Loyers commerciaux dans les principaux marchés économiques canadiens, premier et deuxième trimestres de 2020

Diffusion : 2020-09-10

Les loyers commerciaux ont enregistré une légère baisse de 0,2 % à l'échelle nationale au premier trimestre de 2020, au début de la pandémie mondiale de COVID-19, avant de fléchir de nouveau (-3,1 %) au deuxième trimestre, lorsque la COVID-19 et les perturbations économiques et sociales entraînées par celle-ci ont pris racine partout au Canada.

Pour la première fois, des indices des loyers commerciaux des immeubles de vente au détail, des immeubles de bureaux et des immeubles industriels et entrepôts sont maintenant offerts pour Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver. Les prix relevés sont les prix moyens des loyers, mesurés selon le prix au pied carré pour un échantillon d'immeubles commerciaux. Les indices permettent de mesurer les loyers commerciaux à l'échelle nationale, à l'échelle provinciale et territoriale, ainsi que pour certaines régions métropolitaines de recensement (RMR) au Canada.

La pandémie entraîne une baisse des loyers commerciaux partout au Canada

Les loyers commerciaux ont affiché une légère baisse de 0,2 % du quatrième trimestre de 2019 au premier trimestre de 2020, soit au début de la pandémie mondiale. La baisse observée au premier trimestre est principalement attribuable à une diminution des loyers moyens des immeubles de vente au détail à la suite des fermetures de magasins qui ont eu lieu à la fin du mois de mars. Les loyers des immeubles de vente au détail sont constitués d'un loyer de base combiné à un loyer proportionnel, qui est calculé en fonction des ventes au détail.

Compte tenu des mesures de distanciation physique en place dans la plupart des régions du Canada pendant presque tout le printemps, les loyers commerciaux ont fléchi de nouveau au deuxième trimestre, en baisse de 3,1 % en raison des prix plus faibles des loyers pour les immeubles de bureaux (-3,1 %), les immeubles de vente au détail (-3,0 %) et les immeubles industriels et entrepôts (-3,2 %).

Graphique 1 
Indice des prix des services des loyers commerciaux : Canada

Les loyers commerciaux affichent une baisse dans la majorité des régions métropolitaines de recensement visées par l'enquête au deuxième trimestre

Les loyers commerciaux ont diminué dans chaque province et territoire au deuxième trimestre.

Les loyers commerciaux moyens ont diminué dans la plupart des 13 régions métropolitaines de recensement (RMR) visées par l'enquête au deuxième trimestre, principalement à Edmonton (-9,6 %), à Ottawa (-7,6 %) et à Calgary (-6,7 %). Les loyers ont également reculé à Montréal (-4,8 %), à Vancouver (-3,3 %) et à Toronto (-2,7 %).

Les loyers commerciaux des trois types de bâtiments visés par l'enquête ont enregistré une baisse à Montréal, à Calgary et à Vancouver au cours du deuxième trimestre. À Toronto, les loyers des immeubles de vente au détail et ceux des immeubles industriels et entrepôts ont diminué, alors que les loyers des immeubles de bureaux ont augmenté de 0,8 %.

La baisse la plus prononcée des taux de location moyens des immeubles de vente au détail a été enregistrée à Calgary (-13,3 %) au deuxième trimestre. À Montréal, ce sont les loyers des immeubles de bureaux (-11,3 %) qui ont diminué le plus, tandis qu'à Toronto, ce sont les loyers des immeubles industriels et entrepôts (-5,7 %).

Les loyers commerciaux enregistrent une baisse d'une année à l'autre au deuxième trimestre

Les loyers commerciaux ont reculé de 2,0 % d'une année à l'autre à l'échelle nationale au deuxième trimestre, après avoir augmenté de 1,2 % au premier trimestre.

En Colombie-Britannique, les loyers moyens ont augmenté de 1,1 % d'une année à l'autre, alors qu'ils ont diminué dans toutes les autres provinces et tous les territoires au cours du deuxième trimestre. L'Alberta (-6,2 %), l'Ontario (-1,7 %) et le Québec (-2,1 %) ont contribué le plus à la baisse des loyers commerciaux d'une année à l'autre à l'échelle nationale.

Les loyers commerciaux ont diminué d'une année à l'autre dans 10 des 13 RMR visées par l'enquête. Québec, Saint John et Charlottetown ont déclaré des hausses de loyers d'une année à l'autre pour les trois types d'immeubles visés par l'enquête, tandis qu'Ottawa (-8,9 %) et Edmonton (-8,8 %) ont enregistré les baisses les plus prononcées des loyers moyens pour l'ensemble des immeubles.

Les loyers ont également diminué d'une année à l'autre dans quatre des plus grandes RMR du Canada, Calgary (-7,8 %) et Montréal (-2,6 %) venant en tête. Les loyers commerciaux ont enregistré un recul de 1,9 % à Toronto et une légère baisse de 0,4 % à Vancouver.

Par type d'immeuble, les loyers des immeubles de vente au détail ont connu la plus forte baisse d'une année à l'autre à Calgary (-14,7 %), tandis qu'à Montréal, ce sont les loyers des immeubles de bureaux qui ont affiché la diminution la plus marquée (-10,3 %). Les loyers moyens des immeubles industriels et entrepôts ont diminué à Toronto (-4,5 %) et à Calgary (-1,7 %), mais ils ont augmenté à Montréal (+1,9 %) et à Vancouver (+1,1 %).

Aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial destinée aux petites entreprises

À la fin du deuxième trimestre, un faible pourcentage des propriétaires d'immeubles commerciaux visés par l'enquête ont déclaré avoir présenté une demande d'aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) au nom de leurs locataires. En raison de l'échéancier (date limite du dépôt des candidatures le 14 septembre 2020) et de la complexité de la subvention de l'AUCLC, le calcul de l'Indice des prix des services de loyers commerciaux du deuxième trimestre est fondé sur le loyer effectif net déclaré avant le financement de l'AUCLC. La subvention de l'AUCLC et ses répercussions seront évaluées une fois toutes les informations accessibles.

Pour en savoir plus sur l'AUCLC, veuillez consulter la page suivante : L'Aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial destinée aux petites entreprises.

Perspectives pour le marché des loyers commerciaux pendant la COVID-19 

La diminution des loyers commerciaux a ralenti; la baisse mensuelle est passée de 1,1 % en mai à 0,2 % en juin. Ce ralentissement est attribuable aux mesures de distanciation physique qui continuent d'être assouplies et à la relance de l'économie.

Néanmoins, les perspectives à long terme du marché de l'immobilier commercial demeurent changeantes dans le sillage de la pandémie. De nombreuses entreprises se sont adaptées au fait que leurs employés travaillent à domicile, et plusieurs locataires d'immeubles de bureaux évaluent actuellement leurs besoins futurs en locaux à bureaux. Cela pourrait exercer une pression supplémentaire sur les nouveaux taux de location des immeubles de bureaux. Les bailleurs d'immeubles de vente au détail sont également touchés par la perte de revenus locatifs depuis mars. Les bailleurs et les locataires d'immeubles de vente au détail ont également travaillé de concert pour trouver des façons créatives de répondre à l'expansion soudaine du commerce électronique pendant la pandémie, ainsi qu'à la demande croissante à venir pour des immeubles industriels et entrepôts.

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