le ralentissement pétrolier de 2014 et les pertes d'emplois subséquentes dans le secteur pétrolier ont influencé les tendances en matière de mobilité et la demande de logements.

Activités immobilières : les Canadiens mettent leurs maisons à profit

Les biens immobiliers et les habitations ne représentent plus uniquement un endroit où vivre. En effet, les Canadiens font affaire dans le secteur de l'immobilier pour diverses raisons, que ce soit aux fins d'épargne en vue de la retraite ou pour s'adapter à la nouvelle vie de bureau à domicile.

La hausse des prix des logements observée dans certaines régions du pays peut mener à des gains pour les propriétaires. Selon l'Enquête sur la sécurité financière, la valeur nette en dollars constants de 2019 pour les propriétaires de tous les âges est passée de 323 700 $ en 1999 à 685 400 $ en 2019. En comparaison, la valeur nette pour les locataires de tous les âges est passée de 14 600 $ à 24 000 $ au cours de cette période.

Les condominiums occupés par des locataires sont la plupart du temps la propriété de particuliers (par opposition à des sociétés ou à d'autres entités), probablement en guise de bien de placement. Selon le Programme de la statistique du logement canadien, parmi les condominiums qui n'étaient pas habités par leur propriétaire, plus des trois quarts (77,1 %) des condominiums situés en Colombie-Britannique et plus des deux tiers (69,1 %) de ceux situés en Ontario appartenaient à des investisseurs individuels canadiens. Les condominiums sont généralement moins chers que les maisons et offrent aux propriétaires la possibilité d'investir dans le marché immobilier en acquérant un actif qui génère à la fois un revenu de location et une certaine richesse.

Dans le contexte de la pandémie de COVID-19, de nombreux Canadiens ont également utilisé leurs habitations comme un endroit sûr où travailler. En mai 2020, environ 43 % des femmes employées canadiennes ont travaillé à domicile, tandis que 31 % des hommes employés ont fait de même. En mai 2021, au moment du recensement, environ 3 employés canadiens sur 10 travaillaient à domicile. Les répercussions de ce changement sur les habitudes de navettage seront étudiées dans les prochaines diffusions des données du recensement.

Les frais de logement mensuels augmentent plus rapidement pour les locataires que pour les propriétaires de 2016 à 2021

Le prix du logement est souvent abordé uniquement en tenant compte du coût d'achat d'un logement. Toutefois, les frais de logement mensuels que les ménages paient pour se loger donnent une idée du coût quotidien de la vie dans son propre logement.

Les frais de logement mensuels déclarés dans le recensement pour les locataires comprennent le loyer et les services publics, comme les paiements pour l'électricité, le carburant, l'eau et d'autres services municipaux. Le Recensement de 2021 a montré que, sans correction pour tenir compte de l'inflation, les frais de logement mensuels médians payés par les locataires ont augmenté de 17,6 %, passant de 910 $ en 2016 à 1 070 $ en 2021. Cette croissance a dépassé celle de 9,5 % affichée par l'Indice des prix à la consommation d'ensemble au cours de la même période.

Les frais de logement payés par les locataires ont augmenté à un rythme plus lent pour ceux qui avaient les frais de logement les plus bas. Pour les 10 % des unités de location ayant les coûts mensuels les plus bas, le montant moyen payé pour ces unités a augmenté de 4,3 %, passant de 258 $ par mois en 2016 à 269 $ par mois en 2021.

Depuis 2016, les frais de logement des propriétaires ont varié dans une moindre mesure par rapport à ceux des locataires. Pour les propriétaires, les frais de logement mensuels déclarés dans le recensement comprennent l'hypothèque, l'impôt foncier et les frais de copropriété, le cas échéant, ainsi que les paiements de services publics. Les paiements mensuels médians pour les frais de logement des propriétaires ont augmenté de 9,7 %, passant de 1 130 $ en 2016 à 1 240 $ en 2021, sans correction pour tenir compte de l'inflation.

À l'instar des locataires, les frais de logement mensuels payés par les propriétaires ayant les frais de logement les plus bas ont augmenté le plus lentement. Pour les 10 % de ménages propriétaires ayant payé les coûts mensuels les plus bas, le montant moyen payé a augmenté de 4,0 %, passant de 303 $ en 2016 à 315 $ en 2021.

Bien que les frais de logement aient augmenté depuis le dernier recensement, les revenus des ménages ont augmenté plus rapidement, surtout pour les locataires

Pour mieux comprendre les frais de logement des locataires et des propriétaires, l'examen des revenus des ménages aide à déterminer si les revenus suivent le rythme de la hausse du coût du logement. Les prestations liées à la COVID-19 versées à la population canadienne ont atténué les pertes de revenu d'emploi, surtout chez les personnes à faible revenu.

Le Recensement de 2021 a montré que, sans correction pour tenir compte de l'inflation, le revenu médian des ménages locataires a augmenté de 31,7 %, passant de 41 600 $ en 2015 à 54 800 $ en 2020. Parallèlement, les ménages propriétaires ont vu leur revenu médian augmenter de 14,6 %, passant de 89 000 $ en 2015 à 102 000 $ en 2020.

Les locataires dont le revenu était inférieur à la médiane ont connu une croissance encore plus importante de leur revenu. Pour les 10 % de locataires ayant le revenu du ménage le plus faible, le revenu moyen du ménage a augmenté de plus des deux tiers (+67,4 %), passant de 7 110 $ en 2015 à 11 900 $ en 2020.

Il en allait de même pour les ménages propriétaires dont le revenu était inférieur à la médiane. Les 10 % de propriétaires qui avaient le revenu du ménage le plus faible ont vu leur revenu du ménage augmenter de 23,1 %, passant de 19 600 $ en 2015 à 24 120 $ en 2020.

Le taux de logements inabordables diminue, surtout chez les locataires à faible revenu, en grande partie en raison du soutien temporaire du revenu

Lorsque les revenus des ménages augmentent plus rapidement que les frais de logement, cela crée des conditions permettant d'améliorer l'abordabilité du logement. Les répercussions différentes que les prestations temporaires liées à la COVID-19 ont eues sur le revenu des ménages – qu'ils aient été locataires ou propriétaires – ont été un facteur clé pour ce qui est des différences dans l'ampleur des améliorations de l'abordabilité du logement pour chaque groupe, de 2016 à 2021.

L'abordabilité du logement est évaluée en calculant le rapport des frais de logement au revenu d'un ménage. Cela mesure l'incidence des coûts du logement sur le budget d'un ménage. Les ménages qui consacrent 30 % ou plus de leur revenu aux frais de logement sont considérés comme vivant dans des logements inabordables.

Le taux de logements inabordables (c.-à-d. la proportion de ménages ayant consacré 30 % ou plus de leur revenu aux frais de logement) a diminué, passant de 24,1 % en 2016 à 20,9 % en 2021. Comme cela a historiquement été le cas, les locataires étaient plus à risque de vivre dans des logements inabordables que les propriétaires, mais l'amélioration de l'abordabilité du logement a été plus grande pour eux.

Les données du recensement montrent que le taux de logements inabordables au Canada pour les locataires a diminué, passant de 40,0 % en 2016 à 33,2 % en 2021, et la majeure partie de la baisse est survenue chez les locataires à faible revenu. Pour les locataires gagnant moins que le revenu médian du ménage de tous les locataires, le taux de logements inabordables a diminué davantage, passant de 68,4 % à 56,0 %.

Carte 4 
En 2021, le taux de logement inabordable est en baisse partout au Canada, sauf en Alberta

Les transferts gouvernementaux liés à la COVID-19 ont permis à de nombreux ménages de se retrouver au-dessus des seuils d'abordabilité du logement, ce qui a facilité le paiement des frais de logement comme le loyer, les hypothèques et les services publics. Parallèlement, d'autres dépenses liées au logement ne sont pas comprises dans cette mesure de l'abordabilité du logement; des dépenses qui préoccupent de nombreux locataires. Selon l'Enquête canadienne sur le logement de 2021, un peu plus du quart (26,1 %) des locataires de logements abordables ont déclaré avoir eu de la difficulté ou une grande difficulté à subvenir aux besoins financiers de leur ménage en matière de transport, de logement, de nourriture et d'habillement, de même qu'en ce qui concerne d'autres dépenses nécessaires, en 2021. Les dernières prestations temporaires liées à la COVID-19 étant progressivement supprimées au début de 2022 et le taux d'inflation étant le plus élevé depuis 40 ans, particulièrement en ce qui concerne les nécessités de la vie, des pressions supplémentaires pourraient être exercées sur les ménages ayant déjà du mal à joindre les deux bouts.

Malgré les gains plus importants pour les locataires en 2021, ils étaient toujours plus de deux fois plus susceptibles de vivre dans des logements inabordables que les propriétaires. Pour l'ensemble des propriétaires du Canada, le taux de logements inabordables a diminué, passant de 16,6 % en 2016 à 14,8 % en 2021. Cette baisse était presque entièrement attribuable aux propriétaires gagnant moins que le revenu médian du ménage de tous les propriétaires, pour lesquels le taux de logements inabordables a baissé, passant de 30,0 % en 2016 à 26,1 % en 2021.

La Colombie-Britannique et l'Ontario affichent les taux les plus élevés de logements inabordables

La Colombie-Britannique (25,5 %) et l'Ontario (24,2 %) affichaient les taux les plus élevés de logements inabordables à l'échelle nationale en 2021. Cela s'explique en grande partie par les taux plus élevés de logements inabordables dans les grands centres urbains à fort taux de location de Toronto (30,5 %) et de Vancouver (29,8 %), ces deux RMR ayant les taux les plus élevés de logements inabordables.

Dans le Canada atlantique, où les taux de taux de propriété tendaient à être plus élevés, les taux de logements inabordables étaient plus faibles. Les propriétaires de logements au Nouveau-Brunswick (7,5 %), à l'Île-du-Prince-Édouard (8,8 %), à Terre-Neuve-et-Labrador (8,9 %) et en Nouvelle-Écosse (9,7 %) ont connu des taux de logements inabordables plus bas, ce qui a réduit les taux provinciaux globaux de logements inabordables.

Les propriétaires de logements de l'Alberta sont plus susceptibles de vivre dans des logements inabordables comparativement à cinq ans plus tôt

Un peu plus de 1 ménage albertain sur 5 (21,2 %) vivait dans un logement inabordable en 2021, en hausse de 0,3 point de pourcentage par rapport à cinq ans plus tôt; il s'agit du troisième taux en importance à l'échelle nationale. L'augmentation était attribuable aux ménages propriétaires, dont le taux de logements inabordables est passé de 15,1 % en 2016 à 16,0 % en 2021. L'Alberta a été la seule province à avoir connu une augmentation du taux de logements inabordables.

Le secteur des ressources naturelles et les prix du pétrole ont d'importantes répercussions sur l'économie de l'Alberta, ce qui influence le revenu et l'abordabilité du logement. Toutefois, les locataires de l'Alberta, tout comme ceux ailleurs au pays, ont vu les taux de logements inabordables diminuer; dans le cas de l'Alberta, le taux est passé de 36,0 % en 2016 à 34,0 % en 2021.

Les taux de logements inabordables sont les plus élevés dans les centres-villes du Canada, tant pour les propriétaires que pour les locataires

Les Canadiens ont dû payer plus cher pour le mode de vie en centre-ville, où les coûts du logement et les taux de logements inabordables étaient plus élevés.

En 2021, le loyer moyen d'un logement de deux chambres dans le centre-ville principal des trois plus grandes RMR du Canada était plus élevé que le loyer moyen dans l'ensemble de chacune de ces RMR. À Montréal, le loyer d'un logement de deux chambres au centre-ville principal était plus élevé par plus des deux tiers (69,9 %) que celui de l'ensemble de la RMR. Les loyers moyens de logements de deux chambres étaient également plus élevés dans les centres-villes de Vancouver (50,1 %) et de Toronto (32,2 %) que, respectivement, dans l'ensemble de chacune de ces RMR.

Les ménages situés dans les centres-villes sont plus susceptibles de consacrer plus de 30 % de leur revenu aux frais de logement, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Dans 33 des 42 centres-villes principaux des grands centres urbains du Canada, le taux de logements inabordables pour les locataires était supérieur à la moyenne nationale en 2021. Environ la moitié des locataires des centres-villes de Kingston (50,4 %), de Barrie (50,0 %), d'Halifax (47,7 %) et de Peterborough (47,2 %) vivaient dans des logements inabordables.

Les locataires du centre-ville de Toronto (45,2 %), de Vancouver (44,8 %) et de Montréal (44,2 %) ont connu des taux d'inabordabilité légèrement plus faibles en 2021. Parallèlement, les propriétaires dans les centres-villes de Toronto (36,2 %), de Vancouver (33,4 %) et de Montréal (30,9 %) affichaient les taux les plus élevés de logements inabordables à l'échelle nationale.

Près de 1,5 million de ménages, soit 1 sur 10, avaient des besoins impérieux en matière de logement en 2021

En 2021, près de 1,5 million de ménages canadiens ont éprouvé des besoins impérieux en matière de logement, c.-à-d. qu'ils vivaient dans un logement inabordable, de taille non convenable ou de qualité inadéquate et ne pouvaient se permettre un autre logement dans leur collectivité. Le taux de besoins impérieux en matière de logement a diminué, passant de 12,7 % en 2016 à 10,1 % en 2021, principalement en raison d'une hausse du revenu des ménages et d'une plus grande abordabilité du logement.

Carte 5 
Le taux de besoins impérieux en matière de logement diminue dans l'ensemble des provinces et des territoires, de 2016 à 2021

Statistique Canada, en collaboration avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement, a produit l'indicateur des besoins impérieux en matière de logement. On juge qu'un ménage a des besoins impérieux en matière de logement lorsque son logement est considéré comme étant inabordable, de taille non convenable ou de qualité inadéquate et lorsque le ménage ne peut se permettre un autre logement dans sa collectivité. Un logement n'est pas de taille convenable s'il ne comporte pas suffisamment de chambres par rapport à la taille et à la composition du ménage, selon les exigences de la Norme nationale d'occupation. Le logement est de qualité inadéquate lorsque les résidents déclarent que des réparations majeures sont nécessaires, et le logement est inabordable lorsque les frais de logement représentent plus de 30 % du revenu total avant impôt d'un ménage.

Proportionnellement, un moins grand nombre de propriétaires avaient des besoins impérieux en matière de logement relativement aux logements inabordables, parce qu'ils avaient généralement des revenus plus élevés et pouvaient se permettre le loyer du marché régional d'un logement répondant à leurs besoins. Le taux de besoins impérieux en matière de logement des propriétaires (5,3 %) représentait environ le tiers de leur taux de logements inabordables (14,8 %). En revanche, le taux de besoins impérieux en matière de logement des locataires (20,0 %) représentait près des deux tiers de leur taux de logements inabordables (33,2 %).

Ce n'était pas le cas au Nunavut, où les logements inabordables (5,7 %) étaient moins répandus en raison de la nature et de la prévalence des subventions au logement. Toutefois, malgré le faible taux de logements inabordables, le taux de besoins impérieux en matière de logement était près de six fois plus élevé (32,9 %) en raison du niveau élevé de surpeuplement et des logements nécessitant des réparations majeures.

Les locataires étaient plus susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement que les propriétaires dans toutes les RMR. L'écart était le plus important à Montréal, où les locataires (14,6 %) étaient plus de six fois plus susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement que les propriétaires (2,4 %). Les locataires étaient plus de deux fois plus susceptibles que les propriétaires d'avoir des besoins impérieux en matière de logement à Toronto (28,7 % par rapport à 9,6 %) et à Vancouver (27,2 % par rapport à 10,9 %).

Le Québec a une politique de contrôle des loyers qui régit le montant dont les propriétaires peuvent augmenter les loyers. Il s'agit d'un facteur qui contribue au fait que les RMR du Québec affichent l'un des taux les plus faibles de besoins impérieux en matière de logement à l'échelle nationale, malgré un revenu médian des ménages inférieur à celui de l'Ontario, de la Colombie-Britannique et des Prairies.

Moins d'enfants vivent avec des besoins impérieux en matière de logement

Bien que 1 ménage sur 10 (10,1 %) avait des besoins impérieux en matière de logement en 2021, les caractéristiques particulières des différentes personnes vivant dans ces logements variaient.

Pour les enfants âgés de moins de 18 ans, qui sont parfois négligés dans les statistiques sur le logement parce qu'ils ne paient pas les frais de logement, moins de 1 enfant sur 10, ou 603 040 enfants (8,8 %), avait des besoins impérieux en matière de logement en 2021, en baisse comparativement à 13,3 % en 2016.

Les enfants vivant dans des ménages monoparentaux étaient les plus susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement (24,7 %).

Les millénariaux vivant avec des colocataires sont deux fois moins susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement

De nombreuses transitions en matière de logement peuvent se produire au début de l'âge adulte. Les millénariaux, en particulier, qu'ils en soient à l'étape de la vie à laquelle ils déménagent du domicile parental ou cherchent à acheter une maison, sont particulièrement touchés par l'abordabilité du logement et les marchés. Un peu plus de 1 membre de la génération du millénaire sur 10 (11,8 %) vivait seul en 2021, en hausse comparativement à 10,1 % en 2016, tandis que 7,7 % vivaient avec un colocataire, en baisse comparativement à 9,6 % en 2016.

Les millénariaux vivant avec un colocataire étaient deux fois moins susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement que ceux vivant seuls. Par exemple, 7,4 % des millénariaux vivant avec des colocataires avaient des besoins impérieux en matière de logement en 2021, en baisse par rapport à 9,7 % en 2016. Cela se compare à la proportion de 15,3 % des millénariaux vivant seuls qui avaient des besoins impérieux en matière de logement en 2021, en baisse comparativement à 16,3 % en 2016.

Parallèlement, plus de la moitié (56,7 %) des millénariaux ne vivant pas avec un parent vivaient dans un logement occupé par le propriétaire en 2021, en hausse comparativement à 49,6 % en 2016. Posséder son logement peut être une énorme source de richesse pour les jeunes Canadiens. Selon l'Enquête sur la sécurité financière de 2019, les propriétaires âgés de moins de 35 ans avaient une valeur nette médiane de 272 100 $, comparativement à 14 500 $ pour les locataires du même groupe d'âge.

Les couples de tous les âges sont les moins susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement

Les couples de tous âges étaient les moins susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement. Comme c'est le cas pour les colocataires, les couples peuvent mettre en commun des ressources et des revenus pour partager les coûts du logement et d'autres dépenses.

En 2021, les Canadiens vivant dans une famille comptant un couple étaient les moins susceptibles d'avoir des besoins impérieux en matière de logement. Par exemple, 5,4 % des enfants vivant dans une famille comptant un couple avaient des besoins impérieux en matière de logement en 2021, en baisse par rapport à 8,6 % en 2016. Chez les millénariaux, la proportion de couples ayant des besoins impérieux en matière de logement a diminué, passant de 7,0 % à 4,5 %.

Regard vers l'avenir

L'inflation des prix à la consommation a augmenté de façon constante en 2021 et en 2022; près de 3 Canadiens sur 4 ont déclaré que la hausse des prix avait une incidence sur leur capacité à assumer leurs dépenses quotidiennes, y compris le logement. Interrogés ce printemps dans le cadre d'une enquête Portrait de la société canadienne, environ la moitié des Canadiens ont déclaré qu'ils ont ajusté leurs habitudes de dépenses et leur mode de vie pour faire face à l'inflation, notamment en recherchant des soldes et des promotions (50 %) et en achetant des produits de remplacement, des marques ou des articles moins chers (47 %). Parallèlement, les jeunes Canadiens âgés de 15 à 29 ans (53 %) et de 30 à 39 ans (39 %) étaient les plus susceptibles d'être très préoccupés par leur capacité à se permettre un logement.

En mars 2022, la Banque du Canada a commencé à augmenter les taux d'intérêt en réaction à la hausse des prix au sein de l'économie canadienne. La politique sur le taux d'intérêt a une incidence directe sur le coût d'une propriété, du point de vue des propriétaires qui ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable ou qui renouvelleront leur hypothèque, ainsi que des acheteurs potentiels. Par exemple, une augmentation de 2 points de pourcentage du taux d'intérêt augmenterait d'un quart le paiement mensuel d'une nouvelle hypothèque sur 25 ans.

Parmi les Canadiens, les millénariaux sont susceptibles d'avoir récemment acheté un logement ou de l'acheter bientôt. Selon le Recensement de 2021, les millénariaux propriétaires ayant une hypothèque payaient en moyenne 2 124 $ par mois en mai 2021. La Banque du Canada a augmenté les taux d'intérêt de 1 point de pourcentage en juillet 2022; ainsi le renouvellement ou l'obtention d'une hypothèque pour les millénariaux coûtera en moyenne 12 % de plus, soit 2 378 $ par mois. Ce montant pourrait passer à 2 648 $ en cas d'augmentation de 2 points de pourcentage des taux d'intérêt et à 2 934 $ (+38 %) en cas d'augmentation de 3 points de pourcentage.

Les propriétaires plus âgés, comme les baby-boomers, peuvent moins ressentir les augmentations des taux d'intérêt s'ils ont remboursé leur hypothèque ou s'ils ont un solde impayé plus petit. Toutefois, les données immobilières indiquent que les valeurs des logements sur le marché diminuent en 2022, à la suite des augmentations de taux de la Banque du Canada. Un tel changement pourrait avoir une incidence sur les plans de retraite des Canadiens plus âgés qui ont une quantité importante de richesse stockée dans leur logement.

D'autres données sur le logement suivront

D'autres renseignements sont disponibles aujourd'hui dans l'article Recensement en bref sur les conditions de logement des Autochtones, décrivant les niveaux de surpeuplement et les conditions de logement. Un autre article de Statistiques sur le logement au Canada fait état des coûts de logement payés par les ménages vivant dans les réserves en s'appuyant sur de nouvelles données du Recensement de 2021.

Au début de 2023, un article qui évaluera les frais de logement payés par les locataires dans les grandes villes sera publié. Ces données seront comparées avec l'état de mobilité des ménages, afin de présenter les différences de loyers auxquelles doivent faire face les ménages qui ont déménagé récemment et ceux qui vivent dans leurs logements depuis plus longtemps.

Des données du recensement sur l'immigration et les aspects ethnoculturels seront également intégrées à l'outil de visualisation des données sur le logement. Ces données peuvent être utilisées pour évaluer la façon dont divers groupes de la population canadienne font face à différents résultats en matière de logement et éclairer une approche de l'analyse du logement fondée sur les droits.

D'autres recherches, s'appuyant sur les données tirées du recensement et d'autres sources, feront davantage la lumière sur le logement au Canada. Une possibilité serait d'examiner de plus près les marchés de l'immobilier dans les villes universitaires et collégiales. Le recensement dénombre les étudiants à l'adresse de leur foyer parental s'ils comptent y retourner, au lieu de les dénombrer à l'adresse du logement occupé pendant l'année scolaire, ce qui peut influer sur les estimations de l'offre et de la demande de logements dans ces régions. Il est également important de surveiller attentivement la situation d'itinérance. Le Recensement de 2021 a dénombré 12 565 personnes qui vivaient dans des refuges. Ce nombre ponctuel ne saisit pas l'ampleur réelle de l'itinérance au Canada, et les personnes et les familles qui se trouvent dans cette situation ont des besoins urgents et de la plus haute importance en matière de logement.

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